欧洲商业地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 1.55 万亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 2.05 万亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 5.80% CAGR |
| 市场集中度 | 低 |
主要参与者
*免责声明：主要玩家排序不分先后 图片 © Mordor Intelligence。重新使用需遵守 CC BY 4.0 并注明出处。 |
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魔多智能欧洲商业地产市场分析
欧洲商业地产市场在2025年达到1.55万亿美元，预计到2030年将达到2.05万亿美元，反映出5.8%的复合年增长率，随着充裕的流动性回归，投资者转向高质量、可持续资产。交易量在2025年反弹25%至2130亿欧元，标志着信心的重新确立，受欧洲央行降息和融资条件改善的推动[1]。Christine Lagarde，《欧洲央行货币政策决定 - 2025年4月11日》，欧洲央行，ecb.europa.eu资本正流向A级物流设施和绿色认证写字楼，而混合用途的"生活即服务"项目因其韧性和与新城市生活方式的契合而获得关注。区域表现日益两极化：英国保持规模领导地位，中东欧因近岸外包需求而加速发展，南欧利用经济特区激励措施吸引新资本。企业净零排放要求、人口结构调整和不断变化的租户偏好共同支撑了欧洲商业地产市场到2030年的增长前景。
• 按物业类型，写字楼在2024年占欧洲商业地产市场份额的32%，而物流资产预计在2030年前将以7.1%的复合年增长率扩张。
• 按商业模式，销售部门在2024年占欧洲商业地产市场规模的60%；租赁部门在2025-2030年间以6.2%的复合年增长率增长。
• 按终端用户，企业和中小企业在2024年占欧洲商业地产市场规模的70%份额，并以6.7%的复合年增长率增长至2030年。
• 按地理区域，德国在2024年以28%的欧洲商业地产市场份额领先，而波兰预计在2025-2030年间将录得最快的6.5%复合年增长率。
欧洲商业地产市场趋势和洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | 对复合年增长率预测的（~）%影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 人口导向的城镇化集群 | +1.1% | 德国、英国、溢出至荷兰和法国 | 中期（2-4年） |
| 物流资产的电商需求加速 | +1.9% | 泛欧洲，特别是波兰、荷兰、德国 | 短期（≤2年） |
| 中东欧的近岸外包和再工业化 | +1.6% | 波兰、捷克共和国、罗马尼亚 | 中期（2-4年） |
| A级写字楼的企业净零排放要求 | +1.4% | 英国、法国、德国、荷兰 | 中期（2-4年） |
| 经济特区相关的税收优惠 | +0.8% | 西班牙、意大利、希腊、葡萄牙 | 长期（≥4年） |
| 生活即服务模式的兴起 | +1.0% | 欧洲范围内的城市中心 | 中期（2-4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
人口导向的城镇化集群重塑发展优先级
曼彻斯特、伯明翰、慕尼黑和汉堡等二线城市正在吸收超过全国平均水平的人口增长，使写字楼空置率比一线市场低2-3个百分点。随着机构资本在饱和的首都城市之外寻求稳定收益，这些德国枢纽城市的投资量在2024年增长了23%。针对新兴居住-工作中心定制的零售和混合用途开发项目主导新的开发管道，反映了欧洲商业地产市场向去中心化增长节点的转变[2]欧盟统计局，《欧盟人口变化和城镇化趋势，2024年版》，欧盟统计局，ec.europa.eu。开发商现在优先考虑灵活的楼层平面和面向社区的便利设施，以匹配年轻、流动工作群体的人口特征。该趋势预计将在中期内影响土地使用规划、基础设施支出和前期融资结构。
电商加速转变物流格局
预计到2030年，在线零售渗透率将达到欧洲总销售额的25%，加剧了对波兰、荷兰和德国关键走廊沿线现代配送中心的需求。主要人口30分钟车程内的城市物流中心享有15-20%的租金溢价和接近98%的入住率。预租通常在项目完工前就确保整个项目，突显了可扩展、自动化就绪库存的稀缺性。先进的拣选和分拣系统被纳入73%的新仓库，因为运营商追求履行速度和更低的每包成本。因此，欧洲商业地产市场正看到物流收益率的压缩速度超过任何其他行业，为顶级绩效设定新基准。
近岸外包倡议推动工业地产繁荣
再工业化计划预计在未来三年内向中东欧投入约4.7万亿欧元，催化汽车、电子和制药周围的集群。仅在波兰，随着制造商从亚洲迁移产能以缓解地缘政治风险，2024年工业需求同比增长25%。具有专业化电力、楼面荷载和ESG认证的定制设施获得溢价租金，说明供应链韧性如何直接塑造欧洲商业地产市场。政府通过税收优惠和简化许可支持这一趋势，为当地就业和交通基础设施创造正面溢出效应。
企业可持续发展要求重新定义写字楼质量标准
2025年80-85%的租赁针对绿色认证建筑，推动入住率达到80-90%，ESG合规库存的租金溢价高达25%。西欧的租户整合到数量更少但规格更高的空间，这些空间具有可再生现场电力、先进的能源管理和亲生物设计。不合规资产的空置率高出7-10个百分点，加速了过时并阻碍债务融资。因此，欧洲商业地产市场奖励那些早期改造的业主，绿色债券框架和与可持续发展挂钩的贷款正成为重新开发管道的首选融资渠道。
约束因素影响分析
| 约束因素 | 对复合年增长率预测的（~）%影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 欧盟分类法下的EPC等级升级成本 | -1.2% | 法国、德国、荷兰 | 中期（2-4年） |
| 货币政策收紧下的融资波动 | -0.8% | 泛欧洲，在杠杆市场最为严重 | 短期（≤2年） |
| 地缘政治风险溢价 | -0.6% | 东欧 | 中期（2-4年） |
| 黄金地段零售的饱和 | -0.5% | 英国、法国、德国、意大利、西班牙 | 长期（≥4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
监管合规成本拖累投资回报
欧盟能源性能要求迫使德国、法国、西班牙和意大利的业主到2024年在改造上花费1650亿欧元，否则面临资产在未来十年内搁浅的风险。翻新费用可能超过资产价值的30%，阻碍对低等级库存的升级，扩大了优质和二级持有之间的估值差距。重资本支出资产的融资稀缺，将资本引向已经合规的建筑，放大了双层市场。因此，欧洲商业地产市场看到机会基金针对折价的二级库存进行深度绿色重新定位策略，可以在合规后释放价值。
融资条件造成市场不确定性
尽管基准利率已经下降，但放贷利差仍高于疫情前水平，压缩收益率并迫使重新定价，特别是增值投资。约1140亿欧元的欧洲商业地产债务将在2027年前到期，使借款人面临可能侵蚀回报的再融资利差。银行对面临过时的写字楼资产采用更严格的契约条款，促使股权追加投入或资产出售。具有公司债券或私人信贷额度的反周期买家获得收购优势，强化了资本灵活性在欧洲商业地产市场中的重要性。
细分分析
按物业类型：物流在供应链重构中蓬勃发展
写字楼保持了2024年收入32%的最大份额，但转变的工作模式和可持续发展要求迫使业主重新定位投资组合。黄金CBD塔楼和适应性再利用园区表现出色，而传统郊区库存落入增值或机会性领域。零售正围绕整合数字原生概念的体验式旗舰店稳定，在顶级高街区注册3.5%的年租金增长。同时，数据中心、生命科学实验室和酒店业的扩张速度超过更广泛的欧洲商业地产市场，受到AI工作负载、人口旅行反弹和专业运营商需求的支持。
物流资产预计在2025-2030年间录得最快的7.1%复合年增长率，受近岸外包、电商和对韧性分销网络需求的推动。尽管开发管道强劲，新一代设施的入住率保持在95%左右，证明了结构性供不应求。租户需求强调自动化就绪、ESG认证和靠近多式联运节点，这些属性允许房东通过指数化租金递增。在欧洲商业地产市场规模计算中，物流的增量收入贡献预计在预测期内超过写字楼。
备注: 购买报告后可获得所有个别细分市场的细分市场份额
按商业模式：租赁行业超越传统租赁发展
持有2024年价值60%的销售模式，专注于养老基金和主权投资者在欧洲商业地产市场内寻求稳定现金流的优质创收资产。售后回租等混合结构桥接两种方法，释放企业资本同时保持运营控制。
以租赁为重点的平台以6.2%的复合年增长率推进，因为租户青睐灵活性和服务丰富的环境。联合办公、管理式办公和交钥匙物流套房嵌入技术覆盖，优化空间利用和成本可预测性。房东越来越多地通过数字租户体验应用、预测性维护和ESG报告仪表板进行差异化。
对交钥匙解决方案的日益增长的需求压缩了传统租赁和面向服务安排之间的绩效差距。收入模式现在将基本租金与连接、健康和可持续发展功能的辅助服务费用相结合，释放更高的成本收益率。资本结构创新--从收入参与债务到绿色绩效挂钩贷款--为业主提供了将这些综合产品货币化并在不断发展的欧洲商业地产市场中保持竞争力的途径。
备注: 购买报告后可获得所有个别细分市场的细分市场份额
按终端用户：企业推动可持续建筑需求
企业和中小企业在2024年占支出的70%，预计将以6.7%的复合年增长率扩张，因为房地产成为人才获取和品牌信号的战略杠杆。租赁要求越来越多地涉及碳足迹、室内空气质量阈值和智能建筑认证。一线租户还在生产性知识中心签署更长的绿色租约，减少欧洲商业地产市场优质投资组合的流动率。技术公司和专业服务锚定需求，尽管制造和物流租户现在将可再生能源合同和电动汽车基础设施指定为标准装修条款。
在住房供应不足的情况下，个人的住宅需求稳步增长；机构建造出租投资者调动规模化资本交付批量住房投资组合。公共部门实体支持医疗、教育和市政基础设施，通常在降低交付风险的公私合作框架内。在所有终端用户类别中，数字化加速预测性维护、能源优化和以用户为中心的设计，确保资产在欧洲商业地产市场中保持面向未来。
地理分析
德国现在占据欧洲商业地产市场份额的28%，反映了其广泛的核心资产库存和深厚的国内投资者池。随着融资稳定和国际资本因其流动性和强劲的租户基本面而瞄准法兰克福、慕尼黑和柏林，2024年交易量接近400亿欧元。莱茵-鲁尔和汉诺威-柏林走廊沿线的物流看到创纪录的预租，而慕尼黑和汉堡在净零就绪开发项目中领导写字楼需求。德国政府的能效激励措施加速改造，进一步提高合规库存的价值。
波兰以6.5%的复合年增长率领导到2030年的增长预测，继2024年完成50亿欧元交易后，是2023年总额的两倍。近岸外包制造商推动了弗罗茨瓦夫、波兹南和罗兹的定制需求，而华沙CBD看到了将空置率收紧至历史低位附近的优质租赁。包括高速公路扩建和新多式联运中心在内的国家基础设施升级支撑了持续的开发商兴趣，并验证了波兰作为欧洲商业地产市场最具活力节点的出现。
法国、荷兰、西班牙和意大利完善了大陆格局。巴黎在供应受限的情况下吸引奢侈零售和优质写字楼配置，为泛欧洲核心增值策略做出重要贡献。荷兰在2025年初记录了42.5万平方米的物流需求，与鹿特丹港相关的冷链设施实现了创纪录的标题租金。西班牙和意大利受益于经济特区驱动的激励措施和旅游业反弹，为进一步多元化欧洲商业地产市场的零售公园翻新和混合用途沿海重新开发注入活力。
竞争格局
竞争适度分散，包括全球资产管理公司、区域特定投资者和技术赋能的挑战者。随着规模对于满足欧盟分类法披露、获得绿色融资和分摊改造成本变得至关重要，2024年按交易价值计算的整合上升了17%。机构领导者专注于优质ESG对齐投资组合，留下二级库存中的增值机会，这些库存可以重新定位以捕捉欧洲商业地产市场内不断上升的绿色需求。
数字孪生、物联网传感器和数据分析支撑大型投资组合的资产性能管理，允许业主基准能源强度和优化资本支出。黑石欧洲房地产合伙企业的绿色融资平台说明了向与排放目标挂钩的结构化资本的转变，而较小的房地产科技新进入者开创了捆绑工作场所分析、社区策划和灵活租赁条款的空间即服务模式。市场现有企业通过与软件供应商和可持续发展顾问形成战略合作伙伴关系来回应，强化了欧洲商业地产市场的面向服务演变。[3]黑石欧洲房地产合伙企业，《绿色融资框架（2025年更新）》，黑石，bppeh.blackstone.com
并购策略越来越多地关注物流、住宅、生命科学和数据中心的专业运营商，反映投资者对长期增长垂直领域的偏好。Partners Group收购Empira Group和Hayfin的贷款组合购买突显了建立主题专业知识和规模的举措。总体而言，竞争动态取决于可持续发展绩效、获得替代资本平台的机会以及将房地产基本面与技术相结合的能力，所有这些都塑造了欧洲商业地产市场的长期定位。
欧洲商业地产行业领导者
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Covivio
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黑石集团
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汉斯
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Strabag集团
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Servotel
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年4月：Partners Group收购Empira Group，增加了一个具有强烈可持续发展优先级的140亿欧元住宅投资组合。
- 2025年2月：PGIM Real Estate在英格兰南部和西南部获得了三个单户住宅投资组合，使其英国经济适用房承诺超过3.1亿欧元
- 2025年1月：西班牙提议对非欧盟买家征收100%的房产购买税，针对2023年总计27,000套单位的投机性收购
- 2024年12月：Coldwell Banker Commercial通过将Nuvalu Poland整合到其网络中进入波兰。
欧洲商业地产市场报告范围
商业地产（CRE）是指用于商业相关目的或提供工作空间而非生活空间的地产。市场报告包括市场动态、技术趋势、洞察和政府倡议的分析。
欧洲的商业地产管理市场按类型（写字楼、零售、工业、物流、多家庭和酒店）和国家（英国、德国、法国、俄罗斯和欧洲其他地区）进行细分。报告为上述所有细分市场提供以价值（美元）计算的市场规模和预测。
| 写字楼 |
| 零售 |
| 物流 |
| 其他（工业地产、酒店地产等） |
| 销售 |
| 租赁 |
| 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 |
| 其他 |
| 英国 |
| 德国 |
| 法国 |
| 荷兰 |
| 西班牙 |
| 意大利 |
| 瑞典 |
| 波兰 |
| 俄罗斯 |
| 欧洲其他地区 |
| 按物业类型 | 写字楼 |
| 零售 | |
| 物流 | |
| 其他（工业地产、酒店地产等） | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按终端用户 | 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 | |
| 其他 | |
| 按国家 | 英国 |
| 德国 | |
| 法国 | |
| 荷兰 | |
| 西班牙 | |
| 意大利 | |
| 瑞典 | |
| 波兰 | |
| 俄罗斯 | |
| 欧洲其他地区 |
报告中回答的关键问题
欧洲商业地产市场目前的规模是多少？
该市场在2025年估值为15558.9亿美元，预计到2030年将达到20533.2亿美元
欧洲增长最快的物业类型是什么？
物流设施以7.1%的复合年增长率领先到2030年，受电商和近岸外包需求推动。
为什么绿色认证写字楼享有租金溢价？
目前约80-85%的租赁针对ESG对齐建筑，由于企业净零排放要求和更高的入住率，推动溢价高达25%。
哪个欧洲国家提供最强的增长前景？
波兰预计发布6.5%的复合年增长率到2030年，利用其物流枢纽地位和持续的外国投资。
融资条件如何影响投资策略？
提高的放贷利差和即将到期的1140亿欧元债务鼓励股权丰富的投资者以有吸引力的价格追求增值收购。
技术在资产管理中起什么作用？
数字孪生、物联网传感器和分析优化能源使用和维护，提高回报并支持欧洲商业地产投资组合的监管合规。
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