Tamaño y Cuota del Mercado Inmobiliario Residencial de Lujo de Vietnam
Visión General del Mercado
| Período de Estudio | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Período de Datos Pronosticados | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado en el año base (2025) | 3.02 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2026) | 3.42 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2031) | 6.36 Mil millones de dólares |
| Tasa de crecimiento (2026 - 2031) | 13.22% CAGR |
| Concentración del Mercado | Medio |
Jugadores principales *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial Imagen © Mordor Intelligence. El uso requiere atribución según CC BY 4.0. | |
Análisis del Mercado Inmobiliario Residencial de Lujo de Vietnam por Mordor Intelligence
El tamaño del Mercado Inmobiliario Residencial de Lujo de Vietnam fue valorado en 3,02 mil millones de USD en 2025 y se estima que crecerá desde 3,42 mil millones de USD en 2026 hasta alcanzar los 6,36 mil millones de USD en 2031, a una CAGR del 13,22% durante el período de previsión (2026-2031).
El crecimiento está respaldado por un aumento del 98% en la población millonaria de Vietnam durante la última década, la expansión económica del 7,09% en 2024 y una perspectiva de crecimiento del PIB del 8% para 2025[1]Henley & Partners, "Informe de Riqueza de Asia Pacífico 2025," henleyglobal.com. El mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam capitaliza la concentración de riqueza en Ciudad Ho Chi Minh, las reformas regulatorias favorables y el gasto récord en infraestructura que supera los 10 mil millones de USD. Los apartamentos y condominios siguen dominando, pero las villas se están acelerando, mientras que un incipiente segmento de alquiler señala estrategias crecientes orientadas al rendimiento. La claridad regulatoria a través de la Ley de Tierras 2024 y la legalización de activos digitales a partir de 2026 amplían aún más los flujos de capital, reforzando la resiliencia del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam.
Conclusiones Clave del Informe
- Por tipo de propiedad, los apartamentos representaron el 70,35% de la cuota del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en 2025, mientras que las villas y casas en terreno propio están proyectadas para crecer a una CAGR del 13,73% hasta 2031.
- Por modelo de negocio, el segmento de ventas representó el 84,35% de la cuota del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en 2025; el segmento de alquiler registra la CAGR proyectada más alta del 14,62% durante el período 2026-2031.
- Por modalidad de venta, el segmento secundario retuvo el 50,45% de la cuota del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en 2025, aunque se prevé que el mercado primario se expanda a una CAGR del 14,02% hasta 2031.
- Por ciudad, Ciudad Ho Chi Minh lideró con el 37,65% de la cuota del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en 2025, mientras que se proyecta que Da Nang registre una CAGR del 15,02% durante el período 2026-2031.
Nota: Las cifras de tamaño del mercado y previsión de este informe se generan utilizando el marco de estimación propietario de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos e información disponibles a partir de 2026.
Tendencias e Información del Mercado Inmobiliario Residencial de Lujo de Vietnam
Análisis del Impacto de los Impulsores*
| Impulsor | (~) % de Impacto en la Previsión de la CAGR | Relevancia Geográfica | Plazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Envejecimiento de la población adinerada y transferencia intergeneracional de patrimonio | +2.1% | Ciudad Ho Chi Minh, Hanói | Mediano plazo (2-4 años) |
| Demanda de inmigración de élite y flexibilización de las normas de visado | +1.8% | Ciudad Ho Chi Minh, Hanói, Da Nang | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Rápida urbanización de las ciudades costeras de segundo nivel | +2.3% | Costa central | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Cuotas estrictas de uso del suelo en los distritos del centro urbano (CBD) | +1.9% | Ciudad Ho Chi Minh, Hanói | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Adopción de certificación de construcción sostenible | +1.2% | Principales ciudades | Mediano plazo (2-4 años) |
| Auge de los millonarios del sector tecnológico y las criptomonedas | +2.4% | Principales centros tecnológicos | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
El envejecimiento de la población adinerada impulsa la transferencia intergeneracional de patrimonio
Los 16,1 millones de adultos mayores de Vietnam en 2025 superarán los 20 millones en 2030 a medida que la prosperidad se extiende. Las transferencias de activos de los empresarios de primera generación a sus herederos más jóvenes impulsan una continua revalorización hacia viviendas multigeneracionales y con servicios que combinan seguridad con estilo de vida. La demanda de complejos residenciales integrados con servicios de salud aumenta, creando nuevas oportunidades para propiedades orientadas a la tercera edad[2]VietnamPlus, "La población anciana de Vietnam supera los 16 millones," vietnamplus.vn.
Demanda de inmigración de élite y políticas de visado de larga duración flexibilizadas para inversores extranjeros
Los nuevos visados de inversión de 10 años acortan el tiempo de incorporación para millonarios extranjeros, en particular de Asia Oriental y Europa. La residencia flexible impulsa la absorción inmediata de áticos con servicios y villas costeras de marca, consolidando el mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam como un refugio seguro regional.
La rápida urbanización de las ciudades costeras de segundo nivel impulsa los proyectos de lujo de tipo resort
Da Nang y Nha Trang anclan proyectos de uso mixto tipo resort a medida que las ampliaciones de aeropuertos y autopistas expanden las zonas de captación. Las búsquedas de apartamentos de lujo en Da Nang aumentaron un 30% en 2024, mientras que las ventas de condohoteles crecieron un 45%, lo que subraya la migración impulsada por el estilo de vida hacia centros secundarios.
Las estrictas cuotas de uso del suelo en los distritos del centro urbano impulsan torres de lujo en vertical
Los límites de capacidad en los Distritos 1-3 de Ciudad Ho Chi Minh y el distrito Ba Dinh de Hanói intensifican la economía del suelo en vertical. Las subastas de terrenos récord por encima de los 40.000 USD/m² respaldan torres de ultra lujo que superan los 80 pisos, incorporando venta minorista con servicio de conserjería, clubes privados y parques aéreos para justificar los precios premium en núcleos con escasez de suelo.
Análisis del Impacto de las Restricciones*
| Restricción | (~) % de Impacto en la Previsión de la CAGR | Relevancia Geográfica | Plazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Expansión de impuestos para compradores extranjeros y límites de titularidad | −1.6% | Nacional | Mediano plazo (2-4 años) |
| Inflación del suelo y los costes de construcción | −2.1% | Principales ciudades | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Mayor escrutinio contra el blanqueo de capitales | −1.3% | Ciudades de acceso principal | Mediano plazo (2-4 años) |
| Aumento de las primas de seguros derivado del riesgo climático | −0.9% | Zonas costeras | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Expansión de impuestos para compradores extranjeros y límites de porcentaje de titularidad
Aunque el apetito extranjero sigue siendo fuerte, los techos de cuota del 30% en bloques de condominios y 250 casas en terreno propio por barrio ralentizan la absorción una vez alcanzados los límites. Las revisiones propuestas de recargos podrían erosionar los rendimientos netos y canalizar la demanda hacia distritos con cuotas disponibles.
La inflación del suelo y de los costes de construcción presiona los precios
El acero, el cemento y los accesorios importados aún se sitúan entre un 18 y un 22% por encima de los niveles previos a la pandemia. Los consecuentes repuntes en los insumos elevan las ventas promedio de apartamentos de lujo en Ciudad Ho Chi Minh a VND 120 millones/m² (4.800 USD por metro cuadrado), obligando a los promotores a posicionarse en segmentos más altos y reduciendo la demanda alcanzable[3]Ministerio de Construcción de Vietnam, "Decisión 409/QĐ-BXD," thuvienphapluat.vn .
*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.
Análisis de Segmentos
Por Tipo de Propiedad: Núcleo de apartamentos con ascenso de las villas
Los apartamentos representan el 70,35% del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en 2025, anclados en la escasez de oferta en el centro urbano de Ciudad Ho Chi Minh y Hanói. Las unidades de primera categoría en edificios altos se negocian por encima de los 14.000 USD/m² y logran una revalorización de capital del 75% en cinco años, ya que la concentración de transporte y servicios magnifica la liquidez. Las villas de lujo, aunque menores en número absoluto, registran una CAGR del 13,73% hasta 2031, impulsadas por las preferencias de privacidad de los millonarios del sector tecnológico y la diáspora que regresa. Las propiedades con frente al agua fuera de Ciudad Ho Chi Minh alcanzan entre un 10 y un 35% de prima sobre sus equivalentes en la ciudad y generan sólidos flujos de ingresos por alquiler vacacional.
El subsector de apartamentos se beneficia de los planes de financiación de promotores, las plataformas de hogar inteligente y la marca de hoteles internacionales, lo que mantiene una rápida comercialización incluso a precios récord. Por el contrario, la oferta de villas crece a lo largo de las vías de circunvalación y los corredores costeros, donde parcelas de mayor tamaño permiten diseños de baja densidad, acceso a campos de golf y embarcaderos privados. Se prevé que el tamaño del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam para las villas crezca más rápido que las torres urbanas, aunque la dominancia absoluta sigue correspondiendo a los apartamentos hasta 2031.
Nota: Las cuotas de segmento de todos los segmentos individuales están disponibles previa adquisición del informe
Por Modelo de Negocio: Base de ventas, emergencia del alquiler
Las ventas retuvieron el 84,35% de la cuota del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en 2025, dado que prevalece la cultura de la propiedad, pero los clústeres de arrendamiento profesional se expanden ahora a una CAGR del 14,62% por la creciente entrada de expatriados y el enfoque en la gestión patrimonial. Los rendimientos brutos promedio se sitúan en el 3,16% en el primer trimestre de 2025, alcanzando el 3,52% en Ciudad Ho Chi Minh. Los inversores institucionales conforman carteras de apartamentos con servicios de marca dentro de los nodos principales para asegurar ingresos indexados. Se proyecta que el tamaño del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam asignado al parque de alquiler se duplique para 2031, aunque seguirá siendo una fracción del dominio de la venta directa.
Los promotores responden con garantías de arrendamiento retroactivo y plantas de convivencia para atraer a compradores con fines de arrendamiento. La ocupación de apartamentos con servicios en Ciudad Ho Chi Minh del 85% y los alquileres de 42 USD/m² al mes subrayan sólidas líneas de demanda corporativa. Si las tasas preferenciales para jóvenes compradores de primera vivienda se amplían, la velocidad del alquiler podría moderarse, pero no se espera que los incentivos a la propiedad convencional socaven el arrendamiento premium en los proyectos reconvertidos de Categoría A.
Por Modalidad de Venta: La vitalidad del mercado primario supera al parque secundario
El producto de segunda mano acaparó el 50,45% de la cuota de mercado en 2025, valorado por la inmediatez y la certeza de ubicación. Sin embargo, los lanzamientos primarios se expanden a una CAGR del 14,02%, aumentando el tamaño del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en nueva oferta hasta 2031. La absorción en preventa supera el 80% a medida que las torres de marca y los resorts con certificación ESG establecen referentes de innovación que los inmuebles existentes no pueden emular. El precio primario de VND 120 millones/m² (4.800 USD por metro cuadrado) en Ciudad Ho Chi Minh supera al secundario en un 47%, aunque los compradores pagan por las garantías y los sofisticados paquetes de servicios.
La compraventa secundaria sigue siendo vibrante en los clústeres legalizados de la Ciudad de Thu Duc, donde la finalización del transporte cataliza las ganancias de capital. Las actualizaciones de torres obsoletas resultan esenciales para captar la atención de los millonarios nativos digitales que equiparan la preparación tecnológica con el prestigio. En consecuencia, los propietarios de edificios insignia más antiguos consideran reformas de valor añadido para reducir la brecha en servicios.
Nota: Las cuotas de segmento de todos los segmentos individuales están disponibles previa adquisición del informe
Por Ciudad: La preeminencia de Ciudad Ho Chi Minh se encuentra con el ascenso de Da Nang
Ciudad Ho Chi Minh captó el 37,65% de la cuota del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en 2025, con la cartera de proyectos más amplia y 7.200 millonarios residentes. La península de Ba Son y la península de Thu Thiem lideran las transformaciones del horizonte urbano, donde el precio de venta primario promedio asciende a VND 120 millones/m² (4.800 USD por metro cuadrado). La asignación del tamaño del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam a Ciudad Ho Chi Minh sigue siendo preeminente, aunque Da Nang aspira a una CAGR del 15,02% impulsada por su atractivo como destino de estilo de vida y las mejoras aeroportuarias.
Hanói conserva su prestigio cultural, con los apartamentos con vista al lago en Tay Ho Tay transaccionándose cerca de los VND 300 millones/m² (12.000 USD por metro cuadrado). Las restricciones en el distrito Ba Dinh consolidan las primas por escasez que alcanzan los 40.000 USD/m² para suelo sin urbanizar. Nha Trang costera y Cam Ranh amplían las cadenas de demanda a medida que los resorts integrados con marinas privadas atraen a compradores del segmento más exclusivo que buscan estrategias de activos diversificadas y residencias de ocio.
Análisis Geográfico
El mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam continúa concentrándose en la metrópolis del sur. La contracción de la oferta de suelo central en Ciudad Ho Chi Minh canaliza la demanda hacia la Ciudad de Thu Duc y los corredores ribereños, aunque los compradores siguen pagando por las direcciones históricas del Distrito 1 que regularmente establecen récords de precio nacionales. Infraestructuras estratégicas como la Autopista de Circunvalación 3 y la Autopista Ben Luc–Long Thanh conectan los nodos satélite suburbanos mediante desplazamientos de una hora, estimulando comunidades de villas cerradas a lo largo del arco periurbano. La extensión de la pista de Da Nang y su red de autopistas reducen el tiempo de vuelo a Hanói y Ciudad Ho Chi Minh a 90 minutos, impulsando la acumulación de segundas residencias y la absorción de condohoteles. La recuperación del PIB impulsada por el turismo refuerza la visibilidad de los ingresos por alquiler, asegurando a los inversores la cobertura del flujo de caja a pesar del aumento de los cargos por seguros en zonas con riesgo de tifones.
En el norte, la escasez en el distrito diplomático de Hanói incita la intensificación vertical en torno al Lago del Oeste y la columna vertebral de la Línea de Metro 2A. Las embajadas y las multinacionales garantizan el arrendamiento ejecutivo, aunque las tasas de ocupación de cuotas extranjeras restrictivas imponen listas de espera más largas. La ciudad secundaria de Hai Phong aprovecha el desarrollo de zonas industriales para impulsar nuevos proyectos de lujo anclados por zonas de captación de colegios internacionales.
Las provincias costeras centrales atestiguan los debuts de residencias de marca donde los bancos de suelo permiten composiciones de baja altura envueltas por centros de bienestar, campos de golf y marinas. Los promotores incorporan diseños de retranqueo costero y mitigación climática para cumplir con los criterios de las aseguradoras globales, garantizando la viabilidad del activo a largo plazo. Combinando una conectividad aérea en mejora y narrativas de ocio aspiracionales, estas localidades amplían la huella del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam más allá de sus dos polos tradicionales.
Panorama regulatorio
El mercado residencial de lujo de Vietnam opera bajo un marco legal conformado por la Ley de Tierras de 2024, junto con la Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, que entraron en vigor el 1 de agosto de 2024. Estas leyes agilizan los procedimientos y aclaran los derechos y responsabilidades en la asignación de tierras y las transacciones inmobiliarias. Al mismo tiempo, la propiedad extranjera de bienes residenciales sigue rigiéndose por límites tipo cuota, comúnmente referidos como 30% por bloque de condominio y hasta 250 viviendas unifamiliares por área equivalente a distrito, lo que puede limitar la absorción en edificios de primera categoría una vez alcanzados los umbrales.
La ejecución regulatoria se ha orientado cada vez más hacia la digitalización y una supervisión de mercado más estricta. El Decreto Gubernamental 357/2025/ND-CP (vigente desde el 3 de enero de 2026) estableció estándares para la construcción y gestión del sistema de información y bases de datos del mercado de vivienda y bienes raíces, apoyando la transparencia y la supervisión basada en datos. A principios de 2026, el Gobierno emitió el Decreto 54/2026/ND-CP para modificar y complementar las regulaciones en el negocio de vivienda y bienes raíces. El Ministerio de Construcción también publicó el Documento Consolidado 13/VBHN-BXD (16 de marzo de 2026), que consolida las normas sobre gestión y desarrollo de vivienda social, lo que afecta la forma en que los desarrolladores estructuran carteras de proyectos conformes en todos los segmentos.
Análisis de la cadena de valor
La cadena de valor residencial de lujo de Vietnam comienza con el origen de la tierra (despeje del terreno, aprobaciones de uso de suelo y conversión de derechos de uso de suelo) y continúa con el financiamiento del proyecto, el diseño y los permisos, la construcción, el acabado y la adquisición de FF&E, las ventas primarias a través de canales de desarrolladores y agencias, y las transacciones secundarias a través de redes de corretaje. En el segmento premium, el diseño de nivel internacional, los sistemas de fachada, los acabados importados y los paquetes de domótica aumentan la participación de consultores especializados y contratistas de MEP. Las asociaciones de residencias de marca y los operadores de apartamentos con servicios también influyen en las especificaciones del producto y las operaciones posteriores a la entrega.
El riesgo de ejecución se concentra en la preparación para el cumplimiento normativo y la volatilidad de los costos de insumos. El impulso del Ministerio de Construcción hacia la transparencia del mercado mediante bases de datos nacionales de vivienda y bienes raíces, ancladas en el Decreto 357/2025/ND-CP, aumenta el valor de un estado legal claro, la documentación de proyectos estandarizada y los registros de transacciones verificables. En el lado de la entrega, los desarrolladores de alta gama dependen cada vez más de ecosistemas integrados (contratistas de construcción, socios de materiales y plataformas de ventas digitales como OneHousing) para estabilizar los plazos, mejorar la captación de clientes y proteger los márgenes cuando las interrupciones logísticas y las fluctuaciones en el costo de los materiales de construcción afectan la adquisición y la planificación.
Panorama Competitivo
El mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam sigue moderadamente concentrado: los cinco principales promotores acumulan un pipeline activo estimado del 64-67%, lo que arroja una puntuación de concentración de mercado de 6. Vingroup ejerce sinergia de escala en sus ecosistemas de retail, hostelería y salud, lo que permite ofertas de estilo de vida empaquetadas que generan fidelidad del cliente. Los ingresos del primer trimestre de 2025 alcanzaron los 3.360 millones de USD gracias al inicio de la expansión marítima en Can Gio, el mayor proyecto de creación de ciudad de lujo de Vietnam. Masterise Homes colabora con Marriott International para desarrollar proyectos de marca como LUMIÈRE Riverside, que registra un crecimiento de capital del 75% en cinco años y es pionero en la ingeniería de fachadas con triple acristalamiento. CapitaLand Vietnam despliega capital internacional y disciplina en diseño, mientras que Keppel Land optimiza su exposición mediante desinversiones selectivas como la venta por 98 millones de SGD de la Fase 3 de Saigon Centre.
El competidor doméstico SonKim Land ocupa un nicho de posicionamiento centrado en el diseño, obteniendo el galardón de «Promotor de la Década». NovaLand reanuda lanzamientos selectivos tras la reestructuración de su deuda, con énfasis en urbanizaciones integradas a lo largo de la expansión hacia el este de Ciudad Ho Chi Minh. El mayor escrutinio en materia de cumplimiento normativo tras el escándalo de Van Thinh Phat, de 12.000 millones de USD, refuerza las adquisiciones de suelo basadas en la debida diligencia, favoreciendo los balances transparentes. Los promotores buscan líneas de financiación verde de organismos multilaterales y fondos con mandato ESG obteniendo la certificación EDGE, que desbloquea deuda concesional y amplifica el poder de comercialización entre compradores con conciencia medioambiental.
La adopción de tecnología inmobiliaria intensifica las carreras de armamento competitivas. Los recorridos virtuales, los pilotos de ventas fraccionadas tokenizadas y las entregas basadas en contratos inteligentes mejoran la experiencia del cliente y diferencian a los competidores. En general, la confianza en la marca, la profundidad de las reservas de suelo y la agilidad en la financiación definen a los ganadores a medida que el mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam atraviesa su próximo ciclo de inversión.
Líderes de la Industria Inmobiliaria Residencial de Lujo de Vietnam
DAT XANH GROUP
Vingroup
SonKim Land
CapitaLand Vietnam
Masterise Homes
- *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial
Oportunidades de mercado y perspectivas futuras
Una oportunidad a corto plazo se centra en la expansión de productos de lujo de marca y con socios internacionales en las ciudades principales, respaldada por capital y estándares globales para diferenciarse en un mercado cada vez más orientado al cumplimiento normativo. Maison Privee, de CapitaLand Development, en el municipio de Ciputra, Hanói, ofrece un ejemplo concreto: se lanzó en asociación con Mitsubishi Estate y Nomura Real Estate como un proyecto de condominios de lujo de 490 unidades (con un valor reportado de aproximadamente USD 450 millones). Esta estructura respalda la confianza del comprador mediante socios reconocibles, una gobernanza más clara y consistencia del producto, particularmente en lanzamientos primarios que compiten en oferta de amenidades, desempeño del edificio y servicio posventa.
La digitalización de la infraestructura de mercado y de la entrega en construcción también crea margen para una ejecución más estricta en ventas y desarrollo. El Decreto 357/2025/ND-CP formaliza la gestión de bases de datos de vivienda y bienes raíces a partir de 2026, apoyando listados más estandarizados, flujos de trabajo de transacciones y debida diligencia. Al mismo tiempo, la adopción de tecnología de construcción por parte del sector se está volviendo más generalizada, incluida la estandarización relacionada con BIM para proyectos de inversión pública bajo la Decisión 2597/QD-TTg. Los contratistas y desarrolladores que industrializan el control de calidad, la documentación y los procesos de entrega pueden alinearse mejor con el escrutinio cada vez más estricto. La reconversión de activos de alta gama estancados hacia formatos de ultra lujo, como lo ha hecho Masterise Homes al revivir un proyecto previamente retrasado en el centro de Ciudad Ho Chi Minh, apunta a una vía de inversión centrada en la finalización, la actualización y la extracción de valor en lugar de la acumulación de tierras.
Desarrollos recientes del sector
- Junio de 2026: Vinhomes anunció que dejaría de expandir su banco de tierras y, en su lugar, se centraría en desarrollar su cartera existente de aproximadamente 29.500 hectáreas. El movimiento señala un cambio de un crecimiento impulsado por adquisiciones hacia una disciplina de ejecución y flujo de caja, influyendo en el comportamiento competitivo en licitaciones de terrenos premium y en la secuenciación del despliegue de proyectos.
- Mayo de 2026: CapitaLand Development presentó Maison Privee, un proyecto residencial de lujo de 490 unidades en el municipio de Ciputra, Hanói, en asociación con Mitsubishi Estate y Nomura Real Estate, con un valor de proyecto reportado de aproximadamente USD 450 millones. El lanzamiento refuerza el papel de las asociaciones transfronterizas y la entrega de grado de marca en la cartera de condominios de lujo de Vietnam.
- Junio de 2025: Vietnam aprobó la Ley de la Industria de Tecnología Digital que reconoce los activos criptográficos, con el marco entrando en vigor en enero de 2026. Al legitimar los activos criptográficos en el sistema legal, el cambio abrió vías más claras para la documentación del origen de la riqueza y la estructuración de transacciones para compradores con riqueza tecnológica que participan en compras de propiedades de alta gama.
Marco de la metodología de investigación y alcance del informe
Definición y alcance del mercado
Este mercado cubre el valor de la actividad inmobiliaria residencial de lujo en Vietnam, centrada en viviendas de posicionamiento premium que se venden o alquilan en ubicaciones privilegiadas y se comercializan con acabados y amenidades de alta gama.
Exclusiones de alcance: excluimos las unidades de vivienda de gama media, asequible y social, y también dejamos fuera los tipos de propiedades no residenciales.
Descripción general de la segmentación
- Por Tipo de Propiedad
- Apartamentos y Condominios
- Villas y Casas en Terreno Propio
- Por Modelo de Negocio
- Ventas
- Alquiler
- Por Modalidad de Venta
- Primario (Obra nueva)
- Secundario (Reventa de vivienda existente)
- Por Ciudad
- Ciudad Ho Chi Minh
- Hanói
- Da Nang
- Nha Trang
- Otras Ciudades
Fuentes de datos, dimensionamiento de mercado y validación
Investigación documental
Para la investigación documental, primero definimos lo que califica como residencial de lujo en Vietnam mediante la lectura de publicaciones públicas y las categorías utilizadas en las estadísticas oficiales de vivienda y construcción, y luego verificamos cómo esas definiciones se corresponden con los niveles de precios reales y los patrones de lanzamiento sobre el terreno. Las fuentes utilizadas para el contexto y los insumos del mercado incluyen datos y publicaciones públicas como la Oficina General de Estadística de Vietnam, el Ministerio de Construcción, el Banco Estatal de Vietnam y la Aduana de Vietnam, que proporcionan señales macroeconómicas, crediticias y de inversión que afectan la demanda de viviendas de lujo.
También revisamos anuncios de desarrolladores, presentaciones de empresas cotizadas y presentaciones a inversores, cobertura de prensa local e internacional de buena reputación, y actualizaciones públicas de planificación o infraestructura que pueden cambiar el atractivo de ubicaciones premium. Para respaldar la comprensión financiera y de cartera básica, se utilizaron selectivamente suscripciones pagas para datos financieros e inteligencia empresarial, noticias y finanzas, y una base de datos global de contratos y licitaciones cuando la divulgación pública era escasa. Las fuentes documentales mencionadas anteriormente son ilustrativas y no exhaustivas, y también se utilizaron otros documentos y referencias públicas para recopilar datos, validar supuestos y aclarar dudas pendientes.
Entrevistas y encuestas primarias
El trabajo primario se utilizó para probar las bandas de precios, el ritmo de absorción y lo que los compradores consideran actualmente como lujo, con verificaciones separadas para Hanói, Ciudad Ho Chi Minh y centros seleccionados vinculados a resorts. Hablamos con una combinación de desarrolladores, equipos de corretaje y agencias, profesionales de servicios inmobiliarios y compradores o inversores informados, de modo que las brechas de la investigación documental pudieran cerrarse y luego volver a verificarse antes de finalizar los supuestos del modelo.
Distribución de los encuestados del trabajo de campo de investigación primaria
| Tipo de empresa | Cargo del encuestado | Región |
|---|---|---|
| Nivel superior: 29% | Directivos ejecutivos: 14% | |
| Nivel medio: 51% | Líderes funcionales/de unidad: 26% | |
| Actores más pequeños: 20% | Gerentes: 60% |
Dimensionamiento y pronóstico de mercado
El dimensionamiento del mercado comienza con una construcción de arriba hacia abajo en la que la actividad del mercado de vivienda y las señales de inversión se reconstruyen en un conjunto de demanda de lujo, luego se filtran utilizando umbrales de precios premium, carteras de lanzamiento y el impulso de transacciones observado en distritos de primera categoría. Debido a que Vietnam presenta una divulgación desigual entre proyectos, los totales se verifican de forma cruzada con aproximaciones selectivas de abajo hacia arriba, como la tasa de venta de proyectos muestreados, los rangos de precio de venta promedio por metro cuadrado y los calendarios de entrega de unidades de los principales núcleos urbanos.
Los insumos clave utilizados para definir el tamaño y las perspectivas incluyen los nuevos lanzamientos de proyectos de lujo y el momento de entrega, las tasas de absorción de apartamentos y villas de alta gama, los movimientos de precio por metro cuadrado en distritos principales, las condiciones de crédito hipotecario y de desarrolladores, y la proporción de transacciones primarias frente a secundarias donde existe visibilidad. Cuando los datos a nivel de proyecto son incompletos, las brechas se manejan mediante rangos triangulados anclados a lanzamientos comparables, y luego se ajustan utilizando la retroalimentación de entrevistas sobre el sentimiento actual de los compradores y el grado de descuentos en las transacciones.
Los pronósticos se desarrollan utilizando análisis de escenarios, donde el caso base está vinculado a la disponibilidad de crédito, el momento de finalización de la cartera y un ritmo realista de crecimiento de precios en lugar de una extrapolación lineal. La trayectoria final se somete a pruebas de estrés variando los supuestos de absorción y precios, y luego se vuelve a verificar para garantizar que los volúmenes implícitos permanezcan coherentes con la liquidez de mercado observada.
Validación de datos y ciclo de actualización
La validación se realiza mediante múltiples verificaciones para que el resultado final no dependa de una única serie de datos. Comparamos el valor de mercado modelado con señales independientes como lanzamientos de proyectos, entregas, referencias de precios y tendencias de crédito, e investigamos los valores atípicos cuando los resultados implícitos parecen demasiado altos o demasiado bajos para un año determinado.
Antes de la aprobación final, el modelo y los supuestos clave pasan por una revisión de analistas de varios pasos, y se activan llamadas de seguimiento cuando la retroalimentación primaria entra en conflicto con los hallazgos documentales o cuando un evento importante de un proyecto cambia los totales a corto plazo. Los informes se actualizan anualmente, con actualizaciones provisionales cuando ocurren eventos materiales, y se completa una revisión final antes de la entrega para que los clientes reciban la visión más actual disponible en el momento de la compra.
Dimensionamiento del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam de Mordor Intelligence en comparación con otras estimaciones publicadas
Las cifras publicadas sobre el tamaño del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam pueden diferir incluso cuando el tema parece similar, porque el alcance subyacente y la lógica de conteo a menudo no son los mismos. Las diferencias generalmente provienen de cómo se define el lujo, si se incluyen las reventas y alquileres secundarios, y cómo se maneja el crecimiento de precios en distritos de rápido movimiento.
La principal brecha proviene de si la estimación combina lo residencial de lujo con una actividad inmobiliaria premium más amplia (incluyendo componentes de uso mixto), y Mordor Intelligence mantiene el conteo limitado a viviendas de lujo y valida la construcción del valor utilizando carteras de lanzamiento a nivel de ciudad, comportamiento de absorción y bandas de precio por metro cuadrado.
Comparación de referencia
| Fuente | Tamaño del mercado | Brechas en la metodología de investigación |
|---|---|---|
| Mordor Intelligence | USD 3.02 mil millones (2025) | |
| Blog de Asesoría Inmobiliaria A | USD 3.64 mil millones (2024) | Utiliza un enfoque más amplio de propiedades de lujo y un año base diferente, y la relación entre los puntos de precio y el valor de transacción realizado no se muestra claramente para la actividad primaria frente a la secundaria. |
| Medio de Comentarios del Sector B | USD 3.64 mil millones (2025) | Parece centrarse en apartamentos de lujo en lugar del conjunto más amplio de lo residencial de lujo, y la conversión a valor en USD no es transparente en cuanto a volúmenes de unidades, absorción o cambios en la mezcla de precios. |
Entre las tres cifras, la mayor parte de la dispersión puede explicarse por las decisiones de alcance, el momento del año base y si la construcción del valor está anclada a lanzamientos, entregas y tasas de venta observadas. Al mantener los supuestos vinculados a señales de mercado repetibles como las bandas de precios, el momento de la cartera de proyectos y el comportamiento de absorción, el dimensionamiento se mantiene más fácil de auditar y actualizar año tras año.
Preguntas Clave Respondidas en el Informe
¿Cuál es el tamaño del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en 2026 y qué dimensión tendrá en 2031?
El mercado se sitúa en 3,42 mil millones de USD en 2026 y se proyecta que alcance los 6,36 mil millones de USD en 2031.
¿Qué ciudad ostenta la mayor cuota del mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam?
Ciudad Ho Chi Minh lidera con el 37,65% de cuota de mercado, respaldada por 7.200 millonarios residentes y la escasez de suelo central.
¿Cuál es la tasa de crecimiento anual compuesta prevista para el mercado?
Se prevé que el mercado inmobiliario residencial de lujo de Vietnam en su conjunto se expanda a una CAGR del 13,22% entre 2026 y 2031.
¿Pueden los compradores extranjeros adquirir propiedades de lujo en Vietnam?
Sí; la Ley de Tierras 2024 (en vigor desde 2025) simplifica los procedimientos manteniendo los límites del 30% de las unidades en un bloque de condominios y hasta 250 casas en terreno propio por zona equivalente a un barrio.
¿Qué rendimientos de alquiler pueden esperar los inversores en ubicaciones prime?
Los rendimientos brutos promedio fueron del 3,52% en Ciudad Ho Chi Minh, del 2,90% en Hanói y del 3,06% en Da Nang durante el primer trimestre de 2025.
¿Cómo afectará la legalización de los activos digitales a la demanda de viviendas de lujo?
La regulación que entra en vigor en 2026 legitima las transacciones de criptomonedas a propiedades, creando un nuevo grupo de millonarios tecnológicos y del sector criptográfico que buscan adquirir residencias de alta gama.
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