Marktgröße und Marktanteilsanalyse des thailändischen Gewerbeimmobilienmarktes - Wachstumstrends und Prognose (2026 - 2031)

Markttrends und Erkenntnisse zum thailändischen Gewerbeimmobilienmarkt

Anreize des Östlichen Wirtschaftskorridors ziehen industrielle ausländische Direktinvestitionen an

Der BOI (Board of Investment) des EEC genehmigte in den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 Rechenzentroprojekte im Wert von 2,7 Milliarden USD, was die Anziehungskraft der Sonderzone für digitale Hochlastinfrastruktur belegt. Ein EEC-Visum mit 10-jähriger Laufzeit und einem pauschalen Einkommensteuersatz von 17 % beseitigt eine wesentliche Hürde für die Fachkräftegewinnung, während durch öffentliche Mittel in Höhe von 17,8 Milliarden USD finanzierte Autobahn- und Hochgeschwindigkeitsbahnverbindungen den Korridor mit Bangkoker Häfen und Flughäfen verknüpfen. Industrieflächenpreise erreichten im ersten Halbjahr 2024 einen Wert von 169.000 USD pro Rai, was einem Anstieg von 17 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und eine Angebotsverknappung signalisiert. Die durch den Handelsstreit beschleunigte Verlagerung aus China verstärkte diesen Trend; der 545 Millionen USD schwere Park der TCC Group außerhalb Bangkoks ist ausdrücklich für solche Zugänge konzipiert.

Nachfrage nach hochwertigen Klasse-A-Grünbüros

Gewerbliche Nutzer wechseln rasch zu Gebäuden, die internationale ESG-Rahmenwerke erfüllen, und 90 % aller im Jahr 2024 unterzeichneten Neuvermietungen entfielen auf Objekte mit LEED Gold oder vergleichbaren Zertifizierungen. Das Luftreinhaltungsgesetz erhöht den regulatorischen Druck, indem es betriebliche Emissionen mit den Berichtspflichten der Mieter verknüpft. Die Finanzierung folgt demselben Trend: Die nachhaltigkeitsgebundene Anleihe von Central Pattana in Höhe von 218 Millionen USD wurde erfolgreich unter dem konventionellen Fremdkapitalkostenniveau platziert, was eine robuste Investorennachfrage bestätigt. Bangkoks Gebäudebestand altert; 60 % übersteigen bereits ein Alter von 20 Jahren, sodass Vermieter, die keine Mittel für Modernisierungen aufbringen können, einem steigenden Obsoleszenzrisiko ausgesetzt sind. Neue Türme wie das One City Centre von Mitsubishi Estate nutzen den Gegentrend und gewinnen erstklassige Mieter zu Premiummieten, die den allgemeinen Marktrückgang übertreffen^{[1]Central Pattana, "Sustainability-Linked Bond Offering Press Release", Central Pattana Public Company Limited, cpn.co.th}.

E-Commerce-Fulfillment-Hubs erweitern die Logistikflächenabnahme

Überarbeitete Mehrwertsteuerregelungen, die ab Mai 2024 in Kraft getreten sind, haben Kleinsendungsbefreiungen abgeschafft und grenzüberschreitende Verkäufer in Richtung Zolllager gedrängt, die eine gestaffelte Zollzahlung ermöglichen. Mitsui O.S.K. Lines reagierte darauf mit der automatisierten Anlage "OMEGA 1 Bang Na" deren Fertigstellung für Februar 2027 geplant ist, um Lieferzeitfenster für den innerstädtischen Same-Day-Versand zu unterstützen. Der Logistikumsatz von WHA Corporation stieg im ersten Quartal 2024 um 61 % gegenüber dem Vorjahr - ein direktes Ergebnis der Integration von Omnichannel-Vertriebsnetzwerken rund um Bangkok durch Elektronik- und Automobilhersteller. Die Einzelschalter-Genehmigungen der Industriegüterbehörde verkürzen die Umsetzungszeiten für Auftragsentwicklungen, während der Expansionsplan von DACHSER in Asien darauf abzielt, dass bis 2027 10 % seines weltweiten Umsatzes aus Thailand stammen^{[2]Industrial Estate Authority of Thailand, "One-Stop Service Guidelines for Warehouse Development", Industrial Estate Authority of Thailand, ieat.go.th}.

Tourismusgetriebene Erholung steigert Frequenz in Gastgewerbe und Einzelhandel

Die Ankünfte im Rahmen der Kampagne "Amazing Thailand 2025"stiegen Anfang 2025 über die monatlichen Vor-Pandemie-Höchststände, und Luxusresorts in Phuket erzielen nun durchschnittliche Tagesraten von knapp 109 USD. Einzelhandelsvermieter integrieren Destination-Entertainment-Angebote, wie das gemischt genutzte Veranstaltungszentrum der Mall Group im Wert von 1,36 Milliarden USD belegt, das auf internationale Events und Konzerte abzielt. Asset World Corp meldete einen Hotelumsatz von 63 % über dem vergleichbaren Wert von 2019, was den aufgestauten Bedarf nach der Wiedereröffnung der Grenzen bestätigt. Dennoch ist eine geografische Divergenz erkennbar: Sekundäre Badeorte halten an Preisnachlässen fest, um die Auslastung zu verteidigen, und steigende Klimarisikoversicherungsprämien zerfressen die Margen entlang exponierter Küstenlinien^{[3]Chayaporn Supawong, "International Tourist Arrivals Dashboard 2025", Ministerium für Tourismus und Sport, mot.go.th}.

Überschüssiger Altbürobestand belastet Effektivmieten

Der Leerstand in Bangkok stieg bis zum vierten Quartal 2024 auf 27,8 %, da 300.000 m² neues Angebot in einen Markt drängten, der bereits durch hybrides Arbeiten geschwächt worden war. Eine Zweiteilung hat sich herausgebildet: ESG-zertifizierte Türme erzielen hohe Vermietungsquoten, während Gebäude aus den späten 1990er Jahren ohne erhebliche Investitionsausgaben kaum Interesse auf sich ziehen. Vermieter, die Modernisierungen hinauszögern, riskieren mehrjährige Leerstände, die den Schuldendienstdeckungsgrad untergraben.

Komplizierte Grundstückspachtlaufzeiten für ausländische Investoren

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2024 gegen faktische Volleigentumsstrukturen hat die Unsicherheit neu entfacht, gerade als das einströmende Kapital wieder anzog. Das vorgeschlagene Gesetz zur 99-jährigen Pacht verspricht Klarheit, doch die parlamentarische Verabschiedung bleibt weiterhin offen und lässt einige Pipeline-Transaktionen einfrieren. Am stärksten betroffen sind Gastgewerbeprojekte in Resorts, da Betreiber lange Kontrollzeiträume anstreben, die den Investitionsausgaben-Renditen entsprechen. Frasers Property nannte diese Hindernisse unter anderem als Faktoren, die seine Thailand-Allokation für das Jahr 2025 reduzieren.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Büros behaupten ihre Größe, während "Sonstige"zulegen

Das Bürosegment behauptete im Jahr 2025 einen Anteil von 38,22 % am thailändischen Gewerbeimmobilienmarkt, obwohl sich die Leerstandsquoten weiteten; erstklassige ESG-fähige Türme hielten die Auslastung nahe 90 % und hoben die gemischten Mieten um 4 % an. Mietneuverhhandlungen bündeln zunehmend Coworking-Zugänge und Hotelclub-Mitgliedschaften, was auf ein sich erweiterndes Leistungsangebot hindeutet. Einzelhandelsflächen gewinnen angesichts der Tourismuserholung wieder an Beliebtheit, und das 3,68 Milliarden USD schwere Expansionsprogramm von Central Pattana zielt auf 200 Standorte bis 2028 mit unterhaltungsorientierten Konzepten ab. Logistikflächen wachsen jährlich um etwa 6 % auf der Grundlage von Omnichannel-Fulfillment, wobei automatisierte Regalsysteme und Zwischenebenen nun zum Standard für Auftragsentwicklungen gehören.

Sonstige - Industrieparks, Rechenzentren und Gastgewerbeimmobilien - repräsentieren das am schnellsten wachsende Segment mit einer prognostizierten CAGR von 8,74 %. Anreize des Board of Investment für Cloud-Dienste und Halbleitermontage verlagern die Flächenabsorption weiter nach Osten in Richtung Chonburi und Rayong. Genehmigungen für Rechenzentren im Wert von 2,7 Milliarden USD verdeutlichen, wie digitale Infrastruktur zu einer eigenständigen Anlageklasse innerhalb des thailändischen Gewerbeimmobilienmarktes geworden ist. Der Hotel-RevPAR der Asset World Corp-Objekte übertraf die Werte von 2019 um 63 %, was die Widerstandsfähigkeit unterstreicht, auch wenn die Klimaversicherungskosten für Küstenobjekte steigen. Der Vorstoß des Board of Investment zur Ausrichtung von Großveranstaltungen erschließt einen neuen Nachfragestrom für MICE-fähige Hotels.

Notiz: Segmentanteile aller Einzelsegmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Geschäftsmodell: Dominanz der Vermietung mit zunehmendem Verkaufsmomentum

Mieteinkommensströme generierten im Jahr 2025 69,15 % des Marktvolumens des thailändischen Gewerbeimmobilienmarktes, was die Präferenz der Mieter für bilanzielle Flexibilität und ein reifes REIT-Ökosystem widerspiegelt, das institutionelles Kapital in stabilisierte Anlagen lenkt. Allein Asset World Corp schloss im zweiten Quartal 2024 16.000 m² an Neuvermietungen ab und nutzte Co-Living- und Food-Hall-Formate, um die Aufenthaltsdauer zu verlängern. Aktualisierte Regelungen der Wertpapierbörse eliminierten Mindestkapitalanforderungen, was die Hürden für mittelgroße Projektentwickler zur Gründung öffentlicher Vehikel senkt und die Liquidität des thailändischen Gewerbeimmobilienmarktes vertiefen dürfte.

Verkaufstransaktionen machen zwar nur 30,85 % des Volumens aus, legen jedoch mit einer CAGR von 7,63 % zu, da liberalisierende Eigentumsregelungen ausländische Käufer für Resort- und Industrieobjekte gewinnen. Der durchschnittliche Eigentumswohnungspreis in erstklassigen Stadtteilen erreichte 3.600 USD pro m², was auf eine Verlagerung hin zu Premiumbestand hindeutet, da Projektentwickler sich gegen Kosteninflation absichern. Die Verabschiedung des Gesetzes zur 99-jährigen Pacht würde Direkterwerbe für grenzüberschreitende Fonds attraktiver machen und den Verkaufsanteil am thailändischen Gewerbeimmobilienmarkt potenziell beschleunigen.

Nach Endnutzer: Gewerblicher Kern, nachholfähige Haushalte

Gewerbliche Nutzer und KMU nahmen im Jahr 2025 71,90 % der Gesamtfläche in Anspruch, wobei multinationale Unternehmen allein 65 % der Klasse-A-Büros anmieteten, was Thailands Rolle als regionaler Hauptsitzstandort bestätigt. EEC-Anreize zogen in den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 317 ausländische Unternehmen an und trieben die Nachfrage nach Industriehallen und flexiblen Arbeitsflächen in die Höhe. Die Haushaltsbeteiligung steigt, da das Pachtgesetz die Laufzeiten auf 99 Jahre verlängert, was es Familien ermöglicht, Geschäftshäuser und Stockwerkseigentumsbüros als generationenübergreifendes Vermögen zu behandeln.

Institutionelle Investoren und REITs - die Kategorie "Sonstige"- expandieren rasch, angetrieben von ESG-Mandaten, die globale Fonds in grün zertifizierte Sachwerte lenken. Die überzeichnete Anleihe von Central Pattana und die Aufnahme von 54 an der Wertpapierbörse Thailands (SET) notierten Unternehmen in den SETTHSI-Nachhaltigkeitsindex unterstreichen den wachsenden Einfluss von Kapitalmarktanforderungen. Der Trend verankert eine dauerhafte Nachfrage nach effizienten Gebäuden - ein positiver Kreislauf, der dem thailändischen Gewerbeimmobilienmarkt zugutekommt.

Notiz: Segmentanteile aller Einzelsegmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Geografische Analyse

Bangkok verankert 41,96 % des Wertes aufgrund seines Status als Verkehrsknotenpunkt und der Konzentration von Unternehmenshauptsitzen. Die 36,5 Milliarden USD schwere Smart-City "Bangkok 2"im nahe gelegenen Huai Yai wird nach Fertigstellung 350.000 Einwohner und 200.000 Arbeitsplätze beherbergen und damit die Anziehungskraft der Hauptstadtregion weiter stärken. Dennoch signalisiert ein Leerstand von über 27 % einen Wandel hin zu Qualität, da hybrides Arbeiten seinen Tribut fordert. Hochgeschwindigkeitsbahn- und U-Tapao-Flughafenausbauten verbinden die Metropole mit Seehäfen und halten den thailändischen Gewerbeimmobilienmarkt in die regionalen Lieferketten integriert.

Phuket sticht als am schnellsten wachsender Standort mit einer CAGR von 6,02 % bis 2031 hervor. Die Hotelauslastung erreichte im Jahr 2024 75 %, und ein durchschnittlicher Tagespreis von 109 USD unterstützt die Umentwicklung von Strandgrundstücken in hochwertige Formate. Ko-Investitionsmodelle zwischen lokalen Eigentümern und ausländischen Marken nehmen zu, während Klimarisikoprämien Bauherren dazu veranlassen, Grundstücke zu erhöhen und küstennahe Abstandsflächen zu verstärken.

Das Segment "Rest Thailands"- hauptsächlich EEC-Provinzen - verzeichnet einen Anstieg der Industrieflächenkäufe um 53 % gegenüber dem Vorjahr, mit Angebotspreisen von rund 169.000 USD pro Rai. Google und GDS IDC Services investieren 1,8 Milliarden USD in Hyperscale-Standorte in Chonburi, was das Momentum der digitalen Infrastruktur unterstreicht. Die 10-jährige Laufzeit des EEC-Visums sichert die Verfügbarkeit von Fachkräften und macht Rayong und Chachoengsao zu glaubwürdigen Alternativen zu Bangkok für die Hightech-Fertigung und datenlastige Betriebe.

Regulatorisches Umfeld

Der thailändische Markt für Gewerbeimmobilien wird durch Beschränkungen beim Landeigentum, Planungskontrollen und sektorale Investitionsanreize geprägt. Ausländische Privatpersonen dürfen in der Regel kein Land besitzen, mit engen Ausnahmen, die vom Innenministerium über investitionsbasierte Genehmigungswege verwaltet werden, während ausländisches Eigentum an Eigentumswohnungen innerhalb der 49%-Ausländerquote der Gesamteinheitenfläche mit dokumentierter Devisenüberweisung erlaubt ist. Für Industrie- und strategische Projekte beeinflussen Investitionsförderungsrahmen, insbesondere BOI-verknüpfte Wege und Sonderzonenmechanismen im EEC, die Standortwahl, Genehmigungen und Betriebsbedingungen für Gewerbeobjekte, einschließlich Industrieparks und Rechenzentren.

Die Durchsetzung bei Eigentumsstrukturen wurde 2026 verschärft, da Behörden gegen Strohmann-Vereinbarungen vorgingen, die zur Nachbildung faktischen Volleigentums genutzt wurden. Im Mai 2026 erließ das Department of Lands (DOL) ein dringendes Rundschreiben (ว 10722), um Inspektionen und Berichterstattung für nominelle Landbesitzstrukturen zu standardisieren, nach einer Anerkennung eines behördenübergreifenden Berichts durch das Kabinett im Februar 2026, das das DOL zudem beauftragte, Änderungen des Artikels 94 des Landgesetzes zu prüfen, um eine staatliche Beschlagnahmung ohne Entschädigung zu ermöglichen. Auch die praktische Transaktions-Compliance wurde verschärft, mit erhöhter Prüfung bei höherwertigen Registrierungen, etwa Transaktionen ab rund 5 Millionen THB und Barzahlungen ab rund 2 Millionen THB, was die Anforderungen an Transparenz bezüglich Mittelherkunft und juristischer Personen erhöht und sich auf die Deal-Strukturierung und das Underwriting für auslandsbezogenes Kapital auswirkt.

Wertschöpfungskettenanalyse

Die Wertschöpfungskette für Gewerbeimmobilien in Thailand beginnt mit der Landbeschaffung und der Einhaltung von Flächennutzungsvorschriften (Registrierungsprozesse des Department of Lands, Stadtplanung und Sonderzonenerleichterung), geht dann in Entwicklungsfinanzierung, Design, Bau und später Vermietung oder Verkauf über, gefolgt von langfristigem Betrieb. Große Entwickler und Betreiber von Industrieparks erschließen Land, sichern Genehmigungen (einschließlich One-Stop-Shop-artiger Erleichterung in Industriegebieten) und beauftragen EPC- und Fachgewerke. Anschließend wandeln sie Vermögenswerte durch Vorvermietung, Build-to-Suit-Lieferung oder stabilisierte Portfolios, die für REITs vorgehalten werden können, in Einnahmen um. Auf der Nachfrageseite beeinflussen Unternehmensnutzer sowie Logistik- und Rechenzentrumsnutzer zunehmend die Spezifikationen, einschließlich ESG-zertifizierter Büros, automatisierter Lagerlayouts und hoher Versorgungssicherheit im EEC und im Großraum Bangkok.

Zwei operative Verknüpfungen sind in der Kette heute besonders relevant. Erstens treiben nationale Konnektivitätsprojekte und Korridore die Standortwahl und die Mieterbündelung an, unterstützt durch die im April 2026 erteilte Baufreigabe für den 290-Milliarden-THB-Flughafen U-Tapao und die Eastern Aviation City im Rahmen einer langfristigen Konzession, sowie durch die im Juni 2026 wiederbelebte Land-Bridge-Konzeption, die die Tiefseehäfen Chumphon und Ranong verbindet. Zweitens gewinnt die Disziplin bei der Beschaffung von Baumaterialien an Bedeutung, da die Materialpreise 2026 erneut Volatilität zeigten, was Entwickler und Bauunternehmen zu strafferer Beschaffung, Vertragsmanagement und digitalen Beschaffungstools drängt. So förderten beispielsweise Asset World Corp und SCB blockchain-basierte Beschaffung (B2P), um die Transparenz der Lieferkette und die Projektausführung bei Immobilienentwicklungen zu verbessern.

Marktchancen und Zukunftsaussichten

Der am ehesten nutzbare Freiraum liegt bei Objekten, die das derzeitige Überangebot und den Compliance-Druck durch höhere Qualität, Governance und operative Leistung angehen, statt durch zusätzliches undifferenziertes Angebot. In Bangkok unterstützen hohe Leerstandsraten und Flight-to-Quality-Dynamiken die Umgestaltung und Neupositionierung alternder Büros in ESG-konforme Formate, verstärkt durch die Mieterpräferenz für zertifizierte Gebäude und steigende Berichtspflichten in Bezug auf Emissionen und Gebäudeleistung. Auch die Struktur des Kapitalmarkts beeinflusst, wohin sich Sponsoring bewegen kann: Im Januar 2026 schlug die Securities and Exchange Commission Änderungen der REIT-Regeln vor, die sich auf Verschuldungsquoten und die Governance der Vorteilsbeschaffung konzentrieren, was die Standards für Offenlegung und Risikomanagement erhöht und Sponsoren zu disziplinierterer Fremdfinanzierung und Objektauswahl lenken kann.

Mixed-Use- und erlebnisorientierter Einzelhandel, logistikverknüpfte Gewerbe-Hubs sowie Resilienz- und Sicherheitstechnologien zeigen ebenfalls Zugkraft mit sichtbaren Investitionen und Einsätzen. Die Ankündigungen von Central Pattana im Jahr 2026 zu großen Mixed-Use- und Einzelhandelserweiterungen, darunter das 11-Milliarden-THB-Projekt CenTRal cENtrAL mit Mitsubishi Estate und die 6-Milliarden-THB-Erweiterung Mega Bangna mit Ikano Centres, zeigen, wohin Entwickler Kapital lenken, um Kundenfrequenz, Bürobedarf und Hospitality-Synergien innerhalb einzelner Bezirke zu erschließen. Die Einführung von Gebäudeüberwachungs- und Sicherheitssystemen wird ebenfalls zu einem praktischen Differenzierungsmerkmal, mit dem 2026 erfolgten Einsatz eines lokalen Systems zur Überwachung der strukturellen Gesundheit (Tower Light) durch die Structural Engineering Association of Thailand an Standorten in Chiang Rai, im Einklang mit dem breiteren Bedarf an risikobewusstem Asset-Management für Krankenhäuser, Schulen und andere unternehmenskritische Immobilien.