Tamanho e Participação do Mercado Imobiliário Residencial da Arábia Saudita - Análise de Crescimento, Tendências e Previsões (2026 - 2031)

Tendências e Perspetivas do Mercado Imobiliário Residencial da Arábia Saudita

Iniciativas Habitacionais Apoiadas pelo Governo no Âmbito da Visão 2030 Melhorando o Acesso à Aquisição de Casa Própria

As iniciativas habitacionais apoiadas pelo governo no âmbito da Visão 2030 estão transformando as oportunidades de aquisição de casa própria na Arábia Saudita, tornando-a mais acessível aos cidadãos. No âmbito da Visão 2030, o governo tem como meta uma taxa de aquisição de casa própria de 70%, mediante a redução das entradas para 5% e o reforço da liquidez hipotecária através da securitização. A Companhia Nacional de Habitação assinou um acordo de USD 665 milhões com a China State Construction Engineering para entregar 20.000 unidades habitacionais, demonstrando sólidas capacidades de execução e promovendo a colaboração internacional. Além disso, a aquisição de uma carteira de USD 906 milhões pela Saudi Real Estate Refinance Company junto ao Saudi National Bank marcou a maior transação do mercado secundário do Reino, reforçando a confiança dos investidores. Programas de liberação de terrenos e regulamentações de plantas protegidas por custódia reforçam ainda mais essas reformas de financiamento, expandindo coletivamente o acesso ao mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita.

Escassez Persistente de Habitação Sustentando a Demanda por Novos Projetos Residenciais

O mercado habitacional da Arábia Saudita enfrenta um significativo desequilíbrio entre oferta e demanda, criando oportunidades para novos empreendimentos residenciais. Projeta-se que a Arábia Saudita necessite de mais de 800.000 habitações adicionais até 2030, mantendo uma demanda robusta em todos os segmentos de preço. No entanto, a adição planejada de 300.000 unidades até 2025 é insuficiente para atender à taxa anual de formação de novos lares, particularmente em Riade, onde a contratação governamental está concentrada. Esse défice é mais pronunciado entre os lares de renda média, impulsionando pré-vendas robustas mesmo durante as fases iniciais de construção. A Autoridade Geral de Imóveis está a garantir ativamente a conformidade de qualidade e a encorajar os promotores a suprir as áreas carenciadas. Espera-se que esses défices persistentes sustentem a estabilidade de longo prazo do mercado imobiliário residencial saudita.

Expansão da População Jovem e Aumento da Formação de Novos Lares Impulsionando a Demanda Residencial

O mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita está a passar por uma transformação significativa, impulsionada por mudanças demográficas e econômicas. Com mais de dois terços da população abaixo dos 35 anos, o país está a assistir a um aumento na formação de novos lares à medida que os licenciados garantem empregos no setor não petrolífero. Esta tendência está a aumentar a demanda por apartamentos menores e com mais comodidades em áreas centrais. Os jovens sauditas geralmente começam com aluguéis, dinamizando o mercado de arrendamento e criando um caminho para a aquisição de casa própria. A demanda por arrendamento é particularmente forte no distrito financeiro de Riade e nos polos industriais da Província Oriental, contribuindo para o crescimento do mercado imobiliário residencial. Além disso, esquemas de financiamento acessível para compradores de primeira habitação estão a permitir a transição para casas de entrada, sustentando a absorção em diversas classes de unidades^{[1]Pesquisadores do KAPSARC, "Demographic Shifts and Housing Demand" (Mudanças demográficas e demanda por moradia), KAPSARC, kapsarc.org}.

Desenvolvimento Urbano em Grande Escala e Projetos de Infraestrutura Criando Novos Polos Residenciais

As iniciativas de desenvolvimento urbano da Arábia Saudita estão a transformar o mercado imobiliário residencial, criando comunidades vibrantes e sustentáveis. Projetos emblemáticos como NEOM, SEDRA, MARAFY e Diriyah Gate estão a introduzir milhares de unidades residenciais de uso misto com espaços pedonais. ROSHN planeia entregar 30.000 habitações no SEDRA e mais de 14.000 no MARAFY, integrando o património com funcionalidades avançadas de cidade inteligente. A melhoria dos corredores de transporte está a ligar estes polos aos principais clusters de emprego, reduzindo os tempos de deslocação e aumentando os valores dos terrenos. Adjudicações de contratos significativas, incluindo a construção do Red Sea Global no valor de USD 175 milhões, estão a impulsionar a atividade de construção e o crescimento do emprego. Estes desenvolvimentos estão a expandir a influência económica do mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita para além dos centros urbanos tradicionais.

Elevados Custos de Construção Impulsionados pela Volatilidade dos Preços dos Materiais e pela Escassez de Mão de Obra

A indústria da construção na Arábia Saudita enfrenta custos crescentes, impulsionados pela volatilidade dos preços dos materiais e pela escassez de mão de obra. No primeiro semestre de 2024, o consumo de cimento atingiu 22,6 milhões de toneladas, com preços que variaram entre USD 58,5 e USD 63,9 por tonelada, com impacto significativo nos orçamentos dos projetos. Os gigaprojetos com valor superior a USD 850 bilhões estão a monopolizar materiais e mão de obra qualificada, causando atrasos. Os promotores em zonas remotas enfrentam maiores custos de transporte, dificultando ainda mais os projetos de habitação econômica. Embora a produção local esteja a expandir-se, serão necessários anos para satisfazer a demanda. As estratégias de armazenagem e cobertura de risco estão a aumentar os custos de financiamento, comprimindo as margens no mercado imobiliário residencial saudita.

Dependência Económica dos Preços do Petróleo Afetando a Acessibilidade dos Consumidores e a Confiança dos Investidores

A dependência da economia saudita em relação aos preços do petróleo continua a moldar a acessibilidade dos consumidores e o sentimento dos investidores. Os salários do setor público e os gastos fiscais em habitação permanecem estreitamente ligados às receitas petrolíferas. As quedas nos preços do petróleo afetam rapidamente a segurança no emprego e o rendimento disponível. Em janeiro de 2025, a inflação habitacional atingiu 2%, com os aluguéis de vilas a aumentar 7,7%, exercendo pressão sobre os arrendatários de renda média. Em junho de 2024, a originação de crédito hipotecário individual caiu 11% ano a ano para USD 1,41 bilhão, à medida que os preços do petróleo bruto suavizaram. Embora as taxas sobre a propriedade estrangeira tenham diminuído para 5%, os compradores internacionais permanecem cautelosos, monitorando de perto as tendências do mercado petrolífero antes de comprometer capital. Para mitigar o impacto da volatilidade dos preços do petróleo, a Arábia Saudita está focada na diversificação das receitas fiscais e no avanço da securitização hipotecária.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Modelo de Negócio: As Vendas Permanecem Centrais enquanto os Aluguéis Disparam

As vendas capturaram 63,95% do mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita em 2025, refletindo uma preferência cultural pela propriedade respaldada por hipotecas subsidiadas e amplas concessões de terrenos governamentais. As transações primárias envolvem frequentemente compromissos de plantas protegidas por estruturas de custódia que protegem os compradores e libertam os fundos por etapas, reforçando a confiança. Promotores como a ROSHN adotaram salas de exposição virtuais e aprovações de hipotecas instantâneas para acelerar as reservas em grandes distritos de planeamento urbano integrado. Entretanto, o canal de arrendamento tem previsão de crescer a uma CAGR de 7,11% até 2031, impulsionado pela mobilidade dos expatriados e pelas exigências dos jovens sauditas que procuram habitação flexível perto dos novos distritos empresariais. As plataformas de arrendamento, como o Ejari, estão a digitalizar a emissão de contratos e a cobrança de rendas, aumentando a transparência e os padrões de gestão profissional em todo o mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita.

O crescimento do arrendamento concentra-se no Distrito Financeiro King Abdullah em Riade e no corredor de Dammam, onde os empregadores petroquímicos atraem engenheiros em mobilidade. Estão a surgir senhorios institucionais; por exemplo, a Sedco Capital está a constituir uma carteira diversificada de habitação multifamiliar, sinalizando uma maturação gradual em direção a uma classe de ativos de arrendamento investível. As parcerias tecnológicas - a colaboração da ROSHN com a Cisco em IoT - suportam funcionalidades de casa inteligente que exigem prémios de aluguel. As vendas continuarão a dominar o valor, mas os aluguéis constituem uma válvula de segurança durante os ciclos económicos e complementam as escolhas habitacionais por fase de vida, enriquecendo a estrutura global do mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita.

Por Tipo de Imóvel: Os Apartamentos Ancoram a Expansão de Alta Densidade

Os apartamentos e condomínios asseguraram 52,05% da receita em 2025 e lideraram o crescimento com uma CAGR de 7,29% até 2031, sublinhando a sua primazia nos centros urbanos com limitações de terreno. O segmento destaca-se pela entrega à escala: os blocos de vários andares no SEDRA, MARAFY e ALDANAH geram eficiências de custo que aceleram os calendários de entrega e se alinham com os objetivos de acessibilidade da Visão 2030. Os promotores estão cada vez mais a incorporar espaços de coworking, creches no local e instalações recreativas no topo dos edifícios nos complexos de apartamentos, correspondendo às expectativas de estilo de vida em evolução. As vilas continuam a atrair famílias alargadas, mas os crescentes custos dos lotes e das despesas de utilidades estão a estreitar o fosso de acessibilidade, orientando os compradores de renda média para a habitação vertical.

Os ventos favoráveis da demanda são pronunciados no tamanho do mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita para apartamentos, onde as ligações integradas de transporte reduzem os tempos de deslocação e se alinham com as metas de sustentabilidade do governo. O licenciamento digital, juntamente com a construção modular, está a ajudar as empresas nacionais como a Dar Al Arkan a reduzir os ciclos de construção até 15%. Os parceiros estrangeiros contribuem com engenharia de fachadas, robótica de limpeza de fachadas e sistemas de envidraçamento energeticamente eficientes, ampliando o apelo das unidades. Com mais de 70.000 chaves de apartamentos previstas para entrega nas principais cidades até 2027, o segmento permanecerá como a peça central do novo desenvolvimento urbano.

Por Faixa de Preço: A Habitação Econômica Ganha Velocidade com os Ventos Favoráveis das Políticas

O stock de mercado intermediário detinha 44,70% de participação na receita em 2025, mas a habitação econômica tem projeção de superar todas as outras faixas com uma CAGR de 7,46% até 2031. O imposto sobre Terrenos Brancos, as entradas reduzidas e as hipotecas subsidiadas de longa duração estão a convergir para reduzir os limiares de entrada para lares com rendimentos mensais entre USD 1.600 e USD 2.400. Os projetos na zona de Khuzam em Riade oferecem unidades a partir de USD 66.500 e registam taxas de reserva superiores a 75% nas semanas seguintes ao lançamento.

O tamanho do mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita para unidades econômicas está a beneficiar do conhecimento internacional de redução de custos: a China State Construction Engineering aplica painéis pré-fabricados que reduzem o desperdício de materiais em 20%. Os construtores egípcios trazem engenharia de valor para layouts interiores que cumprem as normas culturais locais, maximizando simultaneamente a área vendável. À medida que os ventos contrários macroeconômicos persistem, a natureza contracíclica da habitação econômica deverá estabilizar os fluxos de caixa dos promotores e reforçar os objetivos sociais da Visão 2030.

Por Modalidade de Venda: O Pipeline Primário Mantém a Posição de Liderança

As vendas primárias controlaram 56,10% da receita de 2025 e têm expectativa de expansão a uma CAGR de 7,22% à medida que os megaprojetos libertam fases de construção sucessivas. As regras de custódia promulgadas no final de 2024 canalizam os fundos para contas de projeto dedicadas, cultivando a confiança e acelerando as pré-vendas de comunidades como ALDANAH em Dhahran, onde 1.000 unidades foram vendidas nas três semanas seguintes ao lançamento. As transações secundárias prosperam nos distritos maduros, mas enfrentam inventário limitado e custos de renovação que moderam o crescimento.

As iniciativas de liquidez impulsionam o tamanho do mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita para transações primárias: as securitizações da Saudi Real Estate Refinance Company reciclam o capital bancário em novas originações hipotecárias, enquanto o marketing digital reduz os custos de aquisição de clientes. Os promotores incentivam os compradores antecipados através de planos de pagamento faseados e vouchers de mobiliário, garantindo que os levantamentos de construção se alinhem com as entradas de caixa. O lançamento contínuo de fases em grande escala deverá manter o mercado primário na posição de liderança durante os próximos cinco anos, enquanto as transações secundárias servem como plataforma de liquidez para compradores em mobilidade ascendente.

Análise Geográfica

Em 2025, Riade manteve a sua liderança no valor das transações nacionais, representando 39,85%, impulsionada pela presença de ministérios governamentais, instituições financeiras e sedes dos principais gigaprojetos. A renovação contínua do centro da cidade de New Murabba, juntamente com as expansões do metro, está a fomentar o desenvolvimento de clusters de uso misto que integram locais de trabalho com uma oferta habitacional crescente. Por exemplo, o projeto SEDRA da ROSHN tem previsão de entregar 30.000 novas residências, melhorando a diversidade de produtos e respondendo ao acúmulo de 85.000 potenciais compradores. As elevadas taxas de absorção garantiram que os períodos médios de entrega permaneçam abaixo de 14 meses, refletindo a eficiência operacional do mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita.

Jeddah continua a manter a sua posição como o segundo maior mercado, apoiada por iniciativas como o distrito do canal MARAFY da ROSHN e os submercados impulsionados pelo turismo desenvolvidos pela Red Sea Global. Os apartamentos à beira-mar estão a registar o crescimento mais rápido dos aluguéis, alimentados pelo aumento da atividade durante todo o ano proveniente dos terminais de cruzeiros e dos espaços de hospitalidade. A modernização do porto também impulsionou o emprego na logística e, combinada com a flexibilização dos regulamentos de propriedade estrangeira, atraiu profissionais regionais que procuram tanto benefícios de estilo de vida como oportunidades de investimento. A combinação de Jeddah entre património cultural e infraestrutura moderna alinha-se com os objetivos da Visão 2030 de diversificar a economia, garantindo uma procura constante de habitação.

A Área Metropolitana de Dammam está a demonstrar o maior crescimento regional, com uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 7,95% projetada até 2031. Este crescimento está a ser impulsionado por expansões no setor petroquímico e por melhorias na infraestrutura portuária, que estão a atrair novos fluxos de mão de obra. Planos diretores como o Aldanah, localizado perto de Dhahran, estão a emergir como destinos-chave para trabalhadores do conhecimento, particularmente os associados à Aramco e às suas indústrias a jusante. Além disso, novos corredores como o NEOM e a costa do Mar Vermelho estão a desenvolver-se como polos em campo aberto, apoiados por empregos em energias renováveis e manufatura de alta tecnologia. Estas regiões beneficiam de custos de terreno mais baixos e incentivos políticos favoráveis, ampliando o âmbito geográfico do mercado imobiliário residencial da Arábia Saudita e aliviando gradualmente a pressão sobre as duas maiores cidades do país.