アラブ首長国連邦住宅用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

アラブ首長国連邦住宅用不動産市場動向およびインサイト

ビザ改革（ゴールデン・ビザおよびリタイアメント・ビザ）による買い手基盤の拡大

2024年のゴールデン・ビザ基準改定により、不動産投資基準額が500万ディルハムから200万ディルハムに引き下げられ、以前は適格購入に必要な資本を持たなかった中堅専門職や中小企業経営者を含むよう適格プールが即座に拡大した^{[1]https://u.ae/en/information-and-services/visa-and-emirates-id/residence-visas/golden-visa}。不動産または貯蓄に100万ディルハムを必要とするリタイアメント・ビザは、税効率の高い居住権を求めるヨーロッパとアジアからの退職者を引き付け、逸話的証拠によれば2025年前半に55歳以上の買い手からの問い合わせが20～25%増加したことが示唆されている。不動産所有だけでは税務上の居住権を付与しない―申請者はUAEで年間183日を過ごす必要がある―という連邦税務局のガイダンスにより、投機的投資家が選別され、ビザ関連の購入が空室投資ユニットではなく真の居住につながることが保証されている。月額最低3,500米ドルを稼がなければならないリモートワーク・ビザ保持者は、購入よりも賃貸することが多いが、彼らの存在は季節的低迷期に空室となるユニットを埋めることで賃貸市場を安定させている。アブダビ・グローバル・マーケットのリモートワーカー向け規制サンドボックスは、このコホートをさらに正当化し、ビザ改革が一時的な景気刺激策ではなく居住政策の構造的転換であることを示している。 

超富裕層の急増による高級セグメントの活性化

UAEは2024年と2025年初頭に6,700人から9,800人の百万長者を引き付け、この移住の波はヨーロッパとアジアの地政学的不安定、ゼロ個人所得税、アフリカと南アジアの新興市場への近接性によって推進された。ナイト・フランクは2024年に1,000万米ドルを超える住宅販売を435件記録し、パーム・ジュメイラのヴィラは二次取引で1平方フィートあたり14,679ディルハムを記録し、その年で2番目に高い1平方フィートあたり価格となった。ブランド住宅―ブルガリ、アルマーニ、フォーシーズンズなどのホテル運営者と提携した物件―は、ドバイで64%、アブダビで87%のプレミアムを獲得し、コンシェルジュサービス、保証された賃貸利回り、ブランドの威信に対する買い手の支払意欲を反映している^{[2]https://www.cbre.com/}。開発業者25 Degreesは2024年にパーム・ジュメイラの改装ヴィラを6,200万ディルハムで販売し、その後2025年6月に90,000平方フィートの未開発区画を3億6,500万ディルハムで取得し、Killa Designと提携してオーダーメイドの超高級ユニットを提供している。このセグメントの回復力は富の多様化戦略に由来する。超富裕層の買い手は、ドバイの不動産を本国市場における通貨切り下げと政治的リスクに対するヘッジとして扱い、賃貸収入や資本増価よりも資産の安全性を優先している。 

エキスポ2020レガシーによる長期移住と住宅需要の刺激

エキスポ2020の物理的フットプリントはエキスポ・シティ・ドバイに転換され、2030年までに35,000人の居住者をターゲットとする複合用途地区となり、半径15分圏内の中間市場アパートメントとサービス付きユニットの需要を定着させている。このイベントへのインフラ投資―排水ネットワークに300億ディルハム、スマートグリッド改善に70億ディルハム―は、周辺土地区画を公共施設に接続するコストを削減し、開発業者が以前は未開発だったゾーンで手頃な価格のヴィラコミュニティを立ち上げることを可能にした。ドバイの人口は2024年に1日あたり約1,000人のペースで増加し、この地域の本社を再配置して都市の強化された接続性と人材プールを活用する多国籍企業によってこのペースが維持されている。レガシー効果は住宅を超えて広がる。小売業とホスピタリティ事業者はエキスポ・シティで長期リースを確保し、職場への近接を確立された地域からの通勤よりも好む中堅専門職を引き付ける雇用クラスターを創出している。この空間的再分配は需要を分散させ、開発業者に差別化されたアメニティ―コワーキングラウンジ、シャトルサービス、現地保育―を提供することを強いており、これらは以前はプレミアム地区に限定されていた。

駐在員テナント定着率を向上させるGCCリモートワーク政策

GCC諸国は2,460万人の駐在労働者を雇用しており、これは地域の労働力の78%を占め、パンデミック中に導入されたリモートワーク政策はサウジアラビア、カタール、クウェートにおいて恒久的な制度となっている。GCC雇用主のために働くUAEベースの駐在員は、隣国で最大50%の時間を過ごしながらUAE居住権を保持できるようになり、従業員が新しい任務のために再配置される際に歴史的にテナント名簿を悩ませてきた離職を削減している。ドバイ土地局が2025年1月に立ち上げたドバイ・スマート賃貸指数は、200以上のコミュニティ全体で賃料の透明なベンチマーキングを提供し、家主が料金調整を正当化できるようにする一方で、テナントに更新交渉のためのデータを提供し、家主の価格決定力を犠牲にして占有率を安定させている。2024年8月に導入されたアブダビの賃貸指数も同様に年間増加を制限しており、一部のサブマーケットでは供給需要の不均衡に応じて四半期ごとに1～2%の成長を経験し、他では年間5～10%の増加を記録している。人的資源・首長国化省の人材誘致戦略は、フィンテック、AI、バイオテクノロジーなどの知識経済の役割を強調しており、これらはより高い給与とより長い在職期間を要求し、駐在員労働力の一時的な性質を削減し、複数年リースのコミットメントを支援している。

住宅ローン金利の上昇による中所得層買い手の購買力圧迫

UAEの中央銀行の3ヶ月物EIBOR金利は2024年12月に5.31%に達し、1年物EIBORは2024年11月に5.09%となり、主要銀行における個人向け住宅ローン金利を3.99%から5.50%の範囲に押し上げた^{[3]https://www.centralbank.ae/ar/}。債務負担比率規制により月間債務返済額が総収入の50%に制限され、月額15,000ディルハム未満の収入の買い手は150万ディルハム以上の価格の物件に対する住宅ローンの資格を事実上失っている。Damac Propertiesは2025年3月にアブダビ・イスラム銀行と提携し、35%の完成融資を提供し、買い手が建設マイルストーンが達成されるまで元本支払いを延期できるようにした。この構造は金利感応度を軽減するが、開発業者のバランスシート上に信用リスクを集中させる。融資対価値比率の制限―UAE国民の最初の住宅に対して80%、駐在員に対して75%―は、中央値の価格のユニットに対して30万ディルハムから50万ディルハムの頭金を必要とし、これは貯蓄率が不動産価格インフレに遅れをとる中堅専門職にとってのハードルである。上昇する金利と静的な所得成長の相互作用は、開発業者がより小さなユニットサイズまたはモジュラー建設技術に移行して品質を犠牲にすることなくユニットあたりのコストを削減しない限り、購買力の圧力が持続することを示唆している。

高層アパートメント・パイプラインにおける供給過剰リスク

ドバイの開発パイプラインには、2025年に引き渡し予定の66,000戸を超えるアパートメント・ユニットが含まれ、ビジネス・ベイ、ジュメイラ・レイク・タワーズ、ドバイ・マリーナに集中しており、これらのサブマーケットでは一部の建物で空室率がすでに10%を超えている。アブダビのアル・リーム島とサディヤット島も、開発業者が2021年～2023年の価格急騰期に開始したプロジェクトを完成させるために競争する中、吸収の課題に直面しており、当時の事前販売の勢いは根底にある需要の脆弱性を覆い隠していた。供給過剰の廊下における賃貸利回りは総額4～5%に圧縮され、投資家が流動性の欠如と維持費を正当化するために期待する6～7%のリターンを下回り、一部の家主はテナントを確保するために無料賃貸期間または家具パッケージを提供するよう促されている。高層セグメントにおける機関資本の集中―年金基金、ソブリン・ウェルス・ビークル、および上場REITは運営効率のために200以上のユニットを持つタワーを好む―は供給の不均衡を悪化させ、これらのプレーヤーは市場タイミングよりも規模を優先するためである。周辺ゾーンのヴィラとタウンハウスを含む多様化されたポートフォリオを持つ開発業者は、より低い供給過剰リスクに直面するが、高層プロジェクトに閉じ込められた開発業者は、事前引き渡しキャンセルが急増した場合に価格決定力を低下させ、苦境販売を強いる可能性のある複数年の吸収サイクルをナビゲートしなければならない。

セグメント分析

物件タイプ別：ヴィラは小規模ベースにもかかわらずアパートメントを上回るペース

アパートメントは2025年にUAE住宅用不動産市場の72.40%を占め、ドバイ・マリーナ、ビジネス・ベイ、アル・リーム島の垂直スカイラインを反映している。しかし、ヴィラは、家族が私的な屋外スペースを重視し、リモートワーカーがホームオフィスを求めるため、2031年まで年平均成長率9.15%を記録すると予測される。アパートメント供給は迅速な許可と地下鉄路線へのアクセスから恩恵を受けるが、集中的な完成により供給過剰クラスターでの利回りは4～5%に削減された。ヴィラは、アラビアン・ランチズのような確立された郊外で1平方フィートあたり15～20%のプレミアムを要求する一方で、ドバイランドとラス・アル・ハイマは同様の仕上げを30～40%の割引で提供し、需要を分散させている。

Azizi Milanの204億米ドル（750億ディルハム）の複合用途コミュニティは、70階建てのタワーと中層ブロックを組み合わせて、投資家とエンドユーザーの両方の需要を捉えている。Emaarは2024年に62のプロジェクトを立ち上げ、建設中の42,000ユニットにわたって178億米ドル（654億ディルハム）の販売を計上した。ヴィラへのシフトは、ライフスタイルの再調整を反映している。パンデミック後の買い手は、地下鉄の近接性よりも庭園と駐車場を好む。開発業者は、周辺土地価格と必要な道路、公共施設、学校のバランスを取る必要があり、このバランスは深い資本基盤と長い期間を持つ企業にとってより容易である。

価格帯別：高級物件が購買力圧力に逆らう

中間市場住宅は2025年に46.50%のシェアを占め、共働きの駐在員と初めての買い手にサービスを提供している。高級層は、超富裕層投資家がドバイでブランド住宅に64%、アブダビで87%のプレミアムを支払うため、2031年まで年平均成長率10.28%を記録すると予測される。14億7,000万米ドル（54億ディルハム）相当の政府資金によるエミラティ住宅は、ラティファ・シティ、アル・ヤライス、ハッタに3,004戸の市民住宅を配置し、27万2,000米ドル未満のブラケットでの需要を軽減する。

Danubeのような中間市場開発業者は、鍵が引き渡されるまで価格の40～50%を延期する引き渡し後計画を展開し、事実上ベンダーファイナンスを提供している。通常現金が豊富な高級買い手は、中央銀行のLTV規則を完全に回避する。異なる資金調達メカニズムは、2つのセグメントがめったに互いに代替しないことを意味する。54万4,000米ドルのマリーナアパートメントから価格外となった人は、1,500万米ドルのパーム・ジュメイラヴィラではなく、シャルジャにシフトする傾向がある。

販売形態別：オフプランが柔軟な条件で利益を得る

二次転売は、買い手が即座の所有と目に見えるコミュニティアメニティを評価したため、2025年に取引の65.00%を獲得した。開発業者がマイルストーンベースの支払い、家具パッケージ、保証された賃貸リターンで取引を甘くするため、一次オフプラン取引量は2031年まで年平均成長率10.89%で複合成長すると予測される。2017年～2019年の下落期に購入した売り手は30～50%の利益で退出し、転売在庫を供給している。

ドバイ・レジデンシャルREITは2025年5月に5億8,300万米ドル（21億4,500万ディルハム)を調達し、供給過剰タワーにおける4～5%の直接所有利回りに対して流動性のある7.7%の利回りを提供している。開発業者は、20～30%の預金を要求し、検証された建設進捗に対してのみ資金を解放するエスクロー規則を使用することで、キャッシュフローを保護している。キャンセルは依然として開発業者よりも買い手を傷つけるが、より厳格な規制によりプロジェクトの完全な失敗が削減されている。

ビジネスモデル別:賃貸市場が牽引力を獲得

販売は2024年に依然としてUAE住宅用不動産市場規模の74%を占めて優勢であり、自由保有法と居住インセンティブの産物でした。キャピタルゲインは賃貸収入と組み合わさって、世界の投資家に強力な引力を生み出します。

賃貸は金利引き上げが利回りを強化するにつれて、年平均成長率9.44%で進展しています。ドバイの平均賃料は2024年に16%上昇し、短期賃貸はプレミアゾーンで7%のリターンを獲得しました。AI駆動の賃料指数が透明性を組み込んでおり、これによりUAE住宅用不動産業界内での機関投資家家主の参加が促進されます。

地理分析

ドバイの優位性は、政策の継続性、インフラの深さ、2025年1月に開始されたドバイ土地局のスマート賃貸指数に由来し、これは200以上のコミュニティ全体で透明な賃料ベンチマーキングを提供し、家主とテナントの交渉を安定させる。この首長国の人口は2024年に約380万人に達し、1日あたり約1,000人のペースで成長しており、このペースは地域本社を再配置する多国籍企業と、イベントインフラを恒久的な住宅および商業地区に転換したエキスポ2020レガシーによって維持されている。ドバイの2040都市マスタープランは2040年までに580万人の居住者をターゲットとし、新しい開発におけるスマートホーム対応を義務付け、土地の60%を公園と緑地に確保しており、これらは開発業者を垂直密度と土地効率を最大化する複合用途プロジェクトに向かわせる制約である。ブランド住宅の集中―ブルガリ、アルマーニ、フォーシーズンズ―はブランドのない物件に対して64%のプレミアムを要求し、コンシェルジュサービスと保証された賃貸利回りに対する買い手の支払意欲を反映している。ビジネス・ベイとジュメイラ・レイク・タワーズでは供給過剰リスクが続き、66,000戸のアパートメント・ユニットが2025年引き渡し予定であったが、ドバイ・ヒルズ・エステートとアラビアン・ランチズのヴィラコミュニティは、限られた供給と家族買い手の需要により95%を超える占有率を維持している。

アブダビの市場は、ソブリン資本と長期都市計画から恩恵を受けている。Aldar Propertiesは2024年9月にムバダラと300億ディルハムを超える総開発価値の複数の合弁事業で提携し、サディヤット島の島嶼開発と複合用途地区を含む。アブダビ住宅局は2024年8月に賃貸指数を立ち上げ、年間賃料増加を制限し、家主に料金調整のデータ駆動型正当化を提供し、占有率を安定させながら家主のリターンを維持するバランスを取っている。2025年初頭に発表された67億5,000万ディルハムの住宅給付パッケージは、高齢者と低所得退職者のローン返済免除を優先し、広範な補助金ではなく対象を絞った救済へのシフトを示している。アブダビのブランド住宅はUAEで最高の87%のプレミアムを要求し、希少性によって推進されている。ドバイの30以上のブランドプロジェクトと比較して、10未満のブランドプロジェクトしか存在せず、ホテル運営者とのパートナーシップを確保した開発業者に価格決定力を生み出している。アブダビのマスターデベロッパーであるModonは、2024年12月にグリーンスチールにコミットする最初のUAE不動産会社となり、EMSTEELと提携して認証された再生可能水素を使用して生産された低炭素鋼を調達し、この動きはUAEネットゼロ2050戦略と一致し、Modonを持続可能性のリーダーとして位置づけている。

シャルジャ、ラス・アル・ハイマ、北部首長国は、ドバイとアブダビから価格外となった買い手を捕らえるが、所有権登録の遅延と限られた自由保有ゾーンが外国人参加を制約している。シャルジャの土地局は2024年と2025年に滞留に直面し、一部の取引は最終文書化に4～6週間を要し、ドバイの同日電子決済と比較される。シャルジャ執行評議会は2025年2月に2,000人の受益者―1,200の住宅区画と800の投資区画―のための土地交付を承認したが、手動検証プロセスが最終所有権移転を遅らせ、機関投資家を阻止している。ラス・アル・ハイマの購買力の優位性―ヴィラ価格がドバイ同等品より30～40%低い―は初めての買い手とリモートワーカーを引き付けるが、この首長国の産業基盤は依然として狭く、雇用の多様性と長期的な人口保持を制限している。アジュマンとウンム・アル・クワインはニッチセグメント―退職者、中小企業経営者、低い生活費を求める買い手―にサービスを提供するが、国際学校、医療施設、娯楽オプションの欠如が対応可能な需要を制限している。フジャイラの観光投資と港湾拡張は局所的な住宅需要を生み出すが、UAEの東海岸におけるこの首長国の地理的孤立がドバイ・アブダビ経済回廊との統合を制限している。