中国商業用不動産市場規模とシェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 0.86 兆米ドル |
| 市場規模 (2030) | 1.16 兆米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 6.31% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
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Mordor Intelligenceによる中国商業用不動産市場分析
中国商業用不動産市場は2025年に8,600億米ドルの規模を記録し、2030年には1兆1,600億米ドルに達し、年平均成長率6.31%で拡大すると予測されています。この勢いは、住宅・都市プロジェクト向けの5,634億米ドルの公的資金投入、インフラ不動産投資信託（C-REIT）の展開、グリーンフィールド開発よりも資産アップグレードを重視する政策転換によって支えられています。入居者のニーズは現代的な物流スペース、グレードAオフィス、データ駆動型キャンパスにシフトし続けており、機関投資家は不安定な金融情勢の中で安定した利回りを求める動きを強めています。同時に、既存ストックの過剰供給、民間デベロッパーの高い借入コスト、二次的ショッピングモールの吸収の遅れが全体の成長を抑制しています。競争優位性は規模志向のデベロッパーから、忍耐強い資本とテクノロジー対応の不動産管理を組み合わせることができる資産軽量型オペレーターに移行しています。
主要レポート要点
- 物件タイプ別では、オフィスが2024年の中国商業用不動産市場で34.0%のシェアを占めてトップ；物流不動産は2030年まで最も速い7.72%の年平均成長率を記録する見込みです。
- ビジネスモデル別では、売買が2024年の中国商業用不動産市場で62.0%のシェアを占めた一方、賃貸事業は2030年まで6.98%の年平均成長率で成長すると予測されています。
- エンドユーザー別では、企業・中小企業が2024年の中国商業用不動産市場で66.1%のシェアを占めました；個人投資家は2030年まで6.73%の年平均成長率で最も急速に拡大するコホートを代表しています。
- 都市別では、上海が2024年の中国商業用不動産市場で22.0%のシェアを獲得した一方、成都は2030年まで最高の7.24%の年平均成長率を記録する軌道にあります。
中国商業用不動産市場の動向と洞察
推進要因インパクト分析
| 推進要因 | 年平均成長率予測への（〜）%インパクト | 地理的関連性 | インパクト時間軸 |
|---|---|---|---|
| Eコマースと双循環政策による回復力のある物流需要 | +1.8% | 全国、ティア1物流ハブ | 中期（2〜4年） |
| グレードAオフィスアップグレードのための国家主導都市再開発刺激策 | +1.2% | 上海、北京、深圳、広州 | 短期（≤2年） |
| 機関投資家資本を解放するC-REITプログラムの加速 | +0.9% | 全国、上海、北京、深圳での早期利益 | 長期（≥4年） |
| データセンター・ライフサイエンスキャンパス向け「新質生産力」アジェンダ | +0.7% | ティア1都市とテクノロジー回廊 | 長期（≥4年） |
| ラストマイル倉庫を促進する交通ハブ建設 | +0.5% | 成都と新興交通センター | 中期（2〜4年） |
| ネットゼロ・3つ星グリーンビルディング義務 | +0.4% | 全国、ティア1都市で最も厳格 | 中期（2〜4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
Eコマースと「双循環」政策による回復力のある物流需要
中国の双循環構想は対外貿易と並んで国内消費を重視しており、これが中国商業用不動産市場の物流基盤を押し上げています。大北京・上海地区では平均倉庫稼働率がすでに90%を超えており、北京のプライム賃料は2008年以来90%上昇しています。Eコマース大手は、消費者への厳格な配送約束を満たす自動配送・ラストマイルノードへの投資を加速させています。サプライチェーン近代化のための政府ガイドラインは、クラスA物流パークへの民間資本流入と歩調を合わせ、輸出成長が鈍化する中でも持続的な吸収を推進しています。その結果、物流パイプラインは資本集約的となり、年金基金や保険会社にアピールする長期リース資産を重視しています。安定した賃料エスカレーションは、中国商業用不動産市場内で準インフラとしてのセグメントの認識を強化しています。
ティア1都市におけるグレードAオフィスアップグレードのための国家主導都市再開発刺激策
中央・地方自治体は2024年8月までに5,392の都市再開発プロジェクトに1,972億米ドルを計上し、新規供給よりも既存ストック最適化を目標としています。[1]国務院 - 「都市再開発イニシアチブの継続的推進に関する5部門共同意見」、metal.com上海、北京、深圳、広州では、再開発の優先事項として、ハイブリッドワーク入居者を満足させるためのスマートHVACシステム、柔軟なフロアプレート、炭素削減改修が含まれています。政策銀行は再開発ローンを優先するよう指示されており、適格スキームの実行リスクを軽減しています。品質への注力はグレードAスペースの需要を押し上げる一方、二次オフィスは高い空室率に苦戦しています。古い資産をリポジショニングできるデベロッパーは賃料プレミアムを獲得でき、より広範な中国商業用不動産市場を圧迫する構造的過剰供給を緩和できます。
インフラタイプ商業用不動産のための機関投資家資本を解放するC-REITプログラムの加速
中国証券監督管理委員会は倉庫、工業団地、消費者インフラ資産の公開上場を承認し、債務重視の開発からエクイティ資金による所有ビークルへの構造的転換を示しています。中国外運は2025年1月に上海証券取引所で倉庫REITを申請し、物流ポートフォリオの新たな流動性チャネルにスポットライトを当てました。ストックコネクトでの中国REITの組み入れは外国投資家のアクセスを拡大し、中国商業用不動産市場全体で資本コストを潜在的に引き下げています。安定した配当政策は保険会社や年金基金にアピールし、これらの機関はバランスシートにストレスを与えることなく長期資産への資本リサイクルが可能になっています。連鎖的な利益は、安定した収益ストリームに焦点を当てた所有者に報酬を与える健全な資金調達環境です。
データセンター・ライフサイエンスキャンパスを促進する「新質生産力」アジェンダ
中国の次世代生産性を枠組みとする政策文書は、デジタルインフラとバイオサイエンスを国家優先事項として強調しています。クラウドサービスの浸透が深化する中、ハイパースケールデータセンターの需要が拡大し、一方で製薬クラスターはGMP準拠の研究所を必要としています。これらの専門フォーマットは高設備投資建設と、従来のデベロッパーがほとんど習得していない高度な電力・HVAC仕様を要求します。機関投資家はオペレーターと共同投資してパイプラインアクセスを確保し、技術リスクを分散します。その結果、長期リース期間とミッションクリティカルな入居が安定したリターンを支え、より広範な中国商業用不動産市場の収益プロファイルを豊かにしています。
制約要因インパクト分析
| 制約要因 | 年平均成長率予測への（〜）%インパクト | 地理的関連性 | インパクト時間軸 |
|---|---|---|---|
| ハイブリッド採用後の既存オフィスストックの構造的過剰供給 | -1.4% | ティア1オフィスコア | 短期（≤2年） |
| セクターデレバレッジの中での民間デベロッパーの高い資金調達コスト | -1.1% | 全国、小規模企業で最も鋭利 | 中期（2〜4年） |
| 低ティアモールでの高い空室率 | -0.8% | ティア2・ティア3商業エリア | 中期（2〜4年） |
| 新築パイプラインを制約する土地売却収入上限 | -0.6% | 全国、実施にばらつき | 長期（≥4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
ハイブリッド採用後の既存オフィスストックの構造的過剰供給
ハイブリッドワークは総オフィススペース需要を削減し、柔軟なレイアウトや現代的な換気設備を欠く2010年以前のタワーの機能的欠陥を露呈しています。研究によると、パンデミック関連センチメントの単位上昇ごとに、高空室都市では賃料が8%押し下げられました。グレードAコンバージョンは再開発補助金の恩恵を受けますが、非コア在庫の規模は改修能力を上回っています。入居者が品質に引き付けられる中、二次オフィスの家主は賃料カットやコワーキング転換に頼り、中国商業用不動産市場内のリターンを抑制しています。空室ドラッグは、通勤摩擦が需要をさらに冷やす分散サブマーケットで最も深刻です。
セクターデレバレッジの中での民間デベロッパーの高い資金調達コスト
中国万科は2年以内に有利子負債1,000億米ドルを削減することを目指しており、セクター全体のデレバレッジの痛みを浮き彫りにしています。より厳格なローン上限と信託基金の撤退により、民間所有建設会社の平均借入スプレッドが上昇する一方、国営企業はより安価な信用を確保しています。[2]環球時報 - 「中国の住宅当局、住宅プロジェクトの確実な納品を確保する取り組み強化を要求」、globaltimes.cn債券デフォルトが急増しており、デベロッパーは現金調達のため賃貸収益流を担保に提供したり、コア資産を処分することを余儀なくされています。資金調達ギャップは、エクイティチェックを書いたり、C-REITルートを利用できる機関投資家に向けて競争の場を傾けています。バランスシートが回復するまで短期的な建設減速が起こりそうであり、中国商業用不動産市場全体で新規供給を抑制しています。
セグメント分析
物件タイプ別：オフィスのリーダーシップと物流の勢い
オフィス不動産は2024年に中国商業用不動産市場シェアの34.0%を獲得し、ティア1地区に集積する金融、テクノロジー、プロフェッショナルサービス入居者からの根強い需要を反映しています。グレードAタワーは、ESG対応ビルとスマートワークスペースアメニティを重視する多国籍企業に対応し、ハイブリッド採用にもかかわらずプライム空室率を一桁に維持しています。しかし二次オフィスは、入居者が最小限の賃料プレミアムでアップグレードする中、二桁の空室率を記録しています。オフィスの王座に対抗して、物流ストックはEコマース浸透と国内循環目標を背景に、2030年まで7.72%の年平均成長率で拡大し、他のすべての資産クラスを上回っています。大規模工業団地での入居者の事前リースは開発リスクを固定し、迅速な賃料開始を保証し、倉庫資産に付随する中国商業用不動産市場規模の収益深度を向上させています。
高仕様倉庫は現在、自動化、高パレットラッキング、コールドチェーンベイを統合し、立地コスト感応度を薄めるプレミアム賃料を要求しています。機関マネージャーは、インフレヘッジとなる長期リースで上海の臨港や深圳の前海ゾーン近くの都市隣接物流クラスターを追求しています。対照的に、小売モールのパフォーマンスは二分化：高級ティア施設は堅調な売上を記録する一方、低ティア都市の中級市場センターは二桁の空室率に苦戦しています。データセンターシェルとバイオ製造パークは、ボリュームは小さいものの、飛び抜けた利回りと長期リース条件を記録し、より広範な中国商業用不動産市場で高利益率ニッチを切り拓いています。オフィス改修とラストマイル施設にまたがることができるデベロッパーは、キャッシュフローを多様化し、循環的ショックを軽減しています。
注記: すべての個別地域のセグメントシェアはレポート購入時に入手可能
ビジネスモデル別：賃貸成長により挑戦される売買優位
売買取引は2024年の市場活動の62.0%を占め、前払い資本回収とオーナー入居者購入への歴史的選好を反映しています。前売り枠組みはキャッシュフロー回転を促進しますが、エスクロー引き出しに対する規制抑制により、デベロッパーは収益にアクセスする前にプロジェクトを完成させることが義務付けられ、流動性が締まっています。一方、賃貸ビジネスモデルは6.98%の年平均成長率で拡大すると予測され、C-REIT出口と保険会社・年金基金の債券様不動産収益への食欲の高まりによって活性化されています。このシフトは、2024年に前売り収入より速く上昇した賃貸ポートフォリオに配分される中国商業用不動産市場規模で見ることができます。[3]中国証券監督管理委員会、「公共インフラREITに関する質疑応答」、CSRC、csrc.gov.cn
デベロッパーは保有・運営戦略に軸足を移し、しばしば安定したモールや物流パークをエクイティをリサイクルする公開REITにスピンしています。セール・リースバックは資産管理を放棄することなく中間流動性を提供します。プロフェッショナル不動産マネージャーはIoTプラットフォームを活用してエネルギー効率を改善し、営業利益率と純資産評価を押し上げています。建設・売却と建設・保有オプションの進化するブレンドは出口ルートを広げ、資金調達ボラティリティに対するデベロッパーのクッションを提供します。賃貸エクスポージャーが徐々に上昇するにつれ、収益可視性は中国商業用不動産業界全体で極めて重要な信用指標となっています。
エンドユーザー別：個人成長の中での企業需要安定性
企業・中小企業入居者は2024年のフロア取得量の66.1%を占め、複数年リースとより強力な契約でキャッシュフローを固定しています。彼らは引き続きCBDオフィス、物流ハブ、専門R&Dスペースを好み、消費者サイクルの変動に関係なく基盤需要を維持しています。中小企業はプラグ・アンド・プレイの柔軟スイートを求めることが増えており、家主にとって二次収益ラインを培っています。同時に、個人投資家はREIT単位の民主化と新ガイドラインで規制された分割所有アプリに推進され、6.73%の年平均成長率で最も急成長するエンドユーザースライスを代表しています。
富裕層個人は住宅市場冷却のヘッジとしてストラタオフィスや路面小売に多様化し、一方で大衆富裕層セイバーは投資信託チャネルを通じて間接エクスポージャーを獲得しています。この拡大する投資家ベースは新たな流動性ポケットをもたらしますが、透明な資産報告とプロフェッショナル資産サービスの必要性を高めています。機関スポンサーは信頼を保持するため、投資家教育キャンペーンとESGパフォーマンスダッシュボードで対応しています。深化する小売資本プールは資金調達ボラティリティを軽減し、中国商業用不動産市場に回復力を注入する態勢にあります。
注記: すべての個別地域のセグメントシェアはレポート購入時に入手可能
地理的分析
上海は2024年の中国商業用不動産市場で22%のシェアでその優位性を維持し、103億米ドルのオフィス取引と金融・コンサルティングの多国籍入居者に対する持続的な磁力に支えられています。入居者が優れた交通、グリーンクレデンシャル、高速データ接続を提供するコア陸家嘴と北外灘地区に集積する中、グレードA空室率は8%未満を維持しました。建設パイプラインは、安定した配当を約束するC-REITシーディングを通じてしばしば資金調達される複合用途ウォーターフロント再活性化にシフトしています。
北京は政策・テクノロジーの拠点として続き、中関村のR&D需要が古いCBDタワーでの取得減速を相殺しています。北部昌平と南西大興地区のデータセンターキャンパスは電力容量を渇望するハイパースケーラーを誘致しています。深圳の福田CBDと前海協力区は、クロスボーダー資本シナジーを枠組みとする粤港澳大湾区計画に支援され、堅調なグレードA吸収を維持しています。広州は港湾物流とアップグレードされた製造業ベースを活用して、バランスの取れたオフィス・小売・工業需要を維持しています。
成都は内陸都市化を奨励する国家政策と成渝双城経済圏に支えられ、2030年に向けて7.24%の年平均成長率で成長リーグをリードしています。成都天府空港近くの現代的倉庫は第三者物流オペレーターによる強力な事前リースを獲得し、一方新興ライフサイエンスパークはバイオテクノロジースタートアップを誘致しています。上昇する生活品質指標は人材移住を誘い、オフィス需要をさらに強化しています。投資家は成都の利回りスプレッド（多くの場合上海コアCBDオフィスより150ベーシスポイント上）を評価しますが、国内保険会社やファンドマネージャーが西部配分を増加させる中、流動性改善の恩恵を受けています。この活動の分散は中国商業用不動産市場のより健全な地理的バランスを示しています。
競争環境
中国商業用不動産市場は適度に断片化されており、ダイナミックで進化する競争環境を示しています。既存大手の財務問題により競争が激化し、機敏で運営に長けたプレイヤーが有利になっています。中国万科は1991年以来初めて、デレバレッジストレス下で収益が483億4,000万米ドルに落ち込んだ後、2024年に69億7,000万米ドルの損失を計上しました。同様の逆風が他の従来デベロッパーを圧迫し、一部はディスカウント評価で非コア持株を売却しています。ESRグループの8億2,000万米ドルの物流資産売却と中海の5億6,000万米ドルのモール退出が典型的な戦略的プルーニングです。強固なバランスシートを持つ整理業者は不良在庫を吸収し、一方で機会主義的ファンドは停滞プロジェクトでの優先エクイティ注入を交渉しています。
機関投資家と資産マネージャーがこの瞬間を捉えています。例えば龍湖集団は、見出し売上軟化にもかかわらず、保有・運営プラットフォームの耐久性を強調し、2024年に賃貸収益を37億6,000万米ドルに引き上げました。外国のコア・プラス・ファンドは、以前のクォータ制約を回避するストックコネクト対応C-REITアクセスに支援され、物流・データセンター合弁事業での持分を拡大しています。テクノロジー展開-IoTセンサー、AI施設分析、入居者エンゲージメントアプリ-は一流リースの獲得と営業コスト比率削減における差別化要因となっています。
戦略的プレイは、付加価値改修、グリーンリポジショニング、ライフサイエンスパークなどのテーマ資産を中心に展開されます。デベロッパーはエネルギーサービス会社と協力して再生可能マイクログリッドを設置し、3つ星グリーンビルディングスコアを押し上げ、より安価な持続可能性連動ローンを解放しています。業界横断パートナーシップも見られます：物流オペレーターは空室大型小売にラストマイルソリューションを統合し、一方データセンターオペレーターは高床荷重工業シェルを改修しています。資本がより少ない信頼できるスポンサーを追う中、実行力、ESGクレデンシャル、透明なガバナンスを組み合わせることができる者が中国商業用不動産市場全体で影響力を集約するでしょう。
中国商業用不動産業界リーダー
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万達集団
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華潤置地有限公司
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緑地集団
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龍湖集団
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中国万科株式会社
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年4月：中国万科はデレバレッジが利益率を削減したため、483億4,000万米ドルの収益で2024年に69億7,000万米ドルの損失を計上しました。
- 2025年3月：龍湖集団は2024年収益179億5,000万米ドルを報告；投資不動産収入は7.4%上昇して37億6,000万米ドルとなりました。
- 2025年1月：中国外運は上海証券取引所で倉庫物流C-REITのスピンオフを申請し、C-REITカバレッジを物流インフラに拡張しました。
- 2024年10月：中国住宅省はプロジェクト納品を安定させるため5,634億米ドルの資金押し上げを発表しました。
中国商業用不動産市場レポートスコープ
商業用不動産（CRE）は、住宅用途ではなく、もっぱらビジネス用途または作業スペース提供のために使用される不動産です。商業用不動産は、収益創出活動を行う入居者にしばしばリースされます。
中国商業用不動産市場の完全な背景分析には、経済の評価と経済への各セクターの貢献、市場概観、主要セグメントの市場規模推定、市場セグメントにおける新興トレンド、市場ダイナミクス、地理的トレンド、COVID-19インパクトが含まれます。
レポートは中国の商業用不動産会社をカバーし、市場はタイプ別（オフィス、小売、工業（物流）、ホスピタリティ）にセグメント化されています。レポートは上記すべてのセグメントについて中国商業用不動産市場の市場規模と予測を価値（米ドル）で提供します。
| オフィス |
| 小売 |
| 物流 |
| その他（工業、ホスピタリティ、データセンター、ライフサイエンス、複合用途） |
| 売買 |
| 賃貸 |
| 個人/世帯 |
| 企業・中小企業 |
| その他（機関、政府、NGO） |
| 上海 |
| 北京 |
| 深圳 |
| 広州 |
| 成都 |
| 中国のその他地域 |
| 物件タイプ別 | オフィス |
| 小売 | |
| 物流 | |
| その他（工業、ホスピタリティ、データセンター、ライフサイエンス、複合用途） | |
| ビジネスモデル別 | 売買 |
| 賃貸 | |
| エンドユーザー別 | 個人/世帯 |
| 企業・中小企業 | |
| その他（機関、政府、NGO） | |
| 都市別 | 上海 |
| 北京 | |
| 深圳 | |
| 広州 | |
| 成都 | |
| 中国のその他地域 |
レポートで回答された主要質問
中国商業用不動産市場の現在の規模はどのくらいですか？
2025年に8,552億6,000万米ドルで評価され、2030年には1兆1,613億6,000万米ドルに達すると予測されています。
中国商業用不動産市場で最大のシェアを占める物件タイプはどれですか？
オフィス資産は2024年に総価値の34%を占め、リーダーシップポジションを維持しています。
中国商業用不動産市場内で最も急成長しているセグメントはどれですか？
物流不動産は、Eコマースとサプライチェーンアップグレードに支えられ、2030年まで7.72%の年平均成長率で拡大すると予測されています。
なぜC-REITは中国商業用不動産市場にとって重要なのですか？
機関エクイティを解放し、銀行ローンを超えて資金調達を多様化し、投資家に収益獲得不動産への流動的エクスポージャーを提供します。
最も高い成長ポテンシャルを示す都市はどれですか？
成都は西部開発政策と交通ハブ拡張に促進され、2030年まで7.24%の年平均成長率を記録すると予測されています。
ハイブリッドワークはオフィス需要にどのような影響を与えていますか？
ハイブリッド採用は既存タワーの空室を増加させていますが、グレードAアップグレードは依然として需要があり、オフィス環境全体で品質ギャップが拡大しています。
最終更新日:
