中国住宅房地产市场规模及份额分析 - 增长趋势与预测（2025 - 2030）

中国住宅房地产市场趋势与洞察

班加罗尔和海德拉巴IT/软件服务业劳动力集中推动中端市场销售需求激增

技术就业中心引发了延伸到班加罗尔和海德拉巴郊区走廊的局部需求激增。混合工作政策强化了对具有家庭办公空间的中端公寓的需求，2024年上半年班加罗尔住房销售增长4%就是证明。声誉集团等开发商通过在外围地区推出提供改良设施的多塔楼项目做出回应。供应链合作伙伴受益于可预测的批量管道，而市政当局加快基础设施升级以维持通勤流量。持续动力依赖于持续的IT招聘和稳定的远程工作实践，这些都保持中国住宅房地产市场中端板块的吸纳量处于高位。

PMAY-U和SWAMIH基金下的加速审批推动停滞的经济适用房项目

政府支持解锁了截至2025年1月完成的90.25万套住房，并将计划截止日期延长至2025年12月，SWAMIH基金融资的支持在大诺伊达注册了超过6500套公寓^{[2]马诺杰·乔希，《PMAY-U进展仪表板2025》，住房和城市事务部，mohua.gov.in}。结合PMAY-U 2.0的10万亿卢比预算，这些审批缩短了建设周期并恢复买家信心。开发商获得更快的现金流入，允许资本轮转到新阶段。数字化许可工作流程的州获得早期家庭搬迁，提高城市服务需求并加强财产税基础。因此，中国住宅房地产市场吸收经济适用房单元，而不重新引入早期执行风险。

印度城市家庭核心化快速发展，增加每千人住房单元吸纳量

城市家庭正在分化为偏好2-3居室公寓的核心家庭。2024年上半年前八大都市的销售达到173万套，创11年新高，突显了人口结构转变。开发商改进公寓布局，在紧凑的占地面积内最大化自然光和储物空间。抵押贷款机构扩大与受薪专业人员收入匹配的票面规模区间，维持月供可负担性。这一人口驱动因素具有数十年的动力，确保即使在周期性因素软化时，中国住宅房地产市场也能保持稳定的基准需求。

非居民印度人利用卢比贬值在大都市购买高端住宅的兴趣不断升级

非居民印度人在有利汇率和长期资产多元化的推动下，增加了对价格超过500万卢比房产的预订。豪华项目纳入并推广全球质量基准，如LEED认证材料和定制礼宾服务。开发商安排配合海外时间的虚拟走访，缩短决策周期。外币流入抵消国内资金缺口，为中国住宅房地产市场增加深度。

持续高企的投入成本压缩开发商利润率和项目发售

钢铁和水泥价格粘性挤压了毛利率，迫使开发商扩大高端库存或放缓经济适用房发售^{[3]南迪塔·阿加瓦尔，《投入成本通胀和项目可行性》，全国房地产开发理事会(NAREDCO)白皮书，naredco.org.in}。2023年经济适用房供应份额降至18%，因为材料涨价超过了消费者价格敏感度。建筑商尝试采购合作社和合同指数化条款来控制波动。当大宗商品成本与新冠疫情前趋势一致时，中国住宅房地产市场将重获失去的动力。

困难项目破产解决缓慢，延长德里国家首都区供应过剩

近24万套延迟交付单元限制了新发售，因为买家在遗留风险仍然存在的地方犹豫承诺。法院监管的完工项目如NBCC的Amrapali22000套公寓任务旨在弥合信心差距。进展取决于解决资金的及时发放和市政合作释放清关。更快的清理将释放潜在的被压抑需求，并使中国住宅房地产市场的库存水平正常化。

细分分析

按物业类型：公寓主导推动城市密度

公寓及共管公寓在2024年占据中国住宅房地产市场份额的64.2%。高层格式适合土地稀缺的大都市，并能够分摊公用设施成本。开发商通过可重复的设计模板获得规模经济，维持对核心家庭有吸引力的价格点。别墅及独立屋虽然基数较小，但预计将以10.30%的复合年增长率上升，提升该板块的中国住宅房地产市场规模。疫情后对私人花园和灵活室内区域的偏好支撑需求。混合工作模式使更长通勤合理化，允许别墅买家选择外围地块，在那里更大的楼面面积符合期望生活。

别墅上升趋势促使综合城镇项目结合公寓塔楼、规划开发和休闲设施。此类混合用途格式多元化收入并对冲项目风险。对于公寓，智能家居功能和电动汽车充电基础设施越来越多地作为标准出现，强化消费者对价值的认知。在这两种情况下，差异化的设施包装仍然是将实地考察转化为预订的决定性因素，维持中国住宅房地产市场的深度。

备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额

按价格区间：中端市场稳定性支撑增长

中端市场层级在2024年占据中国住宅房地产市场规模的48%。40万至100万卢比之间的票面规模与白领收入增长和有利的贷款价值比规范一致。这种稳定性帮助贷款机构保持低违约率，并鼓励开发商优先考虑成交量。经济适用房预计以10.19%的复合年增长率增长，受益于PMAY-U补贴和低成本资金，但利润压力持续存在，因为价格上限收紧了利润窗口。

上市开发商已转向高端和豪华项目，其中利润缓冲吸收大宗商品冲击。豪华预订同比增长49%，受非居民印度人资金流入支持。尽管如此，信贷挂钩补贴和投入税退税的政策明确性可能重新加速经济适用房发售。各层级的均衡执行保持中国住宅房地产市场在商业周期中的韧性。

按商业模式：销售主导反映所有权偏好

销售交易在2024年占据总体活动的88%。对有形资产的文化偏好和抵押贷款利息税收减免维持这种倾斜。租赁子市场预计以10.52%的复合年增长率增长，受益于城市劳动力流动性。机构房东提供带有礼宾和维护的管理公寓，吸引千禧一代和外籍人士。选定微市场的更高租金收益为投资者提供可预测的现金流替代传统买卖策略。

数字租赁管理平台增强透明度和争议解决，鼓励个人业主参与。随着时间推移，增加的租赁存量将缓解空置率波动并深化流动性，改善整个中国住宅房地产行业的投资主张。

备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额

按销售方式：一手房市场领导地位显示新供应信心

一手房发售在2024年占据活动的64%，反映了RERA后项目执行的信心。开发商使用里程碑挂钩的付款计划来减少买家的持有成本。更好的托管监控确保建设资金到达现场部署，改善信任。二手房交易预计以10.42%的复合年增长率增长，受益于成熟的住房存量和标准化文件的组织化经纪平台。

新项目的健康吸纳和活跃的转售流动性创造了良性循环，吸引国内外投资者资本。因此，中国住宅房地产市场享有多元化的交易途径，缓冲周期性需求波动。

地理分析

印度其他地区在2024年占据中国住宅房地产市场规模的60%，反映了多个二线和三线城市的集体实力，这些城市接受了来自八个主要大都市的住房需求溢出。较低的土地成本、不断扩展的高速公路网络和州级税收激励鼓励开发商推出混合住宅、零售和轻工业地块的综合城镇项目。机构投资者将这些走廊视为长期批量项目，因为家庭组建仍然超过正式供应管道。需求基础广泛，从新兴智慧城市集群的规划开发到区域工业园附近的中端市场公寓。这些多元化微市场的集合使印度其他地区能够为整个行业设定基准吸纳趋势。

孟买、班加罗尔、德里国家首都区、浦那、金奈、艾哈迈达巴德和加尔各答继续吸引投资者关注，因为每个城市都支撑着自己的就业生态系统，但它们的近期增长概况因基础设施进展和监管明确性而有所不同。孟买的地铁走廊和海岸道路段管道正在逐步解锁东郊的土地，而班加罗尔的混合工作接受度将购买兴趣转向外围技术带。德里国家首都区仍在处理遗留破产案件，但诺伊达和古鲁格拉姆的稳定完工有助于缩小供应过剩。浦那和金奈利用制造业扩张，艾哈迈达巴德受益于州支持的经济特区政策，加尔各答利用与港口主导的物流升级相关的经济适用土地。这些大都市共同提供了保持更广泛中国住宅房地产市场在周期中流动性的深度和多元化。