Größe und Marktanteil des spanischen Gewerbeimmobilienmarkts – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Trends und Erkenntnisse des spanischen Gewerbeimmobilienmarkts

Post-pandemisches Near-Shoring treibt die Logistiknachfrage an

Die im Jahr 2020 aufgedeckten Schwachstellen in der Lieferkette veranlassten Hersteller, die Produktion näher an europäische Verbraucher zu verlagern, wodurch der Logistikanteil an den Investitionen im spanischen Gewerbeimmobilienmarkt von 15 % im Jahr 2014 auf 34 % im Jahr 2024 stieg. Zentralspanien verzeichnete einen Anstieg der jährlichen Flächenumsätze um 25 %, begünstigt durch den Kauf eines 90.000 qm großen Komplexes in Pinto durch CBRE Investment Management für die Zustellung auf der letzten Meile. Sekundäre Standorte ziehen nun 37 % der gesamten Lagerflächenabsorption an, was auf die Verlagerung kostenorientierter Nutzer weg von Premiumlagen hinweist. Das Investitionsvolumen könnte 2025 auf 1,9 Milliarden USD steigen und damit den Anteil des Landes an den europäischen Logistikallokationen gegenüber 2019 nahezu verdoppeln. 

Erholung des Tourismus stärkt städtische Hotelimmobilien

Der Tourismus erwirtschaftete im Jahr 2023 198 Milliarden USD und stützte damit den Hotelimmobilienmarkt. Die gesamten Hotelinvestitionen erreichten 2023 einen Wert von 4,7 Milliarden USD, wobei der Verkauf von Atom Hoteles auf Teneriffa für 121 Millionen USD, 83 % über dem Kaufpreis von 2019, besonders hervorstach. Gemischt genutzte Projekte, die Zimmer, Einzelhandel und Co-Working kombinieren, profitieren vom Wandel hin zum Erlebnisreisen.

EU-Grüne Taxonomie beschleunigt Sanierungsinvestitionen

Spanische REITs emittierten 770 Millionen USD an grünen Anleihen zur Finanzierung energieeffizienter Sanierungen, während Lar España eine BREEAM-Zertifizierung von 98 % erreichte. Das Grünfinanzierungsrahmenwerk von Merlin Properties zielt auf Netto-Null bis 2030 ab und verpflichtet sich zu einer Reduzierung der betrieblichen CO₂-Emissionen um 85 % bis 2028. ^{[3]Merlin Properties SOCIMI S.A., "Grünes Finanzierungsrahmenwerk 2024," merlinproperties.com}

Near-Shoring von LatAm-Technologieunternehmen nach Spanien

Die Aktivitäten im Bereich Informations- und Kommunikationstechnologie tragen 22,6 % zum BIP bei, verankert in Madrid und Katalonien, wo 160 Technologiezentren im Jahr 2024 einen wirtschaftlichen Einfluss von 3,2 Milliarden USD generierten. Die Digitalstrategie 2025 mobilisiert 17,25 Milliarden USD an öffentlichen Mitteln und fördert die Nachfrage nach modernen Büroflächen mit robuster Konnektivität. ^{[1]ACCIÓ Catalonia Trade & Investment, "Technologiezentren in Katalonien 2024," accio.gencat.cat}

Steigende Baukosten durch iberischen Arbeitskräftemangel

Die Baugenehmigungen gingen 2024 um 9 % zurück, da Bauträger höhere Löhne und volatile Materialpreise absorbierten, was die Lücke zwischen 1,53 Millionen Wohnungsbaubeginnen und 2,40 Millionen Haushaltsgründungen seit 2008 vergrößerte. Da 26 % des Wohnungsbestands ins Stocken geraten sind, priorisieren Auftragnehmer vorvermietete Objekte zur Risikosteuerung.

Politische Unsicherheit über Übertragungseffekte des Wohnungsbaugesetzes auf Gewerbeimmobilien

Das Wohnungsbaugesetz von 2023 begrenzt Mieten und besteuert leerstehende Einheiten, was eine Debatte über eine mögliche Ausweitung auf gewerbliche Segmente entfacht hat. Ausländische Investoren müssen nun staatliche Prüfungen für Transaktionen über 550 Millionen USD durchlaufen, was die Abwicklungszyklen verlängert. ^{[2]Gobierno de España – La Moncloa, "Wohnungsbaugesetz 2023 erklärt," lamoncloa.gob.es}

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Büros führen heute, während Logistik beschleunigt

Büros hielten im Jahr 2025 einen Anteil von 33,65 % am spanischen Gewerbeimmobilienmarkt und festigten damit ihren Status als Referenz-Anlageklasse trotz sich wandelnder Arbeitsgewohnheiten. Spitzenmieten im Madrider CBD liegen 12 % über dem Niveau von 2015, und die Vermietungsaktivität in Barcelona stieg 2024 um 20 %, da Technologie- und Finanzunternehmen ESG-konforme Flächen suchten. Dennoch verzeichnen Logistikimmobilien mit einer CAGR von 6,720 % bis 2031 das schnellste Wachstum, da E-Commerce und Near-Shoring eine anhaltende Lagernachfrage befeuern. Investitionen in sekundäre Industriekorridore stiegen auf 37 % des jährlichen Flächenumsatzes, was das Streben nach kosteneffizienten Grundstücken verdeutlicht.

Qualitätssteigerung differenziert die Performance: 76 % des veralteten Bürobestands droht ohne Sanierung die Obsoleszenz, während Klasse-A-Türme einstellige Leerstandsquoten verzeichnen. Die Logistikexpansion verläuft ebenfalls zweigeteilt: Last-Mile-Hubs innerhalb des dritten Rings von Madrid erzielen Mietaufschläge, während mittelgroße Anlagen in Valencia Renditeaufschläge von 150 Basispunkten bieten. Einzelhandelsparks fügen bis 2026 über 44 neue Projekte 850.000 qm Bruttomietfläche hinzu, was einen Schwenk zu Convenience- und Freizeitformaten widerspiegelt. Das Gastgewerbe bleibt widerstandsfähig: Hotelinvestitionen erreichten 2023 einen Wert von 4,7 Milliarden USD und unterstreichen das Comeback des Tourismus.

Nach Geschäftsmodell: Verkäufe dominieren, Vermietungen gewinnen an Fahrt

Verkaufstransaktionen trugen 2025 mit 59,55 % zum spanischen Gewerbeimmobilienmarkt bei, angetrieben durch starke ausländische Kapitalzuflüsse in Trophäenobjekte in Madrid, Barcelona und Küstenresorts. Der Vermietungsweg verzeichnet jedoch bis 2031 eine CAGR von 6,46 % und übertrifft damit das Verkaufswachstum, da Institutionen wiederkehrende Einkommensströme suchen und Nutzer das Leasing bevorzugen, um die Bilanzflexibilität zu erhalten. Die Spitzenrenditen im Wohnbereich sollen sich bis 2028 um 40 Basispunkte verengen, was die Attraktivität von Cashflow-Instrumenten bestätigt.

Demografische Verschiebungen stützen das Mietwachstum: sinkende Haushaltsgrößen, verzögerter Wohneigentumserwerb und eine mobile Belegschaft halten die Nachfrage nach Co-Living, Studentenwohnungen und flexiblen Büros aufrecht. Unternehmensmieter strukturieren Kurzzeitverträge mit Erweiterungsrechten, was die schnellen Personalveränderungen in der Technologiedienstleistungsbasis widerspiegelt. Auf der Verkaufsseite zielen wertschöpfende Investoren auf sekundäre Einkaufszentren und veraltete Lagerhäuser zur Neupositionierung ab, in der Erwartung einer Renditekompression, sobald ESG-Upgrades die Liquidität freisetzen.

Nach Endnutzer: Unternehmens- und KMU-Bedarf steuert die Nachfrage

Unternehmens- und KMU-Nutzer beanspruchten 2025 71,25 % der Marktgröße des spanischen Gewerbeimmobilienmarkts, gestützt durch einen Dienstleistungssektor, der 76 % der nationalen Wirtschaftsleistung erzeugt. Ihr Flächenbedarf soll bis 2031 mit einer CAGR von 6,05 % wachsen, konzentriert auf Klasse-A-Büros mit digitaler Infrastruktur, robotikfähige Lagerhäuser und gemischt genutzte Projekte zur Förderung des Mitarbeiterwohlergehens.

Hybrides Arbeiten treibt kleinere, aber höherwertige Flächen voran: führende Banken konzentrierten ihre Madrider Aktivitäten in intelligenten Hauptsitzen, während US-amerikanische Softwareunternehmen 25.000 qm im Barceloner Viertel 22@ voranmieteten. Privatanleger erhalten Zugang zu gewerblichen Produkten über Tokenisierungsplattformen, die Büroetagen und Einzelhandelsparks fraktionalisieren und damit die Käuferbasis erweitern. Institutionelle Fonds beteiligen sich sowohl als Vermieter als auch als Joint-Venture-Partner mit Entwicklern, um die Pipeline-Transparenz zu gewährleisten.

Geografische Analyse

Madrid beanspruchte 2025 einen Anteil von 44,58 % am spanischen Gewerbeimmobilienmarkt und spiegelt damit seine Stellung als politisches und finanzielles Zentrum wider. Der Leerstand im CBD blieb bei 4,3 % und das Mietwachstum hielt trotz erhöhter Neubaukosten an, da multinationale Konzerne die Hauptstadt für Hauptsitze wählten, die Iberien und Lateinamerika bedienen. Die Logistik floriert innerhalb des Dreiringnetzes der Stadt; die Akquisition von 90.000 qm in Pinto durch CBRE Investment Management signalisiert Vertrauen in Last-Mile-Standorte. Rechenzentrumsinvestitionen von 6,72 Millionen USD ergänzten staatliche Digitalisierungszuschüsse und festigten Madrids Status als wichtigstes Technologiezentrum Spaniens.

Barcelona ist die zweite Säule des Landes. Die Büroflächenumsätze stiegen 2024 um 20 % und das künftige Angebot ist weitgehend vorab vermietet, was auf eine anhaltende Qualitätssteigerung hindeutet. Das Technologiezentrum-Ökosystem Kataloniens erzielte 2024 über 160 Inkubatoren einen Aktivitätswert von 3,2 Milliarden USD und soll bis 2026 42.752 Fachkräfte beschäftigen. Die Erholung des Tourismus zog Luxushotel-Investoren an, während der Kohlenstoffneutralitäts-Fahrplan der Hafenbehörde den Lagerhausentwicklern, die auf multimodale Handelsströme setzen, Auftrieb gab.

Málaga, historisch ein Freizeitziel, ist der am schnellsten wachsende Regionalmarkt mit einer CAGR von 6,850 % bis 2031. Internationale Technologiekonzerne eröffneten Satellitenbüros, um Lebensqualitätsvorteile und niedrigere Kosten zu nutzen, was die Nachfrage nach Klasse-A-Flächen beschleunigt. Valencia profitiert von der Hafenanbindung und dem Near-Shoring in der Automobilzulieferkette, erweitert seinen Fertigungsstandort und stimuliert spekulative Lagerhausbauten, gestützt durch die optimistischen Prognosen von Proequity. Sekundärstädte wie Bilbao und Saragossa ziehen Investoren an, die Renditeaufschläge von 200 Basispunkten gegenüber dem Madrider CBD suchen, ermöglicht durch verbesserte AVE-Hochgeschwindigkeitsbahnverbindungen, die Reisezeiten verkürzen.

Regulatorisches Umfeld

Der spanische Gewerbeimmobilienmarkt wird durch nationale Regeln zur Stadtplanung und Gebäudesanierung beeinflusst, die im Boletín Oficial del Estado (BOE) veröffentlicht werden, ergänzt durch die Wohnungs- und Mietpolitik unter Aufsicht des Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). Das Wohnungsgesetz 2023 (Ley 12/2023) verschärfte den Fokus auf Mietpreisbindungen und die Besteuerung leerstehender Einheiten im breiteren Markt und hat auch die Debatte über mögliche Übertragungseffekte auf Nichtwohnsegmente angefacht, was das wahrgenommene Regulierungsrisiko für manche Investoren erhöht.

2024 verschob sich der politische Fokus hin zur Beschleunigung von Planungsprozessen und zur Ermöglichung der Wiederverwendung bestehender Bausubstanz. MIVAU leitete im März 2024 eine Gesetzesänderung der Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ein, um die Rechtssicherheit für Planungsinstrumente zu verbessern. Auf regionaler Ebene erließ die Comunidad de Madrid das Ley 3/2024, um die Stadtentwicklung zu erleichtern, unter anderem durch die Umwandlung bestimmter tertiär genutzter Flächen (z. B. für Büros ausgewiesene Grundstücke) in öffentlich geförderten Wohnraum bei gleichzeitiger Reduzierung einiger administrativer Hürden. Dies hat die Verbindung zwischen gewerblicher Flächennutzungsplanung und wohnraumgetriebenen Umnutzungsprioritäten verstärkt.

Wertschöpfungskettenanalyse

Die Wertschöpfungskette des spanischen Gewerbeimmobilienmarktes beginnt mit der Grundstücksbeschaffung und Planung (kommunale und regionale Genehmigungen), führt über Entwicklung und Bau (Bauträger, Bauunternehmen, Fachinstallateure und Materiallieferanten) weiter zu Vermittlung und Vermietung, Transaktionsabwicklung (Rechtsberatung, Notariat, Grundbuchamt und Beratung) und schließlich zum Property- und Facility-Management für einkommensgenerierende Betriebe. Daten des INE für 2024 verweisen auf einen bedeutenden Bausektor mit einer Wertschöpfung von 66.024 Millionen EUR, wobei sich die Aktivität auf den Gebäudebau und Spezialinstallationen konzentriert. Dies unterstreicht die Bedeutung von Auftragnehmerkapazitäten und Fachgewerken für die Umsetzung von Bürorenovierungen, Logistikhallen und gemischt genutzten Objekten.

Das Ausführungsrisiko konzentriert sich meist auf zwei Bereiche: Genehmigungszeiträume und Volatilität der Inputkosten. Lange Verwaltungsprozesse für Grundstücke und Genehmigungen, die für nicht erschlossene Flächen oft mehrjährig sind, verlängern die Haltedauer der Entwickler. Auch die Material- und Energiekosten sind seit 2021 volatil geblieben. Die Digitalisierung ist zunehmend in die Bauausführung eingebettet, wobei Building Information Modelling (BIM) für öffentliche Bauaufträge über 5,538 Millionen EUR ab dem 1. April 2024 vorgeschrieben ist (mit geplanter Ausweitung auf kleinere Aufträge ab dem 1. Oktober 2025). Diese Vorgabe zwingt Planungsteams, Bauunternehmen und Projektmanager, Datenabläufe zu standardisieren, was sich auch auf private Gewerbeprojekte und Sanierungsprogramme übertragen kann.

Marktchancen und Zukunftsaussichten

Ein klares Chancenpotenzial entsteht rund um Wiedernutzung und Genehmigungsvereinfachung, was Büro-, Einzelhandels- und Mischnutzungsbestände in städtischen Kernbereichen direkt betrifft. Im Januar 2026 unterstützte eine Leitlinie der Generaldirektion für Rechtssicherheit und öffentlichen Glauben (DGSJFP) die Verwendung einer Verantwortlichkeitserklärung als zulässigen Titel zur Eintragung von Nutzungsänderungen von gewerblich zu wohnwirtschaftlich im Grundbuch in zutreffenden Fällen. Dies reduziert die Hürden für umwandlungsgetriebene Strategien, sofern die örtlichen Vorschriften dies erlauben. Parallel dazu führte das Königliche Gesetzesdekret 3/2026 (in Kraft seit 24. März 2026) Maßnahmen ein, die auf die Straffung von Stadtplanungsverfahren und behördlichen Genehmigungen abzielen und Entwicklern und Eigentümern Spielraum geben, Umnutzungszyklen für untergenutzte Vermögenswerte zu verkürzen.

Die Einhaltung der Dekarbonisierungsvorgaben entwickelt sich zudem zu einer Dienstleistungs- und Investitionschance in den Bereichen Büro, Einzelhandel, Logistik und Hotellerie, insbesondere dort, wo Sanierungsarbeiten erforderlich sind, um im Rahmen von ESG-Kriterien investierbar zu bleiben. Die EU-Anforderungen an die Lebenszyklus-Kohlenstoffberichterstattung verschärfen sich, einschließlich der verbindlichen Einhaltung der Delegierten Verordnung (EU) 2026/52 zur Berechnung des Treibhauspotenzials (GWP) über den gesamten Lebenszyklus für Neubauten, was die Nachfrage nach Fachberatern, Software und digitalen Bauabläufen erhöht. Programme zur Sektorkoordination verstärken diese Dynamik, etwa die Strategische PTEC-Interplattform-Agenda für den Bausektor 2026-2030 (vorgestellt im Februar 2026), die Industrialisierung und digitale Integration (einschließlich BIM und digitaler Zwillinge) priorisiert. Sie unterstützt zudem eine Pipeline von Modernisierungs- und Aufwertungsprojekten, die Baukapazität mit investierbaren, energieeffizienten Gewerbeimmobilien verknüpft.