美国住宅房地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 2.64 万亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 3.11 万亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 3.33% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
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美国住宅房地产市场分析 - Mordor Intelligence出品
美国住宅房地产市场规模在2025年估值为2.64万亿美元，预计到2030年将达到3.11万亿美元，复合年增长率为3.33%。尽管增长看似温和，但掩盖了决定性的结构性变化，如机构资本的激增、阳光地带各州建设出租住房的繁荣，以及千禧一代购房者克服过往可负担性障碍的人口浪潮。区域分化是一个显著特征：南部地区占据最大份额，而西部地区增长最快，这得益于科技驱动的就业创造、极端的供应短缺和持续的远程工作迁移流。以黑石、Invitation Homes和其他REITs为首的机构投资者继续扩大投资组合，提升专业管理标准并深化各资产类别的流动性。与此同时，联邦节能激励措施、先进的物业管理工具和分数所有权平台正在重塑需求模式，为散户投资者开辟新的准入点。对冲因素仍然存在，特别是抵押贷款利率波动、建筑劳动力短缺以及气候风险区域快速上升的保险费，创造了一个两极分化的市场，其中经济型和豪华型细分市场朝相反方向发展。
关键报告要点
- 按物业类型，公寓和共管公寓在2024年占美国住宅房地产市场收入份额的81%。美国住宅房地产市场中单户建设出租项目正推动该细分市场在2025-2030年期间实现2.10%的复合年增长率。
- 按商业模式，销售渠道在2024年仍占美国住宅房地产市场份额的78%。美国住宅房地产市场的租赁渠道预计在2025-2030年期间以2.26%的复合年增长率扩张。
- 按价格区间，中端市场住房在2024年控制了美国住宅房地产市场规模的48%。美国住宅房地产市场的经济型层级预计在2025-2030年期间以2.18%的复合年增长率增长。
- 按销售模式，一手房销售在2024年以88%的份额主导美国住宅房地产市场。美国住宅房地产市场的新建房屋正在快速推进，在2025-2030年期间实现2.30%的复合年增长率。
- 按地区，南部地区在2024年占据美国住宅房地产市场份额的40%。美国住宅房地产市场的西部地区预计在2025-2030年期间实现2.40%的复合年增长率。
美国住宅房地产市场趋势与洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | (~) 对复合年增长率预测的影响百分比 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 加速的建设出租单户需求 | +0.65% | 阳光地带各州 (TX, FL, AZ, GA, NC) | 中期 (2-4年) |
| 远程工作向二线都市迁移的激增 | +0.55% | 全国范围，在东南部和山地西部最强 | 中期 (2-4年) |
| 通过住宅REITs和私募股权基金的机构资本流入 | +0.45% | 全国性，集中在阳光地带市场 | 中期 (2-4年) |
| 千禧一代进入黄金购房年龄带来的人口红利 | +0.40% | 全国性，集中在经济型高增长都市区 | 长期 (≥ 4年) |
| 净零排放和节能住宅的联邦激励措施 | +0.35% | 全国性，在提供额外地方激励的州影响更大 | 长期 (≥ 4年) |
| 技术驱动的销售渠道 (iBuying、分数所有权) | +0.25% | 最初在城市和科技先进市场，向全国扩展 | 中期 (2-4年) |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
阳光地带各州加速建设出租单户需求
单户建设出租(BTR)交付量从2019年到2023年增长了三倍，激增307%，因为开发商竞相满足德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州、乔治亚州和北卡罗来纳州的需求。2023年完成了创纪录的27,495套BTR住宅，同比增长75%，另有45,400套住宅计划在2024年至2026年期间交付。American Homes 4 Rent最近超过了10,000套专门建造的住宅，并披露另有10,000套在规划中，突显了机构对该模式的信心。凤凰城、达拉斯和亚特兰大已成为BTR社区的焦点，反映了消费者偏好向无所有权负担的单户生活方式转变。该细分市场预计将在2030年之前保持主要增长引擎地位，因为可负担性约束和生活方式灵活性加强了租户需求。
远程工作驱动向二线都市迁移的激增
远程工作在2024年初约占带薪工作日的28%，使家庭能够将就业与住房位置分离，并迁移到更便宜的城市。人口少于25万的小城镇在2023年吸引了291,400名新居民，自1970年代以来首次超过大城市的人口流入。搬迁的工人每年节省1,200至12,000美元的住房成本，并且通常购买比原居住城市便宜7,500美元的住房。夏洛特、罗利和奥兰多成为受益者，将就业创造与较低成本相结合。这种迁移趋势通过将资本和劳动力重新导向有持续需求潜力的二线都市区，在结构上扩大了美国住宅房地产市场。
通过住宅REITs和私募股权基金的机构资本流入
黑石在2024年1月以35亿美元收购Tricon Residential，增加了37,478套住房，并创建了全国第三大单户投资组合。该公司随后在2024年4月以100亿美元收购了Apartment Income REIT (AIR Communities)。Invitation Homes通过与Quarterra Group和Centerbridge Partners的合资企业将其管理投资组合扩展至近110,000套住房后，计划在2025年进行额外的6亿至10亿美元收购。这些交易突显了标准化专业管理、深化二级市场退出选择并将前所未有的规模引入美国住宅房地产市场的流动性浪潮。
净零排放和节能住宅的联邦激励措施
《通胀削减法案》将第45L条税收抵免提高到能源之星住宅2,500美元和零能耗准备住宅5,000美元，适用于2032年前获得的住宅[1]美国绿色建筑委员会，《IRA第45L条税收抵免摘要》，usgbc.org。房主可以申请30%的节能家居改善抵免(第25C条)和30%的住宅清洁能源抵免用于可再生能源安装，无总额上限[2]美国国税局，《节能家居改善抵免常见问题》，irs.gov。从2025年开始，产品必须携带唯一的IRS制造商ID，为高性能设备创建正式市场。这些激励措施为绿色建筑和改造需求增添动力，随着能源成本上升和消费者意识提高，支持美国住宅房地产市场的未来增长。
限制因素影响分析
| 限制因素 | (~) 对复合年增长率预测的影响百分比 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 气候风险区域保险费上升 | -0.85% | 沿海各州和野火易发地区 (FL, CA, LA, TX) | 长期 (≥ 4年) |
| 抑制可负担性的抵押贷款利率波动 | -0.75% | 全国范围，在高成本都市区最为严重 | 短期 (≤ 2年) |
| 建筑劳动力短缺和材料成本上升 | -0.65% | 全国性，在快速增长市场影响加剧 | 中期 (2-4年) |
| 限制新供应的地方分区限制 | -0.55% | 沿海都市区和分区限制严格的成熟郊区 | 长期 (≥ 4年) |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
抑制可负担性的抵押贷款利率波动
30年期固定抵押贷款平均利率在2025年1月徘徊在6.93%附近，这个水平扩大了历史利率与现行利率之间的差距，将许多业主锁定在现有贷款中。房地美计算出这种锁定对2024年末典型传统借款人的货币价值为47,800美元。由锁定效应导致的库存稀缺推高价格压力，即使首次购房者的份额在2024年降至24%，这是1981年以来的最低水平。预测显示利率可能在2025年第四季度降至6.5%，但仍远高于2021年的4%以下水平，表明持续的摩擦抑制了美国住宅房地产市场的活动。
限制因素 - 气候风险区域保险费上升
房主保险费在2023年跳涨21%，受气候相关灾难损失推动。佛罗里达州的平均保费现在超过每年11,000美元，在2023年激增42%后，多家全国性保险公司已完全撤销承保。加利福尼亚州面临类似压力，因为State Farm和Allstate由于野火风险暂停新保单，迫使家庭转向州政府支持的最后手段计划，其注册人数在2019年至2023年期间翻倍。上升的保险成本削弱购买力并使抵押贷款承保复杂化，对美国住宅房地产市场气候敏感地区的需求构成压力。
细分分析
按物业类型：公寓在可负担性压力中引领市场
公寓和共管公寓在2024年占美国住宅房地产市场的81%，超过别墅和独立住宅，预计到2030年将以2.10%的复合年增长率增长。机构加速多户型供应，黑石以100亿美元收购AIR Communities，加强对稳定租金收入的信心。建设出租势头进一步扩大租赁池，2023年交付了27,495套专用BTR单元。因此，随着家庭构成转向灵活、设施丰富的社区，美国住宅房地产市场的公寓规模有望扩大。
别墅和独立住宅占库存的19%，但面临气候保险和可负担性逆风，特别是在保费飙升的高风险沿海县。豪华飞地需求持续存在，财富流入强劲，但新供应仍受土地稀缺和分区限制。机构进入专门建造的单户租赁正在弥合这一差距，提供无所有权障碍的独立生活，进一步多样化美国住宅房地产市场。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额
按商业模式：随着所有权障碍上升，租赁增长超过销售
销售渠道在2024年占美国住宅房地产市场份额的78%，尽管随着抵押贷款保持高位，租赁收入正以2.26%的复合年增长率到2030年扩张。仅Invitation Homes就为2025年指定了6亿至10亿美元的收购资金。机构融资能力和专业管理提升租户体验，加强对租赁住房的需求。
自住交易仍主导美国住宅房地产市场规模；然而，锁定效应和更严格的信贷标准推动更多家庭租房更长时间。人口趋势放大这种转变，千禧一代在承诺所有权之前寻求选择权，表明租赁份额将逐渐但持续上升。
按价格区间：经济型层级注册最快扩张
中端市场住房在2024年占总支出的48%，但随着建商转向入门级产品线，经济型层级预计每年增长2.18%至2030年。PulteGroup和同行正在缩短平面图并利用联邦能源抵免达到目标价位，扩大买家基础。因此，随着可负担性指标紧张，美国住宅房地产市场的入门级库存规模扩大。
豪华细分市场在保险和气候风险推高持有成本的高风险地区落后。尽管如此，低风险内陆都市区的高端项目继续看到稳定吸收，受财富积累和有限新供应支撑，在美国住宅房地产市场内保持双轨动态。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额
按销售模式：新建房屋在受限的转售环境中获得动力
现有住房转售在2024年贡献了88%的成交量。然而，新建房屋量预计通过2030年每年复合增长2.30%，受老化库存竞争较少和建商能够提供利率回购激励的帮助。创纪录的劳动力短缺--2024年50.1万工人和2025年另外45.4万--限制了绝对产量但不会阻挠增长潜力[3]美国建筑商与承包商协会，《建筑劳动力短缺分析》，abc.org。
因此，随着生产障碍通过预制、AI辅助调度和改革导向司法管辖区的简化审批而缓解，美国住宅房地产市场的一手房销售份额应略有上升。新兴平衡支持建商更健康的管道可见性，并为租户和买家同样多样化获取渠道。
地理分析
美国东南部在2024年保持了美国住宅房地产市场40%的份额，受益于亲商税收制度、相对可负担性以及企业搬迁的持续流入。保险冲击构成挑战，但机构投资者仍然活跃，被德克萨斯州和佛罗里达州强劲的家庭形成和就业增长所吸引。建设出租的推广为进一步扩张奠定基础，开发商利用宽松分区和大型土地包裹。
西部以预计到2030年2.40%的复合年增长率领先增长。严重的住房供应不足、集中的科技就业和有限的可开发土地推动价格韧性。加利福尼亚州的分区改革尚未释放大规模生产，而野火相关保险撤销加剧稀缺性。尽管如此，市场动能在雷诺、盐湖城和丹佛持续存在，来自昂贵沿海县的内迁维持需求。
东北部仍是由强劲收入和受限供应支撑的高端市场。马萨诸塞州和纽约州分别以64.2%和63.8%记录了千禧一代住房购买贷款的最高份额。与此同时，中西部以可负担性优势和改善的就业基础吸引远程工作者。小城镇在2023年获得291,400名居民，反映了大急流城和印第安纳波利斯等市场的复兴。地理马赛克突显了美国住宅房地产市场中嵌入的细致机遇和风险。
竞争格局
整合正在重塑美国住宅房地产市场的竞争。黑石的2024-2025年交易增加了近100,000套多户型和单户型单元，使该公司在亚特兰大、达拉斯和夏洛特拥有多细分业务足迹。Invitation Homes仍是最大的单户房东，拥有80,000套自有住房和通过合资企业管理的另外30,000套。
科技公司同样在扩大规模。Rocket Companies在收购Redfin后以94亿美元与Mr. Cooper合并，整合了六分之一美国贷款的抵押贷款服务。CoStar Group以16亿美元收购Matterport增加了3D孪生功能，将在线参与时间延长20%并提高租赁转换率。
尽管有高调交易，机构所有权在8200万套单户住房存量中仍接近1%。因此，随着规模提供商通过技术寻求运营杠杆，以及较小投资者整合以承受美国住宅房地产市场的融资和保险冲击，竞争激烈程度预计将上升。
美国住宅房地产行业领导者
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Invitation Homes Inc.
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Equity Residential
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AvalonBay Communities Inc.
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American Homes 4 Rent
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Brookfield Residential Properties Inc.
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年4月：Rocket Companies完成了对Mr. Cooper的94亿美元收购，将服务扩展至2.1万亿美元的贷款量
- 2025年4月：Fortress Investment Group收购了The Village at Gainesville，这是一个639单元的高级社区，有80人等候名单，标志着在年龄限制租赁方面的扩张。
- 2024年12月：New Home Co.同意以12亿美元收购Landsea Homes，得到Apollo Global Management 6.5亿美元股权支持，预计2025年第三季度完成交割。
- 2024年4月：CoStar Group完成了对Matterport的16亿美元收购，增强了跨列表的虚拟游览功能。
美国住宅房地产市场报告范围
住宅房地产是指专门为人类居住而设计的物业。此外，该报告提供了美国住宅房地产市场的关键洞察。它包括该行业的技术发展、趋势和政府采取的举措。它还关注市场动态。此外，通过主要活跃参与者的概况描绘了美国住宅房地产市场的竞争格局。
美国住宅房地产市场按物业类型（公寓和共管公寓，独立住宅和别墅）进行细分。该报告为上述所有细分市场提供美国住宅房地产市场的市场规模和预测价值（万亿美元）。
| 公寓和共管公寓 |
| 别墅和独立住宅 |
| 经济型 |
| 中端市场 |
| 豪华型 |
| 销售 |
| 租赁 |
| 一手房（新建） |
| 二手房（现有住房转售） |
| 东北部 |
| 中西部 |
| 东南部 |
| 西部 |
| 西南部 |
| 按物业类型 | 公寓和共管公寓 |
| 别墅和独立住宅 | |
| 按价格区间 | 经济型 |
| 中端市场 | |
| 豪华型 | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按销售模式 | 一手房（新建） |
| 二手房（现有住房转售） | |
| 按地区 | 东北部 |
| 中西部 | |
| 东南部 | |
| 西部 | |
| 西南部 |
报告回答的关键问题
美国住宅房地产市场的当前规模是多少？
该市场在2025年估值为2.64万亿美元，预计到2030年将达到3.11万亿美元。
为什么建设出租社区扩张如此迅速？
上升的抵押成本和可负担性障碍正引导家庭转向专业管理的单户租赁，促使BTR交付在2019年至2023年期间增长307%。
抵押贷款利率波动如何影响房屋销售？
接近7%的30年期平均利率创造了"锁定"差距，阻碍业主出售，限制库存并将需求转向租赁和新建房屋。
哪些地区显示最快增长？
西部地区记录了到2030年2.40%的最强预测复合年增长率，受供应短缺和科技行业就业驱动，尽管面临气候和保险挑战。
机构资本发挥什么作用？
以黑石和Invitation Homes为首的私募股权公司和REITs正在加速收购，但它们的合并持有仍约占美国单户住房的1%，表明进一步投资有相当大的空间。
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