Taille et part du marché de l'immobilier commercial en Espagne - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché de l'immobilier commercial en Espagne

Rapprochement post-pandémique stimulant la demande logistique

Les vulnérabilités des chaînes d'approvisionnement mises en évidence en 2020 ont poussé les fabricants à relocaliser leur production plus près des consommateurs européens, faisant passer la part de la logistique dans les investissements du marché de l'immobilier commercial en Espagne de 15 % en 2014 à 34 % en 2024. Le centre de l'Espagne a enregistré une hausse de 25 % de l'absorption annuelle, aidé par l'acquisition par CBRE Investment Management d'un complexe de 90 000 m² à Pinto pour la livraison du dernier kilomètre. Les pôles secondaires attirent désormais 37 % de l'absorption totale d'entrepôts, signalant le déplacement des occupants soucieux des coûts loin des zones de premier ordre. Les volumes d'investissement pourraient atteindre 1,9 milliard USD en 2025, doublant presque la part du pays dans les allocations logistiques européennes de 2019. 

Reprise du tourisme stimulant les actifs hôteliers urbains

Le tourisme a généré 198 milliards USD en 2023, soutenant l'immobilier hôtelier. L'investissement hôtelier total a atteint 4,7 milliards USD en 2023, mis en évidence par la cession par Atom Hoteles d'un actif à Tenerife pour 121 millions USD, soit 83 % au-dessus de son prix d'achat de 2019. Les projets à usage mixte combinant chambres, commerce de détail et espaces de coworking bénéficient du passage vers le tourisme expérientiel.

Taxonomie verte de l'UE accélérant les investissements de rénovation

Les SIIC espagnoles ont émis 770 millions USD d'obligations vertes pour financer des rénovations écoénergétiques, tandis que Lar España a obtenu la certification BREEAM à 98 %. Le cadre de financement vert de Merlin Properties vise la neutralité carbone d'ici 2030, avec un engagement de réduction de 85 % des émissions de carbone opérationnel d'ici 2028. ^{[3]Merlin Properties SOCIMI S.A., "Cadre de financement vert 2024," merlinproperties.com}

Rapprochement des entreprises technologiques d'Amérique latine vers l'Espagne

L'activité des technologies de l'information et de la communication contribue à hauteur de 22,6 % au PIB, ancrée à Madrid et en Catalogne, où 160 pôles technologiques ont généré un impact de 3,2 milliards USD en 2024. La Stratégie numérique 2025 mobilise 17,25 milliards USD de fonds publics, stimulant la demande de bureaux modernes dotés d'une connectivité robuste. ^{[1]ACCIÓ Catalonia Trade & Investment, "Pôles technologiques en Catalogne 2024," accio.gencat.cat}

Hausse des coûts de construction due à la pénurie de main-d'œuvre ibérique

Les permis de construire ont chuté de 9 % en 2024, les promoteurs ayant absorbé la hausse des salaires et la volatilité des prix des matériaux, creusant l'écart entre 1,53 million de mises en chantier de logements et 2,40 millions de formations de ménages enregistrées depuis 2008. Avec 26 % du parc résidentiel bloqué, les entrepreneurs privilégient les actifs pré-loués pour gérer le risque.

Incertitude politique liée aux répercussions de la loi sur le logement sur l'immobilier commercial

La loi sur le logement de 2023 plafonne les loyers et taxe les logements vacants, alimentant le débat sur une éventuelle extension aux segments commerciaux. Les investisseurs étrangers doivent désormais soumettre les transactions supérieures à 550 millions USD à des examens gouvernementaux, allongeant les cycles de transaction. ^{[2]Gobierno de España – La Moncloa, "Loi sur le logement 2023 expliquée," lamoncloa.gob.es}

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type de propriété : les bureaux dominent aujourd'hui tandis que la logistique s'accélère

Les bureaux détenaient 33,65 % de la part du marché de l'immobilier commercial en Espagne en 2025, renforçant leur statut de classe d'actifs de référence malgré l'évolution des habitudes de travail. Les loyers de premier ordre dans le quartier central des affaires de Madrid sont 12 % au-dessus de 2015, et les locations à Barcelone ont bondi de 20 % en 2024, les occupants du secteur technologique et financier recherchant des espaces conformes aux critères ESG. Pourtant, les actifs logistiques affichent le TCAC le plus rapide à 6,720 % jusqu'en 2031, la demande soutenue d'entrepôts étant alimentée par le commerce électronique et le rapprochement des chaînes d'approvisionnement. L'investissement dans les corridors industriels secondaires a atteint 37 % de l'absorption annuelle, illustrant la recherche de terrains rentables.

La migration vers la qualité différencie les performances : 76 % du parc de bureaux existant risque l'obsolescence sans rénovation, tandis que les tours de catégorie A enregistrent des taux de vacance à un chiffre. L'expansion logistique est également à deux vitesses, les pôles du dernier kilomètre à l'intérieur du troisième périphérique de Madrid commandant des primes de loyer, tandis que les installations de taille moyenne à Valence offrent des écarts de rendement de 150 points de base. Les parcs commerciaux ajoutent 850 000 m² de surface locative brute via 44 nouveaux projets d'ici 2026, reflétant un pivot vers des formats axés sur la commodité et les loisirs. L'hôtellerie reste résiliente : les investissements hôteliers ont atteint 4,7 milliards USD en 2023, soulignant le retour en force du tourisme.

Par modèle commercial : les ventes dominent, les locations gagnent du terrain

Les transactions de vente ont contribué à hauteur de 59,55 % au marché de l'immobilier commercial en Espagne en 2025, portées par de forts afflux de capitaux étrangers vers des actifs de prestige à Madrid, Barcelone et dans les stations balnéaires côtières. La voie locative, cependant, affiche un TCAC de 6,46 % jusqu'en 2031, dépassant la croissance des ventes, les institutions recherchant des flux de revenus récurrents et les occupants préférant la location pour préserver la flexibilité de leur bilan. Les rendements résidentiels de premier ordre devraient se resserrer de 40 points de base d'ici 2028, validant l'attrait des instruments de flux de trésorerie.

Les évolutions démographiques soutiennent la croissance locative : la réduction de la taille des ménages, le report de l'accession à la propriété et une main-d'œuvre mobile soutiennent la demande de coliving, de logements étudiants et de bureaux flexibles. Les locataires d'entreprise structurent des baux courts avec des droits d'extension, reflétant les fluctuations rapides des effectifs dans le secteur des services technologiques. Du côté des ventes, les investisseurs à valeur ajoutée ciblent les centres commerciaux secondaires et les entrepôts vétustes pour les repositionner, misant sur la compression des rendements une fois que les mises à niveau ESG auront libéré des liquidités.

Par utilisateur final : les besoins des entreprises et des PME orientent la demande

Les occupants d'entreprises et de PME ont consommé 71,25 % de la taille du marché de l'immobilier commercial en Espagne en 2025, soutenus par un secteur des services qui génère 76 % de la production nationale. Leurs besoins en espace devraient croître à un TCAC de 6,05 % jusqu'en 2031, centrés sur des bureaux de catégorie A dotés d'une infrastructure numérique, des entrepôts prêts pour la robotique et des projets à usage mixte favorisant le bien-être des employés.

Le travail hybride favorise des locaux plus petits mais de meilleure qualité : les grandes banques ont concentré leurs opérations madrilènes dans des sièges sociaux intelligents, tandis que les grands éditeurs de logiciels américains ont pré-loué 25 000 m² dans le quartier 22@ de Barcelone. Les investisseurs individuels accèdent aux produits commerciaux via des plateformes de tokenisation qui fractionnalisent les étages de bureaux et les parcs commerciaux, élargissant la base d'acheteurs. Les fonds institutionnels participent à la fois en tant que propriétaires et partenaires en coentreprise avec des promoteurs pour assurer la visibilité du pipeline.

Analyse géographique

Madrid a revendiqué 44,58 % de la part du marché de l'immobilier commercial en Espagne en 2025, reflétant son statut de noyau politique et financier. Le taux de vacance dans le quartier central des affaires s'est maintenu à 4,3 % et la croissance des loyers a persisté malgré des coûts de construction élevés, les multinationales choisissant la capitale pour leurs sièges sociaux desservant la péninsule ibérique et l'Amérique latine. La logistique prospère au sein du réseau à trois périphériques de la ville ; l'acquisition par CBRE Investment Management d'un complexe de 90 000 m² à Pinto témoigne de la confiance dans les emplacements du dernier kilomètre. Un investissement dans les centres de données de 6,72 millions USD a complété les subventions gouvernementales à la numérisation, consolidant le statut de Madrid en tant que principal pôle technologique d'Espagne.

Barcelone est le deuxième pilier du pays. L'absorption de bureaux a augmenté de 20 % en 2024 et l'offre future reste largement pré-louée, indiquant une migration durable vers la qualité. L'écosystème des pôles technologiques de Catalogne a généré 3,2 milliards USD d'activité en 2024 dans 160 incubateurs et devrait employer 42 752 professionnels d'ici 2026. La reprise du tourisme a attiré les investisseurs en hôtellerie de luxe, tandis que la feuille de route de neutralité carbone de l'autorité portuaire a apporté un soutien supplémentaire aux promoteurs d'entrepôts qui lorgnent les flux commerciaux multimodaux.

Malaga, historiquement une destination de loisirs, est le marché régional à la croissance la plus rapide avec un TCAC de 6,850 % jusqu'en 2031. De grandes entreprises technologiques internationales ont ouvert des bureaux satellites pour tirer parti des avantages en termes de qualité de vie et des coûts plus bas, accélérant la demande d'espaces de catégorie A. Valence bénéficie de la connectivité portuaire et du rapprochement des chaînes d'approvisionnement automobile, élargissant son empreinte industrielle et stimulant des constructions d'entrepôts spéculatifs soutenues par les prévisions optimistes de Proequity. Les villes secondaires telles que Bilbao et Saragosse attirent les investisseurs à la recherche d'écarts de rendement de 200 points de base par rapport au quartier central des affaires de Madrid, rendus possibles par l'amélioration des liaisons ferroviaires à grande vitesse AVE qui réduisent les temps de trajet.

Paysage réglementaire

L'immobilier commercial espagnol est influencé par les règles nationales d'urbanisme et de réhabilitation des bâtiments publiées via le Boletin Oficial del Estado (BOE), ainsi que par les politiques de logement et de location supervisées par le Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). La loi sur le logement de 2023 (Ley 12/2023) a renforcé l'attention portée au contrôle des loyers et à la taxation des logements vacants sur l'ensemble du marché, et elle a également alimenté le débat sur d'éventuelles répercussions sur les segments non résidentiels, ce qui accroît le risque politique perçu pour certains investisseurs.

En 2024, l'attention politique s'est déplacée vers l'accélération des processus de planification et la facilitation de la réutilisation du parc immobilier bâti. Le MIVAU a lancé une modification législative de la Ley de Suelo y Rehabilitacion Urbana en mars 2024 afin d'améliorer la sécurité juridique des instruments de planification. Au niveau régional, la Comunidad de Madrid a promulgué la Ley 3/2024 pour faciliter le développement urbain, notamment en autorisant la conversion de certains terrains à usage tertiaire (par exemple, des parcelles à vocation de bureaux) en logements publics protégés, tout en réduisant certaines contraintes administratives. Cela a renforcé le lien entre la planification de l'usage des terres commerciales et les priorités de réaménagement axées sur le logement.

Analyse de la chaîne de valeur

La chaîne de valeur de l'immobilier commercial espagnol commence par l'acquisition de terrains et la planification (approbations municipales et régionales), se poursuit par le développement et la construction (promoteurs, entrepreneurs, installateurs spécialisés et fournisseurs de matériaux), puis par le courtage et la location, l'exécution des transactions (services juridiques, notariaux, de registre et de conseil), et enfin la gestion immobilière et technique pour les opérations génératrices de revenus. Les données de l'INE pour 2024 indiquent un secteur de la construction important, avec une valeur ajoutée de 66 024 millions d'EUR, l'activité étant concentrée sur la construction de bâtiments et les installations spécialisées. Cela souligne l'importance de la capacité des entrepreneurs et des métiers techniques pour la réalisation de rénovations de bureaux, d'entrepôts logistiques et d'actifs à usage mixte.

Le risque d'exécution tend à se concentrer autour de deux domaines : les délais d'obtention des permis et la volatilité des coûts des intrants. Les processus administratifs longs pour les terrains et les licences, souvent qualifiés de pluriannuels pour les terrains non finalisés, prolongent les périodes de détention des promoteurs. Les coûts des matériaux et de l'énergie sont également restés volatils depuis 2021. La numérisation s'intègre de plus en plus dans l'exécution des projets, la modélisation des données du bâtiment (BIM) étant obligatoire pour les marchés publics de construction supérieurs à 5,538 millions d'EUR à partir du 1er avril 2024 (avec une extension prévue aux contrats plus petits à partir du 1er octobre 2025). Cette exigence pousse les équipes de conception, les entrepreneurs et les chefs de projet à standardiser les flux de travail relatifs aux données, ce qui peut également s'étendre aux projets commerciaux privés et aux programmes de réhabilitation.

Opportunités de marché et perspectives d'avenir

Un ensemble d'opportunités claires émerge autour de la réutilisation et de la simplification des procédures de permis, ce qui affecte directement le parc de bureaux, de commerces et d'usage mixte dans les centres urbains. En janvier 2026, les directives de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP) ont soutenu l'utilisation d'une déclaration de responsabilité comme titre habilitant pour enregistrer les changements d'usage commercial vers résidentiel dans le registre foncier dans les cas applicables. Cela réduit les frictions pour les stratégies axées sur la conversion là où les règles locales le permettent. Parallèlement, le décret-loi royal 3/2026 (en vigueur à partir du 24 mars 2026) a introduit des mesures visant à rationaliser les procédures d'urbanisme et les autorisations administratives, créant ainsi une marge de manœuvre pour les promoteurs et propriétaires afin de raccourcir les cycles de réaménagement des actifs sous-utilisés.

La conformité en matière de décarbonation devient également une opportunité de services et de dépenses d'investissement dans les bureaux, le commerce, la logistique et l'hôtellerie, en particulier lorsque des travaux de réhabilitation sont nécessaires pour rester investissable selon les critères ESG. Les exigences de l'UE en matière de déclaration du carbone sur le cycle de vie se renforcent, notamment avec la conformité obligatoire au règlement délégué (UE) 2026/52 sur les calculs du potentiel de réchauffement global (PRG) sur l'ensemble du cycle de vie pour les nouveaux bâtiments, ce qui accroît la demande de consultants spécialisés, de logiciels et de flux de travail de construction numérique. Les programmes de coordination sectorielle ajoutent de l'élan, comme l'Agenda stratégique interplateforme PTEC pour le secteur de la construction 2026-2030 (présenté en février 2026), qui privilégie l'industrialisation et l'intégration numérique (y compris le BIM et les jumeaux numériques). Il soutient également un pipeline de projets de modernisation et de mise à niveau qui relie la capacité de construction aux actifs commerciaux investissables et performants sur le plan énergétique.