Dimensão e Quota do Mercado Imobiliário da Arábia Saudita - Análise de Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspetivas do Mercado Imobiliário da Arábia Saudita

Os Giga-Projetos da Visão 2030 Sustentam Pipelines de Desenvolvimento Multi-Decenais

A dotação combinada de USD 1,3 biliões para NEOM, Mar Vermelho, Diriyah, Qiddiya e New Murabba impulsiona uma procura sustentada em habitação, hotelaria, retalho e escritórios bem além de 2040^{[1]Knight Frank, "Relatório sobre a Visão 2030 da Arábia Saudita," knightfrank.com.sa}. O NEOM por si só tem como objetivo 1,5 milhões de residentes até 2030, o que se traduz em 500.000 habitações e 10 milhões de m² de espaço comercial. A infraestrutura da Fase 1 do Mar Vermelho foi concluída em 2024, abrindo caminho para 8.000 quartos de hotel distribuídos por 16 resorts, enquanto Diriyah adjudicou USD 2,1 mil milhões em contratos de hotéis de luxo nesse mesmo ano. O acordo de zoneamento acelerado de dezembro de 2025 do New Murabba comprime os prazos de licenciamento em 18 meses e incorpora metas de redução energética de 30%. Embora o modelo de zona económica especial acelere as aprovações, a sua escala pode deslocar os promotores privados que não dispõem de pipelines de terrenos e ligações de serviços semelhantes.

O Dinamismo Demográfico Alimenta o Défice Habitacional Apesar da Entrega Recorde

A população da Arábia Saudita atingiu 35,3 milhões em 2024, com um crescimento de 4,7% em termos homólogos, e a dimensão dos agregados familiares continua a diminuir, gerando uma procura anual de 115.000 habitações^{[2]Autoridade Geral de Estatística, "Inquérito à População Ativa 2024," stats.gov.sa}. Só Riade enfrenta uma lacuna de 305.000 unidades até 2034, apesar da entrega acumulada de 850.000 unidades pelo Programa de Habitação. A taxa de habitação própria subiu para 65,4% em 2024, mas os apartamentos de segmento médio com preços entre USD 133.000 e USD 400.000 ainda representam 72% da procura não satisfeita. Os USD 400 milhões em contratos de construção da ROSHN em 2024 cobrem apenas 30.000 unidades — muito abaixo das necessidades projetadas. A liquidez limitada do mercado secundário mantém a penetração hipotecária em 18% do PIB, metade da norma dos mercados emergentes, mesmo após a aquisição de carteira de USD 267 milhões pela Empresa Saudita de Refinanciamento Imobiliário.

Os Investimentos em Turismo e Entretenimento Redefinem a Procura de Hotelaria e Uso Misto

Os objetivos governamentais de 150 milhões de visitantes até 2030 catalisam um pipeline hoteleiro de 320.000 quartos que atrai cadeias globais como a Hilton e a Marriott para o mercado imobiliário da Arábia Saudita. A Kingdom Holding retomou a Jeddah Tower, no valor de USD 7,2 mil milhões, em 2024, incorporando um hotel de luxo com 200 quartos e 120 apartamentos com serviços para ancorar o turismo do Mar Vermelho. Megaprojetos de uso misto como o Wajhat Masar em Meca acrescentam 24.000 unidades hoteleiras e 13.000 habitações, destinadas a peregrinos de Umra que realizam estadias mais prolongadas do que os visitantes da Hajj. A capacidade de lugares em companhias aéreas e as reformas de vistos terão de se acelerar em paralelo para evitar o excesso de oferta a curto prazo sinalizados pela CBRE^{[3]CBRE Saudi Arabia, "Relatório do Mercado de Escritórios de Riade no 1.º Trimestre de 2025," cbre.com.sa}.

Expansão Industrial e Logística Impulsionada pela Localização Industrial e pelo Comércio Eletrónico

O Programa Nacional de Desenvolvimento Industrial e Logístico prevê 59 centros logísticos que elevarão o inventário de armazéns para 15 milhões de m² até 2030. A instalação da Amazon de 390.000 pés quadrados em Riade e o parque da Maersk em Jeddah no valor de USD 100 milhões sublinham o apetite global pelos ativos logísticos sauditas. Uma PPP de 30 anos para uma zona de Dammam de 850.000 m² traz capital privado para a infraestrutura, um modelo previsto para implementação em Riade e Jubail. O compromisso de USD 5,3 mil milhões da AWS em centros de dados valida ainda mais o terreno industrial, embora o licenciamento de materiais perigosos permaneça centralizado e lento.

Os Constrangimentos de Capacidade de Execução e a Escassez de Mão de Obra Ameaçam os Prazos de Entrega

Os ofícios especializados exigem agora prémios salariais de 25%–40% acima dos níveis de 2022, com 2,8 milhões de trabalhadores a lutar para cobrir a procura dos giga-projetos. A força de trabalho do NEOM atingiu apenas 18.000 em meados de 2024, muito abaixo das 50.000 unidades por ano implicadas pelo seu calendário, e os resorts da Fase 2 do Mar Vermelho atrasaram seis meses devido a uma rotatividade de 30% dos subcontratados. As margens dos empreiteiros comprimiram-se para valores de um único dígito médio, levando três construtores de médio porte de Riade a declarar falência em 2024. As regras de Saudização que exigem 30% de contratações locais agravam as escassezes porque a formação profissional produz apenas um terço dos licenciados necessários.

A Inflação dos Custos de Construção e as Pressões de Financiamento Comprimem a Viabilidade dos Promotores

Os preços do cimento e do aço subiram 25%–30% entre 2023 e 2024, elevando os custos de construção globais em cerca de 18%. As taxas hipotecárias subiram para 6,5% em 2024, corroendo o poder de compra dos compradores em 12% e deslocando a atividade para segmentos de preços mais baixos. O prejuízo de USD 307 milhões da Emaar The Economic City no 3.º trimestre de 2024 e a orientação da Jabal Omar para vendas de terrenos ilustram como a inflação comprime a viabilidade dos operadores históricos. Os empreiteiros internacionais exigem agora cláusulas de atualização que adicionam 15% de contingências aos pacotes dos giga-projetos.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Modelo de Negócio – As Vendas Dominam, mas o Arrendamento Ganha Momentum

As transações de vendas representaram 65,1% do mercado imobiliário da Arábia Saudita em 2025, sustentadas por compras de vilas nos bairros de Al Narjis em Riade e Al Hamra em Jeddah. Espera-se que a atividade de arrendamento cresça a uma CAGR de 7,85% até 2031, à medida que as plataformas de Construção para Arrendamento, as relocalizações empresariais e os produtos de arrendamento flexível amadurecem. A Knight Frank assinala que a participação de compradores de primeira habitação caiu para 29% em 2024 após as taxas hipotecárias terem subido 230 pontos base. A Ejar registou 3 milhões de contratos de arrendamento digitais em 2024, um aumento de 35%, conferindo às instituições uma transparência de dados que sustenta a subscrição.

Os investidores institucionais preferem rendimentos de arrendamento que em média foram de 6,8% para apartamentos de Grau A em Riade em 2024, cerca de 120 pontos base acima das obrigações governamentais a 10 anos, e o imposto de transferência de 5% orienta os compradores marginais para o arrendamento. O lançamento de co-habitação da RAFAL em 2024 com a HIVE e as lacunas de limite de rendimento da Sakani criam um segmento de arrendamento de 1,2 milhões de agregados familiares que manterá a absorção robusta. Consequentemente, a dimensão do mercado imobiliário da Arábia Saudita para arrendamentos deverá reduzir a diferença em relação às vendas até ao final do período de previsão.

Por Tipo de Propriedade – Residencial Ainda é o Maior, Logística é o Mais Rápido

O setor residencial detinha 62,3% do valor de mercado de 2025, refletindo uma forte preferência cultural pela propriedade e os subsídios contínuos da Sakani. Contudo, os ativos de logística registarão o crescimento mais elevado, com uma CAGR de 7,92% até 2031, impulsionados pelo plano nacional de 59 centros e pelos compromissos da Amazon, Maersk e AWS que validam os perfis de rendimento industrial. Os apartamentos e condomínios ganham expressão à medida que os contratos da ROSHN no valor de USD 400 milhões entregam stock de alta densidade, embora as vilas representem 68% das entregas da Sakani.

A absorção de escritórios atingiu 1,2 milhões de m² em Riade durante 2024, impulsionando um aumento de 21% nas rendas para USD 527/m² à medida que ministérios e bancos se concentram no Distrito Financeiro Rei Abdullah. O retalho apresenta um padrão de dois níveis em que os centros comerciais super-regionais permanecem cheios, mas os centros comunitários correm o risco de excesso de oferta. A hotelaria, incluída em "Outros," acrescenta 320.000 quartos em pipeline, mas os prazos de vistos turísticos terão de acompanhar o ritmo para evitar pressões de ocupação.

Por Utilizador Final – Empresas e PMEs Aceleram

Os particulares e agregados familiares representavam 69,4% da quota do mercado imobiliário da Arábia Saudita em 2025, mas prevê-se que as empresas e PMEs expandam a uma CAGR de 8,02%, a mais elevada entre os utilizadores finais. As instituições financeiras arrendaram 1,8 milhões de m² no Distrito Financeiro Rei Abdullah a prémios 11% acima das médias da cidade, enquanto as adesões a espaços de co-trabalho de PMEs duplicaram para 8.500 empresas em 2024.

As entidades governamentais e os giga-projetos afiliados ao FIP constituem um segmento crescente de "Outros" que absorveu 12% do valor de 2025. As cláusulas de sustentabilidade — reduções de 30% de energia e 40% de água — deverão tornar-se padrão para os arrendamentos governamentais após o acordo de dezembro de 2025 do New Murabba, provavelmente pressionando os senhorios privados a modernizar os ativos para conformidade.

Nota: As quotas de segmento de todos os segmentos individuais estão disponíveis mediante a compra do relatório

Análise Geográfica

Riade continua a ser o centro de gravidade do mercado imobiliário da Arábia Saudita, detendo uma quota de 41,5% em 2025 e registando uma CAGR de 7,0% até 2031, enquanto o New Murabba e o Distrito Financeiro Rei Abdullah redefinem a linha do horizonte. As rendas de escritórios de Grau A subiram 21% em 2024 para USD 527/m², mas a oferta residencial fica aquém da procura, levando a ROSHN a comprometer-se com 30.000 unidades adicionais que ainda cobrem apenas uma fração da lacuna de 305.000 habitações. O complexo de entretenimento de Qiddiya e o distrito de uso misto de USD 1 mil milhão do King Salman Park acrescentam novas narrativas de lazer e espaços verdes à história de crescimento da capital.

Jeddah representou aproximadamente 28% do valor de mercado em 2025, apoiada pelo seu projeto de regeneração central de USD 20 mil milhões e pela ambição de arranha-céus da Jeddah Tower. As rendas de escritórios melhoraram 13,6% para USD 375/m² em 2024, com as empresas de logística a concentrarem-se perto do Porto Islâmico de Jeddah. As 29 perspetivas de investimento da cidade, abrangendo 1,4 milhões de m², visam diversificar para além do comércio marítimo e absorver 45.000 unidades habitacionais até 2030, embora o stock mais antigo necessite de modernização para competir pelo capital institucional.

A Área Metropolitana de Dammam, incluindo Jubail, está prevista para a expansão mais rápida, com uma CAGR de 8,41%, impulsionada por joint ventures petroquímicas e um mandato logístico de 59 centros que exige 5 milhões de m² de armazéns até 2030. A taxa de desocupação de escritórios ainda se situa em 14%, indiciando um excesso de oferta histórico, mas as aquisições de complexos empresariais a USD 213.000 por unidade proporcionam uma vantagem de custo em relação a Riade, incentivando a relocalização da força de trabalho. Noutros locais, os mega-projetos em Meca, Medina e Tabuk (NEOM) capturam 30,5% do valor, aproveitando o turismo religioso e os incentivos das zonas económicas especiais, ainda que temperados por obras de infraestrutura que permanecem apenas parcialmente concluídas.