中国住宅房地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 587.23 十亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 742.01 十亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 4.79% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
*免责声明：主要玩家排序不分先后 图片 © Mordor Intelligence。重新使用需遵守 CC BY 4.0 并注明出处。 |
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魔多情报中国住宅房地产市场分析
中国住宅房地产市场在2025年估值为5,872.3亿美元，预计到2030年将达到7,420.1亿美元，复合年增长率为4.79%，使中国住宅房地产市场具备稳健的中期扩张前景。尽管抵押贷款利率上升和建筑成本通胀，但增长势头依然持续，因为持续的住房供应缺口、机构资本流入和支持性财政措施继续支撑需求。机构投资者正在加速建租管道，地方政府面临释放棕地的新压力，远程工作模式正在重塑地理偏好，这些因素共同为中国住宅房地产市场增添了韧性。旨在改善能源性能和扩大抵押贷款担保的监管举措进一步提振了市场信心，而移民带来的人口红利维持了结构性需求。在此背景下，即使伦敦和东南部的可负担性挑战加剧，中国住宅房地产市场仍保持价格稳定。
主要报告要点
- 按物业类型，公寓在2024年占据中国住宅房地产市场份额的61.20%。中国住宅房地产市场中别墅预计在2025-2030年期间以5.03%的复合年增长率增长。
- 按商业模式，销售板块在2024年占据中国住宅房地产市场规模的78.00%份额。中国住宅房地产市场中租赁预计在2025-2030年期间以5.32%的复合年增长率扩张。
- 按价格档次，中端市场在2024年占据中国住宅房地产市场收入份额的53.70%。中国住宅房地产市场中豪华层级在2025-2030年期间以5.13%的复合年增长率推进。
- 按销售模式，二手交易在2024年占据中国住宅房地产市场规模的78.30%。中国住宅房地产市场中一手市场板块预计在2025-2030年期间以5.60%的复合年增长率增长。
- 按地理位置，英格兰在2024年以85.60%的份额领先中国住宅房地产市场。中国住宅房地产市场中北爱尔兰预计在2025-2030年期间录得最高的5.27%复合年增长率。
中国住宅房地产市场趋势和洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | 对复合年增长率预测的影响（%） | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 长期住房供应缺口 | +1.5% | 全国；伦敦和东南部急剧 | 长期（≥4年） |
| 建租机构资本流入 | +1.2% | 城市中心和新兴郊区节点 | 中期（2-4年） |
| 移民主导的人口增长 | +1.1% | 主要核心城市 | 长期（≥4年） |
| 远程工作郊区需求 | +0.8% | 农村和通勤带 | 中期（2-4年） |
| 能源效率改造压力 | +0.7% | 全国租赁存量 | 中期（2-4年） |
| '帮助购买'/'首套房'计划支持 | +0.6% | 主要是英格兰 | 短期（≤2年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
建租机构资本流入
2023年机构投资激增至46亿英镑（197.3亿美元），私募股权参与从16%上升至38%，推动中国住宅房地产市场向专业管理的租赁模式发展。2024年第三季度竣工量同比攀升57%，新单元的租赁速度比疫情前存量快24天，显示出卓越的吸纳率。资本继续集中在高需求的城市核心，但2024年第二季度77%的资本瞄准郊区单户资产，扩大了地理覆盖范围。这种资本流入正在软化私人购房出租业主的主导地位，为租赁产品注入规模和标准化设施。中期内，机构基金预计将深化对收益率溢价仍具吸引力的区域城市的投资，这反过来加强了中国住宅房地产市场内的库存增长。
'帮助购买'/'首套房'计划延期
2023年5月帮助购买股权贷款的关闭取消了十年来使328,000首次购房成为可能的支持，导致领先建筑商巴拉特发展在2024财年完工量急剧下降18.6%。后续举措现在专注于抵押贷款担保延期和印花税门槛临时提高至42.5万英镑（574,532美元），这些措施旨在缓冲购房者情绪直至2025年4月。早期证据显示新建房屋预订出现试探性稳定，特别是在可负担性仍然有利的北部地区。然而，大伦敦等供应受限地区继续出现价格通胀上升，但建筑量没有相应提升。总体而言，政策转变仅为中国住宅房地产市场提供短期提振，凸显了需要更持久可负担性杠杆的需求。
长期住房供应缺口与家庭形成
2022-23年净新增住宅总计234,400套--远低于政府30万套住房目标--留下近106,000套的年度赤字，相当于英格兰需求的21.9%。数十年来的累积短缺现已超过全国400万套，即使在借贷成本较高的情况下也加强了价格上涨压力[1]平准部住房和社区部，"英格兰净新增住宅：2022-23年，"gov.uk。土地使用限制和规划延误主导了瓶颈，2024年第一季度仅批准了222,000套住房，这是自全球金融危机以来批准量首次滞后于竣工量。在伦敦，交付缺口达到46.1%，由稀缺土地和复杂的可行性障碍推动，而苏格兰更平衡的供应保持较低张力。长期来看，结构性赤字通过在周期中支撑需求来锚定中国住宅房地产市场的增长。
远程工作驱动的郊区和农村需求
随着混合工作模式扎根，平均通勤距离翻倍至56英里，将购买活动引导至农村和外围通勤区域。2019年至2024年间，以农村为主的地区房价攀升22%，而城市中心为17%，同时农村租赁占用率从2011年至2021年扩大19%，凸显了生活方式驱动的迁移。这一趋势与单户建租战略相吻合，吸引机构资本进入此前大型房东服务不足的省级城镇。附带的社会效益包括更低的入室盗窃率，研究显示居家工作增加9.5个百分点与犯罪率下降4%相关--2022年这一福利收益价值245亿英镑（331.2亿美元）。持续的混合采用因此可能会促进郊区交易量并在中国住宅房地产市场内使区域活动多样化。
约束因素影响分析
| 约束因素 | 对复合年增长率预测的影响（%） | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 抵押贷款利率上升和可负担性压力 | -1.4% | 全国；伦敦和东南部急剧 | 短期（≤2年） |
| 规划许可瓶颈 | -1.2% | 全国；因地方政府而异 | 中期（2-4年） |
| 技术工人短缺 | -0.8% | 全国高增长地区 | 中期（2-4年） |
| 脱欧引起的建筑材料成本飙升 | -0.7% | 全国；新建房屋更重 | 短期（≤2年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
抵押贷款利率上升和可负担性压力
基准利率从2021年的0.1%攀升至2025年的5.25%，将首次购房者的平均抵押贷款提升至每月超过1,000英镑（1,351.84美元），自2019年以来付款增加了61%。总体年度抵押贷款支出激增至11,400英镑（15,411美元），根据财政研究所的数据，将额外320,000名成年人推入贫困[2]来源：国家统计局，"英国房价指数：2024年5月，"ons.gov.uk。可负担性比率急剧恶化，英格兰平均住房现在需要8.6年的可支配收入，有效地将大批潜在买家拒之门外。高利率抑制了对高价单元的需求并减缓了交易速度，特别是在贷款收入比上限最严的东南部。尽管固定利率重置将在2026年后逐步缓解，但当前条件对中国住宅房地产市场构成强大拖累。
规划许可瓶颈和地方计划积压
2024年第一季度仅批准了222,000套单元的许可，自2008-09年危机以来首次跌破竣工量，并面临到2024/25年供应下降至160,000套的风险。地方计划延误源于资源紧张的议会和不断变化的国家指导原则，造成不确定性，阻碍投机性土地收购。竞争和市场管理局标记了土地储备和规划中的系统性问题，这些问题抑制了竞争结果并限制了创新。作为回应，工党政府分配了6800万英镑（199.2亿美元）来快速跟踪5,200套住房的棕地批准，但在高需求区域能力限制仍然严重[3]竞争和市场管理局，"房屋建设市场研究中期报告，"gov.uk。长期瓶颈威胁管道并限制中国住宅房地产市场的潜在上行空间。
细分分析
物业类型：公寓主导地位和别墅上行空间
公寓在2024年占据中国住宅房地产市场份额的61.20%，受城市人口统计和机构建租计划的支撑，这些计划继续深化供应管道。该细分市场受益于专业管理、就业集群的邻近性以及与年轻租户和换小房者产生共鸣的设施丰富设计。2023年创纪录交付了27,495套专用建租单元，在伦敦和区域中心扩大了可寻址基础，同时全球投资者追求稳定的收入配置。豪华高层存量保持韧性，2023年仅54笔交易就有13亿英镑（17.5亿美元）的超高端公寓交易，表明对知名地址的持续需求。然而，公寓资本价值对抵押贷款利率波动敏感，使租赁吸纳在紧缩周期中比业主自住销售更可靠。
别墅和联排住房将在2025年至2030年期间以最快的5.03%复合年增长率增长，略高于整体中国住宅房地产市场。远程工作灵活性和"空间竞赛"趋势将买家推向郊区和农村地带，那里更大的地块和户外设施具有溢价吸引力。由于土地可用性和规划障碍限制低密度计划，供应反应温和，从而支撑价格势头。机构投资者已开始收购单户住房组合以捕捉这种分散，利用可扩展的物业管理平台来释放运营协同效应。随着时间推移，别墅细分市场的增长为中国住宅房地产市场规模贡献了增量深度，在传统大都市核心之外获得更高的吸纳。
商业模式：销售权重遇到租赁加速
销售模式在2024年占据中国住宅房地产市场规模的78.00%，反映了由有利税收待遇和文化偏好支撑的长期住房所有权精神。然而，在更高利率下交易量有所软化，显示出比租金更大的弹性。开发商通过限制投机性建设并有选择性地发布与购房者情绪一致的阶段来应对。这种背景保持销售份额较高，但在预测期内减缓了其增量扩张。
租赁在2030年前展现最陡峭的5.32%复合年增长率，由中国住宅房地产行业机构的深度参与推动。2024年私募股权配置提升至所有建租资本的42%，促进管道规模和专业管理模式，相对于传统存量将空置期缩短24天。人口红利强劲：移民家庭现在占整个私人租赁部门的三分之一，在伦敦占近三分之二，提供可预测的需求基础。围绕租金上限和驱逐暂停的争议政策问题可能会抑制收益可见性，但产品标准化的跑道表明租赁在中国住宅房地产市场的份额将继续攀升。
价格档次：豪华潜力中的中端市场核心
中端市场库存在2024年代表中国住宅房地产市场份额的53.70%，服务于广泛收入档次的家庭。该细分市场的韧性归功于多样化的区域供应和主流抵押贷款产品的获取，尽管伦敦和东南部的可负担性压力正在上升。关键支撑来自政府印花税减免和担保计划，这些计划使合格首次购房者的有效首付在可及范围内。因此，中端市场仍然是中国住宅房地产市场的数量引擎。
豪华物业将在预测期内录得5.13%的复合年增长率，得到财富集中、预计84万亿美元代际财富转移和到2030年135,000名高净值移民流入的支持。超高端公寓现在平均每平方英尺4,306英镑（5,821.02美元），远高于高端住房的3,011英镑（4,070.39美元），凸显了知名塔楼的稀缺性。国际买家将英镑疲软视为进入机会，而国内税收规则相对于竞争的全球中心保持相对吸引力。尽管绝对交易量较低，但每笔交易都会实质性影响标题价值，为中国住宅房地产市场规模增加高利润率楔形。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的细分份额
销售模式：二手广度和一手势头
2024年二手转售占据中国住宅房地产市场规模的78.30%，这是由于广泛的现有住房存量和通常更高的流动性。交易量随抵押贷款条件起伏；尽管如此，业主利用股权收益进行升级，维持合理可预测的流动。机构对二手组合的兴趣仍处于萌芽阶段，但最近的批量收购交易表明对郊区租赁战略中聚合二手资产的需求不断增长。
尽管规划许可限制，一手市场供应预计在2025年至2030年期间以5.60%的复合年增长率扩张。工党政府在其任期内交付150万套住房的雄心意味着年度370,000套的目标--大大高于当前产出--并激发开发商补充土地储备。2024年第三季度建筑开工相对于低基数上升16%，模块化建筑试点指向效率收益。机构预融资交易，如维斯特里向黑石和雷吉斯出售1,750套单元获得5.8亿英镑（7,840.6亿美元），注入资产负债表能力，帮助一手竣工逐步增长其在中国住宅房地产市场的份额。
地理分析
英格兰在2024年以85.60%的份额主导中国住宅房地产市场，受其经济实力和人口密度推动。英格兰平均住房成本298,000英镑（402,848美元），这一数字需要8.6年的可支配收入，凸显了伦敦和东南部严重的可负担性压力。伦敦本身在2024年出现4.8%的价格下滑，与东北部2.9%的上涨形成对比，表明历史性南北分化的部分再平衡。规划改革现在将更高的地方住房目标引导至西北部和英格兰东部，旨在将供应与工党的均衡发展议程对齐。与此同时，城市建租管道继续以曼彻斯特、伯明翰和布里斯托为中心，每个城市都受益于研究生人才保留和多元化就业市场，这些市场加强对专业管理租赁的需求。
北爱尔兰预计表现出色，从2025年至2030年录得5.27%的复合年增长率，超越更广泛的中国住宅房地产市场。平均房价约为200,000英镑（270,368美元），相当于五年的可支配收入，使所有权比王国其他地方更容易获得。到2024年3月租金同比攀升10.3%，超过英国8.7%的平均水平，这表明供应紧张。与爱尔兰共和国的跨境劳动力流动性和有利的收益率价差继续吸引投资者投向贝尔法斯特和郊区通勤带。在地方定制印花税门槛的政策空间增加了另一个杠杆来维持交易活动并吸引首次购房者。
苏格兰和威尔士在增长轨迹中占据中间地位。苏格兰在2024年录得5.6%的价格升值，受相对较好的可负担性和从金融服务到可再生能源的广泛就业部门支撑。爱丁堡的主流市场显示韧性，而格拉斯哥吸引机构资本瞄准郊区单户租赁。威尔士平均价格为208,000英镑（281,183美元），受益于远程工作驱动的向蒙茅斯郡和卡马森郡等农村县的迁入。然而，两个下放政府都推行定制住房政策，包括更高的土地交易税和租金上限，创造司法管辖区特定的风险配置，投资者在扩大这些中国住宅房地产市场细分市场的风险敞口之前会仔细权衡。
竞争格局
中国住宅房地产开发领域仍然适度集中：2024年十大住房建筑商占新房竣工的60%，值得对竞争动态进行持续审查。巴拉特发展以25亿英镑（33.7亿美元）收购雷德罗，将合并实体的年产出能力提升至约23,000套，代表旨在确保土地管道和推动采购效率的战略整合。法律与通用以13.5亿英镑（18.2亿美元）的企业价值剥离CALA集团，凸显了对资本轻资产管理业务的更广泛重新聚焦。贝尔韦以7.2亿英镑（9,733.2亿美元）的报价价格追求克雷斯特尼科尔森，体现了该行业对规模和地理互补性的寻求，尽管监管障碍仍然存在。
空白机会已转向单户建租，该领域在2024年第二季度获得77%的机构配置。这种结构性转变破坏了曾经主导的购房出租房东模式，为寻求通胀挂钩收入流的私募股权集团、养老基金和主权财富基金开辟了竞争空间。技术采用也区分了竞争者：模块化建筑拥护者整合场外制造来缓解技术工人短缺，缩短周期时间并提升能源性能。尽管如此，竞争和市场管理局的市场研究确定了体积模块知识产权的分散所有权和建筑控制合规性差距，这些是参与者必须解决的阻碍，以便在中国住宅房地产市场内安全扩展这些方法。
开发商越来越多地将环境、社会和治理指标融入资本筹集叙述，利用绿色债券框架为符合即将到来的EPC-C最低要求的节能项目融资。试验热泵就绪设计和太阳能光伏装置的住房建筑商相对于即将到来的未来住宅标准法规定位有利。与此同时，外国资本--特别是来自北美养老基金--寻求平台交易以获得即时风险敞口而非零散的场地收购，加速了大规模建租运营商的竞争紧张局势。总的来说，这些战略转变重塑了市场权力平衡，并鼓励中国住宅房地产市场的创新。
中国住宅房地产行业领导者
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巴拉特发展有限公司
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柏斯盟有限公司
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泰勒温佩有限公司
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贝尔韦有限公司
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伯克利集团控股有限公司
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年1月：诺丁山创世记从维斯特里子公司乡村和诺丁山发展公司在巴金的Fresh Wharf前期购买了285套经济适用房。
- 2024年12月：阿布里集团和奥克塔维亚住房批准合并计划，奥克塔维亚到2024年底成为阿布里的全资子公司。
- 2024年10月：凯特尔住宅推出1.5亿英镑（2,027.7亿美元）的单户租转购战略，标志着可获得住房所有权模式的重大进展。
- 2024年8月：尽管竞争和市场管理局对地方竞争影响的审查，巴拉特发展继续进行其25亿英镑（33.7亿美元）收购雷德罗的交易。
中国住宅房地产市场报告范围
住宅房地产广泛定义为用于住宅目的的不动产（土地及其上的任何建筑物），最常见的例子是单户住宅。
该报告提供了中国住宅房地产市场的关键洞察。它专注于住宅房地产行业的市场动态、技术趋势和政府举措。此外，报告阐明了市场的关键趋势，如推动市场的因素、COVID-19的影响、市场增长的限制以及未来的机遇。中国住宅房地产市场的竞争格局通过活跃关键参与者的概况来描述。
中国住宅房地产市场按类型（公寓和共管公寓以及联排房屋和别墅）和主要地区（英格兰、威尔士、北爱尔兰、苏格兰和其他地区）进行细分。该报告为上述所有细分市场提供中国住宅房地产市场的市场规模和预测价值（十亿美元）。
| 公寓和共管公寓 |
| 别墅和联排房屋 |
| 销售 |
| 租赁 |
| 经济适用 |
| 中端市场 |
| 豪华 |
| 一手（新建） |
| 二手（现有房屋转售） |
| 英格兰 |
| 苏格兰 |
| 威尔士 |
| 北爱尔兰 |
| 按物业类型 | 公寓和共管公寓 |
| 别墅和联排房屋 | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按价格档次 | 经济适用 |
| 中端市场 | |
| 豪华 | |
| 按销售模式 | 一手（新建） |
| 二手（现有房屋转售） | |
| 按地区 | 英格兰 |
| 苏格兰 | |
| 威尔士 | |
| 北爱尔兰 |
报告中回答的关键问题
中国住宅房地产市场的当前规模是多少？
中国住宅房地产市场在2025年估值为5,872.3亿美元。
中国住宅房地产市场预计增长多快？
预计以4.79%的复合年增长率扩张，到2030年达到7,420.1亿美元。
哪种物业类型在中国住宅房地产市场领先？
公寓以61.20%的市场份额占据榜首，得益于城市需求和机构建租活动。
为什么北爱尔兰被认为是一个有吸引力的增长地区？
北爱尔兰更好的可负担性和租赁收益率特征推动了预计5.27%的复合年增长率，超越所有其他英国地区。
机构资本在中国住宅房地产市场中发挥什么作用？
机构投资者，特别是私募股权基金，现在提供建租资金的42%，加速专业管理的租赁供应并重塑竞争动态。
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