英国商业地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 148.80 十亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 177.40 十亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 3.58% CAGR |
| 市场集中度 | 低 |
主要参与者
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英国商业地产市场分析 - Mordor Intelligence
英国商业地产市场规模在2025年达到1488亿美元，预计到2030年达到1774亿美元，复合年增长率为3.58%。随着2024年投资量攀升20%以及2025年预期的基准利率下调降低借贷成本，市场动力正在回归。电子商务扩张使A级物流空间需求比疫情前平均水平高出8%，而企业推动持续的"质量升级"趋势，转向节能办公楼，因为EPC法规趋紧 [1]HM Treasury, "Spring Budget 2025: Economic and Fiscal Outlook。机构配置继续多元化至数据中心和生命科学设施，自2019年以来平均数据中心容量使用量激增八倍。英格兰仍是资本磁极，占英国商业地产市场份额78%，但苏格兰凭借更强的库存和买方活动以4.8%的复合年增长率领跑区域增长。销售模式仍以65%的份额占主导，但租赁主导策略正以4.3%的速度扩张，因为承租人偏好灵活性。
主要报告要点
- 按物业类型，办公楼板块在2024年以45%的英国商业地产市场份额领先，而物流预计将以4.7%的复合年增长率在2030年前最快扩张。
- 按商业模式，销售在2024年占英国商业地产市场规模的65%；租赁模式录得4.3%的最高预期复合年增长率至2030年。
- 按地理位置，英格兰在2024年持有78%的收入份额；苏格兰预计将以4.8%的复合年增长率增长至2030年。
- 按终端用户，企业和中小企业在2024年占英国商业地产市场规模的70%份额，而个人/家庭板块正以4.1%的复合年增长率增长。
- Segro PLC、Derwent London PLC和British Land在2024年共同控制伦敦主要办公空间。
英国商业地产市场趋势和洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | (~) 对复合年增长率预测的影响百分比 | 地理 相关性 | 影响 时间线 |
|---|---|---|---|
| 加速 电子商务仓储需求 | +1.4% | 全国 物流走廊 | 中期 （2-4年） |
| 质量升级 转向A级ESG认证办公楼 | +0.9% | 伦敦， 曼彻斯特，爱丁堡 | 长期 （≥4年） |
| 生命科学和数据中心地产 增长 | +0.8% | 黄金 三角区；伦敦，曼彻斯特 | 中期 （2-4年） |
| 机构对建租投资组合 需求上升 | +0.6% | 伦敦， 曼彻斯特，伯明翰 | 中期 （2-4年） |
| 自贸港 和税收优惠区激活工业需求 | +0.5% | 泰晤士， 利物浦，蒂赛德 | 短期 （≤2年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
英国各地电子商务仓储需求加速
2024年仓库租赁达到2797万平方英尺，比五年平均值高出23%，因为在线零售商和制造商竞夺城市边缘地块。A级单元占交易的77%，突显出与承租人自动化需求一致的质量导向市场。25%的欧洲企业现在采用近岸策略，推动英国缓冲库存地点需求。制造业租户已占物流吸纳量的32%，表明从纯电子商务履约的多元化。结合自贸港相关税收优惠，这些趋势支撑英国商业地产市场内物流板块4.7%的复合年增长率
全国范围内质量升级转向A级ESG认证办公楼
尽管空置率为8.7%，优质办公楼租金增长仍以每年2.6%的速度增长至2030年，说明合规和过时资产之间存在明显分化。符合EPC-B标准的建筑在核心子市场享有高达25%的估值溢价。即将到来的EPC截止日期--2027年'C'级和2030年'B'级--使近930亿英镑的存量面临搁浅风险。企业偏好绿色租约有助于锁定更长的加权平均租约期，为业主稳定收入。因此，溢价驱动的差距激励英国商业地产市场的机构改造。
政府补助推动生命科学和数据中心地产快速增长
2023年第三季度，黄金三角区生命科学吸纳量攀升至98.2万平方英尺，比五年平均值高出20%。政府"增长计划"补助和简化规划解锁了新的存量管道。同时，数据中心现在被归类为关键国家基础设施，吸引了超过50个专门的房地产基金，拥有500亿美元的投资实力。伦敦和曼彻斯特周围的电力安全地点自2019年以来容量吸纳量增长了八倍。这些高规格资产享有长期、与通胀挂钩的租约，吸引在英国商业地产市场内寻求久期的养老金和保险公司。
严重住房短缺中机构投资者对建租投资组合需求上升
2024年第三季度BTR投资达到8亿英镑，因为机构业主从利兹到伯明翰扩大郊区区块规模。该模式受益于持续的可负担性障碍，使首次购房者活动受到抑制。买房出租板块的监管摩擦推动私人房东退出，缩小供应并实现持续租金上涨。投资组合房东利用专业管理和设施包装，模仿商业级运营。因此，该资产类别深化了英国商业地产市场内的多元化选择。
制约因素影响分析
| 制约因素 | (~)对复合年增长率预测的影响百分比 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 建筑材料通胀和劳动力短缺 | -0.7% | 伦敦和东南部 | 中期（2-4年） |
| 二线城市零售空间持续 合理化 | -0.4% | 二线城镇中心 | 长期（≥4年） |
| 国债波动中贷款价值比收紧 | -0.3% | 全国 | 短期（≤2年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
脱欧后建筑材料通胀和劳动力短缺
材料成本在2015年至2022年间上升60%，而大陆上升35%，劳动力成本在33万工人短缺中上升30%。铁价跳升88%，钢材25%，使新建可行性面临挑战。由此产生的延误使新商业订单减少20.8%，限制了A级供应管道。更高的资本支出向现有资产倾斜，提升估值但扩大质量差距。这些压力从英国商业地产市场预期复合年增长率中削减0.7个百分点。[2]Department for Business & Trade, "UK Freeports Programme Guidance
二线城市零售空间持续合理化
随着消费支出向在线和目的地零售公园迁移，非核心城镇中心空置率仍然高企。机构买家仅重新进入优质项目，使外围商场容易重新定位。零售商简化足迹，寻求小型中心难以提供的灵活租约条款和体验式格式。这种分化呈现选择性增值机会，但拖累整体板块增长。因此，英国商业地产市场的零售板块面临结构性而非周期性的扩张上限。
细分分析
按物业类型：ESG推动优质办公楼估值
办公楼类别在2024年保持英国商业地产市场45%的份额，并准备以每年2.6%的速度复合增长，得到对A级低碳空间需求的支撑。伦敦优质收益率压缩至5.96%，凸显投资者信心，即使混合工作模式持续。二级存量面临EPC授权的高空置率和资本支出拖累，迫使重新定位或转换。同时，物流存量虽然份额较小，但凭借持续的电子商务履约和制造业近岸外包，享有4.7%的复合年增长率。生命科学实验室和数据中心园区增加了高增长的"其他"部分，提升英国商业地产市场的综合回报。
租户行为加剧了分化。全球承租人在租约中嵌入碳中和条款，创造奖励绿色认证大厦的租金溢价。相比之下，过时建筑在没有数百万英镑改造的情况下面临功能性过时风险。物流仍然供应不足，对5万平方英尺城市仓库的需求尤其急迫。数据中心电力可用性主导选址，推动开发商与公用事业合作可再生微电网。这些交叉趋势使物业类型配置成为未来十年英国商业地产市场的主要阿尔法驱动因素。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额
按商业模式：租赁增长超越销售
虽然直接销售在2024年占据65%的份额，但租赁途径正以4.3%的速度复合增长--在英国商业地产市场货币化模式中最快。寻求收益的养老金投资长期收入仓库和多户住宅区块，以对冲负债久期。房地产公司通过将稳定资产出售给核心基金来回收资本，将收益重新投入开发管道。物流租金通胀在2024年录得5.5%，2025年预测为3.7%，缓冲放贷者的债务偿还冲击。
灵活性驱动承租人倾向。业主推出带扩张权和交钥匙装修的短周期租约，模仿订阅模式。混合用途项目的增加融合零售、居住和工作空间，实现租金交叉补贴。机构投资者预期资本价值下降将释放更高的进入收益率，促进额外租赁存量积累。因此，收入导向策略在英国商业地产市场的扩张速度超过资本收益策略。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额
按终端用户：企业需求推动优质空间
企业和中小企业承租人在2024年控制70%的使用量，并仍是A级资产的锚定客户。房地产现在作为人才吸引杠杆发挥作用，推动对位于交通枢纽附近净零物业的溢价租金支付意愿。供应链再造提升制造商寻求双重采购韧性的物流需求。这些偏好过滤到更长的租约期，为英国商业地产市场内的业主稳定现金流。
个人和家庭虽然目前规模较小，但随着BTR提供机构管理的住宅，将以4.1%的复合年增长率扩张。大型项目提供现场工作休息室、健身房和包裹室，模仿A级办公楼的服务水平。政府机构和大学支撑"其他"类别，特别是在生命科学集群中，公私实验室获得20年租约。综合而言，多元化的终端用户需求支撑入住基本面，并缓冲英国商业地产市场的周期性波动。
地理分析
英格兰在2024年保持英国商业地产市场78%的份额，由伦敦的全球金融枢纽和强劲的东南生态系统推动。优质西区办公楼收益率稳定至5.96%，为2023年9月以来最低，而开发仍然受限，维持租金增长高于长期规范。区域强国--曼彻斯特、伯明翰和利兹--吸收上升资本，反映在利兹1.5亿英镑BTR项目和M62走廊沿线多个物流园区中。黄金三角区内的知识轴心位置提供全国50%的实验室空间，推动优质土地价值和压缩收益率。
苏格兰以4.8%的复合年增长率领跑增长表至2030年，得益于活跃买方管道推动交易量向2025年125万靠近。租金上涨保持温和2.5%，保持可负担性并吸引内向投资。爱丁堡的办公楼翻新针对能效升级，而格拉斯哥见证冗余重工业土地的物流转换。威尔士和北爱尔兰虽然较小，但利用政策主导的再生和自贸港地位--特别是贝尔法斯特港--刺激工业吸纳和酒店转换。
泰晤士、利物浦和蒂赛德的自贸港刺激免税进口加工和先进制造中心，在历史中心之外产生新的微市场 [3]Office for National Statistics, "Construction Output in Great Britain: January 2025。国家规划政策框架的计划更新旨在加速供应不足地区的住房交付和混合用途审批。总体而言，资本流动的地理分散平衡伦敦主导地位，拓宽英国商业地产市场的深度和韧性。
竞争格局
英国商业地产市场适度分散，传统REITs、私人资本和细分运营商汇聚。Segro PLC专注城市物流，控制850万平方英尺空间并与公用事业合作可再生能源数据中心园区。Derwent London PLC利用设计主导策略实现BREEAM-Outstanding认证，确保ESG意识租户的溢价租金。British Land通过2亿英镑曼彻斯特混合用途收购扩大区域足迹。
生命科学专家激增，Legal & General注入3亿英镑到专用实验室，哈德斯菲尔德开发商Stirling作为合资对手。PropTech颠覆者采用AI进行能效优化；Landsec的推出削减投资组合排放15%同时提升舒适水平。混合用途巨型项目说明边界模糊，68%的专业人士预期综合区域将主导未来管道。
合资企业分散资本来源风险：Segro/公用事业在数据中心的联盟，Tritax和港口运营商在自贸港物流，Grainger与议会在郊区BTR。前五大业主控制大约45%的优质市中心楼面面积，为中型资本进入留出空间但设置高ESG和数字标准。随着英国商业地产市场转向碳对齐、技术赋能的投资组合，持续的资产级创新将定义竞争定位。
英国商业地产行业领导者
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Land Securities Group PLC
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Segro PLC
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Derwent London
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Hammerson PLC
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British Land Company PLC
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年5月：亚马逊网络服务公布80亿英镑五年计划扩大英国数据中心容量，深化数字基础设施需求。
- 2025年4月：Segro PLC与主要能源供应商合作开发可再生能源数据中心，开创综合房地产-公用事业模式。
- 2025年3月：British Land完成曼彻斯特2亿英镑混合用途场地收购，表明扩大区域雄心。
- 2025年2月：Legal & General承诺3亿英镑投资黄金三角区生命科学设施，增加50万平方英尺实验室空间。
英国商业地产市场报告范围
商业地产是专门用于商业相关目的或提供工作空间而非居住空间的物业。最常见的是，商业地产租赁给租户用于创收活动。一般来说，它包括用于商业目的的建筑，包括办公楼、仓库和零售建筑（如便利店、'大盒子商店'和购物中心）。
英国商业地产市场按类型（办公楼、零售、工业和物流、酒店业以及其他类型[学校和娱乐区]）和主要城市及地区（英格兰、威尔士、北爱尔兰、苏格兰、伦敦[城市]以及英国其他地区）进行细分。报告为上述所有细分市场提供英国商业地产市场的市场规模和价值（美元）预测值。
| 办公楼 |
| 零售 |
| 物流 |
| 其他（工业地产、酒店地产等） |
| 销售 |
| 租赁 |
| 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 |
| 其他 |
| 英格兰 |
| 威尔士 |
| 苏格兰 |
| 北爱尔兰 |
| 按物业类型 | 办公楼 |
| 零售 | |
| 物流 | |
| 其他（工业地产、酒店地产等） | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按终端用户 | 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 | |
| 其他 | |
| 按地区 | 英格兰 |
| 威尔士 | |
| 苏格兰 | |
| 北爱尔兰 |
报告中回答的关键问题
英国商业地产市场目前规模是多少？
2025年估值为1488亿美元，预计到2030年达到1774亿美元。
英国商业地产市场中哪种物业类型增长最快？
物流以4.7%的复合年增长率领先至2030年，得到电子商务和近岸需求的支撑。
EPC法规将如何影响办公楼？
资产必须在2027年达到EPC-C，2030年达到EPC-B，否则面临搁浅风险，推动业主进行昂贵改造。
为什么机构投资者关注建租模式？
BTR提供稳定收入，对抗住房供应不足，并受益于冲击私人买房出租房东的监管逆风
英国哪个地区显示最高增长前景？
苏格兰预计从2025年到2030年以4.8%的复合年增长率扩张，由于库存上升和支持性买方活动。
自贸港对英国商业地产市场有什么影响？
自贸港提供税收激励，吸引工业开发商和承租人，在传统中心之外创造新的物流枢纽。
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