ヨーロッパ住宅用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

ヨーロッパ住宅用不動産市場のトレンドとインサイト

住宅ストック全体における深層改修需要を加速させるEUグリーンディール奨励策

指令（EU）2024/1275は、加盟国に対し、2020年ベースラインと比較して2030年までに住宅建物の平均一次エネルギー使用量を16%削減し、2035年までに20%～22%削減することを義務付けており、削減量の少なくとも55%は最低性能の43%のストックから達成する必要があります。2026年5月の国内法転換期限が迫る中、各国の政策が収束しつつあり、フランスでは低EPC（エネルギー性能証明書）クラスの適正住宅基準段階的廃止とMaPrimeRénov'を通じた補助金支援が実施されています。オランダは2029年までに全賃貸住宅に最低エネルギーラベルDを義務付けることを検討しており、1戸当たり最大1万5,000ユーロ（1万6,200米ドル）の補助金と2030年までの1億2,600万ユーロ（1億3,610万米ドル）の予算が裏付けとなっています。ドイツは2026年6月から大都市において65%の再生可能熱エネルギー使用を義務付けており、スペインの国家建物改修計画はNextGenerationEU資金を活用してEUベースラインを上回るエネルギー削減を目標としています。プラットフォーム運営者は、改修後の規制された賃料引き上げの可能性とテナントの光熱費節約を報告しており、これにより新規リース水準も引き上げられる可能性があります。^{[2]https://www.bpie.eu/}

ヨーロッパのビルド・トゥ・レント・ポートフォリオを対象としたクロスボーダー・プライベートエクイティ流入の急増

クロスボーダー投資家は2025年のヨーロッパ住宅取引の45%を占め、イギリス、フランス、スウェーデンの買い手に加え、アジア太平洋および中東の政府系ファンドからの配分増加が支えとなっています。資本は、規模、地理的分散、エネルギー性能証明書指令に沿ったコンプライアンス対応資産を提供するビルド・トゥ・レント・プラットフォームに集中しています。Partners Groupは2025年1月にEmpiraを買収し、ドイツの集合住宅に集中した170億米ドルの総開発価値ポートフォリオを取得し、大規模な改修を実行する体制を整えました。この動きは、標準化された運営を通じて純営業収益の損失を抑制できる垂直統合型プラットフォームを優遇するものです。ドイツの集合住宅ファイナンスとイギリスのビルド・トゥ・レント開発フローは、貸し手が集合住宅に最高のLTV（ローン・トゥ・バリュー）を提供する中、インカム重視の賃貸戦略へのシフトを強化しています。^{[3]https://www.cbre.de/}

目的建設型賃貸コミュニティへの機関投資家資本のシフト

ヨーロッパのオペレーショナル不動産投資家は、3年間で510億ユーロ（550億1,000万米ドル）を住宅資産に投入する計画であり、2025年初頭には目的建設型学生住宅（PBSA）が初めて集合住宅を抜いて最も人気のあるセグメントとなりました。2025年第3四半期までに、介護施設は前年比182%増、PBSAは71%増でヨーロッパ不動産投資総額の過去最高6%のシェアを記録し、集合住宅は10.2%増となりました。イギリスのビルド・トゥ・レントは、統合設計と運営の進歩により、2004年の1,000戸未満から20年後には約9万戸に拡大しました。貸し手は引き続き集合住宅を優先し、プライムシニアのLTVは60%～65%であり、イギリスの法律は進化する賃貸借規則の下でプロの運営者を支援しています。2025年6月のAedificaとCofinimmoの合併により、ヘルスケアおよびシニア住宅に特化したヨーロッパ最大の不動産信託が誕生し、汎ヨーロッパ規模のプレミアムが示されました。

都市中心部における集合住宅アパートの需要を促進する単身世帯の増加

主要都市では純世帯形成が純住宅供給を上回る中、大陸ヨーロッパ全体で民間賃貸の割合が拡大しており、住宅サブセクターの中で集合住宅への3年間の計画資本配分が最も高くなっています。ドイツのトップ7都市では2025年上半期に前年比で賃料が上昇し、ライプツィヒが牽引し、ベルリンでは中央値の希望賃料の上昇が続いており、世帯構成のトレンドが雇用と交通機関に近い中心部での賃貸需要を延長しています。オランダでは2025年の8.8%に続き2026年に4.8%の賃料インフレが見込まれており、住宅不足と低い平均価格での元賃貸物件の取引が初回購入者を中古市場に引き込んでいます。フランスの主要都市における逼迫した賃貸市場は、低空室率と建設不足を反映しており、コンパクトな都市型フォーマットへの需要を維持しています。運営者はイタリアのOnPlaceポートフォリオに見られるように、空室日数を削減しサービスを通じて純営業収益を拡大するために管理のプロ化を進めています。

住宅ローンの支払い能力格差を拡大するECBの利上げ

欧州中央銀行の引き締めにより政策金利は4.0%のピークに達した後に緩和されましたが、住宅ローン金利は2020年～2021年の水準を上回ったままであり、初回購入者のアクセスに重くのしかかっています。オランダでは2025年第3四半期の新規融資が21.8%増の447億ユーロ（483億米ドル）に達しましたが、10年物住宅ローン金利がわずかに低下して3.76%となったにもかかわらず、新規購入者の住宅コストは純収入の40%を超えました。スペインでは2025年に50万件以上の住宅ローンが組まれ、2026年も販売増加が見込まれていますが、EU9カ国では典型的な住宅ローン返済が所得の40%を超えています。ヨーロッパ全体では、2020年以降のインフレが金融資産比率を侵食した後、家計がバッファーを再構築しているため、家計ローンの伸びが名目GDPを下回っています。その結果、ヨーロッパ住宅用不動産市場では、機関投資家の賃貸プラットフォームが持ち家を諦めた世帯を取り込む一方、高純資産の買い手は自己資本や家族間の資産移転に頼るという二極化が生じています。

地主の設備投資を膨らませる厳格なEPC規制

EU規制は2020年比で2030年までに一次エネルギー使用量を16%削減し、2035年までに20%～22%削減することを義務付けており、削減量の少なくとも55%は最低性能の住宅から達成する必要があり、改修の必要性と資本支出が加速しています。フランスでは低評価住宅の賃貸を段階的に禁止しており、オランダは2029年までに全賃貸住宅に最低ラベルDを義務付けることを推進しており、1戸当たり最大1万5,000ユーロ（1万6,200米ドル）の補助金と2030年までの1億2,600万ユーロ（1億3,610万米ドル）の配分が設けられています。スペインでは建物レベルの省エネ工事に対して最大60%（上限9,000ユーロ）の税額控除が認められていますが、都市部の建物では1戸当たり2万～4万ユーロを超えることが多いコストには不十分なことが多いです。欧州ヒートポンプ協会は、集合住宅ストックにおける1台当たり1万2,000～2万ユーロの初期費用が、電気対ガスの価格比率が国によって異なる中で小規模地主にとって障壁となっていることを強調しています。これらの規制は、ファイナンスを確保し、一括調達を交渉し、エネルギー性能向上のためのEUプログラムにアクセスできる機関投資家プラットフォームへのストック移転を促進しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別：ヴィラの優位性にもかかわらず機関投資家フローを取り込むコンドミニアム

ヴィラおよび一戸建て住宅は2025年の構成比の65.00%を占め、ヨーロッパ住宅用不動産市場内で最大のシェアを持ちます。アパートおよびコンドミニアムは、投資家がEPBD（エネルギー性能証明書指令）コンプライアンスに沿ったスケーラブルな都市型集合住宅にローテーションするにつれ、2031年までにCAGR 6.14%で拡大する見込みです。主要ハブにおける賃料動向はその魅力を裏付けており、ベルリンの中央値希望賃料は1平方メートル当たり19.23ユーロであり、主要都市の利回りはサイクルを通じて安定したインカムパフォーマンスを支えています。貸し手はプライムシニア施設に対して比較的高いLTV許容範囲で集合住宅を優遇しており、大規模プラットフォームのファイナンスを支援しています。これらの条件は、ヨーロッパ住宅用不動産市場内でプロが管理する集合住宅の魅力を強化しています。

戸建ておよび半戸建て形式は、スペース重視の嗜好と郊外需要から引き続き恩恵を受けていますが、エネルギーラベルと改修コストが評価と流動性を形成しています。ドイツとオランダにおける高効率クラスのプレミアムは、運営コスト削減、賃料規制、エネルギー補助金が価格設定に与える影響を浮き彫りにしています。ヨーロッパ住宅用不動産業界が2030年の新築建物に対するゼロエミッション規制に沿う中、適度な設備投資で将来の基準を満たせる資産を対象とした資本がさらに増加すると予想されます。ドイツの取引フローと集合住宅に対する貸し手の優先、および大陸ポートフォリオにおける運営能力の向上が、このセグメントの成長見通しを支えています。

価格帯別：中間市場の優位性にもかかわらず政策の追い風で加速する手頃価格帯

中間市場価格帯は2025年に46.00%のシェアを占め、ヨーロッパ住宅用不動産市場において最大の取引可能住宅プールであり続けています。手頃価格帯セグメントは、政府と機関投資家パートナーが目標を絞った政策とプラットフォーム戦略で労働者向け住宅を追求するにつれ、CAGR 6.07%で成長する見込みです。オランダの政策変更は中間セグメントの賃貸への規制を拡大し価格設定に影響を与えており、エネルギー改修への補助金は規制された枠組みの中で手頃な価格を維持するのに役立っています。資本配分者は引き続き手頃な価格の住宅を、サイクルを通じた長期的な経済成果とレジリエンスを支援する手段として見ています。

オランダは、ラベル要件から賃料設定方式まで、規制とインセンティブが中間セグメントをどのように形成するかの明確な例を提供しています。フランスでは、無利子ローンの拡充と住宅ローン金利の低下が主流の価格帯における初回購入者を支援しており、需要の安定化に寄与しています。ドイツの建築基準簡素化パイロットは手頃な価格の住宅供給コストを圧縮することを目的としており、スペインの保護賃料プログラムは逼迫したゾーンのバランスを取るために制限価格の在庫を追加しています。これらの政策トレンドは、ヨーロッパ住宅用不動産業界において規模と持続可能性の専門知識を持つ運営者を優遇しています。

ビジネスモデル別：ジェネレーション・レントと規制の中で売買を上回る賃貸プラットフォーム

売買モデルの取引は2025年の構成比の67.00%を占め、ヨーロッパ住宅用不動産市場の支配的なシェアを持ちます。賃貸プラットフォームは、ジェネレーション・レントが拡大し機関投資家の委任が予測可能なインカムと分散を重視するにつれ、2031年までにCAGR 6.24%で成長する見込みです。ビルド・トゥ・レントは機関投資家の住宅セクター委任の32%に登場しており、投資家は中期的に集合住宅から強いアンレバードリターンを期待しています。主要運営者はまた管理のデジタル化を進めており、これにより効率が向上し、より良いリーシングとエネルギーモニタリングを通じて純営業収益の成長を支えています。

スペインやフランスの2026年にかけての状況に見られるように、支払い能力の改善と支援的な金利トレンドがある市場では売買量が引き続き堅調です。イギリスのビルド・トゥ・レント開発資金は、着工が遅れる中でも2025年を通じて活発であり、解除を待つ許可済み住宅の大規模なパイプラインに支えられています。ヨーロッパ住宅用不動産業界全体で、開発業者がリスクと吸収のバランスを取る中、賃貸と売買の戦略が同じプラットフォームで共存するようになっています。

販売形態別：中古市場の優位性にもかかわらずコンプライアンス義務で勢いを増す新築

中古再販は2025年の取引の90.0%を占め、ヨーロッパ全体の既存ストックの重みとレガシー住宅における最適以下のエネルギー性能の普及を反映しています。新築一次取引は、2030年からの新築住宅に対する合理化された許可とゼロエミッション基準に助けられ、2031年までにCAGR 6.19%で成長する見込みです。フランスの新築住宅販売サイクルは投資家向け税制の変更後に依然として遅く、スペインはファイナンス条件の改善に伴い着工増加を見込んでいます。

ドイツとオランダの既存住宅価格動向は、改修ポテンシャルと新築に対するディスカウントが中古市場の流動性をどのように維持するかを示しています。エネルギー改修のための住宅ローン余地を拡大する国家規制は、購入者をコンプライアンス対応の新築か、古い住宅における明確な付加価値改修のいずれかに誘導しています。許可取得が望ましい水準より遅い中、一次供給は徐々に増加し、ヨーロッパ住宅用不動産市場は引き続きほとんどの取引を中古ストックに依存することになります。

地域分析

ドイツは2025年に地域取引量の22.00%を占め、ヨーロッパ住宅用不動産市場内で最大の国別シェアを持ち、持続的な供給不足と都市部の逼迫した賃貸状況に支えられています。トップ7都市の賃料上昇は2025年初頭にインフレを上回り、1平方メートル当たりの建設コストは高止まりし、新規供給を制約しました。集合住宅への投資家の関心は堅調を維持し、貸し手調査ではプライム住宅に対して有利なLTVが示され、2025年を通じて取引フローが維持されました。EPBDに続くドイツの実施、持続可能な暖房規則とCO2コスト配分を含む措置は、地主の設備投資計画とテナントのコスト分担を再形成しています。Vonoviaのような大規模プラットフォームは、株式市場がポートフォリオをNAV（純資産価値）ディスカウントで評価する中でも、安定した賃料成長と継続的な建設着工を報告しました。

価格上昇は2025年の好調を受けて2026年には緩和すると予測されており、構造的な不足が続き借入能力が賃金上昇とともに高まるにつれて再加速が見込まれています。2025年には生態学的・電力網の制約により許可件数が減少し、2024年の完工件数は10万戸の目標を下回り、見通しを逼迫させ賃料上昇を維持しています。規制変更により2026年から投資物件の移転税が引き下げられ、初回購入者の免除が引き上げられ、需要を支援するための住宅ローン保証上限が拡大されました。賃貸住宅のエネルギー改修への補助金は、この10年間のヨーロッパ住宅用不動産市場に影響を与える改修資本展開にさらなる勢いを加えています。

スペインは2025年後半にかけて二桁の価格上昇を記録し、取引件数は70万件を超え、2026年の予測は高い販売水準と安定した住宅ローン組成を示しています。大きな累積不足と推定需要に対して限られた許可件数が、主要都市圏の価格と賃料への圧力を維持しています。グロス利回りは2024年末と比較して上昇し、2026年の賃料はさらに上昇すると予想される中、国家・地方の規制が逼迫ゾーンのストレスを緩和しようとしています。フランスは、住宅ローン金利の低下と初回購入者向けの無利子ローン制度の拡充に助けられ、長期にわたる価格調整の後に安定しつつあります。2025年～2026年のイギリスの政策変更は民間賃貸を変革しつつあり、一部の制約からPBSAとビルド・トゥ・レントを免除しており、新規制が発効する中でプロのプラットフォーム成長を支援しています。

規制環境

指令(EU)2024/1275(EPBD改訂版)は、住宅資産に関するEU全域の中心的な規制の基盤であり、資本配分と改修の順序付けを義務的なエネルギー性能の軌道に結び付けている。同指令は加盟国に対し、2026年5月29日までに住宅ストックの段階的改修に関する国家軌道を設定することを求めており、市場への影響は、コンプライアンス計画、資本支出のタイミング、賃貸戦略がますます連動する、築古で評価の低い都市部の複数世帯向け住宅に集中している。

政策の焦点は、エネルギーから住宅供給とプラットフォームの行動へも広がっている。2026年12月、欧州委員会は欧州手頃な価格住宅計画を導入し、2026年に提示予定の手頃な価格住宅法に向けた作業を進めた。一方、短期賃貸に対する監視は、2026年5月にEUの短期賃貸データ共有フレームワークが適用開始となったことで強化され、プラットフォーム経由の賃貸に対する報告およびコンプライアンス要件が増加した。資金調達面では、住宅用不動産に対するADCエクスポージャーに関する欧州銀行監督機構(EBA)のガイドラインが2025年11月4日に施行された。これは、第126a条に基づき銀行が住宅建設向け融資をどのように評価し、リスクウェイトを付けるかに影響し、明確な事前販売、堅固な担保、および規制に適合した建物仕様に対するプレミアムを強化するものである。

バリューチェーン分析

欧州の住宅不動産における価値創造は、土地・計画(ゾーニング、許認可、インフラ容量)から開発(設計、資金調達、総合請負、専門職種)を経て、取引・運営(仲介、権利移転、鑑定、資産管理、居住者サービス)へと至る。このチェーンは依然として分断されており、供給は地域の許認可処理能力と職人ベースの下請けに依存しているため、スケジュールリスクが高まり、新築・改修プログラムの双方において労働力の確保状況や請負業者の健全性が重要な要素となっている。

新規供給と並んで、改修・コンプライアンス業務が活動全体の中でより大きな比重を占めるようになり、エネルギー監査担当者、EPC評価担当者、MEP請負業者、ヒートポンプ設置業者、外皮部材サプライヤー、および調整用のデジタルツールが関与するようになっている。実行面での動きも続いており、Veidekkeは2026年4月、ノルウェーのベールムにあるPoulssons Kvarterで62戸のアパートを建設する契約を確保した。また、Skanskaは2026年6月、ワルシャワのNU住宅プロジェクトのフェーズ3(156戸)に着手した。供給側の摩擦も続いており、労働力の制約や周期的な資材供給の逼迫が見られ、ドイツでは資材供給の制約を報告する建設会社の割合が2026年4月に9.2%まで上昇した。これは、手直しの削減、リードタイムの圧縮、コスト管理の改善を図るため、BIMを活用した調整やオフサイト・標準化された改修パッケージといった工業化されたアプローチを引き続き支えている。

市場機会と将来展望

短期的に最大の空白領域は、EPBDの義務を満たしつつ、分散した所有者にとって資金調達可能で、テナントにとって管理可能なプロジェクトを維持する、エネルギー改修の実施モデルの拡大にある。EPBD改訂版は2026年5月29日までに国家改修軌道の策定を求め、2050年までの住宅ストックの段階的な脱炭素化への道筋を制度化しており、これが再現可能なソリューション(外皮、暖房、制御)や、顧客獲得・プロジェクト管理コストを引き下げるサービス統合への需要を生み出している。欧州委員会が2026年3月に示した建物改修ワンストップショップに関する勧告およびガイダンスは、助言、技術支援、資金調達案内を家庭や賃貸事業者向けにパッケージ化する方法を標準化することで、この機会を後押ししている。

第二の機会は、許認可の遅延やサプライチェーンの分断に対抗するための、改修・開発パイプラインの工業化とデジタル化である。DTERBIM、INPERSO、DigiFabなどのプロジェクトを含むホライズン・ヨーロッパの実証事業は、BIM、デジタルツイン、AIを活用した設計、先進的な製造手法を推進し、改修期間の短縮とコスト予測性の向上を目指している。並行して、2025年12月から2026年10月にかけて許認可手続きのデジタル化を評価するEUの作業も、導入された地域でより迅速な処理を支援することを目的としている。2025年には住宅許認可件数が減少したと報告される一方(BNP Paribas Real Estate)、2026年初頭も住宅価格は前年比で上昇を続けており(Eurostat)、コンプライアンスに適合した資本支出の実行と標準化された運営を組み合わせられるプラットフォームは、既存ストックにおける改修主導の価値創造と、供給が制約された大都市圏における専門的に管理された賃貸需要の両方を取り込むことができる。