欧州住宅不動産市場規模・シェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 2.89 兆米ドル |
| 市場規模 (2030) | 3.82 兆米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 5.71% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
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欧州住宅不動産市場分析 by Mordor Intelligence
欧州住宅不動産市場規模は2025年に2兆8,900億米ドルと評価され、2030年には3兆8,200億米ドルに拡大し、年平均成長率5.71%を反映すると予測されています。この軌道は、欧州不動産市場が金融政策の変化、より厳格なエネルギー規制、人口構造の変化を吸収する能力を示しています。機関投資家が予測可能なキャッシュフローを優先する中、需要は専門的に管理された賃貸プラットフォームに向かっており、主要都市圏での供給不足により多くのゲートウェイシティで全体空室率は3%を下回っています。EUグリーンディールの下での政策主導の改修義務が建設パイプラインを再構築し、欧州の住宅在庫が古い傾向にあるため二次販売が引き続き主流となっています。デジタルノマドビザプログラム、単身世帯の増加、目的建築賃貸コミュニティの台頭が相まって、欧州不動産市場のバランスが取れた回復力のある拡大パスを支えています。
主要レポート要点
- 物件タイプ別では、戸建住宅・土地付き住宅が2024年の欧州住宅不動産市場シェアの65%を占める一方、アパート・コンドミニアムは2030年まで年平均成長率5.96%で成長すると予測されています。
- 価格帯別では、中価格帯セグメントが2024年の欧州住宅不動産市場規模の46%を占める一方、手頃価格帯は2030年まで年平均成長率5.90%で前進しています。
- ビジネスモデル別では、販売が2024年の欧州住宅不動産市場の67%を占める一方、賃貸モデルは2030年まで年平均成長率6.07%で最高成長を記録しています。
- 販売方式別では、二次取引が2024年の欧州住宅不動産市場規模の90%シェアを獲得し、一次市場は予測期間中に年平均成長率6.00%で拡大しています。
- 地域別では、ドイツが2024年の欧州住宅不動産市場シェアの22%を占める一方、オランダが2030年まで年平均成長率6.14%で最も成長の速い国です。
欧州住宅不動産市場トレンド・洞察
推進要因影響分析
| 推進要因 | CAGR予測への影響（約%） | 地理的関連性 | 影響時期 |
|---|---|---|---|
| 深層改修に対するEUグリーンディール奨励策 | +1.2% | ドイツ、フランス、オランダ | 長期（4年以上） |
| 単身世帯の増加 | +0.9% | 都市部欧州、特にドイツ、英国、フランス | 中期（2〜4年） |
| ビルド・トゥ・レントへの国境を越えたプライベートエクイティ流入 | +0.8% | 英国、ドイツ、オランダ | 中期（2〜4年） |
| 目的建築賃貸への機関投資家の動き | +0.7% | 北欧・中欧 | 中期（2〜4年） |
| 高齢者住宅を推進する人口高齢化 | +0.5% | ドイツ、スウェーデン、デンマーク、ノルウェー | 長期（4年以上） |
| デジタルノマドビザ導入 | +0.4% | スペイン、ポルトガル、イタリア、ギリシャ | 短期（2年以下） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
欧州ビルド・トゥ・レントポートフォリオをターゲットとした国境を越えたプライベートエクイティ流入の急増
国境を越えたプライベートエクイティは過去10年間で住宅支出を3倍に増やし、大規模ビルド・トゥ・レント資産への構造的転換を支えています。グローバル年金・政府系ファンドからの流動性は、家計所得よりも金利サイクルに敏感な資本を注入することで、従来の賃金対価格の結びつきを断ち切っています。英国は通貨調整を受けて国境を越えた配分のトップの座を取り戻し、調査対象投資家の84%がエクスポージャーを計画しています。ビルド・トゥ・レント戦略は現在、機関投資家の「生活セクター」配分の32%を占め、産業物流を上回っています。安定したキャッシュフロー、インフレ連動リース、組み込まれた改修ポテンシャルにより、これらのポートフォリオはオフィス市場の変動に対するヘッジとなっています。その結果生まれる資本の厚みは、資金調達コストが高いにも関わらず建設融資を支援し、金利主導の減速に対して欧州不動産市場を緩衝しています。
住宅ストック全体での深層改修需要を加速するEUグリーンディール奨励策
改正建築物エネルギー性能指令は、すべての住宅ストックが2030年までに最低クラスEに達することを義務付け、2000年以前の住宅の85%を改修パイプラインに押し上げています[1]European Commission, "Energy Performance of Buildings Directive (Recast)," European Commission, ec.europa.eu。加盟国は「改修パスポート」を発行し、ワンストップ助言ショップを調整し、2035年までに化石燃料ボイラーを段階的に廃止しなければなりません。2028年以降の新築ゼロエミッション目標は、既存資産の改良とエネルギープラス開発の提供という二重の需要急増を生み出しています。この政策は2025年から2027年にかけて860億ユーロの資金ギャップを注入し、貸し手がサステナビリティ連動住宅ローンとグリーンボンドを通じて埋めています。AまたはBランクの不動産は現在、中核都市で最大12%のプレミアムで取引されており、家主が設備投資スケジュールを加速するインセンティブとなっています。欧州不動産市場にとって、この指令は長期改修キャッシュフローを固定し、先見性のある所有者に評価上昇を報酬として与えています。
都市中心部での多世帯アパートメント需要を促進する単身世帯の増加
単身世帯は2024年に欧州全世帯の35%を超え、雇用クラスター近くのコンパクトアパートメントの需要を押し上げています。Vonoviaはドイツポートフォリオ全体で4.3%のオーガニック賃料上昇と2.1%の空室率を記録し、吸収ペースを強調しています。都市ゾーニング改革は密度を優先し、開発業者は現在、ハイブリッドワークライフスタイルに対応するためコワーキングポッドと共用アメニティを統合しています。住宅投資ボリュームは前年同期比25%増加し、不動産取引全体に占めるセクターのシェアを21%に倍増させました。プライム住宅賃料は2029年までインフレを上回るペースで上昇する見込みで、エネルギー効率の良い都市ストックの供給不足を反映しています。この人口動態の転換は欧州不動産市場における多世帯資産の関連性を高め、賃料インデックス連動の交渉力を強化しています。
南欧セカンドハウス購入を押し上げるデジタルノマドビザ導入
スペインのデジタルノマドビザは2025年の住宅価格5.9%上昇予測を推進しており、自治体の3分の1が二桁上昇を期待しています。中位世帯が平均的な住宅を購入するのに7.5年の所得が必要で、2024年の7.2年から上昇し、手頃性圧力が強まっています。高収入のリモートワーカーが堅牢な光ファイバーネットワークを備えたライフスタイル立地を求める中、ポルトガルとイタリアが同様のパターンを示しています。リスボンやバレンシアなどの地域は、地元テナントを保護するため短期賃貸に制限を実験的に導入しています。この現象は沿岸ストックやホテルから住宅への転換に新たなエクイティをチャネルし、欧州不動産市場の地域サイクルに異質性を追加しています。
制約影響分析
| 制約 | CAGR予測への影響（約%） | 地理的関連性 | 影響時期 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン手頃性ギャップを拡大するECB利上げ | -1.1% | ユーロ圏全体 | 短期（2年以下） |
| 家主の設備投資を押し上げる厳格なEPC規則 | -0.6% | EU全体、古いストック | 中期（2〜4年） |
| 初回購入手頃性を制限する南欧賃金停滞 | -0.4% | スペイン、イタリア、ポルトガル、ギリシャ | 中期（2〜4年） |
| 緑地土地供給を制限する都市成長境界 | -0.3% | 中核大都市圏 | 長期（4年以上） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
住宅ローン手頃性ギャップを拡大するECB利上げ
超低金利融資の突然の終了により、フランスの平均住宅ローン金利は3.63%でピークに達した後、2024年後半には2.75%まで緩和されましたが、それでも取引は2021年レベルから35.6%減少しました。ECB分析ではユーロ圏住宅市場の80%以上が過大評価されていると分類し、金利が反発した場合に借り手を所得ストレスリスクにさらしています[2]European Central Bank, "Housing Market Developments in the Euro Area," European Central Bank, ecb.europa.eu。ノルウェーの変動住宅ローンは5.56%近くに立ち、2025年の政策金利引き下げ予測にも関わらず購買力を抑制しています。若い購入者はより厳しい所得対融資上限と短い償却期間に直面し、頭金構築に必要な時間を延長しています。新築供給は遅れているものの、厳しい信用条件が短期的に欧州不動産市場の持ち家需要を抑制し続けています。
家主の設備投資を押し上げる厳格なEPC規則
非住宅資産は2027年までにクラスF、2030年までにクラスEに達する必要があり、住宅不動産は2033年まで段階的パスに従います[3]European Parliament, "Directive on Energy Performance of Buildings," European Parliament, europarl.europa.eu。コンプライアンスコストは上昇中です：三重ガラス窓、ヒートポンプ設置、外壁断熱材は1970年以前の建物で平方メートルあたり450ユーロを超えることが多いです。オーストリアの賃借権法は借主の同意なしに改修回収を制限し、アップグレードを遅延させています。小規模家主は退出し、改修プログラムの一括融資が可能な機関アグリゲーターに売却しています。建設労働力不足により、セクターがすでに満杯に近い稼働状況でタイムラインが複雑化しています。これらの設備投資負担は賃貸ストック成長を抑制し、欧州不動産市場の短期供給弾力性に重しとなっています。
セグメント分析
物件タイプ別：アパートメントが都市高密化とサステナビリティを加速
戸建住宅・土地付き住宅は2024年の欧州住宅不動産市場シェアの65%を占める一方、アパート・コンドミニアムは2030年まで年平均成長率5.96%を記録する見込みです。拡張可能な多世帯資産への機関投資家の関心が資本を集中させ建設パイプラインを加速し、一方で木造ハイブリッド設計が内包炭素を削減し建設時間を短縮しています。
アパートメントの急増は、エネルギー効率の良い設計を報酬とするESG連動融資価格によって強化され、スポンサーが効率の劣るストックより25〜35ベーシスポイント狭いスプレッドで債務を確保するのに役立っています。戸建住宅は屋外スペースを求める家族にとって魅力的であり続け、周辺交通アップグレードが戸建ユニットの需要を保持しています。しかし、人口動態トレンドがコンパクトリビングを支持し、自治体がより高密度プログラム向けにブラウンフィールドサイトを開放する中、都市アパートメントに結びついた欧州不動産市場規模は上昇しています。
注記: レポート購入時に全個別セグメントのセグメントシェアが利用可能
価格帯別：手頃価格住宅セグメントが強力な政策支援を受ける
中価格帯取引は2024年の欧州住宅不動産市場規模の46%を占めましたが、手頃価格帯は官民パートナーシップとゾーニング奨励策を背景に年平均成長率5.90%で拡大すると予測されています。政府は長期所得リースを通じて機関資金を活用し、社会住宅機関に裏付けされたインフレ指数連動賃料を提供しています。
GreystarとABPの4億2,000万ユーロのEssential Housingベンチャーは、市場賃料以下の資産への資本需要を示し、プライム市場賃料ストックと比較してわずかに圧縮される利回りを提供しています。高級品はグローバルシティ中心部で回復力を保っていますが、少量シェアを獲得しています。したがって手頃性への政策推進はパイプライン構成を再構築し、欧州不動産市場に社会目標を注入しています。
ビジネスモデル別：賃貸プラットフォームが増大する機関資本フローを確保
販売は2024年の欧州住宅不動産市場で67%のシェアを保持しましたが、世帯が柔軟性を重視し頭金ハードルが上昇する中、賃貸モデルは年平均成長率6.07%で成長すると予測されています。ビルド・トゥ・レント事業者は予測メンテナンス用のIoTセンサーを統合し、運営比率を総賃料の約25%に削減しています。
Berkeleyなどの大手開発業者は収益を多様化し生涯顧客価値を捕捉するため賃貸に転換しています。ベンチマークデータは、欧州不動産市場賃料が2029年まで年間3.2%上昇し、CPIを上回り固定所得利回りとのスプレッドを拡大することを示しています。販売活動は文化的選好によって支えられていますが、賃貸のスケールされた管理と予測可能なリターンが保険会社と政府系ファンドを引き付け、市場の重心を移しています。
注記: レポート購入時に全個別セグメントのセグメントシェアが利用可能
販売方式別：一次市場が供給不足緩和のため拡大
二次販売は2024年の取引の90%を占め、欧州の豊富な既存ストックと透明な登記制度を活用しています。しかし、政府が供給ギャップをターゲットとし許可を合理化する中、一次市場は年平均成長率6.00%で前進すると予測されています。垂直混合用途スキームは再生ゾーンを固定し、単一計画段階でオフィス、小売、2,000戸以上の住宅ユニットを提供しています。
開発業者は配送を加速するため木材モジュラーシステムを採用し、現場労働を削減しながら高性能エネルギーコードを満たしています。新築初回購入者向け住宅ローン保証スキームがさらに吸収を刺激しています。これらのダイナミクスは在庫を徐々に再バランスし、欧州不動産市場内の先行パイプラインを強化しています。
地域分析
ドイツは2024年価値の22%を確保し、Vonoviaの2024年調整EBITDA 26億ユーロと2025年の3,000戸新築計画に支えられています。より速い減価償却を認める連邦税制改革がバイ・トゥ・レット収益を向上させ、ベルリンの家賃上限が変動性を抑制しています。
年平均成長率6.14%で成長するオランダは、明確な空間計画政策と機関需要から恩恵を受け、TPG Angelo Gordonの3,000戸賃貸物件6億9,500万ユーロ購入によって例示されています。政府の2030年までに90万戸の住宅供給目標と賃金成長を下回る家賃上昇上限が需要を刺激し続けています。
英国は、弱いポンドが米国中核資産に対する利回りピックアップを拡大するため、欧州の主要な国境を越えた資本マグネットであり続けています。北欧諸国は安定した成長ノードとして浮上しており、スウェーデンの2024年売上高1,385億SEK、ノルウェーの2025年価格上昇予測9.3〜10%が支援的なマクロ条件を反映しています。南欧は二分化したパターンを記録しています：スペインはデジタルノマド流入で2025年5.9%の上昇予測を享受する一方、賃金停滞がイタリアの吸収を抑制しています。このモザイクは欧州不動産市場の地域固有サイクルを強調する一方、ESGと人口統計学的回復力をめぐる統一された投資家ナラティブを示しています。
競争環境
欧州住宅不動産市場は中程度に競争的で、より大きく多様化したプラットフォームを支持する統合が進んでいます。AedificaとCofinimmoの合併は汎欧州プレゼンスを持つヘルスケア重点REITを生み出し、請負業者や貸し手とのレバレッジを向上させました。一方、Blackstoneのヨーロッパへの10年間5,000億米ドルのコミットメントは、不良債権、賃貸住宅、物流への大きな需要を強調しています。
運営上の差別化は現在、テクノロジーとサステナビリティにかかっています。CatellaのSopra Steriaとのパートナーシップは、12か国にわたってAI駆動のポートフォリオ分析を組み込み、設備投資の誤配分を削減し借主サービスを向上させています。Vonoviaは2028年までにネットゼロ炭素強度を達成するため20億ユーロを充当し、市場リーダーの地位を強化し、競合が従うべきESGベンチマークを設定しています。
金融サービスの統合も競争ダイナミクスに影響します。BNP ParibasのAXA IMの不動産部門51億ユーロ購入により、820億ユーロの運用資産と深化する国境を越えた債務配置ネットワークが追加されました。規模により、改修義務を吸収し二次都市での再価格設定を活用するバランスシート柔軟性が可能になります。全体的に、欧州不動産市場はESGコンプライアンスとテクノロジー対応資産管理を結び付ける能力を持つ十分に資本化されたグループを支持しています。
欧州住宅不動産業界リーダー
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Vonovia SE
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LEG Immobilien AG
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Gecina SA
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Covivio SA
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Aroundtown SA
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年6月：AedificaとCofinimmoが合併に合意し、欧州最大の不動産投資信託を創設しました。
- 2025年4月：EQT Real Estateがストックホルムで800戸以上の賃貸住宅を開発する1億5,000万ユーロの取引を完了しました。
- 2025年3月：Vonoviaは2024年を調整EBITDA 26億ユーロで終え、2025年に3,000戸の新築を計画しています。
欧州住宅不動産市場レポート範囲
住宅目的で使用される不動産（土地とその上の建物）は一般に住宅不動産と呼ばれています。単世帯住宅が最も普及した住宅不動産タイプです。
欧州の住宅不動産市場は、タイプ別（コンドミニアム・アパート、戸建住宅・土地付き住宅）、国別（ドイツ、英国、フランス、その他欧州）に分類されます。
レポートは上記すべてのセグメントについて、市場規模と予測を価値（米ドル）で提供します。
| アパート・コンドミニアム |
| 戸建住宅・土地付き住宅 |
| 手頃価格 |
| 中価格帯 |
| 高級 |
| 一次（新築） |
| 二次（既存住宅再販） |
| 販売 |
| 賃貸 |
| ドイツ |
| 英国 |
| フランス |
| スペイン |
| イタリア |
| オランダ |
| スウェーデン |
| デンマーク |
| ノルウェー |
| その他欧州 |
| 物件タイプ別 | アパート・コンドミニアム |
| 戸建住宅・土地付き住宅 | |
| 価格帯別 | 手頃価格 |
| 中価格帯 | |
| 高級 | |
| 販売方式別 | 一次（新築） |
| 二次（既存住宅再販） | |
| ビジネスモデル別 | 販売 |
| 賃貸 | |
| 国別 | ドイツ |
| 英国 | |
| フランス | |
| スペイン | |
| イタリア | |
| オランダ | |
| スウェーデン | |
| デンマーク | |
| ノルウェー | |
| その他欧州 |
レポートで回答された主要質問
欧州不動産市場の現在価値は？
欧州不動産市場は2025年に2兆8,992億米ドルと評価され、2030年には3兆8,283億9,000万米ドルに達すると予測されています。
欧州で最も成長の速い物件タイプは？
アパート・コンドミニアムは、都市化と機関投資家のビルド・トゥ・レント需要により他の物件タイプを上回り、2030年まで年平均成長率5.96%で拡大しています。
なぜオランダが最も成長の速い不動産地域なのか？
明確な住宅政策、強力な機関流入、TPG Angelo Gordonの6億9,500万ユーロ買収などの大規模ポートフォリオ取引が年平均成長率6.14%の見通しを支えています。
EUエネルギー規則は家主にどう影響するか？
建築物エネルギー性能指令は、クラスE以上に達するための費用のかかる改修を強制し、設備投資ニーズを引き上げる一方、適合資産の評価を押し上げています。
最終更新日:
