ブラジル商業不動産市場の規模とシェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 92.54 十億米ドル |
| 市場規模 (2030) | 98.60 十億米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 6.55% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
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Mordor Intelligenceによるブラジル商業不動産市場分析
ブラジル商業不動産市場の規模は2025年に925億4,000万米ドルと評価され、2030年には986億米ドルに達すると予測されており、予測期間を通じて年率6.55%で成長する。この安定した軌道は、機関投資家の資本プールの拡大、ブラジルREITの急速な規模拡大、主要都市圏での需要を支える公共インフラ利権を反映している。サンパウロ・リオ軸沿いのグレードA物流パークは引き続き供給逼迫が続く一方、LEED認証オフィス開発はBNDESのグリーンファイナンス・インセンティブによりコスト優位性を獲得している。フィンテック、クラウドサービス、生活必需品分野の企業テナントがサンパウロのプレミアムサブマーケットでの吸収を牽引している。一方、SELIC金利上昇による投機的建設の減速は短期的な供給増加を抑制するものの、完成プロジェクトの稼働率見通しを改善させる。港湾・空港民営化により放出されるブラウンフィールド用地は、従来の都市中心部を超えた投資可能領域を拡大する新たな開発パイプラインを創出している。
主要レポート要点
- 地域別では、サンパウロが2024年のブラジル商業不動産市場シェアの45.2%を占めた。その他のブラジル地域のブラジル商業不動産市場は2025年から2030年の間に年率7.51%を記録すると予測される。
- 物件タイプ別では、オフィスが2024年のブラジル商業不動産市場収益シェアの35.4%で首位となった。物流物件のブラジル商業不動産市場は2025年から2030年の間に年率7.85%で成長すると予測される。
- ビジネスモデル別では、売買取引が2024年のブラジル商業不動産市場規模の71.2%のシェアを占めた。賃貸運営のブラジル商業不動産市場は2025年から2030年の間に年率7.12%で拡大している。
- エンドユーザー別では、企業・中小企業が2024年のブラジル商業不動産市場シェアの76.1%を占めた。個人・世帯セグメントのブラジル商業不動産市場は2025年から2030年の間に年率7.33%で成長する見込みである。
ブラジル商業不動産市場のトレンドと洞察
推進要因インパクト分析
| 推進要因 | 年率成長率への影響（%） 予測 | 地理的関連性 | 影響時期 |
|---|---|---|---|
| サンパウロ・リオ回廊沿いの グレードA物流パークに対するニアショアリング主導の需要急増 | +1.2% | サンパウロ首都圏、 リオデジャネイロ回廊 | 中期（2-4年） |
| LEED認証オフィス開発を 加速するBNDES助成グリーンファイナンス | +0.8% | 全国、サンパウロと リオデジャネイロに集中 | 長期（4年以上） |
| FII（ブラジルREIT）の拡大による 機関投資家資本プールの深化 | +1.1% | 全国、サンパウロと 地方主要都市を重視 | 中期（2-4年） |
| フィンテック・クラウドサービスブームが パウリスタ・ファリアリマでのプライムオフィス吸収を促進 | +0.7% | サンパウロ金融地区 | 短期（2年以内） |
| 空港・港湾民営化による ブラウンフィールド商業用地の開放 | +0.6% | 全国、サンパウロ、 リオデジャネイロ、サルバドルで初期成果 | 長期（4年以上） |
| データセンターのオンショアリングが 特別目的産業キャンパスを牽引 | +0.9% | サンパウロ、リオデジャネイロ、 新興北東部 | 中期（2-4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
サンパウロ・リオ回廊沿いのグレードA物流パークに対するニアショアリング主導の需要急増
2024年、サンパウロ・リオ回廊のクラスA配送施設の実効純賃料は地域最高の物流ハブとしての地位を反映し15%上昇した。事業者がニアショアリングとラストマイルモデルに軸足を移すにつれ、空室率は9.3%まで低下した。新規供給は電力網容量問題と複雑な許可プロセスにより障害に直面した。その結果、需要はカステロやラポーゾなどの新興拠点にシフトしている。開発業者は現在、インフラ課題をナビゲートしながらニアショアリングブームを活用すべく、サイトを多様化している。この変化する状況は稼働率を引き締めるだけでなく、達成可能賃料を押し上げ、物流に焦点を当てたファンドの安定したキャッシュフローを確保している。
LEED認証オフィス開発を加速するBNDES助成グリーンファイナンス
BNDESは持続可能プロジェクト、特にLEED指向建物のコスト削減に焦点を当てたプロジェクトへの資金供給を増加させている[1]Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social, "BNDES Disbursement Report 2023," bndes.gov.br 。IFCによるマッピングでは、55の自治体がグリーン建設を促進するための税制優遇措置の提供を開始したことが明らかになっている[2]International Finance Corporation, "Green Buildings Market Intelligence Brazil," ifc.org。2024年11月に可決されたインフラ債に関する法律は、源泉徴収税ゼロでの資本アクセスを向上させ、開発業者をESG重視の投資家により近づけている。連邦インセンティブ、地方税制優遇措置、具体的な持続可能性成果に対するグローバル資本の後押しにより、LEED認証資産は長期リース需要の主要ターゲットになっている。
FII（外国機関投資家）の拡大による機関投資家資本プールの深化
ブラジルの上場REIT市場は2014年の200億ブラジルレアル（36億米ドル）から2024年には1,680億ブラジルレアル（302億3,000万米ドル）に成長し、上場ファンド数を534まで押し上げた。モーゲージREITが純資産価値の40%を占めており、収益重視の債務ポートフォリオへの構造的転換を示している。配当分配を会計利益ベースとする規制提案により、キャッシュフローが安定し、国境を越えた年金配分を引き付ける可能性がある。最低株主数の引き上げは規模の閾値を生み出し、統合を促進し、流動性を改善し、報告品質を標準化する。
パウリスタ・ファリアリマでのプライムオフィス吸収を促進するフィンテック・クラウドサービスブーム
サンパウロのグレードAオフィス在庫における総吸収量は2024年に52万平方メートルを超え、10年間で最強の年間取得量となった。空室率は17.35%まで低下し、平均募集賃料は月額1平方メートル当たり131.50ブラジルレアル（23.66米ドル）に達した。レボウサス、マルジナルピニェイロス、ファリアリマなどのサブマーケットでは、テクノロジーと金融テナントがリース取引量の半分以上を牽引した。2025年の25万平方メートルのパイプライン供給は、耐性のあるインフラ、柔軟なレイアウト、持続可能性認証に対する持続的需要に応えることを目指している。
制約要因インパクト分析
| 制約要因 | 年率成長率への影響（%） 予測 | 地理的関連性 | 影響時期 |
|---|---|---|---|
| 投機的開発を抑制する 持続的高SELIC金利 | -1.8% | 全国、サンパウロと リオデジャネイロでより強い抑制 | 短期（2年以内） |
| 外国資本配分を制限する 為替変動 | -1.1% | 全国、国際ゲートウェイ都市で より鋭い影響 | 中期（2-4年） |
| リオCBDの構造的空室が オフィス賃料を押し下げ | -0.7% | リオデジャネイロCBD | 中期（2-4年） |
| 許可サイクルを遅らせる 制限的歴史地区ゾーニング | -0.4% | サンパウロ・リオ歴史地区 | 長期（4年以上） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
投機的開発を抑制する持続的高SELIC金利
ブラジル不動産信用貯蓄事業体協会は、より厳しい金融政策の中で2025年中にSBPE資金住宅ローンが17%減少すると予測している[3]Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, "Projeções para o Crédito Imobiliário 2025," abecip.org.br。BNPパリバは2025年半ばまでにSELICが14.75%でピークに達し、資本集約的プロジェクトの債務コストが増加すると予測している。開発業者は事前販売または機関投資家支援のベンチャーに軸足を移し、十分な資本力を持つ投資家は銀行規約の厳格化により引き起こされる不良機会を監視している。金利環境は事前リース又は政府支援があるプロジェクトを優先し、主要都市圏全体で投機的活動をフィルタリングしている。
リオCBDの構造的空室がオフィス賃料を押し下げ
リオデジャネイロのCBDは30.9%の空室率を抱えており、これはサンパウロのほぼ倍で、達成可能賃料を1平方メートル当たり17.73米ドルに圧迫し、短期的な新規着工を制限している。石油本社の減少と公共部門の縮小が需要パターンを再形成した。首都圏ベルト内の物流資産は賃料上昇を記録している一方、CBDオフィスは複合用途やホスピタリティ形態と整合するコンバージョンや再開発を待っている。長期的視野を持つ投資家は、交通機関や海岸再生計画の近くに位置する割安資産をターゲットにしている。
セグメント分析
物件タイプ別：オフィス優位にもかかわらず物流が成長を牽引
オフィスセグメントは2024年のブラジル商業不動産市場シェアの35.4%を占め、企業立地戦略における確固たる地位を強調している。しかし、物流資産は最も速い軌道を示しており、オンライン小売普及、ジャストインタイム在庫モデル、ニアショアリングが国内倉庫需要を押し上げる中、2030年まで年率7.85%で拡大している。サンパウロとリオ周辺のプライム物流パークは港湾民営化と製造業移転からのスピルオーバーを取り込んでいる。グレードA施設はプレミアム賃料を実現し、10%未満の空室率を支持し、ESGコンプライアンスの成長する要件を満たしている。小売物件はMultiplanなどの運営者が管理するトップティアモールで安定した稼働率を示すものの、デジタルチャネルの規模拡大に伴いハイストリート形態は店舗面積の合理化を続けている。データセンター活動に特化した産業キャンパスは、エルドラドドスルでのラテンアメリカ最大ハブの5億米ドル初期フェーズを含む大型コミットメントを受けている。ホスピタリティと複合用途プロジェクトは、空港利権に続く観光回復と航空輸送能力改善の恩恵を受けている。
物流の長期的アウトパフォーマンスは、配送スピード、温度管理設計、再生可能エネルギー統合へのテナント優先順位のシフトを示している。開発業者は投機リスクを回避しながら長期リースを確保するため、Eコマースや3PLテナントとの建築請負契約を採用している。並行して、オフィスパイプラインはハイブリッドワークフォースの期待に応えるため、非接触システム、より多くの自然採光、モジュラーフィットアウトを統合している。物流に配分されるブラジル商業不動産市場規模は、2024年の6%から2030年までに総在庫の8%まで拡大すると予測される。オフィス貸主は低コストBNDES信用により資金調達されるグリーンレトロフィットを通じてレガシー資産を再配置することで競争力を向上させている。小売プレイヤーは滞在時間を延長し賃料持続可能性を支援するファインダイニングや健康サービスなどの体験コンセプトを重層化することで循環的エクスポージャーを逆転させている。
注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入時に利用可能
ビジネスモデル別：売買優位から賃貸成長へのシフト
売買取引は2024年のブラジル商業不動産市場規模の71.2%を占め、住宅ローン利息の税額控除と有利なキャピタルゲイン処理により強化される直接所有への長年の選好を反映している。しかし、機関投資家が安定収益ストリームに特化したFIIを拡大するにつれ、賃貸指向戦略は年率7.12%を記録し、全体セクター成長を上回っている。年金基金と保険会社は中核物流・オフィスポートフォリオの部分持分を購入することで債券から多様化している。Prologis CCP Cajamar Industrial ParkにおけるPREVI年金基金の90%持分は、利回り増加型物流在庫に対する国内機関投資家の食欲の転換点を示している。
開発業者は建築賃貸プラットフォームを構築し、テナント改善パッケージを拡張し、予測メンテナンスのためのプロップテックを活用することで調整している。REIT統合は透明性を高め、取引スプレッドを下げ、外国参加者の流動性を改善する。SELICの段階的削減により再融資活動が促進され、賃貸拡大のためのさらなる資本が解放されると予想される。予測期間にわたり、賃貸商品はブラジル商業不動産市場取引の3分の1を占める可能性があり、キャッシュフロー耐性へのポートフォリオシフトを示している。
注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入時に利用可能
エンドユーザー別：企業需要が個人成長加速をリード
企業・中小企業テナントは2024年の総需要の76.1%を維持し、中核・地方都市で事業範囲を拡大したフィンテック、アグリビジネス、生活必需品多国籍企業により支えられた。ワークスペース戦略は現在、エネルギー効率設計、スマートビルシステム、マルチモーダルハブへの近接性を優先している。個人・世帯は現在は小規模ながら、年率7.33%で最も急成長セグメントを代表している。拡張されたMinha Casa, Minha Vidaなどの政府プログラムは月収12,000ブラジルレアル（2,159.21米ドル）までの家族への適格性を拡大し、不動産ミューチュアルファンドへの小売参加を促進している。
分割持分アプリと公的FIIでの低い参入障壁を通じた投資適格不動産の民主化により、新興中間層投資家が安定ショッピングセンターや倉庫へのエクスポージャーを得ることができる。BNDESラインがパンデミック後に再開されるにつれ、SMEリース取引量が回復し、サンパウロ環状道路外の軽工業コンドミニアムの購入が促進されている。時間の経過とともに、ブレンドされた需要プロファイルが深度と流動性を向上させ、マルチテナント資産の空室リスクを軽減している。
地域分析
ブラジル商業不動産市場は2024年に収益の45.22%を占め、2024年中に52万平方メートルを超える記録的オフィス吸収を記録したサンパウロに根ざしている。平均募集賃料は月額1平方メートル当たり131.50ブラジルレアル（23.66米ドル）まで上昇し、パウリスタ、ファリアリマ、チュクリザイダンでの高い取得量に支えられ、空室率は17.35%まで緩和した。物流クラスターはカジャマルとグアルーリョスの土地逼迫に伴いカステロとラポーゾへ西進した。サントスでの港湾民営化はスループットを押し上げ、配送拠点としての都市の役割を向上させている。
リオデジャネイロのCBD空室率30.9%は持続的な需給不均衡を浮き彫りにするものの、大リオ圏内の物流資産は堅調なEコマース活動を反映してサンパウロの15%賃料上昇と同等となっている。観光回復に伴いホスピタリティ投資家がビーチフロント立地を再検討している。ガレオン空港利権を通じて放出されるブラウンフィールド用地は複合用途提案を誘うが、過剰在庫が解消されるまでオフィス回復は緩慢なままである。
その他のブラジル地域は年率7.51%で拡大すると予測され、成長の構造的分散化を示している。新成長加速プログラム下での連邦イニシアティブは、アグリビジネスが豊富なマットグロッソと北東部への鉄道・道路回廊を延長する2,000のインフラプロジェクトに資金を提供している。2025年1月の南東部・北東部でのセメント消費量は前年同期比5.4%上昇し、建設活動の高まりを裏付けている。中規模都市は低い土地コスト、合理化された許可プロセス、物流ハブやデータセンターキャンパス誘致を熱望する地方政府が提供するインセンティブの恩恵を受けている。カンピーナス、ゴイアニア、レシフェなどの二次拠点は、テナントがサンパウロ・リオ都市集合体を超えてサイト選定基準を拡大するにつれ牽引力を得ている。
競争環境
ブラジル商業不動産市場は適度に分散されており、多様なプレイヤーを持つ競争環境を際立たせている。グローバル事業者のPrologisとGoodmanはブラジル物流保有を支配し、900億米ドルを超える合計運用資産と99%という印象的な平均ポートフォリオ稼働率を誇っている。国内プレイヤーのCyrela、BR Properties、LOG Commercial Propertiesはオフィス、小売、軽工業垂直統合で規模を確立している。ショッピングセンター運営者のMultiplanとIguatemiは、純粋なEコマース代替から賃料ロールを保護する厳選された高級テナントミックスを活用している。JHSF Participaçõesは開発、物件管理、プライベート航空サービスを統合し、多様化された収益をロックインする垂直統合戦略を例証している。
プロップテック導入がポートフォリオ効率を加速：IoTセンサーがエネルギー負荷を監視し、AI駆動リーシングアルゴリズムが高確率テナントをターゲットとし、ブロックチェーンパイロットが分割所有権移転を合理化している。ESG差別化は資本配分における決定要因である：ファンドはカーボンフットプリントをベンチマークし、屋上太陽光発電を設置し、より安価なグリーンローンを活用するためEDGEやLEEDプログラムを通じて認証を取得している。制限的金利が利払いカバレッジ閾値を引き上げる中、市場はバランスシート力を支持している。資産取引は完成時のアップサイドを維持しながら建設リスクを軽減する先渡購入契約を通じて増加している。
戦略的動きは統合と専門化を強調している。Goodmanはブラジルのアグリフード輸出にサービスを提供するコールドチェーン施設に焦点を当てたマルチアセットJVを開始した。Multiplanは高マージンのグルメダイニングを重視する7つの小売拡張に15億ブラジルレアル（2億7,000万米ドル）を配分し、一方Iguatemiはグローバル高級ブランドを固定するためプレミアム床面積拡張に2億3,600万ブラジルレアル（4,246万米ドル）を投資している。Scala Data Centersはハイパースケールクラウド要件への対応と産業用地吸収促進を目指すエルドラドドスルでの5億米ドル第一期を進めている。
ブラジル商業不動産業界のリーダー
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Cyrela Commercial Properties S.A.
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LOG Commercial Properties
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Multiplan
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BR Properties
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Aliansce Sonae
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年4月：Multiplanは高級小売とグルメダイニングをターゲットとする総額15億ブラジルレアル（2億7,000万米ドル）の7つの拡張プロジェクトを開始した。
- 2025年4月：Iguatemiはプレミアムモール地位強化のため2億3,600万ブラジルレアル（4,246万米ドル）、15,500㎡の拡張を発表した。
- 2024年10月：Guardian Real Estate Investment Fundは、総床面積264,000㎡のセール・リースバック方式で15のアタカドン物件を7億2,500万ブラジルレアル（1億3,045万米ドル）で取得した。
- 2024年9月：Scala Data CentersはエルドラドドスルでのScala AI City開発に5億米ドルをコミットし、ラテンアメリカ最大のデータセンター複合施設になると予測されている。
ブラジル商業不動産市場レポートの範囲
商業不動産、投資不動産、または収益不動産は、キャピタルゲインや賃貸収入からの利益を計画している。経済の評価とセクターの経済への貢献、市場概要、主要セグメントの市場規模推定、市場セグメントの新興トレンド、市場力学、地理的トレンド、地政学とパンデミックの市場への影響を含むブラジル商業不動産市場の完全な背景分析がレポートでカバーされている。
ブラジル商業不動産市場は、タイプ別（オフィス、小売、工業・物流、ホスピタリティ）および主要都市別（リオデジャネイロ、サンパウロ、その他のブラジル）でセグメント化されている。レポートは上記すべてのセグメントについて価値ベース（米ドル）で市場規模と予測を提供している。
| オフィス |
| 小売 |
| 物流 |
| その他（工業、ホスピタリティなど） |
| 売買 |
| 賃貸 |
| 個人・世帯 |
| 企業・中小企業 |
| その他 |
| サンパウロ |
| リオデジャネイロ |
| その他のブラジル |
| 物件タイプ別 | オフィス |
| 小売 | |
| 物流 | |
| その他（工業、ホスピタリティなど） | |
| ビジネスモデル別 | 売買 |
| 賃貸 | |
| エンドユーザー別 | 個人・世帯 |
| 企業・中小企業 | |
| その他 | |
| 主要都市 | サンパウロ |
| リオデジャネイロ | |
| その他のブラジル |
レポートで回答される主要質問
ブラジル商業不動産市場の現在の規模は？
ブラジル商業不動産市場規模は2025年に925億4,000万米ドルに達し、2030年までに986億米ドルに達すると予測される。
最も速く成長している物件タイプは？
物流物件が最高成長を記録しており、Eコマース配送とニアショアリング需要により年率7.85%で拡大している。
賃貸モデルが注目を集める理由は？
機関投資家がブラジルREITからの予測可能収益を支持し、結果として賃貸事業が売買取引のより遅い成長と比較して年率7.12%で進歩している。
国内商業不動産におけるサンパウロの優位性は？
サンパウロは堅調なオフィス吸収と高い物流需要に支えられ、ブラジル商業不動産市場シェアの45.22%を占めている。
市場成長に影響を与える可能性があるマクロ逆風は？
高いSELIC金利と通貨変動が融資コストを押し上げ、特に資本集約的プロジェクトで投機的開発を抑制している。
開発業者にとって最も重要な持続可能性インセンティブは？
低コストBNDESグリーンローンとLEED認証建物への自治体税制優遇措置が資金調達コストを削減し、資産をグローバルESG資本プールと整合させる。
最終更新日:
