Markt für Büroimmobilien – Größen- und Marktanteilsanalyse: Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Markttrends und Einblicke

Verlagerung zu Qualitätsobjekten und vorgeschriebene Rückkehr steigern die Nachfrage nach ESG-Premiumobjekten

Verbindliche Präsenzpflichten bei großen Banken und Beratungsunternehmen haben Mieter zu Gebäuden gelenkt, die das Pendeln lohnenswert machen. Die Nachfrage konzentriert sich auf Hochhäuser mit LEED v5-, BREEAM v7- oder WELL Health-Safety-Zertifizierungen, die in New York, London und Singapur nun Mietaufschläge von 8–12 % gegenüber nicht zertifizierten Vergleichsobjekten erzielen^{[1]U.S. Green Building Council, „LEED v5: Was Sie wissen müssen”, usgbc.org}. Vermieter, die diesen Aufschlag erzielen wollen, investieren 15–25 USD pro Quadratfuß in moderne HLK-Anlagen, zirkadiane Beleuchtung und berührungslose Zugangssysteme, um Fehlzeiten zu reduzieren und den Markenwert zu stärken. Der Trend steht im Einklang mit den Scope-3-Berichtspflichten der Unternehmen und macht grüne Flächen zu einem Compliance-Instrument statt zu einem Zusatznutzen. Infolgedessen liegt der Leerstand bei Premiumobjekten in Kernlagen unter 10 %, während sekundäre und tertiäre Objekte Leerstandsquoten von über 20 % verzeichnen, was eine dauerhafte Verlagerung zu Qualitätsobjekten bestätigt.

Rekordniedrige Neubautätigkeit verschärft den Leerstand bei Premiumobjekten

Die Bürofertigstellungen in den USA sanken im Jahr 2024 auf 38 Millionen Quadratfuß, den niedrigsten Wert seit 2009, da hohe Finanzierungskosten und unsichere Vermietungssituation Baugenehmigungen stoppten^{[2]Bureau of Labor Statistics, „Erzeugerpreisindex für den Nichtwohnungsbau Q3 2024”, bls.gov}. Das knappe Angebot hat den Leerstand bei Klasse-A-Objekten in Manhattans Hudson Yards, San Franciscos Mission Bay und Seattles Denny Triangle auf unter 8 % gedrückt, was Vermietern Mietsteigerungen ermöglicht, die die Inflation übertreffen. Der Engpass ist am stärksten bei zusammenhängenden Flächen von 50.000 Quadratfuß oder mehr ausgeprägt, die von KI-Entwicklern und Chip-Designern begehrt werden, die eine hohe Energiedichte und Kollaborationszonen benötigen. Technologiekonzerne schließen nun Jahre im Voraus Vorvermietungen ab; Nvidia reservierte einen 500.000 Quadratfuß großen Turm in Santa Clara für die Belegung im Jahr 2027. Solche frühen Zusagen nähren einen positiven Kreislauf aus höheren Angebotsmieten und steigenden stabilisierten Werten für die begrenzte Anzahl noch in der Pipeline befindlicher Premiumprojekte.

Sinkende Zinsen und Neubewertung locken institutionelle Investoren zurück in Kernbüros

Die Kehrtwende der US-amerikanischen Federal Reserve im Jahr 2024 von Zinserhöhungen zu Politikstabilität komprimierte die Kapitalisierungsraten für Premiumobjekte zwischen Mitte 2023 und Ende 2024 um 50–75 Basispunkte. BlackRocks 7,3 Milliarden USD schwere Übernahme von ElmTree Funds und Rithm Capitals 1,6 Milliarden USD schwerer Kauf von Paramount Group veranschaulichen, wie Trockenkapital auf defensive Einkommensströme in Metropolmärkten abzielt. Verbesserte Liquidität unterstützt auch die CMBS-Emission, die im Jahr 2024 im Jahresvergleich um 18 % auf 12,3 Milliarden USD stieg und Investoren ermöglicht, günstigere Schulden für energieeffiziente Objekte zu sichern. Gleichzeitig bieten hohe Abschläge auf schlecht ausgestattete Hochhäuser opportunistischen Käufern Spielraum für Sanierungsfinanzierungen; ein Gebäude in Midtown Manhattan, das mit einem Abschlag von 67 % gegenüber seinem Wert von 2019 gehandelt wurde, unterstreicht das Ausmaß der Neubewertung. Diese zusammenwirkenden Kräfte lenken institutionelle Allokationen nach einer mehrjährigen Pause wieder in Richtung Büroimmobilien.

KI- und Halbleiterkorridore fördern die Anmietung großer Flächenblöcke

Generative KI-Labore und Halbleiter-Designzentren sind zur mit Abstand aktivsten Quelle der Großflächenabsorption geworden. OpenAIs 486.600 Quadratfuß großes Mietverhältnis in Mission Bay, die TSMC-bezogene Nachfrage in Phoenix und Nvidias Expansion in Santa Clara verdeutlichen den Bedarf an zusammenhängenden Etagen, redundanter Stromversorgung und Glasfaserdurchsatz über konventionellen Spezifikationen. Die durchschnittlichen Klasse-A-Mieten im Teilmarkt Tempe in Phoenix stiegen im Jahr 2024 um 9 %, was ähnliche Aufschläge in Austins Domain und Bengalurus Outer Ring Road widerspiegelt, da Technologiemieter traditionelle Mieter bei der Flächensuche überbieten. Diese Unternehmen zahlen für Infrastruktur statt für Skyline-Aussichten und schaffen eine Nische für Eigentümer, die bereit sind, flüssigkeitsgekühlte Serverräume und Mikronetz-Backup-Systeme nachzurüsten. Mit wachsenden KI-Workloads sind Vermieter, die in der Nähe von Talentpools und Fertigungsclustern positioniert sind, gut aufgestellt, um bis in die 2030er Jahre überdurchschnittliches Mietwachstum zu erzielen.

Struktureller Leerstand bei veralteten Objekten hält an

Klasse-B- und Klasse-C-Hochhäuser ohne moderne HLK-Anlagen, Glasfaserinfrastruktur oder lichte Raumhöhen von 2,74 Metern weisen in mehreren US-amerikanischen Ballungsräumen Leerstandsquoten von über 20 % auf^{[3]NYC Comptroller, „Potenzial und Grenzen der Umwandlung von Büros in Wohnraum”, comptroller.nyc.gov}. Goldman Sachs berechnet, dass 330 Millionen Quadratfuß – 8 % des nationalen Angebots – funktional veraltet sind und bis 2030 einer Umnutzung oder dem Abriss entgegensehen. In Europa warnt Savills, dass 25 % der Londoner Büros die EPC-Band-B-Anforderungen nicht erfüllen werden, was wahrscheinlich Kapital binden und Mieter zu grüneren Objekten treiben wird. Die Umwandlungsökonomie funktioniert nur, wenn die Erwerbskosten unter 150 USD pro Quadratfuß fallen – eine Hürde, die weniger als 15 % der Angebote erfüllen –, was den Leerstand verlängert und die lokalen Steuerbemessungsgrundlagen belastet. Solange die Preise nicht bereinigt werden oder Anreize entstehen, wird veralteter Bestand die Absorption belasten und die aggregierte Sektorleistung verwässern.

Refinanzierungswand 2025–27 erhöht Notlagen und begrenzt Investitionsausgaben

Rund 929 Milliarden USD an CMBS-Büroschulden werden zwischen 2025 und 2027 fällig, wobei 42 % an Objekte mit negativem Cashflow gebunden sind. Die Ausfallquote erreichte im November 2024 mit 7,67 % ein Nachkrisen-Hoch. Kreditnehmer sehen sich Refinanzierungsaufschlägen von 200–300 Basispunkten über den ursprünglichen Kupons gegenüber, was zu Ausfällen wie Brookfields 784 Millionen USD schweren Hochhäusern in Los Angeles im Jahr 2024 führte. Unter Notlagenbedingungen hat die Liquiditätssicherung Vorrang vor Kapitalinvestitionen, was die Wettbewerbsfähigkeit gegenüber gut kapitalisierten REITs weiter schwächt. Die daraus resultierende Verkaufswelle belastet sowohl die kurzfristigen Werte als auch die Einstandskosten für opportunistische Investoren.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse des Büroimmobilienmarktes

Gebäude der Klasse A kontrollierten 56,94 % des Büroimmobilienmarktanteils im Jahr 2025, und dieses Segment wird bis 2031 mit einem CAGR von 5,27 % wachsen, was einen Schwenk von Investoren und Mietern hin zu energieeffizienten, ausstattungsreichen Flächen unterstreicht. Die globale Büroimmobilienmarktgröße für Objekte der Klasse A entsprach im Jahr 2026 rund 975 Milliarden USD, eine Zahl, die wachsende Allokationen von Pensionsfonds und Staatsfonds widerspiegelt. Leerstandsunterschiede erweisen sich als entscheidend: In Manhattan lag der Leerstand bei Klasse A Ende 2024 bei 9,8 % gegenüber 22,1 % bei Klasse C, während ähnliche Spreads im Londoner West End und in Singapurs Raffles Place auftraten.

Kapitalrestriktionen beschleunigen die Divergenz. Kreditgeber bieten 70 % Beleihungsauslauf (LTV) für gut vermietete Gebäude der Klasse A, begrenzen den Verschuldungsgrad jedoch auf 50 % für Objekte mittlerer Qualität, was Eigentümer älterer Bestände zur Verschiebung von Instandhaltungsmaßnahmen zwingt. Europäische Richtlinien, die bis 2030 für alle Gebäude das Energieeffizienzband B vorschreiben, verstärken den Druck. Investoren erwarten eine Grünprämie; dementsprechend wurden netto-null-fähige Gebäude im Jahr 2025 zu Kapitalisierungsraten gehandelt, die 50–75 Basispunkte unter denen nicht konformer Vergleichsobjekte lagen. Im Prognosezeitraum wird institutionelles Kapital weiterhin in erstklassige Objekte fließen, die Renditen komprimieren und die Wertunterschiede zwischen den Klassen vergrößern.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Mietverträge machten im Jahr 2025 78,64 % der Transaktionen aus, was typische mehrjährige Mietstrukturen widerspiegelt, die den Cashflow der Vermieter stützen. Dennoch sollen Verkaufstransaktionen mit einer CAGR von 5,43 % wachsen, da die Neubewertung Chancen sowohl bei Premiumobjekten als auch bei notleidenden Blöcken offenbart. Die Marktgröße für Büroimmobilien, die über Verkaufstransaktionen abgewickelt wird, erreichte im Jahr 2024 weltweit 135 Milliarden USD, eine Erholung von 15 % gegenüber dem Vorjahr, da sich die Finanzierung für Kernobjekte wieder öffnete.

Zwei unterschiedliche Kapitalstrategien treiben das Verkaufswachstum an. Kerninvestoren wie Rithm Capital und BlackRock jagen stabilisierten Innenstadtikonen nach und setzen auf langfristige Mietverträge und ESG-Ausrichtung. Unterdessen schöpft Private Equity Wert aus Objekten, die mit Abschlägen von 40–70 % gegenüber den Preisen vor der Pandemie verkauft wurden – ein Trend, der durch den Handel von 321 West 44th Street im Jahr 2024 für 65 Millionen USD exemplifiziert wird. Schuldenmärkte ermöglichen beide Strategien; die CMBS-Emission stieg in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 auf 12,3 Milliarden USD, da Kreditgeber wieder Vertrauen in erstklassige Sicherheiten gewannen. Da die Neubewertung bei sekundären Beständen weitgehend abgeschlossen ist, erscheint die Erholung des Transaktionsvolumens bis 2027 nachhaltig.

IT- & ITES-Nutzer repräsentierten im Jahr 2025 25,14 % der Nachfrage und verzeichneten mit einer CAGR von 5,54 % bis 2031 das beste Segmentwachstum. Silicon Valley, Austin, Phoenix, Bengaluru und Shenzhen verzeichneten im Jahr 2024 jeweils zweistellige Absorptionsgewinne auf dem Rücken von KI-Chip-Design und Cloud-Dienste-Rollouts. Diese Mieter benötigen zusammenhängende Blöcke für GPU-Cluster und kollaborative Forschung und Entwicklung, was sie bereit macht, Jahre im Voraus zu Mietaufschlägen vorab zu mieten. BFSI-Segmente, obwohl kleiner im Anteil, gewinnen Flächen zurück, da Führungsvorgaben leitende Manager fünf Tage pro Woche vor Ort verlagern. Deloitte, Accenture und EY konsolidieren ebenfalls in weniger, aber höherwertige Hubs, die den Wissenstransfer und die Markenkohärenz verbessern.

Hybride Bewegungen beeinflussen weiterhin die Raumaufteilung. Viele Technologieunternehmen reduzieren feste Schreibtische zugunsten von Kollaborationszonen, doch die gesamte gemietete Fläche wächst, da Funktionen in der Nähe von Fertigungsanlagen oder Forschungsuniversitäten zusammengeführt werden. Die Verwaltung von Life-Sciences-Unternehmen fügt eine weitere Nische hinzu: Bostons Seaport und San Diegos Torrey Pines verzeichnen Mietaufschläge von 15–25 % für labornahe Büros, die interdisziplinäre Teams ermöglichen. Über den Prognosehorizont sollte der Appetit der Technologiebranche auf belastbare, leistungsstarke Flächen die Absorption verankern, während professionelle Dienstleistungen kleinere, flexiblere Flächen in Premiumhochhäusern sichern.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Geografische Analyse

Büroimmobilienmarkt Nordamerika

Nordamerika hielt im Jahr 2025 einen Marktanteil von 26,84 % am Büroimmobilienmarkt, gestützt durch erstklassige Teilmärkte wie Hudson Yards in Manhattan, Mission Bay in San Francisco und Denny Triangle in Seattle, die jeweils Ende 2024 eine Leerstandsquote bei Klasse-A-Flächen von unter 8 % aufwiesen. Kanadas Städte Toronto und Vancouver ziehen US-amerikanische Technologie- und Gaming-Unternehmen an, die von einwanderungsfreundlichen Arbeitsmärkten profitieren; die Nettoneuvermietung von Klasse-A-Flächen in Toronto erreichte im Jahr 2024 1,8 Millionen Quadratfuß. Die Region wird jedoch durch Refinanzierungsrisiken belastet, da CMBS-Schulden im Wert von 929 Milliarden USD zur Fälligkeit anstehen und leveraged Eigentümer von Immobilien mittlerer Qualität mit Zwangsverkäufen konfrontiert werden, die die Qualitätskluft weiter vertiefen.

Büroimmobilienmarkt Asien-Pazifik

Der Büroimmobiliensektor im asiatisch-pazifischen Raum ist auf den schnellsten CAGR von 5,95 % bis 2031 ausgerichtet, angetrieben durch eine robuste Nachfrage in Chinas Städten der ersten Kategorie, dem Bengaluru-Mumbai-Korridor in Indien und den Kernbezirken Japans. Pekings CBD und Shanghais Lujiazui absorbierten im Jahr 2024 4,2 Millionen Quadratfuß, da ausländische Unternehmen ihre Wachstumspläne erneuerten, während Indien eine Rekordabsorption von 52 Millionen Quadratfuß auf nationaler Ebene verzeichnete, von denen 18 Millionen allein auf Bengaluru entfielen. Tokios Leerstandsquote bei Klasse A sank im dritten Quartal 2024 auf 3,1 %, begünstigt durch Unternehmenskonsolidierungen infolge von Governance-Reformen. Die Märkte Sydney und Melbourne in Australien stabilisieren sich, da sich hybrides Arbeiten bei 2,8 Tagen vor Ort eingependelt hat, wobei Mieter Gebäude mit NABERS-5-Sterne-Bewertungen bevorzugen.

Büroimmobilienmarkt EMEA und Südamerika

Der Büroimmobilienmarkt in Europa sieht sich einem doppelten Gegenwind aus EPC-Konformitätsanforderungen und Refinanzierungshürden ausgesetzt, doch erstklassige Lagen behalten ihre Tiefe. Die Leerstandsquoten in Londons City und West End sanken Ende 2024 auf 12,8 %, da Bank- und Rechtsdienstleistungsmieter sich erneut zu neuen Gebäuden mit BREEAM-Outstanding-Zertifizierung bekannten. Frankfurts und Münchens Märkte verzeichnen automobilbezogenes Wachstum, das weniger durch die Nachfrage als vielmehr durch die Baukosteninflation begrenzt wird. Paris La Défense zieht Nutzer an, die aus ineffizienten Haussmann-Gebäuden umziehen, und die kombinierte Nettoneuvermietung von Klasse-A-Flächen erreichte im Jahr 2024 420.000 Quadratmeter. Im Nahen Osten komprimieren die Anreize Saudi-Arabiens und der VAE die Leerstandsquoten in Premiumlagen, während São Paulo in Südamerika moderat aufholt, da die Währungsvolatilität nachlässt und die Leerstandsquote im vierten Quartal 2024 auf 14,6 % sank.