インド商業用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2027年～2032年）

市場概要

インド商業用不動産市場のスナップショットと指標概要

調査期間	2020 - 2032
予測データ期間	2027 - 2032
基準年の市場規模 (2026)	53.53 十億米ドル
市場規模 (2027)	62.52 十億米ドル
市場規模 (2032)	133.3 十億米ドル
成長率 (2027 - 2032)	16.35 %
市場集中度	中
主要プレーヤー* DLF Ltd Oberoi Realty Godrej Properties Ltd Brigade Enterprises Ltd Prestige Estates Projects Ltd	注：主要企業の掲載順は順位を示すものではありません。

• アメリカ合衆国
• アラブ首長国連邦
• イギリス
• イスラエル
• インドネシア
• エジプト
• オーストラリア
• オマーン
• カタール
• カナダ
• サウジアラビア
• スペイン
• タイ
• トルコ
• ブラジル
• ベトナム
• マレーシア
• メキシコ
• ヨーロッパ
• 中国
• 南アフリカ
• 南アメリカ

市場動向とインサイト

AI主導のGCC拡大によるグレードAのITオフィス需要の増加

キャンパスの連続性は、成長するグローバルケイパビリティセンター（GCC）にとって近隣のオフィスキャパシティを商業的に重要なものにする可能性があります。Colliersは、2026年上半期にGCCがインドの主要7都市でグレードAオフィスを1,660万平方フィートリースし、オフィスリース総量の46%を占めたと報告しました。2026年7月、Target IndiaはAIおよびエンジニアリング能力を拡大しながら、Embassy Manyata Business ParkのベンガルールにおけるEmbassy Manyata Business Parkの追加スペースについて契約を締結したと発表しました。同社は、建物の近接性がシングルキャンスの雰囲気を生み出すと述べました。同パーク内に近隣スペースを保有するオーナーは、他の同等の建物では満たせないシングルキャンパス要件に応えることができます。

Eコマースとクイックコマースの成長による大型都市型物流ハブの需要拡大

オンラインフルフィルメントは、大型倉庫と分散型ダークストアの両方のスケールで需要を生み出します。Eコマースの入居者は、2026年上半期にインドの主要8都市で20万平方フィートを超える工業・倉庫取引の30%以上を占めました。2026年6月30日時点で、Swiggy Instamart のアクティブなダークストアネットワークは131都市の1,171店舗にわたり490万平方フィート以上をカバーしていました。^[1] このプラットフォームは同四半期中に28のダークストアを純増しました。これらのフォーマットは異なるスペース要件を生み出し、大型の連続施設とより分散した小規模な業務施設のネットワークを結びつけています。倉庫オーナーと都市型不動産オーナーは、同じフルフィルメントネットワークの異なる部分に対応でき、オンライン小売需要にさらされる商業施設の種類を広げています。

REITパイプラインの拡大と外国投資アクセスによる機関資本の解放

機関投資家のアクセスは、不動産投資信託（REIT）を通じて保有される商業用不動産の買い手基盤を広げることができます。Knowledge Realty Trustは2025年8月18日、インドの国立証券取引所とボンベイ証券取引所に、時価総額でインド最大のオフィスREITとして上場しました。2026年1月1日から、インド証券取引委員会はREITへの投資信託および特定投資ファンドの投資を株式関連商品として分類しました。2025年12月31日時点での債券スキームおよび特定投資ファンド戦略における既存保有分はグランドファザリングされ、資産運用会社は市場環境、流動性、投資家の利益を考慮した売却を検討するよう促されました。追加の上場オフィスビークルとより広範なファンド参加の組み合わせは、収益を生む資産のより深い取得チャネルを支援できます。その取得チャネルにより、商業用不動産オーナーは完成したオフィスから資本を解放し、その後の開発に充てることができます。

国家インフラプログラムによる接続性と土地価値の向上

交通アクセスの改善は、デベロッパーが建物キャパシティを追加する前に、商業的に利用可能な立地の選択肢を広げることができます。CREDAIとColliersは、高速道路、地下鉄、空港、地域鉄道の拡張をインドの中小都市や主要都市の周辺部における商業ハブと結びつけました。インド西部および南部の州では、2021年度から2025年度にかけての地下鉄、高速道路、産業回廊への投資が開発キャッチメントを拡大し、土地市場を解放しました。これにより、個々の敷地が回廊アクセスを利用可能な施設に転換できる場合に限り、商業活動が既存の中心地を超えて拡大するルートが生まれます。したがって、商業的な機会は、土地評価の上昇だけでは入居者に業務スペースを提供できないため、不動産の供給を改善されたアクセシビリティに合わせることにありす。

政策金利の上昇と銀行融資基準の厳格化による借り換えリスクの増大

商業資産に潜在的な機関投資家がいる場合でも、借り換えアクセスはプロジェクトの竣工に依存する可能性があります。2026年10月1日付で施行されたインド準備銀行の規則により、特別目的事業体の信用ファシリティを借り換えるためのREITへの銀行融資は、竣工証明書、入居証明書、またはそれに相当するものを取得した完成プロジェクトに限定されます。^[2] したがって、その認証を待っているプロジェクトは、建設段階の信用を置き換えるためにこの特定の借り換えルートに頼ることができません。商業的な制約は、竣工前の資金調達ニーズと必要なマイルストーン後の適格性との間のタイミングのミスマッチです。認証取得まで、REIT移転を検討しているデベロッパーは既存の債務とそれに関連する資金調達コストにさらされたままになる可能性があります。

ハイブリッド・リモートワークの継続によるCBDの純吸収量の低迷

ハイブリッドスケジュールを採用しているオフィス入居者は、全従業員を毎日収容する組織よりも、恒久的に割り当てられたワークスペースが少なくて済む場合があります。中央ビジネス地区の家主にとって、テナントがオフィスプレゼンスを維持していても、追加のフロアエリア需要が制限される可能性があります。関連するリース要件は、ピーク時の出席率と入居者が共有ワーク用に持するスペースの量によって異なります。したがって、CBDビルの純吸収量は、更新テナントがリースを継続しながらもスペースを返却した場合に減少します。リース満了時に、テナントがフロアの一部のみを保持するCBDの家主は、別の入居者が見つかるまで解放された残りのスペースを空室として抱えることになります。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

オフィスは2026年のインド商業用不動産市場規模の48.86%のシェアを占めました。Knight Frank Indiaは、2026年1月から9月にかけて主要8市場でのオフィスリースが6,670万平方フィートに達したと報告しました。このリース面積は2025年の同期間とほぼ変わりませんでした。集計リースが安定している場合でも、この実質的な活動基盤は大規模な家主機会を支援できますが、デベロッパーが追加供給が自動的に拡大する需要を見つけると仮定する理由は少なくなります。したがって、オフィスのリーダーシップは、既存の入居者要件を獲得することと増分的な入居スペースを創出することを区別する必要性とともに、相当な取引の深さを組み合わせています。

物流は2027年から2032年にかけて18.2%のCAGRで最も急成長するセグメントと予測されています。主要8都市の倉庫リースは2026年上半期に2,430万平方フィートに達し、前年同期比11%増となりましたが、2025年下半期比では6%減となりました。サードパーティ物流の入居者は、2021年から2026年上半期にかけてインドで累計1億1,000万平方フィートを超える倉庫総吸収量を別途記録しました。この累計記録はサードパーティ物流を実質的な入居者基盤として確立する一方、最新の半期比較はリースが均等に進まないことを示しています。したがって、倉庫デベロッパーは、単一のリースピークに基づくキャパシティ決定よりも、これらの入居者の複数年にわたるスペース要件を優先する理由があります。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

販売は2026年のインド商業用不動産市場シェアの53.46%を占めました。Mindspace Business Parks REITは2026年6月8日、AIGP2 Chennai 1 Pte. Limitedからチェンナイのワン・ラジアル・オフィスキャンパスを所有するSPVの51%の持分を取得しました。360 Oneとその関連会社が残りの49%を保有しました。別途、JLLによると、オフィスは2026年上半期にインドの機関投資家向け不動産投資資本の54%を引き付けました。キャンパス所有SPVの過半数持分により、REITは少数持分を保持する投資家と大型オフィス資産へのエクイティコミットメントを共有できます。

賃貸は2027年から2032年にかけて18.1%のCAGRで最も急成長するセグメントと予測されています。フレキシブルワークスペースオペレーターは2026年1月から9月にかけてインドの主要8オフィス市場で1,190万平方フィートをリースし、前年同期比42%増となりました。これにより、仲介者がワークスペースビジネスを運営するために施設を占有する賃貸需要チャネルが生まれます。このチャネルにサービスを提供する家主は、基礎なる不動産とその賃貸収入機会を保持しながら、オペレーター主導の需要にアクセスできます。オペレーターがリースを締結する場合、オーナーの直接的な賃貸エクスポージャーはそのビジネスとそのコミットメントを維持する能力に対するものとなります。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

法人・中小企業は2026年に78.99%で最大のエンドユーザーシェアを保持しました。Cushman & Wakefieldは、GCCが2026年1月から9月にかけてインドの主要8都市でオフィスを2,530万平方フィートリースしたと報告しました。これは同社の同都市・同期間のオフィスリース量の39%を占めました。家主はこのカテゴリーを使用してリース提案を定義しながら、法人需要プールと特定の建物が対応できる顧客を区別することができます。したがって、GCCを対象としたオフィスプロジェクトは、大規模な法人需要プールに対応しながら、識別可能な一つの入居者カテゴリーにエクスポージャーを集中させることができます。

個人・世帯は2027年から2032年にかけて17.9%のCAGRで最も急成長するセグメントと予測されています。Sonu Nigamは2026年8月6日に売買契約が登録され、Singular Health Private Limitedからムンバイのアンデリー・ウェストにあるAstonの商業用オフィスを購入しました。The Economic Timesは別途、個人の富裕層投資家がインドの各都市でビジネスにリースされた小規模オフィスを購入していると報じました。すでにリースされているユニットを取得する個人は、オフィスビル全体を所有することなく商業用賃貸エクスポージャーを得ることができます。単一テナントのオフィスユニットを保有する投資家にとって、リース満了時の空室はそのユニットの賃貸収入全体を別のビジネスがスペースを取得するまで中断させます。

注記: 全セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

地域分析

南部商業用不動産市場

南部は2026年のインド商業用不動産市場規模の41%のシェアを占めました。ベンガルールは2025年にオフィス純吸収量1,690万平方フィートを記録し、ハイデラバードは同年に810万平方フィートを記録しました。チェンナイは2025年にさらに580万平方フィートのオフィス純吸収量を追加し、別の南部ビジネスセンターにおける入居スペース需要を示しました。この分布により、デベロッパーはオフィス供給のための複数の実質的な都市市場を持ち、地域全体での単一の大都市圏の前提への依存を制限しながら、プロジェクト規模の決定において地域の需要の深さが中心的な役割を果たします。

北部商業用不動産市場

北部は2027年から2032年にかけて18.3%のCAGRで最も急成長する地域と予測されています。デリーNCRは2026年第3四半期にオフィス純吸収量220万平方フィートを記録し、追加の入居スペースを反映しました。同四半期のオフィス総リースは380万平方フィートに達し、新規取得、公開市場での更新、プレリースが含まれます。デリーNCRのオフィス純吸収量は2025年に1,230万平方フィートに達し、2024年の940万平方フィートから30.2%増加しました。この年間増加は、需要が追加の入居済みストックに転換されていることを示しており、北部のオフィスデベロッパーに既存リースの更新を超えた拡大チャネルを提供しています。

西部と東部は、リースエクスポージャーを多様化しようとする家主に異なるオフィス入居者基盤を提供しています。ムンバイでは、2026年第3四半期にプロフェッショナルサービスがグレードAオフィスの総リースをリードし、銀行・金融サービス・保険がそれに続きました。コルカタの同四半期のグレードAオフィス総リースはITおよびビジネスプロセス管理がリードし、エンジニアリングおよび製造がそれに続きました。これらの都市の例は、商業用オーナーが各地域内で需要を追求できる異なるテナントセクターを示しています。2都市にまたがるポートフォリオはセクターエクスポージャーを広げることができますが、各建物のリース提案は依然としてその立地でアクティブなビジネスに適合する必要があります。

規制の枠組みと見通し

選択された管轄区域は、対象となる商業プロジェクトを開発するプロモーターの観点から、現金使用義務と区画開発手続きを通じて比較されています。インドの不動産（規制および開発）法2016年は、プロジェクト割当者から実現した金額の70%を建設費および土地費用のために別の指定銀行口座に入金することを義務付けています。マハラシュトラ州の2025年改正は、地域の開発規制が関連する証明書を定義していない場合に、区画開発契約書式と証明書の解釈を提供しています。これらの要件は、プロジェクトの資金調達と文書化をプロモーターの商業開発実行能力と結びつけています。

インドの中程度の魅力度は、特定のプロジェクトへの資金供給と割当者受取金に対するプロモーターの裁量制限のバランスを反映しています。継続的なプロジェクト固有の現金使用義務は、その資金調達制約に対する「変化なし」の見通しを支持しています。マハラシュトラ州の中程度の評価と「変化なし」の見通しは、定義された区画プロジェクト書式と証明書のデフォルト解釈を反映しています。地域の開発規制に定義がない場合、改正は区画開発プロジェクトにおける着工証明書、入居証明書、竣工証明書の解釈方法を規定しており、対象プロモーターは地域の定義に依存する必要がありません。

バリューチェーンの段階

バリューェーンは、開発、建設、テナント配置、不動産運営を、サプライヤー収益の異なる源泉を通じて比較しています。DLFの2026年度事業は、そのポートフォリオ全体でオフィスおよび小売の開発・リースとアセットマネジメントサービスを組み合わせました。2025年10月、L&Tはベンガルールで提案されている590万平方フィートのグレードAオフィスITパークのターンキー受注を確保し、2フェーズでの引き渡しが計画されています。^[3] 受注した建設契約と稼働中の不動産のこの分離は、請負業者の契約収益と完成したキャンパスが後に得られる賃料を分けています。

所有権を保持することで、デベロッパーは建設契約終了後に賃貸収入とサービス収入を追求できます。リースアドバイザーは引き渡されたスペースと入居者を結びつけることができ、アセットマネジメントサービスはオーナーの商業的役割を建設引き渡し後ま延長します。より強固な統合ポジションは、施設を引き渡す能力と、後のリースサイクルを通じてそれらの施設を有用に保つために必要な運営能力を組み合わせています。

市場参加者にとっての主要な機会

機会は、オフィス拡大、小売施設、スポンサー付き工業団地を比較しており、CBRE South Asiaの2026年4月から6月の調査回答者の77%が今後2年間でインドのオフィスポートフォリオが拡大すると予想しています。国内小売業者は2026年第3四半期に主要8都市の小売リースの86.3%を占め、小売オーナーにとってアクティブなテナント基盤を特定しています。商工省の産業振興・国内貿易局のバーラト・アウドヨギク・ビカス・ヨャナ（BHAVYA）工業団地プログラムの下、州または連邦直轄地のスポンサー付き提案に参加する民間デベロッパーはインドに登録されている必要があります。プロジェクトコストの15%のプラスの純資産を示し、過去10年以内に50エーカーのプロジェクトを完了し、過去3年間に資格停止またはブラックリスト登録がないことが必要です。

オフィス拡大は、調査された成長期待が2028年まで質の高い好立地スペースの確保に関する懸念と一致しているため、最も明確な機会を提供しています。工業団地の代替案は、州または連邦直轄地のスポンサーシップとスキーム審査に依存しており、スポンサー機関が申請時に90%の担保権のない土地を保有しています。オフィスオーナーにとって、段階的引き渡し前にテナントの立地とスペース要件について合意することで、建設の概要を定義し、不適切な施設を追加するリスクを制限できます。