インド住宅不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2027年～2032年）

市場動向とインサイト

2025年第1四半期からのインド準備銀行利下げサイクルがティア1都市全体の住宅ローン負担能力を再活性化

住宅ローン金利の低下は、月々の返済上限を引き上げることなく、世帯の借入能力を拡大できます。インド準備銀行は、新規ルピー建て住宅ローンに対するスケジュール商業銀行の加重平均金利が2025年2月の8.7%から2026年2月には7.61%に低下したと報告しました。インド国立銀行は、インド準備銀行のレポレート引き下げを受け、2025年2月15日付で住宅ローン金利を25ベーシスポイント引き下げ8.25%としました。適格な購入者にとって、この時期の緩和措置は、一定の返済上限で賄える金額を増加させ、住宅購入能力を強化しました。

2025年連邦予算「グリーンホーム」控除が持続可能な住宅ユニットの発売を加速

グリーンホーム控除は、適格な購入者にとってその価値が住宅の追加コストの一部を相殺する場合にのみ需要を強化します。控除を申請できる世帯にとって、関連する比較は税節約後の購入価格と代替住宅の価格となります。このメカニズムにより、デベロッパーは購入者にコスト差全額を負担させることなく、より持続可能なユニットを供給する余地が生まれます。この恩恵は、適格性、利用可能な税控除、および世帯が購入を完了しやすくなる価格に依存します。したがって、持続可能な住宅の発売は、グリーン認定の存在だけでなく、購入者の実質的な取引コストに応じて反応することになります。

ティア2ハブへのIT・GCC拡大が新たな住宅コリドーを開放

新しいエンジニアリング職場周辺の住宅需要は通勤圏に依存しており、小規模な雇用ハブに住宅拡大への特定のルートを与えます。2026年9月のEY-CIIレポートは、2026年にコインバトールに75のグローバル・ケイパビリティ・センター（GCC）があると集計しました。ミラクロンは2026年7月20日、60名以上のエンジニアからなる成長チームのために専用施設でコインバトール初のGCCを開設しました。^[1] このような職場の追加は、世帯に雇用に基づく立地選択の理由を与えることで、近隣の住宅需要を支援できます。デベロッパーはコインバトールのアクセスしやすい職場に住宅用地を合わせ、定義された雇用圏を中心に住宅供給を集中させることができます。

「全国民への住宅」目標の進展が潜在的なアフォーダブル需要を解放する可能性

住宅支援は、自力では住宅取引を賄えない世帯に購入ルートを提供できます。住宅・都市問題省（MoHUA）は2026年10月16日、プラダン・マントリ・アワス・ヨジャナ・アーバン2.0（PMAY-U 2.0）の追加住宅を193,000戸以上承認しました。この承認後、同スキームの累計承認数は208万戸に達しました。承認は、受益者主導の建設および官民連携アフォーダブル住宅（AHP）を通じて、11州の適格な都市部の経済的弱者層世帯を対象としています。AHPルートにより、受益者は公共または民間の住宅プロジェクトで住宅を購入できます。デベロッパーにとって、AHPルートは支援を住宅購入に結びつけるため、販売ポテンシャルはプログラムの購入連動部分が取引に転換されるかどうかにかかっています。

既存のキャピタルゲイン付加税が短期的な住み替えを抑制

早期の住み替えを検討している住宅所有者は、代替住宅のコストを、表面上の値上がり益ではなく、税引き後の売却収入と比較する必要があります。インドでは、土地・建物が長期資本資産として認定されるために24ヶ月の保有期間が設けられています。2024年7月以降のインドの税制における譲渡については、上場有価証券以外の短期資産からの利益は通常税率で課税され、適用される付加税およびセスが加算されます。^[2] 影響を受ける売主にとって、この税負担は既存物件が値上がりしていても、より広い住宅への住み替えに利用できる資産を減少させる可能性があります。これにより、短期保有後の住み替えは追加貯蓄への依存度が高まります。なぜなら、売却価格が高くても、住み替えに十分な利用可能な資産が得られるとは限らないからです。

周辺マイクロマーケットの在庫過剰（グレーター・ノイダ・ウェスト、イェラハンカ）が価格上昇を抑制

多くの類似した周辺住宅が同じ購入者を競い合う場合、追加在庫は売主の価格引き上げ能力を弱める可能性があります。グレーター・ノイダ・ウェストまたはイェラハンカでは、関連する制約は実用的な通勤圏内の競合住宅の数となります。類似した近隣住宅に代替できる購入者は、デベロッパーが取引を遅らせることなく希望価格を引き上げる余地を狭めます。この影響は、他のプロジェクト義務が継続する中で未販売住宅が開発資本を拘束する場合に特にコストがかかります。このような余剰に直面するデベロッパーにとって、残る選択肢は資本回収の遅延を受け入れるか、売却を確保するために低い価格を受け入れるかです。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

アパート・コンドミニアムは2026年のインド住宅不動産市場規模の64.96%のシェアを占め、最大セグメントとなりました。Embassy Developmentsは、ノース・ベンガルールのEmbassy Greenshoreアパートプロジェクトが2026年10月5日までに完売したと報告しました。2025年12月の第1フェーズ発売は、878戸・2フェーズのプロジェクト内の700戸で構成されていました。大規模なフェーズ発売から完売報告への進展は、相当規模のアパート供給を吸収するプロジェクト固有の能力を示しています。供給者にとって、共同開発はユニットレベルの繰り返し取引のプラットフォームを提供し、発売規模はプロジェクト固有の購入者需要の深さによって支えられています。

ヴィラ・一戸建て住宅は最も成長の速いセグメントであり、2027年～2032年にかけてCAGR 10.12%が予測されています。Century Real EstateのFerie Villas（ノース・ベンガルールのイェラハンカ・ドッダバッラプラ・ロード沿いのCentury Wintersun内）は2025年4月1日までに完全予約となりました。このプロジェクトレベルの結果は、ヴィラデベロッパーに特定の住宅提供と立地に結びついた需要シグナルを与えます。この形式では、提案は個別の一戸建て住宅を中心としているため、拡大は適切な開発用地とその製品を合わせることに依存します。したがって、供給を拡大するには実行可能な地域プロジェクトの連続が必要であり、各用地は供給者がその形式を繰り返し可能な販売源として扱う前に独自の購入者反応を必要とします。

ミッドマーケット住宅は2026年のインド住宅不動産市場シェアの47.86%を占め、最大セグメントとなりました。Ajmera Realty & Infra India Ltd.は、2026年6月30日時点でベンガルールのLugaanoおよびFlorenzaプロジェクトにおいて、260,288平方フィートのカーペットエリアのうち257,699平方フィートの累計販売を報告しました。デベロッパーはこれらのプロジェクトをミッドマーケットポートフォリオとして位置づけ、70%の所有権を保有しており、報告されたエリアはプロジェクト全体をカバーしていました。完成により、残りの住宅は建設前のコミットメントとは異なる提案を持つことになります。なぜなら、購入者は既存の開発を評価できるからです。これらの完成プロジェクト全体でのほぼ完全な販売実績は、Ajmeraのミッドマーケット購入者基盤の深さを示しており、同じ開発からのさらなる販売の余地は限られています。

アフォーダブル住宅は最も成長の速いセグメントであり、2027年～2032年にかけてCAGR 10%が予測されています。マハラシュトラ州住宅・地域開発局のプネー委員会は、2026年2月10日にプネーおよびマハラシュトラ州の他の地区で4,186戸のアフォーダブル住宅ユニットの販売抽選を完了し、215,965名の適格申請者がいました。このような限定的な配分プロセスにより、世帯が物件購入を完了する前に、適格な購入者の関心を可視化できます。購入者の参加は利用可能な配分を超える可能性がありますが、即座に住宅取引の増加をもたらすわけではありません。したがって、配分可能な住宅の供給と、配分を購入に転換する能力が、申請者プールだけよりも商業的なペースをより直接的に決定します。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

販売はビジネスモデル別で最大セグメントであり、2026年の市場価値の87.45%のシェアを占めました。Godrej Propertiesは、2026年3月終了のFY26において、インドで17,513戸に関連する販売予約を報告し、予約数量は前年比5%増加しました。各販売は住宅の購入価値に関わるものであり、このモデルに住宅リース支払いの流れとは異なる資本回収パターンを与えます。したがって、Godrej Propertiesの予約は、開発資本を回収する完成した住宅取引に転換される場合にのみ商業的に重要となります。

賃貸はビジネスモデル別で最も成長の速いセグメントであり、2027年～2032年にかけてCAGR 10.3%が予測されています。2026年2月2日時点で、MoHUAは83,298戸が承認されたプログラムのうち、住宅および寮宿泊施設を含む可能性のあるモデル2アフォーダブル賃貸住宅複合施設の完成ユニットが36,450戸に達したと報告しました。公共および民間事業者がこれらのユニットを都市部の貧困世帯、産業従業員、その他の適格グループのために建設・運営・維持管理しています。完成した供給はオペレーターがテナントを求める基盤を作りますが、収益は時間をかけてリースが賃を生み出すことに依存します。オペレーターは持続可能な賃料収入と入居率および維持管理を一致させる必要があるため、その責任は住宅の完成から継続的な居住利用の管理にまで及びます。

新築住宅は販売形態別で最大セグメントであり、2026年の市場価値の63.43%のシェアを占めました。Prestige Estates ProjectsはFY26の住宅セグメントで11,692戸の販売を報告しました。デベロッパーはプロジェクト内のユニット構成を形成し、発売を順序立てることができ、個々の住宅所有者が開始する個別取引とは異なる調整された供給対応を可能にします。規模の優位性は、プロジェクト全体の住宅提供の構成とタイミングを管理することにあり、供給の意思決定を意図した購入者グループと開発の実行能力に合わせて整理できます。

中古住宅の再販は販売形態別で最も成長の速いセグメントであり、2027年～2032年にかけてCAGR 10.2%が予測されています。Liases Forasによるインスペクター・ジェネラル・オブ・レジストレーションデータの分析では、2026年1月から9月にかけてマハラシュトラ州市場全体で124,379件の再販登録が集計されました。この登録数量は、新規建設を待たずに購入者にサービスを提供できる既存ストックを通じた取引チャネルを示しています。供給は個々の所有者が売却を決定することに依存しており、ブローカーは特定の立地と状態を求める購入者と利用可能な住宅をマッチングさせる必要があります。これらの所有者保有住宅を取引に持ち込むことで、再販は建設済み住宅ストックの回転を通じて拡大する余地があります。

地域分析

ムンバイ住宅不動産市場

ムンバイは2026年のインド住宅不動産市場規模の14.72%のシェアを占め、都市市場をリードしました。2025年7月25日、DLF Ltd.の完全子会社であるDLF Home Developers Ltd.は、アンデリー・ウェストのThe WestparkのPhase 1が完全に完売したと報告しました。その子会社はTrident Realtyと4タワーフェーズでパートナーシップを組み、416戸の住宅で構成され、1週間以内に完売しました。2タワーではなく4タワー全てを発売することで、購入者需要をより大きな地域供給に転換しました。

ハイデラバード住宅不動産市場

ハイデラバードは最も成長の速い都市であり、2027年～2032年にかけてCAGR 10.35%が予測されています。Prestige Estates Projectsは2026年4月から9月にかけて、ハイデラバードで全社の住宅プレセールスの32%を記録しました。Knight Frank Indiaは、デベロッパーが2026年1月から9月にかけてハイデラバードで32,577戸の住宅ユニットを発売し、前年比6%増加したと報告しました。同社の評価では、これらの月間の住宅販売数は29,125戸で、2025年1月から9月比で2%増加したとも集計されました。より大きな発売パイプラインはハイデラバードの住宅供給を広げる可能性がありますが、販売成長の鈍化により、その供給を購入に転換することがデベロッパーの拡大における主要な制約となっています。

民間開発の例としては、三井不動産の2026年2月のベンガルールのホワイトフィールド・メトロ・コリドーにおけるMahindra Lifespace Developersとのパートナーシップ決定、および2026年3月31日時点でのGodrej Propertiesのプネーにおける16プロジェクトポートフォリオが挙げられます。Mahindra Lifespacesは2026年9月1日にチェンナイのMahindra Lakewoods Phase IVを発売し、Ambuja Neotiaは2026年7月15日にコルカタの最初のUrvisha戸建てを引き渡しました。一方、公共チャネルは購入者の適格性を制限しており、デリー開発局のKarmayogi Awaas Yojana 2025（デリー首都圏のナレーラ向け先着順スキーム）は指定された政府・公共部門機関の現職および退職職員を対象としています。アーメダバードおよびガンディーナガルのPMAY-U AHP住宅（都市部の貧困世帯向け）は2026年3月31日に開所式が行われ、インドその他のコインバトールでは2025年9月9日までにPMAY-U完工が記録されました。したがって、供給者は民間プロジェクトでは立地ベースの販売、公共住宅チャネルでは適格性ベースのアクセスという状況に直面しています。

規制の枠組みと見通し

この比較は、対象となる住宅プロジェクトを販売するプロモーターの観点から選択された管轄区域を検討しています。インドのRERA（不動産規制・開発法）の枠組みでは、広告、マーケティング、予約、または販売の前に登録が必要であり、プロジェクトの詳細と承認の開示も求められています。また、住宅購入者からの受領金の70%を土地・建設コストに充てることを制限しており、収集資金の使途をプロジェクトの資金調達構造の一部としています。マハラシュトラ州の登録段階での銀行申告は、そのプロジェクト口座規律に特定の行政手続きを追加しています。

対象プロモーターにとって、全国評価は定義された登録ルートと購入者資金の使途制限のバランスを取っています。2026年7月30日、MoHUAはRERA実施、標準業務手順、および必要な改正に関する前年の協議を報告し、起草済み、採択済み、または予定された改正は特定されませんでした。マハラシュトラ州の評価は、プロモーターがプロジェクト受領金を許可された用途に合わせることを要求する登録段階の申告と口座規律を反映しています。命令34/2022の口座義務はマハラシュトラ州の運用基盤として残っており、建設進捗、引き渡し前、および是正確認のための3段階検査提案には発表された採択日がないため、プロモーターへの商業的効果は変わらないままです。

バリューチェーンの段階

バリューチェーンは、プロジェクトの起案、建設の実施、および住宅販売を比較し、各供給者が収益を得てどこで実行リスクを負うかを示しています。Godrej PropertiesはFY2024-25レポートで、土地所有者との開発・プロジェクト管理契約について説明しており、プロジェクト収益は取引価格で測定され、発生主義で認識されています。ラーセン・アンド・トゥブロの2026年7月の受注は、ムンバイの再開発のための各120メートルの高さの26棟の住宅タワーの設計・建設をカバーしていました。Godrej Propertiesの土地所有者契約は開発・プロジェクト管理収益を生み出し、ラーセン・アンド・トゥブロのターンキー役割は建設契約収益を得ており、価値を獲得する異なる方法を示しています。

ラーセン・アンド・トゥブロが提案するプレキャスト工法は、建設の一部をコンポーネント製造と現場組立に移行させるため、これらの活動間の調整が2026年7月のスケジュール対応を推進します。このような工法は建設作業の組織化方法を変える可能性がありますが、住宅デベロッパーの収益は依然として住宅を販売収益に転換することに依存しています。開発ミットメントと建設能力のより強固な統合は、ある段階での収益が次の段階への管理されていない引き継ぎに依存するリスクを軽減できます。

市場参加者にとっての主要な機会

この比較は、アフォーダブルな住宅所有と新規賃貸供給へのルートを検討し、販売収益と長期的な賃料回収を区別しています。PMAY-U 2.0は、民間デベロッパーの官民連携プロジェクトを自社の担保なし土地で許可しており、混合プロジェクトでは少なくとも25%の経済的弱者層（EWS）ユニットが必要で、インセンティブのためには少なくとも100戸の住宅が必要です。^[3] したがって、ユニット構成が混合プロジェクトがインセンティブの対象となるかどうかを決定します。

最も明確な機会は、住宅構成がすべてのユニットにインセンティブを頼ることなくスキームの条件を満たせる、土地準備済みのアフォーダブルプロジェクトです。決定は、許可された公開市場部分が開発コストのシェアを負担できる一方で、適格住宅がアフォーダブルなままでいられるかどうかにかかっています。賃貸主導のプロジェクトは定期的な賃料を通じて資本を回収するため、その資金調達は住宅を販売するプロジェクトよりも長い運営フェーズを支援する必要があります。