商業不動産市場規模・シェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 市場規模 (2025) | 6.22 兆米ドル |
| 市場規模 (2030) | 8.29 兆米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 5.91% CAGR |
| 最も急速に成長している市場 | 南アメリカ |
| 最大市場 | アジア太平洋地域 |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
|
モードー・インテリジェンスによる商業不動産市場分析
世界の商業不動産市場は2025年に6.22兆米ドルの価値を持ち、2030年までに8.29兆米ドルに達すると予測され、期間中5.91%の年平均成長率を記録します。この成長は、特にデジタル商取引を支えるデータセンターと物流資産において、不動産投資とテクノロジーインフラの融合の高まりを反映しています。ソブリンウェルスファンドと年金基金から年間1,800億米ドル超の資本が、投資家が変動の激しい株式から回転する中で、所得を生み出す建物に流れ続けています。レジリエンスと持続可能性のバランスを取るESG対応施設、複合用途コミュニティ、交通アクセス良好な立地への需要は引き続き活発です。ハイブリッドワークパターン、建設コストインフレ、気候リスクに関連する保険料などの構造的逆風は、適応的再利用プロジェクトとスマートな資産管理技術を促進し、商業不動産市場をより効率的で透明性の高いものにしています。
主要レポートポイント
- 物件タイプ別では、オフィスが2024年の商業不動産市場シェアの34%を占めて首位にあり、一方で物流・産業資産は2030年まで年平均成長率6.21%で最も速い拡大が予想されます。
- ビジネスモデル別では、販売取引が2024年の収益の68%を占め、賃貸モデルは2030年まで年平均成長率6.39%で最も急速に成長すると予測されます。
- エンドユーザー別では、企業・中小企業が2024年の需要の59%を占め、職場最適化ニーズを反映して年平均成長率6.15%で成長しています。
- 地域別では、アジア太平洋が2024年の収益の32%を占め、南米は2030年まで最高の年平均成長率6.26%を記録すると予想されます。
世界の商業不動産市場トレンドと洞察
ドライバー影響分析
| ドライバー | 年平均成長率予測への（〜）%影響 | 地理的関連性 | 影響タイムライン |
|---|---|---|---|
| 所得創出CREに向けたソブリン・年金基金のピボット | +1.5% | 世界、北欧・中東が主導 | 長期（4年以上） |
| オムニチャネル小売による物流主導の需要急増 | +1.2% | 世界、北米・アジア太平洋が最強 | 中期（2～4年） |
| 超大規模・エッジデータセンターの急速な展開 | +1.1% | バージニア、ダブリン、シンガポール・その他ハブ | 中期（2～4年） |
| プライムCBDオフィスの品質重視アップグレード | +0.8% | 北米、欧州、第一級APACシティ | 短期（2年以内） |
| 複合用途価値向上の交通指向型再ゾーニング | +0.7% | 北米・EU圏内メトロエリア | 長期（4年以上） |
| 生成AI駆動のサイト選択による二次市場活性化 | +0.4% | 米国・英国での早期採用 | 短期（2年以内） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
オムニチャネル小売による物流主導の需要急増
Eコマース配送戦略は現在、人口集積地内のラストマイル施設を中心とし、クラスA倉庫のプレミアムを押し上げています。Amazonの143エーカーのフォートマイヤーズ土地購入は、この物流拡大を裏付けています。年間15店舗の新規出店を計画し600店舗を改装するサムズクラブなどの小売業者は、物理的・デジタルチャネルを融合し、ハイブリッド流通ハブの需要を拡大させています。オーストラリアの倉庫賃料は2025年第1四半期に前年同期比5%上昇し、230万平方メートルの供給が建設中です。自動化対応・エネルギー効率の良い建物はより高い評価を受け、商業不動産市場の勢いを維持しています。新たなESG規制は屋上太陽光とEV充電インフラを備えた資産をさらに優遇しています。
プライムCBDオフィスの品質重視アップグレード
企業はハイブリッドスタッフの関与のためにアメニティ豊富なグレードAの立地を好むようになり、東京のオフィス賃料は2025年に5四半期連続で上昇しています。プレミアムタワーが逼迫する一方で、二次オフィスは空室に直面し、市の支援による転換プログラムを促しています。サンフランシスコは空きビルを4,400戸の住宅に転換する法案を承認しました。このような適応的再利用は純営業利益を向上させ、ニューヘブンのパラディアム・ビルディングでは転換後にNOIが15万4,380米ドルから26万7,000米ドルに上昇したことが実証されています[1]Mayor London Breed, "Legislation to Boost Conversion of Empty Office Buildings into New Homes Downtown," City & County of San Francisco, sf.gov。ストレス下にあるCBD物件を狙う投資家は、リポジショニングを通じて価値を創出でき、ハイブリッドワークの摩擦にもかかわらず商業不動産市場のレジリエンスを支えています。
所得創出CREに向けたソブリン・年金基金のピボット
日本の年金積立金管理運用独立行政法人は、負債保護のため25%の不動産配分を維持しています。中東のソブリンファンドは石油収入を海外のコア資産に配分し、ブルックフィールドの950億スウェーデンクローナ（89億米ドル）のスウェーデンAIインフラプログラムは、技術関連不動産でのスケールプレイの典型例です。ブルーオウル・キャピタルの資産管理手数料は、代替不動産戦略に基づき30%超成長しました。この機関投資家の流入は安定化資産の評価を押し上げ、新興経済国全体で共同投資ビークルを促進し、商業不動産市場の深度を強化しています。
超大規模・エッジデータセンターキャンパスの急速な展開
ブラックストーンは、グリッドスケール電力を消費する超大規模施設に250億米ドルを割り当て、例外的なスペース取得を示唆しています。MicrosoftとOpenAIの1,000億米ドルの「プロジェクト・スターゲート」は、100エーカーのキャンパスで5GWのエネルギーが必要で、土地とユーティリティの制約をさらに浮き彫りにしています。クラウド超大規模事業者は2025年の設備投資として2,150億米ドルを計画し、そのうちAmazon単体で750億米ドルを占めています。北欧地域は再生可能電力と自然冷却により プロジェクトを引きつけています。これらの動向は、より幅広い商業不動産市場内の専門分野を支えています。
制約影響分析
| 制約 | 年平均成長率予測への（〜）%影響 | 地理的関連性 | 影響タイムライン |
|---|---|---|---|
| 持続的なハイブリッドワークによる世界のオフィス吸収減退 | -1.8% | 北米・欧州 | 中期（2～4年） |
| 建設資材・金融コストインフレによる利回り圧迫 | -1.3% | 世界的な先進市場 | 短期（2年以内） |
| レガシー資産のESG駆動の陳腐化リスク | -0.9% | 欧州、北米、APACの第一級都市 | 長期（4年以上） |
| 沿岸メトロでの気候保険料上昇 | -0.6% | 世界の沿岸地域、米国南東部で顕著 | 中期（2～4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
持続的なハイブリッドワークによる世界のオフィス吸収減退
2024年、知識労働者の40%が完全または部分的にリモートのまま、純新規リースを抑制しています。ゴールドマン・サックスは2030年までに実質的に高い空室率を予測しています。ダウンタウン・シアトルの復活は脆弱で、都市収益を圧迫する歩行者交通不足を浮き彫りにしています。ポートランドの評価額急落は9,280万米ドルの市予算ギャップを生み出しました。銀行は損失計上を避けるため融資を延長し、連邦準備制度理事会研究者は2022年以降4.8～5.3%の融資実行減少を示唆しています[2]Andrew Haughwout, "Extend-And-Pretend in the U.S. CRE Market," Federal Reserve Bank of New York, newyorkfed.org。住宅転換は救済を提供しますが、ロサンゼルスでは各戸の供給に24万米ドルの費用がかかります。
建設資材・金融コストインフレによる利回り圧迫
高金利により潜在的買い手がリースに移行し、入居率を押し上げる一方で開発業者のリターンを圧迫しています。フィッチはリファイナンスリスクが高まる中、北米証券化における担保の弱体化を予測しています。カナダの3.25%への利下げは機関投資家間で取引パイプラインを復活させました。材料価格の変動はパラディアム転換を5ヶ月遅らせ、コストを34%押し上げました。代替資本へのアクセスを持つ大手スポンサーが商業不動産市場でシェアを獲得し、プレハブはコスト超過を抑制するため勢いを増しています。
セグメント分析
物件タイプ別：物流急伸が従来のヒエラルキーを再構築
オフィスセグメントは2024年の商業不動産市場シェアの34%を占めました。物流・産業資産は年平均成長率6.21%での成長が予測されています。Amazonの先端原子力技術によるオレゴンデータセンターの電力供給計画は、物流とエネルギーインフラの融合を裏付けています。店舗閉鎖の逆風は従来の小売を圧迫していますが、体験型フォーマットとオムニチャネル受取地点は再利用の道筋を開きます。ホテルは観光とともに反発し、データセンターは商業不動産市場規模指標内で高電力サブクラスとして結晶化しています。
複合用途プロジェクトは住宅、小売、ワークスペースを重ねることでキャッシュフローを保護します。ジョージタウンの1,650万米ドルの工場から河畔アパートメント+小売への転換は、付加価値ポテンシャルを示しています。東京のBLUE FRONT SHIBAURAツインタワーは多目的デスティネーションのプレミアムを強化しています。産業用地主はテナントのESG目標を満たすため太陽光とEVインフラを組み込み、レジリエンスを強化し、商業不動産市場内でのより高い賃料に向けてポジションを確立しています。
注記: レポート購入時にすべての個別セグメントシェアが利用可能
ビジネスモデル別：賃貸の柔軟性が勢い獲得
販売取引は2024年の収益の68%を維持し、資本集約的投資家のポートフォリオリサイクル需要に応えています。賃貸収入ストリームは年平均成長率6.39%での成長が予想され、資本支出より営業費用へのコミットメントに対する企業の意欲を強調しています。エクイティ・レジデンシャルのポートフォリオは2024年に同店売上高成長3%を記録し、2025年に2.25～3.25%をガイドし、健全な入居率を示しています[3]Corporate Communications Team, "Fourth Quarter 2024 Results," Equity Residential, finance.yahoo.com。トライコンのテキサス展開のようなビルド・フォー・レント一戸建てコミュニティは、所有権から締め出された世帯を引きつけています。
セール・リースバックは流動性と運営管理を組み合わせ、ハインズのシンシナティのルックウッドセンターでの1億9,400万米ドルのDSTで明らかです[4]Corporate Communications Team, "Successfully Completes USD 194 Million DST," Hines, hines.com。リース条項には現在、業績連動家賃と持続可能性指標が組み込まれています。結果として、賃貸構造に関連する商業不動産市場規模が拡大しています。
エンドユーザー別：企業最適化が需要を牽引
企業と中小企業は2024年の需要の59%を占め、年平均成長率6.15%で成長しており、これは品質アップグレードと組み合わせたフットプリント統合の関数です。企業はコラボレーションゾーンとスマートビルディングセンサーにワークスペースを調整し、商業不動産市場に組み込まれた技術レイヤーを強化しています。
中小企業は長期リースを避ける柔軟なセンターに群がり、一方で公的機関は専門の教育・健康施設を委託しています。中国の成都と杭州を含む15の新第一級都市の指定は、国内オフィスと小売要件を拡大します。シニアハウジングREITは、ベビーブーマーの高齢化に伴い人口動態の波に乗り、全体的な商業不動産市場のニッチながら急成長するスライスを拡大しています。
地域分析
アジア太平洋は2024年収益の32%を維持し、都市化とニアショアリングに支えられています。東京のグレードA賃料は5四半期連続で上昇し、プライム物流株式は2025年第1四半期に10.1%の株価上昇を記録しました。CBREの2025年投資家調査では、回答者の半数がオーストラリア、韓国、シンガポール、香港、特に東京への重点配分を計画していることが示されています。中国消費者の慎重さは裁量的小売を抑制していますが、それでも成都と杭州の格上げステータスは新しいモールとオフィス開発を促進しています。オーストラリアの倉庫プレミアム賃料軌道は前年同期比5%で、自動化対応倉庫への継続的な選好を強調しています。
南米は2030年まで最速の年平均成長率6.26%を示し、インフラと商品サイクルに後押しされています。メキシコはサプライチェーン移転により2023年に記録的な360億米ドルのFDIを獲得し、米国近くの産業プリリースを押し上げました。ブラジルの2025年GDPは2.4%成長に設定され、TikTok Shopを通じたソーシャルコマースの取り込みには追加の配送スペースが必要です。カンクンの14%の住宅価格上昇と2027年までに30%の高級コンド需要増加は、観光主導の複合用途スキームへの意欲を反映しています。アルゼンチンのマクロ安定化とペルーの36億米ドルの港湾アップグレードは産業回廊を拡張し、物流開発業者の商業不動産市場規模を拡大しています。
欧州は混合シグナルを示しています。ドイツの住宅投資市場は回復しており、オーストリアでは供給不足により3州でプライム賃料が20ユーロ/平方メートルを突破しました。ソフトウェア・製薬クラスター全体でプライベートエクイティの見通しが明るくなり、不動産出口タイムラインが改善しています。フランスは物流資産が投資家の支持を回復する中、2025年のより安定したボリュームを期待していますが、古いオフィスはまだ低迷しています。中東の多様化はアフリカと欧州のポートフォリオに資本を注入しています。サウジアラビアは聖都REITでの外国持分を許可し、エジプトは10億米ドルの水素駆動超高層ビルを承認しました。トークン化されたドバイ取引は、フィンテックが商業不動産市場内で資本フローをどのように再描画できるかを示しています。
競争環境
商業不動産市場は適度に分散したままですが、スケール事業者は資本コストと技術採用において優位性を発揮しています。ブラックストーンはAI関連データセンターキャンパスに250億米ドルを配分し、230億米ドルの港湾プラットフォームを閉鎖し、長期間インフラへの意欲を明らかにしました。ブルックフィールドのスウェーデンAIインフラパイプラインなどのユーロスケール取引は、ニッチセグメントをさらに統合します。プロロジスは物流でリーダーシップを維持し、サイモン・プロパティ・グループは主要なモールを統括し、ドメイン専門家がいかに繁栄を続けるかを示しています。
アドバイザリー企業CBRE、JLL、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、リースデータ、エネルギーダッシュボード、評価ツールを統合するプロップテックポータルで競争し、顧客との粘着性を高めています。ブラックロックの32億米ドルのPreqin買収は、プライベート市場不動産全体でのデータカバレッジを拡張し、マルチアセット投資家向けの分析深度を拡大しています。アジャイルディスラプターには、ビルド・フォー・レントプレイヤー、AIプラットフォームプロバイダー、ドバイなどの場所で分割所有を促進する暗号対応ブローカーが含まれます。
地理的専門化は持続しています。北欧データセンタークラスターは再生可能グリッドを中心に展開、米国サンベルト集合住宅は機関スポンサーを通じてスケール、ラテンアメリカ産業回廊はニアショアリングにより繁栄しています。この戦略モザイクは商業不動産市場の広がりを強調し、技術、エネルギーレジリエンス、人口動態変化を中心とした将来の取引フロー集中を示唆しています。
商業不動産業界リーダー
-
ブルックフィールド・アセット・マネジメント・インク
-
プロロジス・インク
-
万達集団
-
セグロ・ピーエルシー
-
ブラックストーン・リアルエステート・アドバイザーズ・エルピー
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年6月：ブルックフィールドがスウェーデンでAIインフラ拡張のための950億スウェーデンクローナ（89億米ドル）イニシアチブを発表、450MWのデータセンター容量を追加。
- 2025年5月：AcurenとNV5 Globalが20億米ドルの合併を発表、インフラと不動産プロジェクトを支援するより大きなTICサービスプラットフォームを創設。
- 2025年3月：ブラックロックがPreqinの32億米ドル買収を完了、プライベート市場データカバレッジを強化。
- 2025年1月：ウェルタワーがアフィニティ・リビング・コミュニティズから20数カ所のシニアハウジング複合施設を約10億米ドルで取得することに合意、高齢化人口動態需要に集中投資。
世界の商業不動産市場レポート範囲
商業不動産（CRE）は、居住空間よりもビジネス関連の目的や職場の提供のための不動産を指します。本レポートはタイプ別（オフィス、小売、産業・物流、集合住宅、ホスピタリティ）および地域別（アジア太平洋、北米、欧州、中東・アフリカ、ラテンアメリカ）のセグメント化をカバーしています。本レポートは上記すべてのセグメントの商業不動産市場規模と予測を価値（10億米ドル）で提供します。本レポートは市場に対するCOVID-19の影響もカバーしています。
| オフィス |
| 小売 |
| 物流 |
| その他（産業団地、ホスピタリティ、複合用途） |
| 販売 |
| 賃貸 |
| 個人・世帯 |
| 企業・中小企業 |
| その他（機関、政府、NGO） |
| 北米 | 米国 |
| カナダ | |
| メキシコ | |
| 南米 | ブラジル |
| アルゼンチン | |
| チリ | |
| その他南米 | |
| 欧州 | ドイツ |
| 英国 | |
| フランス | |
| イタリア | |
| スペイン | |
| その他欧州 | |
| アジア太平洋 | 中国 |
| インド | |
| 日本 | |
| 韓国 | |
| オーストラリア | |
| その他アジア太平洋 | |
| 中東・アフリカ | アラブ首長国連邦 |
| サウジアラビア | |
| 南アフリカ | |
| ナイジェリア | |
| その他中東・アフリカ |
| 物件タイプ別 | オフィス | |
| 小売 | ||
| 物流 | ||
| その他（産業団地、ホスピタリティ、複合用途） | ||
| ビジネスモデル別 | 販売 | |
| 賃貸 | ||
| エンドユーザー別 | 個人・世帯 | |
| 企業・中小企業 | ||
| その他（機関、政府、NGO） | ||
| 地域別 | 北米 | 米国 |
| カナダ | ||
| メキシコ | ||
| 南米 | ブラジル | |
| アルゼンチン | ||
| チリ | ||
| その他南米 | ||
| 欧州 | ドイツ | |
| 英国 | ||
| フランス | ||
| イタリア | ||
| スペイン | ||
| その他欧州 | ||
| アジア太平洋 | 中国 | |
| インド | ||
| 日本 | ||
| 韓国 | ||
| オーストラリア | ||
| その他アジア太平洋 | ||
| 中東・アフリカ | アラブ首長国連邦 | |
| サウジアラビア | ||
| 南アフリカ | ||
| ナイジェリア | ||
| その他中東・アフリカ | ||
レポートで回答される主要質問
2025年の現在の商業不動産市場規模はどのくらいですか？
2025年の商業不動産市場規模は6兆2,235.5億米ドルです。
商業不動産市場内で最も急速に成長しているセグメントはどれですか？
物流・産業不動産は、Eコマースとデータセンター拡張に牽引され、2030年まで予測年平均成長率6.21%でリードしています。
なぜ賃貸モデルが完全購入より注目を集めているのですか？
企業は高金利の中で運営の柔軟性を好む一方、機関投資家は安定した賃料キャッシュフローを受け入れており、結果として賃貸モデルは年平均成長率6.39%で進歩しています。
最高の成長率を提供する地域はどこですか？
南米がインフラ投資とニアショアリングトレンドに支えられ、2030年まで年平均成長率6.26%で地域見通しをトップとしています。
ESG規制は古い建物にどのような影響を与えていますか？
より厳格な炭素性能規則と保険コスト上昇は改修を加速させており、遵守できない資産は、特に欧州と北米で価値浸食のリスクに直面しています。
商業不動産市場で人工知能はどのような役割を果たしていますか？
AIプラットフォームはサイト選択、評価、資産管理を合理化し、あらゆる規模の投資家が二次市場機会を特定し、より効率的にポートフォリオを最適化することを可能にしています。
最終更新日:
