欧洲住宅房地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 2.89 万亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 3.82 万亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 5.71% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
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Mordor Intelligence欧洲住宅房地产市场分析
欧洲住宅房地产市场规模在2025年价值2.89万亿美元，预计到2030年将扩展至3.82万亿美元，复合年增长率为5.71%。这一轨迹说明了欧洲房地产市场吸收变化货币政策、更严格能源法规和人口结构转变的能力。随着机构投资者优先考虑可预测的现金流，需求正向专业管理的租赁平台倾斜，而主要城市群的供应瓶颈使许多门户城市的整体空置率保持在3%以下。欧盟绿色协议下的政策驱动改造要求正在重塑建设管道，由于欧洲住房库存偏向较老房产，二手销售继续占主导地位。数字游牧签证计划、单人家庭增长以及专用租赁社区的兴起共同支撑着欧洲房地产市场平衡而富有韧性的扩张路径
重要报告要点
- 按物业类型，别墅和独栋住宅在2024年以65%领先欧洲住宅房地产市场份额，而公寓和共管公寓预计到2030年将以5.96%的复合年增长率增长。
- 按价格区间，中端市场细分在2024年占欧洲住宅房地产市场规模的46%，而经济适用层级正以5.90%的复合年增长率推进至2030年。
- 按业务模式，销售在2024年主导了67%的欧洲住宅房地产市场，然而租赁模式记录了最高的增长率，到2030年复合年增长率为6.07%。
- 按销售模式，二手交易在2024年占据了90%的欧洲住宅房地产市场规模份额；一手市场在预测期间以6.00%的复合年增长率扩张。
- 按地理位置，德国在2024年持有22%的欧洲住宅房地产市场份额，而荷兰是增长最快的国家，到2030年复合年增长率为6.14%。
欧洲住宅房地产市场趋势与洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | (~) % 对复合年增长率预测的影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 欧盟绿色协议深度改造激励政策 | +1.2% | 德国、法国、荷兰 | 长期（≥ 4年） |
| 单人家庭增长 | +0.9% | 欧洲城市，特别是德国、英国、法国 | 中期（2-4年） |
| 跨境私募股权资金流入建设出租市场 | +0.8% | 英国、德国、荷兰 | 中期（2-4年） |
| 机构转向专用租赁 | +0.7% | 北欧和中欧 | 中期（2-4年） |
| 人口老龄化推动养老住房 | +0.5% | 德国、瑞典、丹麦、挪威 | 长期（≥ 4年） |
| 数字游牧签证采用 | +0.4% | 西班牙、葡萄牙、意大利、希腊 | 短期（≤ 2年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
跨境私募股权资金涌入针对欧洲建设出租组合
跨境私募股权在过去十年将其住宅支出增加了两倍，支撑了向大规模建设出租资产的结构性转变。来自全球养老金和主权财富基金的流动性通过注入对利率周期比家庭收入更敏感的资本，切断了传统的工资与价格联系。英国重新夺回跨境配置的首位，84%的受访投资者计划在货币重新调整后进行配置。建设出租策略现在占机构"居住部门"配置的32%，超越了工业物流。稳定的现金流、通胀挂钩租约和嵌入式翻新潜力使这些组合成为对冲办公市场波动的工具。由此产生的资本深度支持建设融资，尽管融资成本较高，缓冲了欧洲房地产市场受利率驱动放缓的影响。
欧盟绿色协议激励政策加速住房存量深度改造需求
修订的建筑能效指令要求所有住宅存量到2030年至少达到E级，将85%的2000年前住宅推入改造管道[1]European Commission, "Energy Performance of Buildings Directive (Recast)," European Commission, ec.europa.eu。成员国必须颁发"改造护照"，协调一站式咨询服务，并在2035年前逐步淘汰化石燃料锅炉。2028年后新建筑的零排放目标创造了双重需求激增：升级遗留资产和交付能源正效益开发项目。该政策为2025-2027年注入860亿欧元的资金缺口，贷方通过可持续发展关联抵押贷款和绿色债券填补缺口。在核心城市，评级为A或B的房产现在以高达12%的溢价交易，激励房东加速资本支出计划。对于欧洲房地产市场而言，该指令锚定长期改造现金流，并以估值上升奖励前瞻性业主。
单人家庭增长推动城市核心区多户公寓需求
单人家庭在2024年超过欧洲家庭总数的35%，提升了对就业集群附近紧凑公寓的需求。Vonovia在其德国组合中录得4.3%的有机租金增长和2.1%的空置率，凸显了吸纳速度。城市规划改革优先考虑密度，开发商现在整合共同办公舱和公共设施，以迎合混合工作生活方式。住宅投资量同比攀升25%，将该部门在总房地产交易中的份额翻倍至21%。由于高效节能城市存量供应有限，优质住宅租金预计到2029年将比通胀增长更快。这种人口结构转变增强了多户资产在欧洲房地产市场中的相关性，并加强了租金指数化议价能力。
数字游牧签证采用推动南欧二套房购买
西班牙的数字游牧签证推动2025年房价增长5.9%的预测，三分之一的市政当局预期两位数升值。随着中位数家庭需要7.5年收入购买平均住房（2024年为7.2年），可负担性压力加剧。葡萄牙和意大利呼应这一模式，高收入远程工作者寻求具有强大光纤网络的生活方式地点。里斯本和巴伦西亚等地区试验限制短期租赁以保护当地租户。这一现象将新的股权引入沿海存量和酒店转住宅项目，为欧洲房地产市场的区域周期增加异质性。
约束因素影响分析
| 约束因素 | (~) % 对复合年增长率预测的影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 欧洲央行加息扩大抵押贷款可负担性差距 | -1.1% | 欧元区范围 | 短期（≤ 2年） |
| 更严格EPC规则增加房东资本支出 | -0.6% | 欧盟范围，较老存量 | 中期（2-4年） |
| 南欧工资停滞限制首次购房可负担性 | -0.4% | 西班牙、意大利、葡萄牙、希腊 | 中期（2-4年） |
| 城市增长边界限制核心地区绿地土地供应 | -0.3% | 核心都市区 | 长期（≥ 4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
欧洲央行加息扩大抵押贷款可负担性差距
超低融资的突然结束使法国平均抵押贷款利率在2024年底缓解至2.75%之前达到3.63%的峰值，但交易量仍比2021年水平下降35.6%。欧洲央行分析将超过80%的欧元区住房市场归类为高估，如果利率反弹，借款人面临收入压力风险[2]European Central Bank, "Housing Market Developments in the Euro Area," European Central Bank, ecb.europa.eu。尽管预计2025年基准利率下调，挪威可变抵押贷款利率接近5.56%，抑制了购买力。年轻买家面临更严格的收入比贷款上限和更短的摊销期，延长了建立首付所需的时间。虽然新建供应滞后，但更紧的信贷使欧洲房地产市场的自住需求在短期内受到抑制。
更严格EPC规则增加房东资本支出
非住宅资产必须在2027年达到F级，2030年达到E级，而住宅物业遵循到2033年的阶段性路径[3]European Parliament, "Directive on Energy Performance of Buildings," European Parliament, europarl.europa.eu。合规成本正在上升：三层玻璃窗、热泵安装和立面保温对于1970年前建筑通常超过每平方米450欧元。奥地利的租赁法限制未经租户同意的装修回收，延迟升级。小房东退出，向有能力批量融资改造计划的机构聚合商出售。建筑劳动力短缺使时间表复杂化，因为该行业已接近满负荷运营。这些资本支出负担抑制了租赁存量增长，并拖累了欧洲房地产市场的近期供应弹性。
细分分析
按物业类型：公寓加速城市密集化和可持续发展
别墅和独栋住宅在2024年持有65%的欧洲住宅房地产市场份额，而公寓和共管公寓预计到2030年录得5.96%的复合年增长率。机构对可扩展多户资产的兴趣集中了资本并加速了建设管道，而木混合设计削减了隐含碳并缩短了建设时间。
公寓激增得到与ESG关联的贷款定价的加强，该定价奖励节能设计，帮助赞助商以比低效率存量紧缩25-35个基点的利差获得债务。别墅对寻求户外空间的家庭仍有吸引力，外围交通升级保持了对独立单元的需求。然而，随着人口趋势倾向于紧凑居住，市政当局释放棕地用于更高密度项目，与城市公寓相关的欧洲房地产市场规模正在上升。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分的细分份额
按价格区间：经济适用住房细分获得强有力的政策支持
中端市场交易在2024年代表了46%的欧洲住宅房地产市场规模，但经济适用层级预计在公私合作伙伴关系和分区激励的支持下以5.90%的复合年增长率扩张。政府通过长期收益租约利用机构资金，提供由社会住房机构支持的通胀指数租金。
Greystar和ABP的4.2亿欧元基本住房合资企业说明了对低于市场租金资产的资本胃口，提供与优质市场租金存量相比仅适度压缩的收益。豪华在全球城市核心保持韧性，但占据小的数量份额。因此，向可负担性的政策推动重塑了管道构成，并向欧洲房地产市场注入社会目标。
按业务模式：租赁平台获得不断增长的机构资本流
销售在2024年保持67%的欧洲住宅房地产市场份额，然而租赁模式预计以6.07%的复合年增长率增长，因为家庭重视灵活性，首付门槛上升。建设出租运营商整合物联网传感器进行预测性维护，将运营比率削减至总租金的约25%。
Berkeley等大型开发商转向租赁以多样化收益并获取终身客户价值。基准数据显示欧洲房地产市场租金到2029年年增长3.2%，超过CPI并扩大与固定收益收益率的差距。销售活动仍由文化偏好锚定，但租赁的规模化管理和可预测回报吸引保险公司和主权基金，转移了市场的重心。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分的细分份额
按销售模式：一手市场扩张以缓解供应短缺
二手销售在2024年贡献了90%的交易，利用了欧洲深厚的现有存量和透明的登记处。然而，随着政府针对供应缺口和简化许可程序，一手市场预计将以6.00%的复合年增长率推进。垂直混合用途方案锚定再生区域，在单一规划阶段提供办公室、零售和2,000多套住宅单元。
开发商采用木材模块化系统加速交付，满足高性能能源法规同时减少现场劳动。针对首次购买新建房屋买家的抵押担保计划进一步刺激吸纳。这些动态逐渐重新平衡库存，并加强欧洲房地产市场内的前瞻性管道。
地理分析
德国获得2024年价值的22%，得到Vonovia 26亿欧元调整后2024年EBITDA和2025年3,000套新单元计划的支持。允许更快折旧的联邦税收改革增强了购买出租回报，柏林的租金上限缓解了波动性。
荷兰以6.14%的复合年增长率增长，受益于明确的空间规划政策和机构胃口，以TPG Angelo Gordon 6.95亿欧元购买3,000套租赁房屋为代表。政府到2030年900,000套住房的供应目标和低于工资增长的租金上涨上限保持需求旺盛。
英国仍是欧洲主要的跨境资本磁铁，因为英镑疲软放大了与美国核心资产相比的收益率提升。北欧国家作为稳定增长节点出现；瑞典2024年1,385亿瑞典克朗的营业额和挪威预计9.3-10%的2025年价格攀升反映了支持性宏观条件。南欧记录了分化模式：西班牙在数字游牧流入的推动下享受5.9%的预计2025年升值，而工资停滞抑制了意大利的吸纳。这种马赛克凸显了欧洲房地产市场的地区特定周期，但围绕ESG和人口韧性的统一投资者叙述。
竞争格局
欧洲住宅房地产市场竞争适度，整合有利于更大、更多元化的平台。Aedifica和Cofinimmo的合并诞生了一个专注医疗保健的REIT，具有泛欧洲存在，增强了其与承包商和贷方的杠杆作用。同时，贝莱德对欧洲十年5,000亿美元的承诺强调了对不良债务、租赁住房和物流的重大胃口。
运营差异化现在取决于技术和可持续性。Catella与Sopra Steria的合作伙伴关系在12个国家嵌入AI驱动的组合分析，削减资本支出错配并增强租户服务。Vonovia到2028年指定20亿欧元达到净零碳强度，加强其市场领导者地位并设定同行必须遵循的ESG基准。
金融服务整合也影响竞争动态。法国巴黎银行51亿欧元收购安盛投资管理的房地产部门增加了820亿欧元的管理资产，并深化了跨境债务配置网络。规模使资产负债表灵活性能够吸收改造要求并利用二线城市的重新定价。总体而言，欧洲房地产市场有利于能够将ESG合规与技术驱动资产管理相结合的资本充足集团。
欧洲住宅房地产行业领导者
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Vonovia SE
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LEG Immobilien AG
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Gecina SA
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Covivio SA
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Aroundtown SA
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
最新行业发展
- 2025年6月：Aedifica和Cofinimmo同意合并，创建欧洲最大的房地产信托基金。
- 2025年4月：EQT Real Estate完成1.5亿欧元交易，在斯德哥尔摩开发超过800套租赁住房。
- 2025年3月：Vonovia以26亿欧元调整后EBITDA结束2024年，并计划2025年增加3,000套新单元。
欧洲住宅房地产市场报告范围
用于住宅目的的房地产（土地及其上任何建筑物）通常被称为住宅房地产。单户住宅是最普遍的住宅房地产类型。
欧洲住宅房地产市场按类型（共管公寓和公寓以及别墅和独栋住宅）和国家（德国、英国、法国和欧洲其他地区）进行细分。
报告为上述所有细分提供价值（美元）的市场规模和预测。
| 公寓和共管公寓 |
| 别墅和独栋住宅 |
| 经济适用 |
| 中端市场 |
| 豪华 |
| 一手（新建） |
| 二手（现房转售） |
| 销售 |
| 租赁 |
| 德国 |
| 英国 |
| 法国 |
| 西班牙 |
| 意大利 |
| 荷兰 |
| 瑞典 |
| 丹麦 |
| 挪威 |
| 欧洲其他地区 |
| 按物业类型 | 公寓和共管公寓 |
| 别墅和独栋住宅 | |
| 按价格区间 | 经济适用 |
| 中端市场 | |
| 豪华 | |
| 按销售模式 | 一手（新建） |
| 二手（现房转售） | |
| 按业务模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按国家 | 德国 |
| 英国 | |
| 法国 | |
| 西班牙 | |
| 意大利 | |
| 荷兰 | |
| 瑞典 | |
| 丹麦 | |
| 挪威 | |
| 欧洲其他地区 |
报告中回答的关键问题
欧洲房地产市场的当前价值是多少？
欧洲房地产市场在2025年价值28,992亿美元，预计到2030年将达到38,283.9亿美元。
欧洲哪种物业类型增长最快？
公寓和共管公寓正以5.96%的复合年增长率扩张至2030年，由于城市化和机构建设出租需求而超越其他物业类型。
为什么荷兰是增长最快的房地产地区？
明确的住房政策、强劲的机构流入以及TPG Angelo Gordon 6.95亿欧元收购等大型组合交易支持6.14%的复合年增长率前景。
欧盟能源规则如何影响房东？
建筑能效指令迫使进行昂贵的改造以达到E级或更高标准，提高了资本支出需求，但提升了合规资产的估值。
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