印度尼西亚住宅房地产市场规模与份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 47.86 十亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 51.82 十亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 4.71% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
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Mordor Intelligence印度尼西亚住宅房地产市场分析
印度尼西亚住宅房地产市场规模在2025年为478.6亿美元，预计到2030年将攀升至518.2亿美元，复合年增长率为4.71%。稳定的城市化迁移、政府的三百万住房倡议以及对自有住房的持续需求为印度尼西亚房地产市场的增长前景奠定了基础。郊区城镇现在吸收了大部分新增供应，缓解了核心城市的拥堵，同时刺激了周边地区的建筑活动。印尼央行的利率宽松措施，加上获得OJK许可的金融科技抵押贷款机构的扩张，降低了购买成本并扩大了消费者覆盖范围。开发商正在将资本重新配置到以交通为导向的综合城镇项目中，这些项目结合住房、零售和公共设施，为捕捉印度尼西亚房地产市场的下一轮需求做好了定位。
主要报告要点
- 按房产类型，别墅与独栋住宅在2024年以65%的收入份额领先；公寓预计将以4.90%的复合年增长率增长至2030年。
- 按价位段，中端市场住宅在2024年占印度尼西亚房地产市场规模的46%，而经济适用房预计将以4.85%的复合年增长率增长至2030年。
- 按商业模式，销售在2024年占据85%的交易份额，而租赁板块以4.99%的复合年增长率增长至2030年。
- 按地区，爪哇岛在2024年占据38%的印度尼西亚房地产市场份额，加里曼丹预计将实现最快的5.04%复合年增长率至2030年。
印度尼西亚住宅房地产市场趋势和洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | (~) 对复合年增长率预测的影响百分比 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 政府支持的综合城镇总体规划 | +1.2% | 爪哇岛、苏门答腊岛、苏拉威西岛 | 中期（2-4年） |
| 雅加达大都市区以交通为导向的开发扩张 | +0.8% | 大雅加达都市区 | 短期（≤2年） |
| 单价低于20亿印尼盾的住房增值税减免加速首次购房 | +0.7% | 全国，爪哇岛最高 | 短期（≤2年） |
| OJK批准的数字抵押贷款平台快速普及 | +0.6% | 全国，城市中心 | 短期（≤2年） |
| 工业走廊中千禧一代家庭形成的增长 | +0.5% | 卡拉旺-勿加泗、巴淡岛 | 中期（2-4 years) |
| 放宽外国人所有权限制刺激外籍人士需求 | +0.4% | 雅加达、巴厘岛、巴淡岛 | 中期（2-4年） |
| 二线城市的城镇项目使供应多样化 | +0.3% | 望加锡、巴淡岛、棉兰 | 长期（≥4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
一线和二线城市政府支持的综合城镇总体规划扩大住宅供应
公共工程部为2025年战略基础设施预算拨款295.7万亿印尼盾，将资源投入公私合营城镇平台，降低土地服务成本并弥补预计达990万套住房的全国积压[1]Basuki Hadimuljono, "2025年战略基础设施预算配置," 公共工程和住房部, pu.go.id。国有企业为道路和公用事业融资，而私人开发商提供住房，实现规模经济并加快印度尼西亚房地产市场的吸收。二线城市获得特别的上涨空间，因为土地价格仍然可承受，使建筑商能够推出适合社会住房目标但仍能赚取商业利润的混合收入社区。总体规划设计还加强了灾害韧性和环境标准，这些标准被采用为银行融资的基准标准。随着这些项目的成熟，买家受益于协调的便利设施和更清晰的产权，缩短了决策周期并维持了印度尼西亚房地产市场的增量增长。
雅加达大都市区以交通为导向的开发扩张推动中产阶级共管公寓
雅加达地铁打算沿其第一条线路增加大约50,000套住宅单元，通过空中权益获利并深化乘客集散地[2]William Sabandar, "雅加达地铁1号线以交通为导向的开发总体规划," 雅加达地铁, mrtjakarta.co.id。2024年在新车站500米半径内建造的共管公寓享受了高达10%的价格升值，证实了通勤者愿意为通行便利支付溢价。设计规则要求至少30%的建筑面积用于住房，并为不同收入层级设置子配额，确保包容性分布。开发商将项目分期与铁路建设保持一致，更早地确保预售并降低持有成本。交通部门已开始与通勤铁路运营商PT KAI复制这一模式，表明印度尼西亚房地产市场将在未来十年内日益转向垂直、铁路连接的格式。
OJK批准的数字抵押贷款平台快速普及
截至2024年10月，97家金融科技贷款机构持有OJK许可证，加速贷款审批并吸引缺乏传统工资单或抵押品的首次购房者。自动化信用评分将处理时间从几周缩短到几小时，而文档数字化消除了分支机构访问。开发商将这些门户直接整合到销售中心，当场处理首付款并加速单元周转。竞争压力使利率差价比银行基准缩小了20-40个基点，降低了总借款成本。随着普及率扩大，印度尼西亚房地产市场获得了更深的终端用户池，特别是在银行渗透率低于全国平均水平的二线城市。
工业走廊中千禧一代家庭形成的增长
卡拉旺和勿加泗构成印度尼西亚最大的连续工业区，雇用数千名中位年龄低于35岁的技术工人。与工厂的邻近减少了通勤时间并培养了就近工作的偏好，推动了Summarecon Agung等蓝筹开发商的城镇项目启动。高速公路升级--最近的芝武东-芝林兴收费走廊--提高了物流效率并提升了最低工资，加强了购买力。住房类型从入门级独栋住宅到中高层公寓不等，允许年轻家庭在不搬迁到雅加达的情况下沿着房产阶梯发展。这一人口浪潮正在将曾经的工人宿舍城镇转变为自给自足的城市节点，扩大了印度尼西亚房地产市场超越其历史核心。
限制因素影响分析
| 限制因素 | (~) 对复合年增长率预测的影响百分比 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 冗长的土地确权和PBG许可延误 | -0.9% | 全国，爪哇岛和苏门答腊岛严重 | 中期（2-4年） |
| 与镍驱动的水泥和钢铁价格相关的建筑材料通胀 | -0.7% | 全国，偏远地区更高 | 短期（≤2年） |
| 中央雅加达CBD高端公寓持续过度供应 | -0.5% | 雅加达中央商务区 | 中期（2-4年） |
| 北雅加达海岸洪水风险限制开发 | -0.3% | 雅加达北部海岸 | 长期（≥4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
冗长的土地确权和PBG许可延误
尽管2025年的改革将补贴单位的标准审批压缩至最少四小时，但分散的地籍记录在许多地区仍需要人工协调。开发商经常在建设前持有土地多年，占用资本并推高最终定价。土地银行机构设立用于汇集社会住房地块，但有限的人员配备拖慢了收购，导致项目目标与实地交付之间的不匹配。拖延的许可特别损害利润率微薄的经济适用房项目；当时间线拉长时，建筑商转向高端产品，降低供应弹性并抑制印度尼西亚房地产市场的增长。
与镍驱动的水泥和钢铁价格相关的建筑材料通胀
印度尼西亚的原矿石出口禁令刺激了国内冶炼厂投资，但扰乱了熟料、钢筋和相关投入品的地区供应链。全国水泥产能达到1.181亿吨，而利用率却徘徊在54%附近，导致物流失衡推高运费成本。柴油补贴减少增加了进一步的压力，特别是对依赖海运的偏远岛屿项目。开发商要么吸收利润压缩，要么将成本转嫁给买家，这种选择冷却了价格敏感细分市场的预售。这些逆风因素共同从印度尼西亚房地产市场的基准复合年增长率中削减了70个基点。
细分分析
按房产类型：公寓需求聚集势头，别墅保持主导地位
别墅与独栋住宅在2024年占据印度尼西亚房地产市场份额的65%，反映了对私人土地所有权和更大家庭布局的文化偏好。然而公寓子行业以4.90%的复合年增长率超过整体增长，受以交通为导向的项目和城市土地可用性缩减的推动。雅加达优质共管公寓2024年平均每平方米5770万印尼盾，仍低于香港或新加坡基准，为资本收益保留了上涨空间。开发商结合共同办公空间、屋顶花园和数字门房服务来吸引年轻专业人士和外籍人士，提高入住率并稳定租金收益率接近8%。许多地方政府现在以绿色建筑合规为条件批准建筑高度许可，刺激节能外墙和智能家居系统的采用，进一步区分垂直产品。
针对独栋住房的土地激励措施并未阻止高层建筑的势头。政府对低于50亿印尼盾单位的增值税减免降低了进入成本并减少了未售库存。通勤铁路延伸融入郊区地区缩短了进入中央商务区的出行时间，使中层建筑在雅加达外环以外也变得可行。因此，公寓预计将以每年4.90%的速度提升印度尼西亚房地产市场垂直居住规模，逐步重新平衡长期以地面格式为主导的行业。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额
按价位段：政策推动促进经济适用住房存量
中端市场住宅--价格在5亿至20亿印尼盾之间--在2024年占据印度尼西亚房地产市场规模的46%份额。白领收入上升，加上金融科技贷款机构的灵活首付计划，维持了这一价位段的吸收。相反，经济适用房--在爪哇岛限价1.66亿印尼盾，在巴布亚上升至2.4亿印尼盾--预计将以4.85%的复合年增长率增长，因为财政激励延长至2025年12月。买家享受100%的增值税减免和BPHTB豁免，将有效购买成本削减多达13%，减少了住房所有权所需的储蓄期[3]Sri Mulyani Indrawati, "住房增值税激励第13/2025号法规," 财政部, kemenkeu.go.id。
规定公寓最低消费30亿印尼盾、独栋住宅最低消费50亿印尼盾的外国投资规则自然将海外购买者引向更高层级，使大众市场主要由国内主导。然而，卡塔尔和阿联酋对社会住房企业的数十亿美元承诺扩大了资金渠道，使开发商能够扩大生产规模并确保材料的批量折扣。补贴抵押贷款，5%固定利率和高达1000万印尼盾的首付支持，进一步压缩进入门槛。这些机制共同扩大了首次购房者的漏斗，并锚定了印度尼西亚房地产市场的长期扩张。
按商业模式：租赁在生活方式转变中获得势头
销售交易在2024年占交易的85%，凸显了印度尼西亚的所有权文化和房产作为通胀对冲的作用。尽管如此，租赁板块预计将以4.99%的复合年增长率增长至2030年，因为城市流动性增加和企业租户扩大员工人数。南雅加达的平均毛收益率徘徊在8%左右，吸引投资者进入以租养贷格式。政府的第二故乡签证允许外国人凭借128,000美元银行存款证明居住十年，鼓励外籍人士签署更长期的租约并稳定服务式公寓的入住率。
机构平台正在兴起以专业化租赁运营，提供集中维护、数字支付门户和捆绑保险。这些效率通过削减运营费用提高了净收益率。共同生活品牌也在扩张，针对重视灵活条款胜过平方英尺的数字游民和年轻专业人士。随着远程工作的持续，巴淡岛和望加锡等较小的二线城市见证了带家具租赁的上升，将需求扩展到传统热点之外并扩大了印度尼西亚房地产市场。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额
按销售模式：一手房推出因税收减免而加速
二手交易在2024年保持62%的份额，受益于成熟的基础设施和感知的价值确定性。然而一手房推出预计将以4.95%的复合年增长率增长，因为开发商加速建设以符合临时增值税豁免资格。定价5亿印尼盾的新建单位享有7140万印尼盾的潜在增值税节省，这是一个令人信服的营销卖点，缩短了销售周期。银行和金融科技贷款机构为精选项目预先批准买家配额，在推出活动期间实现无现金预订。
开发商预先投入便利设施--学校、诊所和班车服务--以快速确保入住率并达到社会住房配置的政府里程碑。KPR补贴计划下的现房库存在2024年10月至2025年1月间超过了8400套，展示了对立即交房的重新关注。这种竣工加速预计将以每年近5%的速度提升印度尼西亚房地产新建住房市场规模，逐步使该国更接近其住房积压目标。
地理分析
爪哇岛以2024年38%的印度尼西亚房地产市场份额保持主要增长引擎地位，受成熟交通连接和农村移民持续涌入的支撑。已完工的芝芒吉斯-芝武东收费公路整合了外环网络，缩短了货运时间并推动住宅扩张进入卫星地区。然而雅加达北部海岸的长期洪水每年造成2万亿印尼盾的经济损失，促使规划者将新项目引向内陆。爪哇岛采用铁路连接住房，由雅加达地铁牵头，体现了基础设施如何塑造印度尼西亚房地产市场的资本配置。
加里曼丹5.04%的复合年增长率至2030年得到努桑塔拉首都建设的支撑，该项目已在第一阶段动员了513.5万亿印尼盾投资，并引发地区水泥销售18.8%的激增。政府目标要求到2024年拥有50万居民，创造了对住房、办公室和市政设施的直接需求。融资分担--53.5%国家资金和46.5%私人合作伙伴关系--降低了大地块的风险并让贷款机构放心。早期进入者获得长期土地租赁，为配套机场、港口和可再生能源电网上线时的复合收益做好定位。
苏门答腊和东部岛屿受益于RPJMN 2025-2029蓝图，该蓝图优先考虑港口、经济特区和旅游集群。巴淡岛的农沙数字园区瞄准在166公顷土地上投资399万亿印尼盾，催化对混合用途项目和高规格物流空间的需求。望加锡的150公顷Equilibrium Centerpoint Park发出类似野心的信号，向历史上依赖有机蔓延的城市引入结构化城市规划。这些发展使印度尼西亚房地产市场多样化，将机会分布到爪哇岛以外并嵌入对局部冲击的韧性。
竞争格局
印度尼西亚房地产市场竞争适中，金光集团、森马土地和Agung Podomoro Land等大品牌开发商利用从爪哇到加里曼丹的城镇管道。他们的资产负债表和土地储备允许分阶段发布以匹配宏观条件，平滑收入。中型建筑商专注于利基玩法--巴厘岛的豪华度假村或卡拉旺的工业住房--其中本地知识抵消了规模劣势。国有企业和私人运营商在以交通为导向的项目中的战略联盟说明了风险分担和综合资产管理的趋势。
技术正在成为分离器。实施建筑信息建模和精密联锁砖系统的开发商报告建设时间缩短20%，这在追逐与交付里程碑挂钩的政府激励时是一个优势。外国资本越来越受到欢迎，卡塔尔和阿联酋对社会住房推动的承诺突出了这一点。这些投资者寻求结合土地持有与经过验证的执行能力的合资企业，向印度尼西亚房地产市场注入新鲜流动性。
监管一致性同样关键。将经济适用房比例、可持续建筑认证和本地就业要求融入设计的公司获得更快的许可证和税收优惠。相反，规避分区约束的项目，如PIK-2填海的早期阶段，面临社区反对和潜在罚款。因此竞争优势取决于平衡商业回报与政策遵循，随着当局监控印度尼西亚房地产市场的环境、社会和治理表现，这一动态可能会加剧。
印度尼西亚住宅房地产行业领导者
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Agung Podomoro Land
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Lippo Homes
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Sinar Mas Land
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金光集团
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Duta Anggada Realty
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
最近的行业发展
- 2025年2月：印度尼西亚财政部将价格高达50亿印尼盾的住房全额增值税减免延长至2025年6月，随后50%覆盖至2025年12月。
- 2025年1月：总统令取消了BPHTB、建筑许可费用，并简化了补贴单位的确权，将审批窗口缩短至四小时
- 2025年1月：卡塔尔和阿联酋承诺提供数十亿美元资金建设多达700万套印度尼西亚住房，目标单位成本为16,000-20,000美元。
- 2025年1月：努桑塔拉首都管理局开始第二阶段工程，保持新首都建设的势头。
印度尼西亚住宅房地产市场报告范围
本报告旨在提供印度尼西亚住宅房地产市场的详细分析。它专注于市场动态、技术趋势、洞察、住宅房地产行业政府采取的举措，以及新冠疫情对市场的影响。此外，它分析了市场中的关键参与者和印度尼西亚住宅房地产市场的竞争格局。印度尼西亚住宅房地产市场按类型（共管公寓和公寓、别墅和独栋住宅）、主要城市（雅加达、大泗水、三宝垄和印度尼西亚其他地区）进行细分。该报告为上述所有细分市场提供了印度尼西亚住宅房地产市场的市场规模和预测价值（十亿美元）。
| 公寓与共管公寓 |
| 别墅与独栋住宅 |
| 经济适用房 |
| 中端市场 |
| 豪华住宅 |
| 一手房（新建） |
| 二手房（现有住房转售） |
| 销售 |
| 租赁 |
| 爪哇岛 |
| 苏门答腊岛 |
| 加里曼丹 |
| 苏拉威西岛 |
| 印度尼西亚其他地区 |
| 按房产类型 | 公寓与共管公寓 |
| 别墅与独栋住宅 | |
| 按价位段 | 经济适用房 |
| 中端市场 | |
| 豪华住宅 | |
| 按销售模式 | 一手房（新建） |
| 二手房（现有住房转售） | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按地区 | 爪哇岛 |
| 苏门答腊岛 | |
| 加里曼丹 | |
| 苏拉威西岛 | |
| 印度尼西亚其他地区 |
报告中回答的关键问题
印度尼西亚房地产市场目前的规模是多少？
印度尼西亚房地产市场规模在2025年为478.6亿美元，预计到2030年将达到518.2亿美元。
印度尼西亚房地产哪个地区增长最快
加里曼丹预计将以5.04%的复合年增长率增长至2030年，受努桑塔拉新首都项目推动。
政府激励措施如何影响购房者？
对50亿印尼盾以下住房的全额增值税减免和BPHTB的取消将购买成本削减了两位数百分比，加速了首次购房。
为什么租赁越来越受欢迎？
城市流动性上升、外籍人士需求和专业租赁平台正在推动租赁板块以4.99%的复合年增长率发展。
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