ベトナム高級住宅不動産市場規模とシェア

ベトナム高級住宅不動産市場サマリー

Mordor Intelligenceによるベトナム高級住宅不動産市場分析

ベトナム高級住宅不動産市場規模は2025年に30億2,000万USDと評価され、2026年の34億2,000万USDから2031年までに63億6,000万USDに達すると推定されており、予測期間（2026年〜2031年）のCAGRは13.22%です。

成長は、過去10年間でベトナムの富裕層（百万長者）人口が98%急増したこと、2024年の経済成長率7.09%、および2025年のGDP成長率見通し8%によって支えられています[1]Henley & Partners、「アジア太平洋ウェルスレポート2025」、henleyglobal.com。ベトナム高級住宅市場は、ホーチミン市の富の集積、支援的な規制改革、および100億USDを超える記録的なインフラ投資を活用しています。アパートおよびコンドミニアムが依然として市場を主導していますが、ヴィラも加速しており、新興の賃貸需要が利回り重視の戦略の台頭を示しています。2024年土地法による規制の明確化および2026年からのデジタル資産合法化が資本流入をさらに拡大し、ベトナム高級住宅市場の強靭性を強化しています。

主なレポートの要点

  • 物件タイプ別では、アパートが2025年のベトナム高級住宅不動産市場シェアの70.35%を占め、ヴィラおよび戸建住宅は2031年にかけて13.73%のCAGRで成長する見込みです。
  • ビジネスモデル別では、販売セグメントが2025年のベトナム高級住宅不動産市場シェアの84.35%を占め、賃貸セグメントは2026年〜2031年にかけて14.62%と最高のCAGRを記録する見込みです。
  • 販売形態別では、二次市場セグメントが2025年のベトナム高級住宅不動産市場シェアの50.45%を保持しており、一次市場は2031年にかけて14.02%のCAGRで拡大すると予測されています。
  • 都市別では、ホーチミン市が2025年のベトナム高級住宅不動産市場シェアの37.65%をリードしており、ダナンは2026年〜2031年にかけて15.02%のCAGRを記録する見込みです。

注記：本レポートの市場規模および予測値は、Mordor Intelligence の独自推定フレームワークを使用して算出され、2026年時点で入手可能な最新のデータと洞察に基づいて更新されています。

セグメント分析

物件タイプ別：アパート主導にヴィラの台頭

アパートは2025年のベトナム高級住宅市場の70.35%を占め、ホーチミン市およびハノイCBDにおける優良物件の希少性を背景に確固たる地位を築いています。優良高層ユニットはUSD 14,000/m²以上で取引され、交通・アメニティの集積が流動性を高めることで5年間で75%の資本増価を達成しています。高級ヴィラは絶対数では少ないものの、テクノロジー分野の富裕層や帰国した在外同胞のプライバシー志向に後押しされ、2031年にかけて13.73%のCAGRを記録しています。ホーチミン市郊外のウォーターフロントヴィラ邸宅は、市内物件に対して10〜35%のプレミアムを実現し、安定したホリデー賃貸収入を生み出しています。

アパートサブセクターは、デベロッパーの融資プラン、スマートホームプラットフォームおよび国際的なホテルブランディングの恩恵を受け、記録的な価格においても迅速な販売消化を持続しています。一方、ヴィラ供給はリング道路および沿岸回廊沿いに拡大しており、大規模な土地区画が低密度レイアウト、ゴルフフロンテージおよびプライベートバースを可能にしています。ヴィラを対象とするベトナム高級住宅市場規模は都市型タワーよりも速いペースで成長すると予測されていますが、2031年まで絶対的な優位性はアパートが保持し続ける見込みです。

ベトナム高級住宅不動産市場：物件タイプ別市場シェア、2025年

注記: 全セグメントの個別シェアはレポート購入後に閲覧可能です

ビジネスモデル別：販売主導、賃貸の台頭

販売は2025年のベトナム高級住宅市場の84.35%のシェアを保持し、所有文化が依然として優勢ですが、拡大する駐在員流入と資産管理への注目を背景に、プロフェッショナルなリーシングクラスターが14.62%のCAGRで拡大しています。平均グロス利回りは2025年第1四半期に3.16%で、ホーチミン市では3.52%に達しています。機械投資家は、インデックス連動収益を確保するために優良エリア内のブランド付きサービスアパートメントのポートフォリオを組成しています。賃貸物件に割り当てられるベトナム高級住宅市場規模は2031年までに倍増すると予測されていますが、売買主導の市場と比較すれば依然として一部に留まります。

デベロッパーは、バイ・トゥ・レット購入者を取り込むため、リースバック保証やコリビングフロアを導入して対応しています。ホーチミン市のサービスアパートメントは入居率85%、賃料USD 42/m²/月を示しており、堅調なコーポレート需要のパイプラインを裏付けています。若年の初回購入者向け優遇金利が拡大された場合、賃貸の勢いが和らぐ可能性はありますが、主流の所有者向けインセンティブがグレードAに転換された物件の優良リーシングを損なうことは見込まれていません。

販売形態別：一次市場の活力が二次市場在庫を凌駕

二次市場製品は2025年に市場シェアの50.45%を占め、即時性と立地の確実性が評価されています。しかし、一次市場の新規分譲は14.02%のCAGRで拡大しており、2031年にかけて新規物件向けベトナム高級住宅市場規模を押し上げています。ブランド付きタワーおよびESG認証リゾートが既存住宅では再現できないイノベーションのベンチマークを設定する中、プレセールスの吸収率は80%を超えています。ホーチミン市の一次市場価格はVND 1億2,000万/m²（USD 4,800/平方メートル）で二次市場を47%上回っていますが、購入者は保証および高度なアメニティスタックに対して対価を支払っています。

二次市場の取引は、交通インフラの整備が資本増価を促すトゥードゥック市の合法化されたクラスターで引き続き活発です。デジタルネイティブの富裕層がテクノロジーの準備状況をステータスと同一視するため、旧式タワーのアップグレードは注目を集めるために不可欠となっています。結果として、旧来の主力物件の所有者はアメニティ格差を縮小するためのバリューアド改修を検討しています。

ベトナム高級住宅不動産市場：販売形態別市場シェア、2025年

注記: 全セグメントの個別シェアはレポート購入後に閲覧可能です

都市別：ホーチミン市の優位性とダナンの台頭

ホーチミン市は2025年のベトナム高級住宅市場シェアの37.65%を占め、最も充実したプロジェクトパイプラインを提供するとともに7,200人の居住富裕層を擁しています。バーソン半島およびトゥーティエム半島が都市スカイラインの変革を牽引しており、平均一次市場の募集価格はVND 1億2,000万/m²（USD 4,800/平方メートル）に達しています。ベトナム高級住宅市場規模のホーチミン市への配分は依然として最大ですが、ダナンはライフスタイルの魅力と空港整備を背景に15.02%のCAGRを目指しています。

ハノイは文化的な威信を保持しており、タイホータイの湖畔アパートはVND 3億/m²（USD 12,000/平方メートル）近辺で取引されています。バーディン区の規制が更地でUSD 40,000/m²に達する希少性プレミアムを確立しています。沿岸部のニャチャンおよびカムラインは、プライベートマリーナを備えた総合リゾートが多様な資産運用とレジャー住宅を求めるジェットセット購入者を惹きつけることで、需要の連鎖を拡大しています。

地理的分析

ベトナム高級住宅市場は引き続き南部の大都市に集中しています。ホーチミン市における中心部の土地供給縮小が需要をトゥードゥック市および川沿い回廊へと向かわせていますが、購入者は全国的な価格記録を定期的に更新する第1区の歴史的アドレスに対して依然として対価を支払っています。環状道路3号線やベンルック〜ロンタイン高速道路などの戦略的インフラが郊外のサテライトノードを1時間通勤圏内に結びつけ、周辺都市圏弧上のゲーテッドヴィラコミュニティを活性化させています。ダナンの滑走路延伸および高速道路網により、ハノイおよびホーチミン市まで90分以内の飛行時間が確保され、セカンドホーム取得およびコンドテル吸収が加速しています。観光主導のGDP回復が賃貸収益の可視性を強化し、台風帯における高い保険料にもかかわらず投資家にキャッシュフローカバーを保証しています。

北部では、ハノイの外交地区の希少性が西湖および地下鉄2A線沿線における高密度化を促しています。大使館や多国籍企業がエグゼクティブリーシングを支えていますが、外国人割当の厳格な充足率がより長い待機リストをもたらしています。第2の都市ハイフォンは、国際学校の学区を拠点とした新たな高級プロジェクトを育成するため、工業団地の整備を活用しています。

中部沿岸地域では、土地バンクが低層構成を可能にするブランド付き住宅の初登場が見られ、ウェルネスセンター、ゴルフコースおよびマリーナに囲まれた開発が展開されています。デベロッパーは、グローバルな保険会社の基準を満たし長期的な資産価値を確保するため、沿岸セットバックおよび気候変動対策の設計を取り入れています。飛行利便性の向上と志向性の高いレジャーのナラティブを組み合わせることで、これらの地域はベトナム高級住宅市場の拠点を従来の二大拠点を超えて拡大しています。

競争環境

ベトナム高級住宅市場は中程度の集中度を維持しています：上位5社のデベロッパーが推定64〜67%の累積アクティブパイプラインを保持しており、市場集中度スコアは6と評価されています。Vingroupはリテール、ホスピタリティおよびヘルスケアのエコシステム全体でスケールシナジーを発揮し、顧客定着を高めるバンドルライフスタイル提案を実現しています。2025年第1四半期の売上高はカンゾー海面埋立プロジェクトの着工を背景に33億6,000万USDに達し、ベトナム最大規模の単一高級都市開発計画となっています。Masterise HomesはMarriott Internationalと提携してLUMIÈRE Riversideなどのブランド付きプロジェクトを展開し、5年間で75%の資本成長を記録するとともにトリプルガラス張りファサード工法を先駆けて導入しています。CapitaLand Vietnamは国際的な資本と設計規律を展開し、Keppel LandはSaigon Centre第3フェーズのSGD 9,800万での売却など選択的なダイベストメントにより露出を最適化しています。

国内の挑戦者SonKim Landはデザイン中心のニッチポジショニングで「十年のデベロッパー」の称号を獲得しています。NovaLandは債務再編後に選択的な分譲を再開し、ホーチミン市の東方向への拡張に沿った複合型都市タウンシップを重視しています。ヴァン・ティン・ファットの120億USDに上るスキャンダルに続くコンプライアンス審査の厳格化が、透明性の高いバランスシートを優先するデュー・デリジェンス主導の用地取得を強化しています。デベロッパーは、EDGE認証を取得することで譲許的債務を解放しマーケティング力を高めるため、多国間機関およびESG指令ファンドからのグリーンファイナンスを獲得しようとしています。

プロップテックの導入が競争上の軍拡競争を激化させています。バーチャルウォークスルー、トークン化された分割販売パイロットおよびスマートコントラクトベースの引渡しが顧客体験を向上させ、競合他社との差別化を図っています。全体的に、ブランド信頼性、土地準備金の深さおよび資金調達の俊敏性が、ベトナム高級住宅市場が次の投資サイクルを歩む中での勝者を定義しています。

ベトナム高級住宅不動産業界のリーダー企業

  1. DAT XANH GROUP

  2. Vingroup

  3. SonKim Land

  4. CapitaLand Vietnam

  5. Masterise Homes

  6. *免責事項:主要選手の並び順不同
ベトナム高級住宅不動産市場集中度

最近の業界動向

  • 2025年6月：ベトナムがデジタルテクノロジー産業法を可決し、2026年1月より暗号資産を正式に認定。暗号資産による不動産購入の公式経路が開かれました。
  • 2025年6月：HDMon Holdingsがクアンニン省のヴァンドン観光複合施設「Monbay Van Don」（299ヘクタール、総額9億9,530万USD）の開発許可を取得。
  • 2025年4月：Vingroupがカンゾーに2,870ヘクタールのVinhomes Green Paradiseの起工式を実施。108階建てタワーの計画を含む。
  • 2025年4月：Victory GroupがGo An CuongおよびCentralと提携し、ロンアン省でThe Win Cityを開発。高級から手頃な価格帯のハイブリッドへの展開を示す。

ベトナム高級住宅不動産業界レポートの目次

1. はじめに

  • 1.1 研究の前提と市場定義
  • 1.2 研究のスコープ

2. 研究方法論

3. エグゼクティブサマリー

4. 市場概観

  • 4.1 市場の概要
  • 4.2 経済と高級住宅市場の概要
  • 4.3 高級住宅購買トレンド – 社会経済的・人口統計的インサイト
  • 4.4 規制の展望
  • 4.5 テクノロジーの展望
  • 4.6 高級住宅セグメントにおける賃貸利回りのインサイト
  • 4.7 高級住宅ローンのダイナミクス
  • 4.8 市場ドライバー
    • 4.8.1 高齢富裕層の人口増加と世代間の資産移転
    • 4.8.2 外国人投資家向けのエリート移民需要と緩和された長期ビザ政策
    • 4.8.3 ダナン・ニャチャンを含む第2層沿岸都市の急速な都市化がリゾート高級プロジェクトを促進
    • 4.8.4 ホーチミン市・ハノイCBD地区における厳格な土地利用規制が超高層高級タワーを促進
    • 4.8.5 高級セグメントにおけるグリーンビルディング認証（EDGE、LEED）の普及拡大
    • 4.8.6 ベトナムのスタートアップハブにおけるテクノロジー分野の富裕層および暗号資産ウェルスの急増
  • 4.9 市場の抑制要因
    • 4.9.1 外国人購入者への課税拡大と所有比率上限
    • 4.9.2 コロナ禍後の土地・建設資材コストの高騰
    • 4.9.3 海外資本流入に対するより厳格な資金洗浄防止審査
    • 4.9.4 沿岸・河川沿い資産に対する気候リスク起因の保険料急騰
  • 4.10 バリュー・サプライチェーン分析
  • 4.11 ポーターのファイブフォース
    • 4.11.1 サプライヤーの交渉力
    • 4.11.2 バイヤーの交渉力
    • 4.11.3 新規参入者の脅威
    • 4.11.4 代替品の脅威
    • 4.11.5 競争ライバル関係の強度

5. 市場規模と成長予測（金額）

  • 5.1 物件タイプ別
    • 5.1.1 アパートおよびコンドミニアム
    • 5.1.2 ヴィラおよび戸建住宅
  • 5.2 ビジネスモデル別
    • 5.2.1 販売
    • 5.2.2 賃貸
  • 5.3 販売形態別
    • 5.3.1 一次市場（新築）
    • 5.3.2 二次市場（中古住宅再販）
  • 5.4 都市別
    • 5.4.1 ホーチミン市
    • 5.4.2 ハノイ
    • 5.4.3 ダナン
    • 5.4.4 ニャチャン
    • 5.4.5 その他の都市

6. 競争環境

  • 6.1 市場集中度
  • 6.2 戦略的動向（M&A、合弁事業、土地バンク取得、IPO）
  • 6.3 市場シェア分析
  • 6.4 企業プロファイル（グローバルレベルの概要、市場レベルの概要、コアセグメント、財務情報（入手可能な場合）、戦略情報、市場ランク・シェア、製品・サービス、最近の動向を含む）
    • 6.4.1 Vingroup JSC
    • 6.4.2 SonKim Land Corporation
    • 6.4.3 Masterise Homes
    • 6.4.4 NovaLand Group
    • 6.4.5 CapitaLand Vietnam
    • 6.4.6 Dat Xanh Group
    • 6.4.7 Hung Thinh Land
    • 6.4.8 Phat Dat Real Estate Development Corporation
    • 6.4.9 Phu My Hung Development Corporation
    • 6.4.10 Nam Long Investment Corporation
    • 6.4.11 Filmore Real Estate Development Corporation
    • 6.4.12 Sun Property Group (Sun Group)
    • 6.4.13 Keppel Land Vietnam
    • 6.4.14 Lotte Properties Saigon
    • 6.4.15 Mapletree Vietnam
    • 6.4.16 Kusto Home
    • 6.4.17 Ecopark Corporation JSC
    • 6.4.18 Gamuda Land Vietnam
    • 6.4.19 BIM Land
    • 6.4.20 Sunwah Pearl (Sunwah Group)

7. 市場機会と将来の展望

研究方法のフレームワークとレポートの範囲

市場の定義と主な対象範囲

本調査では、ベトナムの高級住宅不動産市場を、一等地、高級仕上げ、ブランド品やコンシェルジュグレードのアメニティ、所得上位層の購入者層など、プレミアムなポジショニングを持つ新築・中古住宅の一次・二次売買や賃貸と定義している。取引額は、主要都市と新興リゾート地のアパート、コンドミニアム、別荘、土地付き住宅をカバーしている。

除外範囲：中級住宅、手頃な価格の住宅、社宅は評価対象外である。

セグメンテーションの概要

  • 物件タイプ別
    • アパートおよびコンドミニアム
    • ヴィラおよび戸建住宅
  • ビジネスモデル別
    • 販売
    • 賃貸
  • 販売形態別
    • 一次市場（新築）
    • 二次市場（中古住宅再販）
  • 都市別
    • ホーチミン市
    • ハノイ
    • ダナン
    • ニャチャン
    • その他の都市

詳細な調査方法とデータの検証

一次調査

モルドーのアナリストは、ホーチミン市、ハノイ、沿岸リゾート地のデベロッパー、富裕層不動産ブローカー、プライベートバンカー、自治体の計画担当者、プロップテック業者にインタビューを行っている。このような会話から、パイプラインの規模、実現可能な販売価格、賃貸利回り、規制のピンチポイントが検証され、公表されている統計に残されたギャップを埋め、モデルの仮定をより鮮明にしています。

デスクリサーチ

まず、ベトナム統計局、ベトナム建設省、ベトナム国家銀行、税関貿易ポータルなどの第一級公的機関から、マクロ成長、家計所得のシフト、外国資本の流入を明らかにする基礎データを入手する。都市レベルの供給、吸収、価格のベンチマークは、VNREA、CBREベトナム、ナイト・フランク、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのレポートなど、業界団体や不動産コンサルタント会社から収集した。所有権に関する情報を充実させるため、土地登記簿謄本、Questelを通じたスマートホームシステムの特許出願、D&B Hooversに保管されているデベロッパーの財務情報を確認した。ここに引用した情報源は、我々のアプローチを説明するものであり、この他にもいくつかの出版物、雑誌、出願書類を机上調査の段階を通して参照した。

マーケット・サイジングと予測

まず、都市部の世帯の所得階層と、高級住宅の普及率や外国人購入枠を照合し、トップダウンの需要プールを構築する。サンプリングした平均販売価格と検証済みの発売戸数を掛け合わせるなど、ボトムアップのチェックを選択することで、合計の微調整を行う。主要なモデルインプットには、HNWIの人口増加、住宅ローン金利の推移、土地利用許可、新規発売のブランド住宅のシェア、過去の吸収速度などが含まれる。多変量回帰は、各ドライバーを過去の市場の動きと整合させ、ARIMAオーバーレイは2025年から2030年までのフォワードカーブを提供する。情報開示の乏しいデータポケットは、地域的に比較可能なプロキシによって推定され、後に新たな主要知見によってバックテストされる。

データ検証と更新サイクル

アウトプットは、付加価値税の徴収や建築資材の輸入といった独立した指標に対して、差異スキャンを受ける。シニア・レビュアーがセカンド・パスを行い、異常があればフィールド・ソースにコールバックされる。レポートは毎年更新されるが、重大な政策や価格変動があった場合は中間的な改訂が行われるため、顧客は常に最新の見解を得ることができる。

モルドールのベトナム高級住宅不動産ベースラインが信頼を得る理由

公表されている数字がしばしば異なるのは、各社がそれぞれ異なるスコープ境界、ドライバーセット、通貨処理を選択しているためである。

ギャップの主な要因としては、転売活動をカウントするかどうか、ブランド・レジデンスを単独にするかブレンドするか、VNDかUSDかの基準年の選択、急激な価格変動に遅れる可能性のある更新頻度などがある。

ベンチマーク比較

市場規模匿名化されたソース主なギャップドライバー
3.02億米ドル（2025年） モルドール・インテリジェンス-
39億米ドル（2024年） 地域コンサルタントAセカンダリーセールスを除き、2023年固定為替レートで換算
41.4億米ドル（2025年） 業界誌B6,000 USD /m²以上のプロジェクトのみをカウントし、地域をホーチミン市とハノイに絞る。
50億米ドル（2024年） 業界団体C実現取引の代わりに発表されたパイプラインを使用し、インセンティブのための価格デフレを欠く

この比較から、他のパブリッシャーが有用なスナップショットを提供する一方で、スコープが狭かったり、仮定が固定的であったりして、合計が膨らんだり縮んだりしていることがわかる。モルドールインテリジェンスは、包括的なカバレッジ、現在の為替レート、明確な更新リズムを融合させることで、バランスの取れた透明性の高いベースラインを提供し、意思決定者が自信を持って再現し、ストレステストを行うことができます。

レポートで回答される主な質問

ベトナム高級住宅市場の2026年の規模はどのくらいで、2031年にはどの程度に成長する見込みですか？

市場は2026年に34億2,000万USDであり、2031年までに63億6,000万USDに達すると予測されています。

ベトナム高級住宅市場で最大のシェアを持つ都市はどこですか？

ホーチミン市が37.65%の市場シェアでトップであり、7,200人の居住富裕層と制約された中心部の土地が背景にあります。

市場の期待される年平均成長率（CAGR）はどのくらいですか？

ベトナム高級住宅市場全体は2026年〜2031年にかけて13.22%のCAGRで拡大すると予測されています。

外国人はベトナムで高級不動産を所有できますか？

はい。2024年土地法（2025年施行）により手続きが簡素化されており、コンドミニアムブロックにおける30%の上限および区相当エリアあたり最大250戸の戸建住宅上限は引き続き維持されています。

優良立地における賃貸利回りの期待値はどのくらいですか？

2025年第1四半期の平均グロス利回りは、ホーチミン市で3.52%、ハノイで2.90%、ダナンで3.06%でした。

デジタル資産合法化は高級住宅需要にどのような影響を与えますか？

2026年に施行される規制が暗号資産から不動産への取引を合法化し、高級住宅の購入を検討するテクノロジーおよび暗号資産分野の新たな富裕層プールを創出します。

最終更新日:

ベトナム高級住宅不動産 レポートスナップショット