UAEコマーシャル不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

UAEコマーシャル不動産市場のトレンドと洞察

ゴールデンビザ流入が恒久的な投資家需要を解放

5年および10年の居住許可を導入した在留資格改革はスポンサー不要となり、資本の流れを投機的な短期売買から長期インカム資産へとシフトさせました。2025年中に約10,000人の富裕層移住者がUAEに入国し、その多くがDIFCのグレードAオフィスやジェベルアリの区分所有物流ユニットに資金を振り向けました。ドバイは2024年に240億4,000万米ドルのグリーンフィールドFDIを記録し、前年比48%増となり、不動産がプロジェクトの約10分の1を占めました^{[2]Dubai FDI、「FDIモニター2024」、Dubaifdi.gov.ae}。オフィス、物流パーク、データセンターシェルは現在、利回り手段と在留資格の拠点の両方として機能しています。この政策はまた、ラス・アル・ハイマの外国人所有権クラスターへのポートフォリオ分散を促し、UAEコマーシャル不動産市場の地理的分散を広げています。今後も安定したビザ承認が続くことで、特にセキュリティ、プレステージ、パスポートオプション性を兼ね備えたトロフィー資産の利回り圧縮が続くと見込まれます。

1%未満のプライムオフィス空室率が実効賃料を押し上げ

ドバイおよびアブダビのグレードA空室率は、2025年にそれぞれ0.3%および0.1%まで低下しました。引き渡し件数が限られたため、インフレが抑制された中でも賃料はドバイで19%～22%、アブダビで29%～31%上昇しました。そのため企業は短期契約の再交渉を行うか、ドバイ・ヒルズ・ビジネスパークなどの新興エリアへの移転を選択しました。デベロッパーはTECOMのイノベーションハブ第4フェーズおよびDMCCの高さ600メートルのアップタウン・メガタワーのスペースを急ピッチで整備することで対応しました。一方、LEED認証ビルはテナントのESG要件に支えられ、96%の稼働率と33%の賃料プレミアムを享受しました。供給増加が2027年～2028年に後ろ倒しとなっていることから、UAEコマーシャル不動産市場において家主は価格決定力を維持できる立場にあります。

ニアショアリングが物流の建設受注型パイプラインを促進

生産拠点を需要地に近づけるメーカーがフリーゾーンで長期リースを確保しています。ラス・アル・ハイマの100億米ドル規模のエリシャハブは、EV、半導体、水素システム向けに2,500万平方フィートの面積を有する予定です。KEZADは2024年～2025年にAzizi、Jindal SAW、Jotunから16億米ドルを超える新規コミットメントを獲得しました。産業用賃料は18%～20%上昇し、稼働率は95%近くを維持しており、約7%の利回りはソブリン債に対して250ベーシスポイントのスプレッドを依然として提供しています。物流は機関投資家ポートフォリオにおいて戦術的エクスポージャーからコアエクスポージャーへと移行しており、AldarやTECOMなどのデベロッパーがドバイ・インダストリアル・シティで3,000万平方フィートを超える土地バンクを取得するよう促しています。長期的には、多層式倉庫とコールドチェーン施設がUAEコマーシャル不動産市場全体の新規竣工の目玉となると予想されます。

ドバイ2040のもとでの観光ブームがホスピタリティの拠点を拡大

ドバイは2025年に1,959万人の国際旅行者を迎え、平均稼働率は80%近くに達し、ADR（平均客室単価）はコロナ禍前のピークを上回りました。ドバイ2040マスタープランは、指定観光地の134%増加と人口580万人への成長を目標としています。そのためデベロッパーはホテル、サービスアパートメント、小売プロムナードを融合させており、NakheelのパームジェベルアリのリニューアルとMarjanの12,000室規模のラス・アル・ハイマリゾートがその典型例です。小売はドバイGDPの4分の1以上を占め、プライムの超広域型モールの賃料は2025年に13.5%上昇しましたが、体験型コンセプトが従来型のアンカーテナントを置き換えつつあります。持続的な訪問者流入はUAEコマーシャル不動産市場全体の複合用途資産の価格を下支えしていますが、インフラ容量が観光客数の増加に追いつく必要があります。

金利変動がキャップレートスプレッドを縮小

中央銀行は2025年に政策金利を3.65%に引き下げましたが、キャップレートの圧縮が借入コスト削減を上回り、レバレッジ購入者のスプレッドが縮小しました。機関投資家向け物流利回りは7%近くを維持し、依然としてUAE5年国債を250ベーシスポイント上回っていますが、プライムオフィスは2025年上半期のドバイオフィス取引が14億7,000万米ドルへと84%急増する中、過去最低利回りで取引されました。世界的なインフレが再燃した場合、利上げによって負債調達リターンが侵食され、UAEコマーシャル不動産市場規模においてトロフィー資産への配分が抑制される可能性があります。REITの分配金も軟化し、ユニット価格を圧迫する恐れがあります。そのため、スポンサーは固定金利ヘッジを拡大し、資金調達コストの安定化に向けてスクーク発行を検討しています。

ドバイ以外での非外国人所有権ゾーンの不足が海外資金流入を制限

ドバイはほとんどの地区で明確な外国人所有権を提供していますが、アブダビおよび北部首長国は依然として用益権または長期リースに依存しており、完全所有権を必要とする資産配分マンデートを制約しています^{[3]アブダビ不動産センター、「市場レポート2025」、Adrec.gov.ae}。2025年のアブダビ住宅販売の62%を外国人購入者が占めましたが、商業用オプションは依然としてADGMおよびアル・リーム島に大きく限定されています。ラス・アル・ハイマのエリシャハブはハイブリッド保有モデルを採用しており、年金基金はこれをより高リスクと見なすことが多いです。外国人所有権の拡大が進まなければ、UAEコマーシャル不動産市場は越境資金流入においてドバイへの過度な依存リスクを抱えることになります。政策立案者は統一的な権原制度の検討を進めていますが、近い将来の実施は依然として不透明です。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別：物流が小規模ベースから急成長

オフィスはDIFCおよびADGMへの移転を背景に、2025年のUAEコマーシャル不動産市場シェアの41%を占めました。それでも、ニアショアリング、コールドチェーン需要、eコマースフルフィルメントがジェベルアリ、KEZAD、エリシャの土地需要を再編する中、物流に帰属するUAEコマーシャル不動産市場規模は最も速いペースで拡大し、2031年にかけてCAGR 7.80%で成長する見込みです。産業用稼働率は2025年に95%近くで推移し、投機的倉庫の波にもかかわらず二桁台の賃料成長を促しました。7%近くの利回りはソブリンファンドを引き付け続けており、AldarとTECOMがドバイ・インダストリアル・シティで3,300万平方フィートの区画を取得するよう促しています。 

デベロッパーはエスティダマ基準に準拠するため、高天井ベイ、自動ラッキング、太陽光発電屋根を備えた将来対応型ストックを整備しています。一方、二次オフィスはESG適合のためのアップグレードを行わない限り陳腐化リスクに直面しており、この傾向はアブダビのLEEDプレミアムによって裏付けられています。小売供給は2025年に824万平方メートルに増加し、超広域型モールは95%を超える稼働率を維持しましたが、コミュニティセンターはフードホールやeスポーツなどの体験型提供で競争しています。5つ星ホテル、スカイレジデンス、50%のオフィススペースを組み合わせたDMCCのアップタウン第3フェーズなどの複合用途超高層ビルは、収益を多様化する垂直型多目的資産への資本ローテーションを示しています。全体として、物流の成長とオフィスの優位性の二極化がUAEコマーシャル不動産市場内の資本配分を規定することになります。

ビジネスモデル別：賃貸が機関投資家のコアとして継続

賃貸取引は2025年のUAEコマーシャル不動産市場シェアの67%を占め、予測可能なキャッシュフローと5%～8%の配当利回りに対する年金基金の需要を反映しています。ドバイ・レジデンシャルREITは2025年5月のIPOで39億米ドルを調達し、稼働率98.3%を報告し、安定したポートフォリオへの投資家信頼を示しました。エミレーツREITは、ローン・トゥ・バリューが20%に低下して借入余力が改善する中、不動産収入が前年比24%増加しました。 

主に区分所有オフィスおよび建売産業コンドミニアムからなる売買は、資産担保型在留資格を求めるゴールデンビザ申請者に支えられ、CAGR 6.10%で成長すると予測されています。Aziziなどのデベロッパーは、個人投資家と機関投資家の双方を満足させるため、売買に長期リースバックオプションを組み合わせています。UAEの80%のREIT利益分配規則と法人税免除により、上場ビークルは買収意欲を維持しており、UAEコマーシャル不動産市場規模における賃貸浸透率をさらに固定化しています。長期的には、売買収益と一括リースを組み合わせたブレンドモデルが進化し、スポンサーに経常収益を維持しながらバランスシートの柔軟性を提供する可能性があります。

エンドユーザー別：法人が需要を牽引し、世帯が加速

法人・中小企業は2025年のUAEコマーシャル不動産市場規模の58%を占め、DIFCおよびADGMに集積する銀行、資産運用、ソブリン系エンティティが牽引しました。ビザ改革が起業家を引き付ける中、ドバイ・ヒルズおよびマスダール・シティでの中小企業のオフィス取得が急速に拡大しています。世帯の参加は、在外居住者がパームジェベルアリやガフ・ウッズなどの統合コミュニティで短期リースから所有または長期賃貸へとシフトするにつれ、CAGR 6.90%で拡大する見込みです。 

上場REITはエンドユーザー間の境界を曖昧にし始めています。ENBD REITの96%の稼働率は法人オフィスと中間層向け住宅の両方にまたがり、2025年上半期の純資産価値は20.3%上昇しました。ファミリーオフィスおよびソブリンウェルスファンド（「その他」）は、BloombergがGCC REIT運用資産残高が2030年までに167億米ドルに達すると予測したことを受けて配分を増加させました。企業拡大、富裕層移住者の流入、機関投資家ファンドの形成が相まって、UAEコマーシャル不動産市場全体の需要の多様性を豊かにし続けています。

地域分析

ドバイは2025年の取引額の55%を維持し、DIFC、ダウンタウン、ジェベルアリでの活動に牽引され、オフィス価格は前年比22%上昇、賃料は26%増加しました。Emaarが2025年12月に発表したドバイ・スクエアとドバイ・マンションズは、272億米ドルのマスタープランの一部であり、ゴールデンビザ取得者層を対象とした40,000戸の超高級住宅を追加するものです。一方、TECOMはイノベーションハブ第4フェーズを開始し、テクノロジーテナント需要に応えるためドバイ・インダストリアル・シティで4億3,600万米ドルで138区画を取得し、UAEコマーシャル不動産市場における首長国の優位性を強化しました。

アブダビの総取引額は2025年に44%増加して387億米ドルに達し、売買が活動の3分の2を占め、アパート価格は19%上昇しました。Aldarは180億米ドルの開発契約を発行し、ドバイ・ホールディングとの合弁事業を103億米ドルに拡大し、1億5,500万米ドルを超えるNoon-Emtelleの産業資産を進展させ、ヤスおよびアル・リーム島を超えてフットプリントを拡大しました。KEZADは16億米ドルの製造コミットメントを締結し、倉庫吸収を強化してアブダビを物流の重要拠点として位置付けました。

ラス・アル・ハイマは100億米ドルのエリシャハブとマルジャン・ビーチの12,000室のホテルキーおよび22,000戸の住宅ユニットを基盤に、CAGR 8.1%で成長をリードすると予測されています。シャルジャとアジュマンは手頃な価格を求める流入需要を取り込んでおり、Sobhaの7キロメートルのビーチフロントを特徴とする200億米ドル規模のダウンタウンUAQプランがその証左です。この地理的モザイクは、UAEコマーシャル不動産市場がドバイから複数首長国のノードへと徐々に分散していることを示していますが、権原制度や建築基準の相違がデューデリジェンスコストを高め、取引サイクルを長期化させています。