インドネシア不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2025年〜2030年）

不動産市場のトレンドと洞察

中所得人口の拡大が都市住宅需要を牽引

世帯収入の伸びと2025年の国家GDP成長率5.2％の予測が、中核都市での購入可能者層を拡大しています。インドネシア不動産市場は、住宅ローンサービス費用を初回購入者にとって削減する中央銀行の最新金利引き下げ（5.75％）から直接的な恩恵を受けています。50億インドネシア・ルピア以下の住宅に対するVAT減免は、手頃さのギャップをさらに狭め、ジャワの都市回廊全体で潜在需要を効果的に解放しています。アナリストは、この購買力がプリセールスを通じて浸透するにつれて、上場開発会社の株式評価が安定すると予想しています。政策立案者は住宅の経済・社会両面での役割を強調し、建設部門の雇用創出と貧困レベル削減の両方における同部門の能力を挙げています。

都市化が主要都市での垂直開発を加速

インドネシアの都市人口は増加を続け、限られた都市土地で開発業者を高層フォーマットへと押し進めています。カリマンタンでのセメント需要は2024年に18.8％跳ね上がり、新首都ヌサンタラの建設ペースを反映しています。2029年までの政府資本支出30億米ドルがこの変革を下支えしています。三菱地所の「Two Sudirman」タワー（2028年までに330mと270mに達する予定）などのプロジェクトは、投資家が密度圧力にどう対応しているかを示しています。これらのトレンドにより、インドネシア不動産市場内での将来の都市成長に対するデフォルトソリューションとして垂直居住が位置づけられています。

インフラ開発が不動産アクセシビリティを向上

完成した有料道路距離は2024年1月までに2,816kmに達し、スマトラ、ジャワ、スラウェシをより円滑に結んでいます。Cimanggis-Cibitung回廊だけで6億8,390万米ドルを吸収し、大ジャカルタ全体の通勤時間を短縮し、隣接する土地価値を即座に押し上げました。バリでは、200億米ドルの地下鉄が2028年までにングラライ空港とウブドを結び、運用開始後は観光拠点の再評価が期待されています。Bandara Dhoho Kediri（5億6,770万米ドル）などの航空プロジェクトも同様に、二次都市をより広い投資家の関心に開放し、インドネシア不動産市場の空間的リーチを拡大しています^{[2]国家官房、「国家戦略プロジェクトの進捗と2024年運用有料道路延長」、国家官房、setneg.go.id}。

手頃な住宅イニシアティブが低・中所得層開発を刺激

手頃な住宅は生活水準の向上と経済成長の促進の礎であり続けています。2025年、「300万戸住宅」イニシアティブは3億2,760万米ドルを投資し、農村部200万戸、都市部100万戸のアパートを目指しています。この取り組みを支援するため、国営のBank Tabungan Negaraはカスタマイズされた住宅ローンソリューションを提供しています。フィッチ・レーティングスは、20億インドネシア・ルピア（約12万2,000米ドル）未満の住宅が2025年に安定した販売を牽引すると強調しています。モジュラー建設を採用する開発業者は、コスト面でのメリットを享受するだけでなく、グリーンビルディング・インセンティブも活用し、このセグメントでの大幅な成長に向けたポジショニングを行っています。これらの取り組みは、低・中所得層の住宅ニーズに対処する上での協力とイノベーションの重要性を浮き彫りにしています。

限定的な手頃さが低所得層の住宅アクセスを制約

低所得世帯は、インドネシアの1,100万戸住宅不足の矢面に立たされています。予算制約がプロジェクトの展開を妨げており、2025年の配分は2024年を下回る見込みです。ジャワとその外島の間の所得格差の拡大が、手頃さの課題を悪化させています。これは、この需要を活用するための補助金と革新的な資金調達の必要性を浮き彫りにしています。これらの措置がなければ、インドネシア不動産市場は重要な人口統計を置き去りにし、成長ポテンシャルを阻害する可能性があります。

コンドミニアム供給過多が都市高級セグメントに圧力

ジャカルタの不動産市場は、特に高級コンドミニアムセグメントにおいて困難な局面を乗り切っています。ジャカルタのCBDでは、在庫レベルの上昇がエンドユーザーの吸収を上回り、販売サイクルの長期化と価格上昇の鈍化をもたらしています。しばしば外国人バイヤーと関連する高級開発は、パンデミック中に苦戦し、まだ以前の勢いを取り戻そうとしています。これに対応して、高級プロジェクトに多額の投資を行った開発業者は、利益率を保護するために中間市場向け商品にフォーカスをシフトしています。この差異は、インドネシアのより広範な不動産景観内の異なるミクロ市場が新しい在庫の流入にどう調整しているかの異なるペースを浮き彫りにしています。市場が再調整されるにつれて、関係者は変化する需要ダイナミクスに合わせて戦略を適応させる必要があります。

セグメント分析

物件タイプ別：住宅優位にもかかわらず商業セグメントが加速

住宅資産は2024年にインドネシア不動産市場の56.7％を占め、人口増加、300万戸住宅イニシアティブ、所有に対する依然として強い文化的選好に支えられています。この優位性は住宅向けインドネシア不動産市場規模で明らかであり、プリセールスはジャカルタ内環状線外の戸建住宅に集中し続けています。土地が希少になるにつれて、アパートと垂直コンドミニアムはスラバヤとバンドンでシェアを拡大している一方、別荘は郊外回廊でライフスタイル購入者を惹きつけています。VAT減免と補助金付き住宅ローンを通じた政府の後押しが前倒し需要を確保し続け、インドネシア不動産市場が堅固な住宅バックボーンを保持することを保証しています^{[3]都市計画・開発ジャーナル、「ジャカルタとスラバヤにおける垂直住宅トレンド」、ASCEライブラリー、ascelibrary.org}。

商業カテゴリーは規模は小さいものの、物件タイプ中最速の年平均成長率5.98％で拡大する見込みです。物流倉庫がこの急増を牽引しており、eコマースの浸透とASEANサプライチェーン内でのインドネシアのハブ役割に後押しされています。オフィス形態はフレキシブル・ワークスペースへ移行しており、テルコム・インドネシアが新しい投資家を引きつける中、データセンターのフットプリントも拡大しています。25.8億米ドルのPIK 2プロジェクトなどの統合観光複合施設も、ホスピタリティのパイプラインを増強しています。これらのダイナミクスは、商業在庫が2030年までにインドネシア不動産市場規模の増加する割合を占めることを示唆しています。

注記: すべての個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に利用可能

事業モデル別：販売優位の中で賃貸セグメントが勢いを増す

販売モデルは2024年にインドネシア不動産市場収益の70.1％を支配し、人口の強い持家志向と政策支援を反映しています。有力開発業者による積極的な土地バンキング戦略が将来のローンチパイプラインを確保する一方、デジタル予約プラットフォームが取引時間を短縮しています。金利引き下げとVAT免除が権利証書移転の短期急増を生み出し、インドネシア不動産市場内の販売文化を強化しています。

それにもかかわらず、賃貸資産は年平均成長率6.31％の軌道にあり、専門職の移動性と新首都の一時住宅ニーズから恩恵を受けています。ジャカルタとスラバヤでの利回りは、コリビング形態がジェネレーションZのテナントを取り込む中で上昇しています。機関資本（しばしばREITsを通じて）は予測可能なキャッシュフローを求めており、物件管理基準を徐々に正式化しています。したがって、インドネシア不動産業界は二分化を示しています：所有権は依然として憧れですが、賃貸商品は正当性と流動性を獲得しています。

エンドユーザー別：世帯優位と並行して企業需要が加速

個人・世帯は2024年にインドネシア不動産市場の61.2％のシェアを維持し、初回住宅購入者と家族のアップグレードサイクルに牽引されました。住宅ローンは賃金上昇に対して手頃であり続け、このユーザーグループの流動性を維持しています。税制優遇が購入意向を強化し、世帯は特にジャワの通勤ベルトで吸収を支配し続けています。

工場拡張とサービス部門のアップグレードが新しいフットプリントを必要とする中、企業・中小企業は最高の年平均成長率6.12％を記録すると予測されています。東ジャワの工業団地がこのシフトを例示しており、隣接する労働者住宅と物流ハブを必要とする電子機器・自動車投資を惹きつけています。ヌサンタラは政府機関とサプライヤーの移転を引き起こし、一時的および長期的なオフィス需要を触媒しています。外国人所有規則が緩和されるにつれて、国際投資家もその他カテゴリー内に現れ、総じてインドネシア不動産市場のエンドユーザーミックスを多様化させています。

注記: すべての個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に利用可能

地域分析

ジャカルタ首都特別区は2024年にインドネシア不動産市場の31.8％を占め、金融の中核および消費支出の原動力としての役割により強化されています。MRT路線延長とジャカルタ・バンドン高速鉄道の完成により首都圏内のアクセシビリティが改善し、住宅とオフィスの両方の価値を押し上げています。開発業者は、政府省庁がヌサンタラに移転した際の予想される変化に対応するため、ポートフォリオを複合用途タウンシップに再配置しています。

東ジャワは最も急成長する州であり、2030年まで年平均成長率6.61％が見込まれています。スラバヤの港湾近代化とグレシック・ジャワ統合工業団地がFDIの磁石となっており、これが波及効果で住宅と商業要件を牽引しています。有料道路のアップグレードが中部・東部インドネシアとの接続性を向上させ、東ジャワを地域サプライチェーンにしっかりと組み込み、インドネシア不動産市場をジャカルタを超えて拡大しています。

西ジャワとインドネシアその他地域クラスターは段階的な上昇を提供しています。西ジャワはジャカルタの土地価格が上昇する中で溢れ出る工業需要から恩恵を受けています。スマトラとカリマンタン回廊全体、特にヌサンタラ周辺の経済特区は、タウンシップ建設業者にグリーンフィールドの道を開いています。国家戦略プロジェクトの継続的展開（2024年末までに41件完了）は、複数地域の追い風を確保し、より広いインドネシア不動産市場内でのジャカルタの優位性を徐々に削減しています。