Analyse De LA Taille ET De LA Part De Marché De L'immobilier Commercial Espagnol - Tendances De Croissance ET Prévisions (2025 - 2030)

Tendances et aperçus du marché de l'immobilier commercial espagnol

Relocalisation post-pandémique stimulant la demande logistique

Les vulnérabilités de la chaîne d'approvisionnement exposées en 2020 ont poussé les fabricants à relocaliser la production plus près des consommateurs européens, faisant passer la part logistique des investissements du marché de l'immobilier commercial espagnol de 15 % en 2014 à 34 % en 2024. Le centre de l'Espagne un enregistré un bond de 25 % des prises annuelles, aidé par l'achat par CBRE Investment Gestion d'un complexe de 90 000 m² à Pinto pour la livraison du dernier kilomètre. Les centres secondaires attirent désormais 37 % de l'absorption totale d'entrepôts, signalant le passage des occupants soucieux des coûts loin des zones principales. Les volumes d'investissement pourraient atteindre 1,9 milliard USD en 2025, presque doublant la part de l'Espagne en 2019 des allocations logistiques européennes. 

Reprise touristique soutenant les actifs hôteliers urbains

Le tourisme un généré 198 milliards USD en 2023, soutenant l'immobilier hôtelier. L'investissement hôtelier total un atteint 4,7 milliards USD en 2023, mis en évidence par la sortie de 121 millions USD d'Atom Hoteles à Tenerife, 83 % au-dessus de son prix d'achat de 2019. Les projets à usage mixte combinant chambres, commerce de détail et espaces de co-working bénéficient du passage au voyage expérientiel.

Taxonomie verte UE accélérant les investissements de rénovation

Les REIT espagnoles ont émis 770 millions USD d'obligations vertes pour financer les mises à niveau éco-énergétiques, tandis que Lar Españun un obtenu 98 % de certification BREEAM. Le cadre de financement vert de Merlin Properties vise la neutralité carbone d'ici 2030, s'engageant à une réduction de 85 % du carbone opérationnel d'ici 2028. ^{[3]Merlin Properties SOCIMI S.un., "Green Financing Framework 2024," merlinproperties.com}

Relocalisation de proximité des entreprises tech latino-américaines vers l'Espagne

L'activité des technologies de l'information et de la communication contribue à 22,6 % du PIB, ancrée à Madrid et en Catalogne, où 160 pôles technologiques ont généré un impact de 3,2 milliards USD en 2024. La stratégie numérique 2025 mobilise 17,25 milliards USD de fonds publics, stimulant la demande de bureaux modernes équipés d'une connectivité robuste. ^{[1]ACCIÓ Catalonia Trade & Investment, "Tech Hubs in Catalonia 2024," accio.gencat.cat}

Hausse des coûts de construction due à la pénurie de main-d'œuvre ibérique

Les permis de construire ont chuté de 9 % en 2024 alors que les promoteurs absorbaient des salaires plus élevés et des prix de matériaux volatils, creusant l'écart entre 1,53 million de mises en chantier de logements et 2,40 millions de formations de ménages enregistrées depuis 2008. Avec 26 % du stock résidentiel bloqué, les entrepreneurs priorisent les actifs pré-loués pour gérer le risque.

Incertitude politique sur les retombées de la loi sur le logement sur l'immobilier commercial

La loi sur le logement de 2023 plafonne les loyers et taxe les unités vacantes, déclenchant un débat sur une possible extension aux segments commerciaux. Les investisseurs étrangers doivent désormais obtenir l'approbation gouvernementale pour les transactions supérieures à 550 millions USD, allongeant les cycles de transaction. ^{[2]Gobierno de Españun - La Moncloa, "Housing Act 2023 Explained," lamoncloa.gob.es}

Analyse par segment

Par type de propriété : les bureaux dominent aujourd'hui tandis que la logistique s'accélère

Les bureaux ont détenu 34,2 % de la part de marché de l'immobilier commercial espagnol en 2024, renforçant leur statut de classe d'actifs de référence malgré l'évolution des habitudes de travail. Les loyers de premier plan dans le CBD de Madrid se situent 12 % au-dessus de 2015, et les locations à Barcelone ont bondi de 20 % en 2024 alors que les occupants de la technologie et de la finance recherchaient des espaces conformes ESG. Pourtant, les actifs logistiques affichent le TCAC le plus rapide de 7,00 % jusqu'en 2030 alors que le commerce électronique et la relocalisation de proximité alimentent une demande soutenue d'entrepôts. L'investissement dans les corridors industriels secondaires un augmenté à 37 % des prises annuelles, illustrant la recherche de terrains rentables.

La fuite vers la qualité différencie les performances : 76 % du stock de bureaux hérité fait face à l'obsolescence sans rénovation, alors que les tours de grade un enregistrent des taux de vacance à un chiffre. L'expansion logistique est également à deux vitesses, avec les centres du dernier kilomètre à l'intérieur du troisième périphérique de Madrid commandant des primes de Localisation tandis que les installations de taille moyenne à Valence offrent des écarts de rendement de 150 points de base. Les parcs commerciaux ajoutent 850 000 m² de surface locative brute via 44 nouveaux projets d'ici 2026, reflétant un pivot vers des formats axés sur la commodité et les loisirs. L'hôtellerie reste résiliente : les investissements hôteliers ont touché 4,7 milliards USD en 2023, soulignant le retour du tourisme.

Note: Parts de segment de tous les segments individuels disponibles à l'achat du rapport

Par modèle d'affaires : les ventes dominent, les locations gagnent du terrain

Les transactions de vente ont contribué à 60,21 % du marché de l'immobilier commercial espagnol en 2024, alimentées par de forts afflux de capitaux étrangers vers les actifs trophées à travers Madrid, Barcelone et les stations balnéaires. La voie de la Localisation affiche cependant un TCAC de 6,75 % jusqu'en 2030, dépassant la croissance des ventes alors que les institutions recherchent des flux de revenus récurrents et que les occupants préfèrent la Localisation pour préserver la flexibilité du bilan. Les rendements résidentiels de premier plan devraient se resserrer de 40 points de base d'ici 2028, validant l'attrait des instruments de flux de trésorerie.

Les changements démographiques soutiennent la croissance locative : la diminution de la taille des ménages, l'accession différée à la propriété et une main-d'œuvre mobile soutiennent la demande de co-living, logements étudiants et bureaux flexibles. Les locataires corporatifs structurent des baux courts avec droits d'expansion, reflétant les fluctuations rapides d'effectifs dans la base de services technologiques. Du côté des ventes, les investisseurs à valeur ajoutée ciblent les centres commerciaux secondaires et les entrepôts datés pour repositionnement, misant sur la compression des rendements une fois que les mises à niveau ESG débloquent la liquidité.

Par utilisateur final : les besoins des entreprises et PME orientent la demande

Les occupants entreprises et PME ont consommé 72 % de la taille du marché de l'immobilier commercial espagnol en 2024, soutenus par un secteur des services qui génère 76 % de la production nationale. Leurs besoins d'espace devraient croître à un TCAC de 6,30 % jusqu'en 2030, centrés sur les bureaux de grade un avec infrastructure numérique, entrepôts prêts pour la robotique et projets à usage mixte soutenant le bien-être des employés.

Le travail hybride propulse une empreinte plus petite mais des locaux de spécification supérieure : les banques leaders ont concentré les opérations de Madrid dans des sièges intelligents, tandis que les majors logiciels américains ont pré-loué 25 000 m² dans le district 22@ de Barcelone. Les investisseurs individuels accèdent aux produits commerciaux via des plateformes de tokenisation qui fractionnent les étages de bureaux et parcs commerciaux, élargissant la base d'acheteurs. Les fonds institutionnels participent à la fois comme propriétaires et partenaires de joint-venture avec les promoteurs pour assurer la visibilité du pipeline.

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Analyse géographique

Madrid un revendiqué 45,1 % de la part de marché de l'immobilier commercial espagnol en 2024, reflétant son statut de noyau politique et financier. Le taux de vacance du CBD s'est maintenu à 4,3 % et la croissance des loyers un persisté malgré les coûts élevés de construction neuve alors que les multinationales choisissaient la capitale pour les sièges desservant l'Ibérie et l'Amérique latine. La logistique prospère dans le réseau à trois anneaux de la ville ; l'acquisition de 90 000 m² à Pinto par CBRE Investment Gestion signale la confiance dans les emplacements du dernier kilomètre. L'investissement en centres de données de 6,72 millions USD un complété les subventions gouvernementales de numérisation, consolidant le statut de Madrid comme principal pôle technologique espagnol.

Barcelone est le deuxième pilier de la nation. Les prises de bureaux ont augmenté de 20 % en 2024 et l'offre future reste largement pré-louée, indiquant une fuite vers la qualité durable. L'écosystème de pôles technologiques de Catalogne un livré 3,2 milliards USD d'activité en 2024 à travers 160 incubateurs et s'attend à employer 42 752 professionnels d'ici 2026. La reprise touristique un attiré les investisseurs hôteliers de luxe, tandis que la feuille de route carbone neutre de l'autorité portuaire un ajouté de la flottabilité aux promoteurs d'entrepôts visant les flux commerciaux multimodaux.

Malaga, historiquement un havre de loisirs, est le marché régional à croissance la plus rapide avec un TCAC de 7,200 % jusqu'en 2030. Les géants technologiques internationaux ont ouvert des bureaux satellites pour exploiter les avantages de qualité de vie et les coûts inférieurs, accélérant la demande d'espaces de classe un. Valence bénéficie de la connectivité portuaire et de la relocalisation de la chaîne d'approvisionnement automobile, élargissant son empreinte manufacturière et stimulant les constructions spéculatives d'entrepôts soutenues par les prévisions optimistes de Proequity. Les villes secondaires comme Bilbao et Saragosse attirent les investisseurs cherchant des écarts de rendement de 200 points de base par rapport au CBD de Madrid, rendus possibles par l'amélioration des liaisons ferroviaires à grande vitesse AVE qui compressent les temps de trajet.