インド不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

インド不動産市場のトレンドとインサイト

GCC/IT-ITeSの拡大および製造業・倉庫業の成長による商業・産業需要の促進

グローバル・ケイパビリティ・センターはネット吸収面積を再編しており、テクノロジーおよびリサーチのマンデートがベンガルール、ハイデラバード、チェンナイでのフットプリントを拡大する中、2025年のオフィス需要に占めるシェアは40%に達すると予測されている。インドのオフィス市場は2025年に4,000万〜4,500万平方フィートのネット吸収面積を記録すると見込まれており、ベンガルール、デリーNCR、ムンバイ、ハイデラバード、チェンナイがバランスよく貢献する形で主要都市が牽引する。産業・物流リーシングは2025年上半期に2,710万平方フィートに達し、前年同期比63%増となり、電子商取引事業者がシェアを25%に引き上げ、海外法人が2025年第2四半期のスペース取得の43%を占めた。製造業者は今後2〜3年で事業を拡大し、第2層・第3層都市への進出を計画しており、政策立案者はより迅速な設立を支援するためのプラグアンドプレイパークへの資金を確保した。これらの力が総合的に、インド不動産市場におけるオフィス、倉庫、関連資産にわたる持続的なリーシングサイクルを支えている。^{[2]https://www.cbre.co.in/}

都市化と所得上昇による主要都市および成長回廊における住宅需要の促進

都市化と所得成長は、インドの主要都市における住宅吸収を継続的に再編しており、需要は雇用が集中する回廊や交通利便性の高い郊外ノードへと傾いている。都市人口は2030年までに6億人に達すると予測されており、この変化は主要都市に隣接する成長回廊における新規発売および販売の集中に見て取れる。プレミアム需要に合わせて開発業者が発売を調整している市場では在庫回転が改善しており、プネーの販売完了までの四半期数がサイクルの最低水準近辺で推移していることにそれが表れている。低価格帯における購入可能性の圧力により、一部の初回購入者が賃貸や周辺地域へと移行している一方、高所得世帯は交通・雇用ハブ近辺のプレミアムプロジェクトでの購入をリードし続けている。新たな地下鉄路線や高速道路は、通勤時間を短縮し住宅の集客エリアをCBDや空港と結ぶことでこのパターンを強化しており、特定のマイクロマーケットにおける価格の底堅さを維持している。その結果、プレミアムおよび中所得層の在庫の回転が速い一方、第1層コアにおける12万米ドル未満の住宅は供給が制約されるという、より細分化されたインド不動産市場が形成されている。^{[3]https://www.icra.in/}

住宅ローンの利用可能性と安定したEMIによる手頃な価格帯および中所得層セグメントの支援

住宅ローンの利用可能性と安定したEMIは、特に正規雇用による信用アクセスが可能な第1層・第2層都市において、エンドユーザー需要の維持を支援している。銀行および住宅金融会社は、明確な権原とエスクロー保護を備えた適法なプロジェクトへの融資実行に注力しており、融資システム全体のリスク選別を改善している。EMI対収入比率ベースでは一部の市場で購入可能性指標が改善しているが、第1層コアにおける絶対的な物件価格は初回購入者にとって依然として高水準にある。開発業者は中所得層およびプレミアム需要に合わせた発売を行い、建設サイクルを通じたキャッシュフロー管理のためにより良いフェーズ分けを活用している。近期的な効果としては、資金調達が好立地プロジェクトに対して利用可能で需要の見通しが強い場合に、インド不動産市場の取引量に下支えが生まれることが挙げられる。

規制改革と制度化による透明性と投資家信頼の向上

州RERA当局の執行フェーズはコンプライアンスと購入者保護を強化しており、これにより、より多くの正規資本が参加するよう促されている。マハラシュトラ州の当局は不遵守を理由に1,905件の住宅プロジェクトの登録を停止し、住宅購入者が定められた期間内に補償を受けるよう指示し、遅延に対する説明責任を強化した。破産解決のタイムラインは長く、2025年3月時点での企業破産解決プロセスの平均終結期間は713日であり、貸し手が価格設定しなければならない実行リスクを浮き彫りにしている。これらの制約があるにもかかわらず、不動産向けの指定商業銀行の信用供与は2025年3月にかけて前年同期比で増加しており、透明なエスクロー構造を持つRERA適合プロジェクトへの偏重を反映している。政府のSWAMIH-2プログラムは、停滞プロジェクトへのラストマイル資金供給のために1兆5,000億ルピー（18億米ドル）を配分し、竣工を支援し購入者の利益を保護している。これらの措置は段階的に基準を引き上げ、より明確な出口経路を提供しており、インド不動産市場への信頼を高めている。

土地取得、許認可、コンプライアンスのタイムラインによるプロジェクト実行の遅延

密集した都市圏では、土地の集約、土地利用転換、複数機関による許認可が開発業者のキャッシュフロー許容範囲を超えてプロジェクトのタイムラインを延長する可能性がある。破産解決は遅く、2025年3月時点での企業破産解決プロセスの平均終結期間は713日であり、法定タイムラインを大幅に超過し、資本コストを増大させている。マハラシュトラ州のRERA当局は不遵守を理由に1,905件の住宅プロジェクトの登録を停止し、住宅購入者への救済を指示しており、財務基盤の弱い開発業者の実行基準を引き上げている。ウッタル・プラデーシュ州は、地方当局が農業用地から住宅用地への一部転換を承認できるようにすることで、一部の住宅計画における農地転換を緩和しており、特定のプロジェクトを加速させる可能性がある。裁判所も、購入者に課される違約金に対する引渡し遅延の利息均等化を含む、より厳格な説明責任を促しており、これが実現可能性モデルとリスク価格設定に影響を与えている。これらの制約は、許認可が複雑な土地不足回廊において特に、インド不動産市場における供給速度を低下させている。

建設コストの上昇と中小開発業者の資金調達制約

セメント、鉄鋼、労働力の投入コストが上昇しており、労働法規の変更により賃金関連の支出が8%〜12%増加し、積立基金および退職金の負担が増大すると見込まれている。税金は依然として不動産コストの大きな部分を占めているが、住宅および建材に対するGST引き下げにより負担が一部軽減され、投入コストインフレを完全には相殺しない純粋な軽減効果が生まれている。エコノミストおよび不動産アナリストを対象とした最近の調査では、2025年から2027年にかけて住宅価格が上昇すると予想されており、これは税制優遇の購入者への完全な転嫁ではなく、開発業者によるマージン回復を示している。業界団体は、2017年に設定されて以来の累積インフレを踏まえ、手頃な価格帯の住宅価格上限を45万ルピー（5万4,200米ドル）から90万ルピー（10万8,400米ドル）に改定するよう求めている。中小規模のノンバンク金融会社（NBFC）および住宅金融会社（HFC）の資金調達コストは銀行と比較して依然として高く、業界団体は信用供与の改善のためのリファイナンス支援とリスクウェイトの調整を求めている。プライベートクレジットは、プロジェクト固有の融資やリファイナンスを通じて一部のギャップを埋めており、価格上昇にもかかわらずインド不動産市場の勢いを維持している。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

ビジネスモデル別：機関投資家資本が安定した利回りを追求する中で賃貸セグメントが拡大

販売は2025年のインド不動産市場規模の69.5%を占めた。賃貸セグメントは2031年にかけて10.99%のCAGRで最も速く成長すると予測されており、これはオフィス、小売、倉庫、および新興のオルタナティブ資産クラスにわたる安定した収益を生む資産への幅広い機関投資家のシフトを反映している。GCCが豊富なオフィス市場は、バランスシートリスクを抑制するために長期リースを好み、多国籍企業がインドでR&Dおよびテクノロジーハブを拡大するにつれてこの傾向は続くと見込まれている。物流・倉庫ユーザーは、電子商取引事業者が2025年上半期の産業リーシングシェアを25%に引き上げる中、ネットワーク最適化ニーズに合わせたビルドトゥスート契約を選択するケースが増えている。運用ポートフォリオ全体では、上場REITが2025年9月に91%近くの稼働率を報告し、2025年度の分配利回りは6%〜7%の範囲となっており、インクリメンタルな資金配分を支える持続的な賃貸キャッシュフローを示している。これらの収益特性が、インド不動産市場におけるリーシングモデルの着実な機関化を支えている。

上場REITにおける未活用の負債余力（2兆3,000億ルピー（28億米ドル）近くと推定）は、株式希薄化なしに買収主導の成長を支援しており、強力な資本市場へのアクセスにより大型取引やQIPが可能となっている。最近の事例としては、Brookfield India REITによる330万平方フィートの北部商業ポートフォリオの50%持分を122億8,000万ルピー（1億4,800万米ドル）で取得したこと、および投資家基盤を拡大した4,700億ルピー（5億6,630万米ドル）の追加増資が挙げられる。販売面では、上場大手開発業者が2024年暦年に記録的な受注を達成し、Godrej Propertiesは積極的な土地取得と共同開発契約を背景に2兆8,800億ルピー（35億米ドル）の販売を報告した。同時に、破産および許認可のタイムラインは販売主導プロジェクトの実行リスクを高め続けており、リースおよび安定資産への投資家の選好を維持している。これらの要因のバランスが、予測期間においてインド不動産市場における構造的成長リーダーとしての賃貸セグメントの地位を支えている。

不動産タイプ別：GCCのマンデートがオフィス吸収を再編する中で商業が住宅を上回る成長

住宅は2025年のインド不動産市場規模の70.1%を占めた。商業は、GCCの拡大および消費・製造成長に対応した物流整備を背景に、2031年にかけて10.79%のCAGRで成長すると予測されている。インドのオフィス市場は2026年に4,000万〜4,500万平方フィートのネット吸収面積を記録すると見込まれており、ベンガルール、デリーNCR、ムンバイ、ハイデラバード、チェンナイが大部分を牽引する。需要面では、多国籍企業がインドでエンジニアリングおよびアナリティクス能力を深化させる中、GCCは2025年の総オフィス需要の40%を占めると予測されており、2024年の30%台半ばから上昇している。産業・物流リーシングは2025年上半期に2,710万平方フィートに達し、前年同期比63%増となり、電子商取引が倍増以上のシェアを獲得し、海外法人が四半期ごとの取得シェアをより大きく占めた。小売主導の商業では、Phoenix MillsによるCPPIBのIsland Star Mall Developersにおける49%持分を5,449億ルピー（6億5,650万米ドル）で買収するような統合の動きにより、より統合的な管理と潜在的な収益化オプションが可能となる。

エンドユーザー別：GCCのフットプリント拡大に伴い法人・中小企業のリーシングが急増

個人・世帯は2025年の取引額の66.1%を占め、法人・中小企業は2031年にかけて11.01%のリーシングCAGRで成長をリードすると予測されている。GCCはリーシングシェアの上昇を牽引しており、2025年のオフィス需要の40%を占めると見込まれており、ベンガルールが最大の目的地となり、チェンナイ、ハイデラバード、プネーが貢献を拡大している。産業ユーザーはグローバルサプライチェーンにおけるインドの役割に合わせてフットプリントを拡大しており、海外法人はインドにおけるアジア太平洋、米州、欧州・中東・アフリカのテナントを含む2025年第2四半期の産業リーシングの43%を占めた。電子商取引事業者もより迅速な配送のためにネットワークを再構成する中でリーシングシェアを引き上げており、インド不動産市場における大型ビルドトゥスートパイプラインを支援している。新たなデジタルインフラが拡大しており、Googleがアーンドラ・プラデーシュ州に1GWのデータセンターへの60億米ドルの投資を発表し、Adaniグループが複数の州にわたる10GWポートフォリオへの100億米ドルを概説している。

注記: 各個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入後に入手可能

地域分析

ムンバイ首都圏は2025年の総収益の28.4%を占め、2024〜25年度の取引額が15兆5,000億ルピー（187億米ドル）を超えたことに支えられている。地下鉄3号線の回廊は南北の移動時間を40%〜50%短縮し、バンドラ・クルラ・コンプレックス、ウォーリー、ダーダルなどのCBDを主要な住宅集客エリアおよび空港と結ぶよう設計されている。5億ルピー超の高級物件の登録は総取引に占める確固たるシェアを維持し、バンドラ、BKC、パレル、ウォーリーでの吸収は再開発密度の低さと将来の供給制約により安定を保った。2025年にはムンバイのEMI対収入比率が初めて50%を下回り、名目上の購入可能性は改善したが、コア立地における絶対価格と初期費用は初回購入者にとって依然として課題となっている。デリーNCRは2025年の主要都市の中で最も強い価格上昇の一つを記録する軌道にあり、グルガオンとノイダでの今後の発売が中間層およびプレミアム価格帯の供給深度を高めている。Signature Globalの6,000億ルピー（7億2,300万米ドル）相当の発売パイプラインと2026年度の事前販売目標1兆2,500億ルピー（15億米ドル）は、同地域のエンドユーザーおよび投資家需要に対する開発業者の持続的な信頼を示している。