阿联酋住宅房地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 143.22 十亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 217.09 十亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 8.66% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
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Mordor Intelligence阿联酋住宅房地产市场分析
阿联酋住宅房地产市场在2025年价值1,432.2亿美元，预计到2030年将攀升至2,170.9亿美元，复合年增长率为8.66%。随着创纪录的百万富翁移民、签证自由化和后世博会基础设施建设提升了需求和交易量，市场深度不断扩大。主要开发商加速推进期房项目，而技术驱动的设计工具压缩了建设时间并提高了盈利能力。相对于人口增长，供应仍然紧张，即使新交付量滞后于预测，价格韧性仍得到加强。与此同时，拉斯海马凭借标志性旅游项目的支撑而日益突出，这些项目将资本从迪拜核心区域转移，为阿联酋住宅房地产市场增加了新的地理多样化层面。
关键报告要点
- 按物业类型，公寓和共管公寓在2024年以73%的份额领先阿联酋住宅房地产市场；别墅和土地房屋正以9.20%的复合年增长率扩张至2030年。
- 按价格区间，中端市场细分在2024年占阿联酋住宅房地产市场规模的47%；豪华住宅层级预计以10.00%的复合年增长率增长至2030年。
- 按销售模式，二手交易在2024年占阿联酋住宅房地产市场规模的66%份额，而一手销售录得最高预测复合年增长率，在2030年前达到10.39%。
- 按商业模式，销售交易在2024年代表阿联酋住宅房地产市场规模的74%；租赁正以9.44%的复合年增长率推进至2030年。
- 按酋长国，迪拜在2024年占据阿联酋住宅房地产市场份额的45%；拉斯海马是增长最快的酋长国，复合年增长率为10.05%至2030年。
阿联酋住宅房地产市场趋势与洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | （约）对复合年增长率预测的%影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 签证改革扩大买方基础 | +1.8% | 全球，集中在迪拜和阿布扎比 | 长期（≥4年） |
| 超高净值人群涌入提升豪华住宅 | +1.5% | 迪拜和阿布扎比豪华走廊 | 短期（≤2年） |
| 世博-2020遗产刺激移民 | +1.2% | 迪拜核心区，溢出到北部酋长国 | 中期（2-4年） |
| 海湾合作委员会远程工作政策提高留存率 | +0.9% | 海湾合作委员会地区，在迪拜最强 | 中期（2-4年） |
| 智能家居强制要求加速技术单元 | +0.7% | 迪拜都市区 | 长期（≥4年） |
| 物流枢纽推动别墅需求 | +0.5% | 迪拜南部，阿布扎比工业区 | 中期（2-4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
世博-2020遗产刺激长期移民和住房需求
迪拜的后世博会基础设施维持住宅吸纳能力。2024年人口达到380万，同比增长5%，游客抵达量增长9%至1,870万。2025年第一季度录得43,000套住宅交易，价值1,150亿迪拉姆，交易量较2024年增长23%。交通升级、更绿色的公共空间和多元化的服务经济支撑着酋长国从临时商业中转站向永久居住中心的转型。北部酋长国也受益，因为改善的连通性将新居民向外输送。
签证改革（黄金签证和退休签证）扩大买方基础
简化的居住途径将全球投资者拉入阿联酋住宅房地产市场。2024年上半年黄金签证发放量在费用减免和首付门槛放宽后增长52%。高效的7-10天处理将询问转化为契约，而欧洲买家则对冲本国更严格的税收制度。专门的五年退休签证锚定了新兴的老年住房利基市场，扩大了传统外籍人员细分之外的整体需求。
超高净值人群激增推动豪华住宅细分
预计2024年净流入6,700名百万富翁加强了顶级吸纳能力。Nakheel的Bay Villas等标志性发布一夜售罄，票面价值超过400万美元。仅俄罗斯买家自2022年以来就注入了63亿美元，开发商回应推出价值210亿美元的新鲜高端库存。零所得税和政治稳定使阿联酋超越竞争对手的避风港市场。
海湾合作委员会远程工作政策增加外籍租户留存率
海湾地区的灵活性使专业人士能够保留母国工作，同时在阿联酋永久定居，稳定了租赁需求。2024年近18%的阿布扎比租户转为业主。2024年记录的超过90万份数字租赁合同反映了租赁市场透明度和粘性的提高[1]迪拜土地局，"智能租赁指数2025发布"，迪拜土地局，dubailand.gov.ae。政策组合延长了平均租赁期并支持房东的可预测现金流。
约束影响分析
| 约束 | （约）对复合年增长率预测的%影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 抵押贷款利率上升压缩中等收入买家的购买力 | -1.2% | 全国，在迪拜和阿布扎比最为严重 | 中期（2-4年） |
| 高层公寓管道过度供应风险 | -1.0% | 迪拜和阿布扎比主要走廊 | 中期（2-4年） |
| 油价波动限制联邦支出和补贴 | -0.8% | 联邦项目，在北部酋长国最强 | 短期（≤2年） |
| 北部酋长国产权证注册延迟 | -0.6% | 拉斯海马、沙迦、阿治曼 | 短期（≤2年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
油价波动限制联邦支出和补贴
原油收入波动威胁经济适用房拨款，特别是在依赖补贴的北部酋长国。最近一次23亿迪拉姆的拨付清理了积压，但凸显了对商品波动的脆弱性。更广泛的经济多样化缓解了影响，但预算周期的不确定性可能推迟项目时间表并抑制近期吸纳能力[2]阿联酋通讯社工作人员，"扎耶德酋长住房项目批准23亿迪拉姆给公民"，阿联酋通讯社，wam.ae。
抵押贷款利率上升压缩中等收入买家的购买力
12个月EIBOR在2024年6月达到5.306%，将外籍人员零售抵押贷款利率提升至6.65%。融资成本挤压了依赖85%贷款价值比结构的买家，特别是在中端市场。现金交易在阿布扎比占据70%的交易，软化了阿联酋住宅房地产市场高端的冲击，但对有薪家庭的融资阻力依然存在。
细分分析
按物业类型：别墅推动高端扩张
公寓在2024年保持了阿联酋住宅房地产市场73%的主导份额，因为投资者青睐紧凑、产生收益的资产。2025年第一季度推出增加了25,000套新公寓单元，平均租金收益率保持在6.7%的稳定水平。智能家居功能正成为标准，在拥挤的库存池中提高价格溢价。
别墅是明显的增长引擎，以9.20%的复合年增长率推进。迪拜南部等外围区域见证了强劲的吸纳，因为专业人士用距离换取空间。阿勒马克图姆机场1,280亿美元的升级催化需求，开发商捆绑灵活的付款计划以扩大准入。别墅的阿联酋住宅房地产市场规模预计将比任何其他物业类别增长更快，直至2030年
按价格区间：豪华住宅细分在财富迁移中加速
中端市场锚定47%的支出，为月收入3,000-10,000迪拉姆的技术外籍人员提供住房。有针对性的土地发放将增加17,080套经济适用房单元，但新存量中只有25%真正适合普通家庭，揭示了可负担性差距。
豪华住宅以10.00%的复合年增长率扩展，因为全球精英将资本和家庭迁移。萨迪亚特岛在2024年录得12%的价格跳升，收益率徘徊在6.5%附近。Modon和Candy Capital等合作伙伴关系扩展超豪华管道，表明开发商对阿联酋住宅房地产市场内持续的高端需求的信心。
按销售模式：一手市场获得动力
二手交易在2024年主导66%的成交额，产生600亿迪拉姆的转售利润并确认了深度流动性。现成产品允许立即入住，吸引以收益为导向的投资者。
然而，一手销售正以10.39%的复合年增长率上升。期房交易代表了2025年第一季度活动的56%，因为买家追求定制化和资本增值。有1,034个活跃项目总计288,020套单元，开发商将向阿联酋住宅房地产市场规模供应新供给，而代币化试点开创分数化准入点。
按商业模式：租赁市场获得牵引力
销售在2024年仍以阿联酋住宅房地产市场规模的74%占优，这是永久产权立法和居住激励的产物。资本收益与租金收入相结合，为全球投资者创造了强大的吸引力。
租赁正以9.44%的复合年增长率推进，因为利率上升提高了收益率。2024年迪拜平均租金攀升16%，优质区域的短期出租赚取了7%的回报。AI驱动的租金指数正在嵌入透明度，这反过来提高了阿联酋住宅房地产行业内机构房东的参与度。
地理分析
迪拜是系统锚点，贡献45%的活动，但正转向更稳定、技术驱动的增长。2025年第一季度交易价值同比上升30%，但交付量落后预测11%，收紧空置率并提升租金。智慧城市投资和机场扩建支撑下一波价值创造。迪拜南部等新兴区域在2024年录得161亿迪拉姆的销售额，2025年租赁需求激增20%，扩展了阿联酋住宅房地产市场的城市足迹[3]迪拜政府媒体办公室工作人员，"迪拜南部2024年房地产销售录得161亿迪拉姆"，迪拜政府媒体办公室，mediaoffice.ae。
阿布扎比以多样化库存和大规模智慧城市倡议推进。Al Reef等经济适用房社区收益率为9.95%，Al Reem Island等中端市场区域资本价值上升4%，豪华岛屿获得高达7%的增长。25亿迪拉姆的Aion Sentia认知城市和混合用途项目管道巩固了首都向高科技、可持续生活格式的推进，在更广泛的阿联酋住宅房地产市场内。
拉斯海马成为未来增长的头条，预计10.05%的复合年增长率，因为旅游主导的再生将闲置海岸线转换为高端飞地。沙迦和其他北部酋长国填补了可负担性空白，得到联邦住房补助和跨酋长国交通走廊的支持。总体而言，地理马赛克增强了韧性并分散了阿联酋住宅房地产市场的投资风险。
竞争格局
阿联酋房地产市场表现出中等分散化，前五大开发商约占期房推出量的55%，为细分玩家创造了机会。Emaar在2024年实现创纪录收入，正积极寻求跨境合作伙伴关系以释放额外产能。同样，Aldar通过引入155万平方英尺的物流园区扩展其投资组合，协调住宅和工业生态系统。
技术是新兴战场。PropTech公司声称AI优化的平面图能将开发商利润率提升高达40%，加速了寻求差异化的现有企业的采用。迪拜土地局的代币化沙盒预计到2033年将占据7%的交易，吸引金融科技新进入者进入阿联酋住宅房地产行业。
合资企业在豪华住宅端激增。Modon与Candy Capital的协议为超高净值买家扩展了设计选择性。经济适用房也吸引新资本，因为政府土地发放降低了进入门槛。监管透明度，包括智能租赁指数2025，标准化估值并降低摩擦，鼓励阿联酋住宅房地产市场内的竞争纪律。
阿联酋住宅房地产行业领导者
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Aldar Properties
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Nakheel PJSC
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Damac Properties
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Deyaar Development
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Emaar Properties PJSC
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年5月：迪拜控股完成住宅REIT首次公开募股，在150亿美元订单基础上筹集5.84亿美元，凸显投资者对房产支持收入工具的胃口
- 2025年3月：迪拜批准在146万平方米土地上建设17,080套新经济适用房以满足中等收入需求。
- 2025年2月：KEZAD集团宣布基础设施扩张，增强阿布扎比的住宅溢出效应。
- 2025年1月：迪拜土地局推出智能租赁指数2025，嵌入AI定价模型。
阿联酋住宅房地产市场报告范围
阿联酋住宅房地产市场报告提供经济和市场概况的洞察，COVID-19大流行对市场的影响，房地产购买趋势 - 社会经济和人口统计洞察，政府倡议，住宅房地产行业的监管方面，房地产贷款规模和贷款价值比趋势的洞察，关注房地产技术创新、初创企业和PropTech，阿联酋和主要城市住宅房地产的需求和供应，房地产细分租金收益率的洞察，资本市场渗透和REIT的洞察，政府提供的经济适用房支持和公私合作伙伴关系的洞察，以及市场动态等。报告还呈现COVID-19在短期和长期的深度影响。
报告还涵盖按类型（公寓/共管公寓和别墅/土地房屋）和主要城市（迪拜、阿布扎比和沙迦）细分的定性和定量信息。此外，报告还提供公司概况以了解市场的竞争格局。
| 公寓与共管公寓 |
| 别墅与土地房屋 |
| 经济适用房 |
| 中端市场 |
| 豪华住宅 |
| 一手（新建/期房） |
| 二手（现房转售） |
| 迪拜 |
| 阿布扎比 |
| 沙迦 |
| 拉斯海马 |
| 阿联酋其他地区 |
| 按物业类型 | 公寓与共管公寓 |
| 别墅与土地房屋 | |
| 按价格区间 | 经济适用房 |
| 中端市场 | |
| 豪华住宅 | |
| 按销售模式 | 一手（新建/期房） |
| 二手（现房转售） | |
| 按酋长国 | 迪拜 |
| 阿布扎比 | |
| 沙迦 | |
| 拉斯海马 | |
| 阿联酋其他地区 |
报告中回答的关键问题
阿联酋住宅房地产市场到2030年的预测价值是多少？
市场预计到2030年将达到2,170.9亿美元，复合年增长率为8.66%。
阿联酋住宅房地产市场中哪种物业类型增长最快？
别墅和土地房屋以9.20%的复合年增长率领先增长至2030年，原因是对更大居住空间的需求。
拉斯海马为什么吸引房地产投资者？
40亿美元的综合度假村和支持性旅游战略将拉斯海马定位为增长最快的酋长国，复合年增长率展望为10.05%。
签证改革如何影响阿联酋住宅房地产市场？
黄金签证和退休签证放宽居住要求，增加外国买家参与并扩大整体需求。
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