住宅用不動産市場の規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

グローバル住宅用不動産市場のトレンドとインサイト

急速な都市化と中産階級の拡大

国連は、2050年までに世界人口の68%が都市部に居住し、その時点までに約25億人の都市居住者が増加すると予測しており、この成長の90%はアジアとアフリカに集中している。インドだけでも、世帯形成は年間推定120万～140万戸の供給増加を上回るペースで進んでおり、プラダン・マントリ・アワス・ヨジャナなどの政府介入にもかかわらず、同国の住宅不足は深刻な水準にまで圧縮されている。中産階級の所得水準は東南アジア経済圏で最も急速に拡大しており、インドネシアでは年収5,000米ドル以上の世帯が2022年から2025年にかけて23%増加し、ジャカルタ、スラバヤ、バンドゥンにおけるコンドミニアムの吸収を直接的に促進している。この促進要因は、2025年の取引シェアの47%を占めるミッドマーケット価格帯に不均衡な恩恵をもたらしているが、賃金上昇が不動産価格上昇に遅れをとる場合には住宅取得可能性比率を同時に悪化させる。都市化が土地不足とインフラ資本支出に与える複合的な影響は、デベロッパーを垂直住宅形式および交通指向型開発へと向かわせ、第2・第3層都市における密度規範を再編している。インドの不動産（規制・開発）法2016年（RERA）やインドネシアの土地バンキング義務などの政策枠組みは、プロジェクト引き渡しリスクを低減し、従来は非公式であった市場への機関投資家資本を呼び込む重要な促進要因となっている。

機関投資家によるBTRおよびSFRへの資本流入

ビルド・トゥ・レント（BTR）および一戸建て賃貸（SFR）ポートフォリオへの機関投資家の配分は、2025年にグローバルで850億米ドルを超え、前年比31%増となり、北米のプラットフォームがその資本の52%を獲得した。ソブリン・ウェルス・ファンドや年金基金は、平均4.5%～5.8%のネットインフレ連動キャッシュ利回り、規制の安定性、ミレニアル世代やZ世代の住宅取得遅延などの人口動態的追い風に引き付けられ、賃貸住宅をコアインフラとして位置づけている。欧州連合では、BTR供給が英国の新規集合住宅完成戸数の18%、ドイツの11%を占めるようになり、プロフェッショナルに管理された賃貸ストックの構造的不足に対応しており、これが持ち家率を数十年ぶりの低水準に押し下げていた。アジア太平洋は次のフロンティアとして台頭しており、日本の国土交通省は2025年に12の大都市圏でBTRゾーニングインセンティブを承認し、韓国の国民年金公団は国内賃貸住宅ファンドに2兆1,000億韓国ウォン（16億米ドル）のコミットメントを行った。この資本はアセットマネジメントをプロフェッショナル化し、ESG基準を組み込み、賃貸利回りを債券代替物との収束へと押し進めているが、二次市場における個人投資家との競争を激化させてもいる。英国の金融行動監視機構（FCA）や米国の証券取引委員会（SEC）などの規制機関からの影響により、情報開示とテナント保護のコンプライアンスが確保され、保守的な配分者にとってのアセットクラスとしての正当性がさらに高まっている。

ネットゼロ義務がグリーン改修プレミアムを牽引

欧州連合の建築物エネルギー性能指令は、住宅物件が2030年までにエネルギー性能証明書（EPC）Eランク、2033年までにCランクに達することを義務付けており、約3,500万戸に影響を与え、推定2,750億ユーロの改修投資サイクルを引き起こしている。英国では、Eランク未満の賃貸物件が2025年から賃貸禁止となり、2028年までにEPC Cランクへと厳格化される予定であり、早期コンプライアンスにより主要都市のグリーン認証住宅ではすでに7%～11%の売却プレミアムが生じている。カリフォルニア州のタイトル24は新築一戸建て住宅に太陽光発電（PV）および蓄電池対応インフラを義務付けており、初期費用として15,000～20,000米ドルが追加されるが、PACEファイナンスおよびグリーン住宅ローンプログラムによる支援がある。規制を超えて、機関投資家のESGフレームワークが高炭素資産に高い資金調達コストを課すことで、改修は資本配分を再編している。シンガポールの2024年グリーンマーク制度は、認定既存住宅に対して最大20%の固定資産税還付を提供し、老朽化した住宅ストック全体での普及を加速させている。その結果、規制圧力はミクロ市場内での資産評価を二極化させ、積極的な投資家に改修主導のアルファ機会を創出している。

気候リスクによる移住が住宅パイプラインを再編

気候リスクは移住と価格設定を再編している。米国国勢調査局のデータによると、2023年～2025年にかけてボイジー、スポケーン、ローリー・ダーラムなどの内陸都市圏への国内純移住が年率2.5%以上となっている一方、フロリダ州沿岸部の郡では30年ぶりに純流出が記録された。連邦緊急事態管理庁（FEMA）のリスク評価2.0の下、高リスクゾーンの洪水保険料は300%～400%上昇し、影響を受けたZIPコードでの販売速度が18%低下した。オーストラリアでは、CoreLogicがニューサウスウェールズ州とビクトリア州の山火事リスクの高い地域において、全国的な価格上昇にもかかわらず内陸部の比較物件に対して12%～15%の評価割引を報告している。デベロッパーは気候変動に強い地域へ資本を振り向けており、2025年には米国の五大湖地域および南東部上部での一戸建て建築許可が前年比22%増となった一方、カリフォルニア州沿岸部の許可は9%減少した。この認識されていない変化は、評価フレームワークに気候レジリエンスを組み込みつつあり、地域の価格ヒエラルキー、インフラ計画、開発戦略にますます影響を与えるだろう。

グローバルな住宅取得可能性危機

OECD市場全体の住宅取得可能性は2025年に歴史的なストレス水準に達し、住宅価格対所得比率の中央値が8.7倍に上昇し、シドニー（13.2倍）、トロント（11.8倍）、オークランド（10.9倍）がこれを牽引した。英国では、初回購入者が15%の頭金を用意するために必要な総収入年数が2010年の3.2年から5.8年に増加し、若い世帯を民間賃貸セクターへと押しやっている。香港の比率はわずかに緩和されて18.8倍となったが依然として高水準であり、補助付き持ち家の待機リストは28万件を超えている。各国政府は住宅取得可能性規制で対応しており、外国人購入者制限、空き家税、ローン・トゥ・バリュー比率の厳格化、利息のみ住宅ローンの廃止などにより、取引量と投機的需要を抑制している。世代間移転が英国の初回購入の約38%を賄うようになっており、不平等を強化し市場の流動性を制約している。これらの圧力は、取引量の60%以上を占めるエントリーおよびミッドマーケットセグメントに最も重くのしかかっており、持続的な賃金上昇または意味のある供給側改革がなければ継続する可能性が高い。

政策金利の上昇と信用基準の厳格化

中央銀行の利上げと住宅ローン審査の厳格化により、ほとんどの先進国経済圏で購買力と取引量が低下している。米国連邦準備制度理事会は2025年半ばまで金利を5.25%～5.50%に維持し、30年固定住宅ローン金利を2001年以来最高の持続水準である7%超に押し上げ、2022年比で既存住宅販売が19%減少する一因となった。欧州中央銀行は2025年に政策金利を4.0%に維持し、変動金利住宅ローンが主流のドイツやフランスなどの市場での信用利用可能性を引き締め、新規借入者の月次返済額が28%～35%急増した。ドル連動通貨を持つ新興国経済圏は複合的な圧力に直面し、アラブ首長国連邦の住宅ローン金利は2021年の3.5%から2025年には6.2%に上昇し、強い富裕層移住需要にもかかわらずドバイの取引量が14%冷え込んだ。貸し手は同時に基準を厳格化しており、英国の銀行は大多数の申請者に対する最大ローン・トゥ・インカム倍率を5.5倍から4.5倍に引き下げ、オーストラリアの規制当局は実際の金利より3パーセントポイント高い水準でのストレステストを義務付けた。これらの複合的な力は初回購入者層を圧縮し、保有期間を延長させ、供給制約のある市場においても回転率を低下させ価格上昇を鈍化させている。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別：垂直住宅が台頭する一方、水平方向の拡張は富裕層を対象

アパートおよびコンドミニアムは2025年の世界合計の59.0%を占め、製品タイプ別の住宅用不動産市場シェアにおいて最大のセグメントを形成しており、高密度都市中心部における高い土地利用効率とゲートウェイ都市における継続的な需要に支えられています。この集中は、コア地区における高層化の経済性を反映しており、マスターデベロッパーは大型タワーを活用して土地コストを分散させ、インプットインフレが続く中でも許容可能なプロジェクト利益率を維持しています。ヴィラおよび戸建て住宅は最も成長が速いカテゴリーであり、富裕層の買い手がより広いスペース、プライバシー、および低密度住宅地のライフスタイル上の利点を求めるにつれ、2026年から2031年にかけて6.23%のCAGRが見込まれています。一部の湾岸市場では、プライベートな区画とクラブアメニティを融合させた水平型コミュニティを引き続き優先しており、これが住宅用不動産業界の上位層におけるプレミアム吸収を強化しています。インドのデベロッパーは、住宅ローンの利用可能性が高所得世帯にとって引き続き支援的である中、非居住者および住み替え需要を取り込むことを目的として、需要の高いレジャーおよび郊外サブマーケットでヴィラ形式を拡大しています。

北米および欧州におけるタウンハウスおよびデュプレックスの成長は、高層建築の類型を用いることなく既存の住宅地内に住戸を追加する「ミッシングミドル」形式の台頭を示しています。モジュール式および工場生産型ソリューションは、一部のプログラムにおいて建設速度とコスト予測可能性を向上させており、標準化と調達規模が単位経済性を低下させる場合に手頃な価格目標を支援しています。品質基準およびエネルギーコードも収束しており、デベロッパーは外皮性能、HVAC効率、および気密性指標に投資することで居住者の運営コストを削減しています。供給が垂直形式に集中し、需要が多様化する中、住宅用不動産市場は建築形式全体にわたって明確な価値提案を提供しており、これが立地および所得層別の価格設定と吸収パターンを引き続き形成していくでしょう。^{[2]https://www.emaar.com/}

注記: 個別セグメントのシェアはレポート購入後に入手可能

価格帯別：ミッドマーケットの取引量が規模を支え、ラグジュアリーは利益率の速度で上回る

ミドルマーケットは2025年の住戸数量の47.0%を占め、デュアルインカム世帯向けに機能的なレイアウトと信頼性の高い通勤アクセスをビルダーが優先する中、価格帯別の世界住宅用不動産市場規模への最大の貢献をもたらしています。人気の仕上げ材とスマートホーム機能を手頃な価格でパッケージ化したブランド戦略は、ターゲットを絞った融資インセンティブと組み合わせることで弾力的な需要を取り込み続けています。月々の支払いが金利買い下げや小幅な価格調整によって低下すると価格感応度の高い吸収が改善し、その反応性によりミドルマーケットは複数の大都市圏において在庫回転の主要な焦点となっています。デベロッパーは製品ミックスを地域の所得分布に合わせており、これにより雇用拠点が強固で学区が確立した市場においてより安定した事前販売プロファイルが生まれています。

住宅用不動産市場におけるラグジュアリーおよびスーパープライムセグメントは、現金資産の豊富な買い手、ブランデッドレジデンス、およびトロフィー資産、居住権取得経路、インフレヘッジを求める国際資本に支えられ、2026年から2031年にかけて6.30%のCAGRで成長すると予測されています。インドおよびUAEにおけるプレミアムローンチの販売キャンペーンは、ブランディング、立地、およびアメニティプログラミングが高純資産保有者の嗜好と一致した場合の吸収速度を示しています。同期間において、補助金付き手頃な価格の住宅パイプラインは新興市場において引き続き中心的な役割を果たしており、プログラム的支援が資金調達コストを削減し、ターゲット層の需要を確保しています。これらのプログラムに参加するビルダーは、納期を守りながら住戸利益率を維持するために工業化建設を重視しており、コスト管理が大規模な品質基準と両立可能であることを証明しています。^{[3]https://ri.tenda.com/en}

ビジネスモデル別：デベロッパーインセンティブによる一次販売の急増と二次取引量の停滞

二次市場は2025年の取引の61.0%を占め、販売チャネル別の住宅用不動産市場規模の最大部分を占め、既存ストックの深い基盤とロックイン効果による低い出品回転率を反映している。同時に、一次販売は2031年にかけて6.66%のCAGRで成長すると見込まれており、デベロッパーが金利引き下げや決済クレジットを含む積極的なインセンティブを展開し、入居可能コミュニティでの需要を前倒しにしている。米国では、主要プラットフォームが社内住宅ローンおよびタイトルで高いキャプチャー率を報告し、顧客転換率を改善し、販売時点での住宅取得可能性管理のためのレバーをより多く提供している。デベロッパーは、管理された土地区画を最適化してサイクルごとの土地リスクを低減しながら、より速い在庫回転と引き換えに近期の利益率低下を受け入れている。

インドの複数の大規模都市圏では、デベロッパーがプレセールスを前倒しにし、予測可能なキャッシュフローを生み出し適時の進捗を促進する建設連動型支払いプランを使用する中、一次販売が主流となっている。ブラジルのプログラム的ローン構造も一次ローンチと販売を持続させ、補助付き住宅ローンを適格購入者に提供し、デベロッパーの運転資本ポジションを改善している。これらのダイナミクスは、インセンティブ、許認可、補助金フレームワークが需要と一致し、再販在庫が逼迫している法域において、住宅用不動産市場が新築へのミックスシフトを継続して示すことを示唆している。

注記: 個別セグメントのシェアはレポート購入後に入手可能

販売形態別：柔軟性プレミアムと機関化により賃貸が所有を上回る

直接販売は2025年の取引の62.0%を占め、住宅用不動産市場内の居住形態別で最大のシェアを持ち、複数の地域における文化的嗜好と資産形成目標を反映している。賃貸は2031年にかけて6.84%のCAGRで成長すると予測されており、住宅取得可能性の制約、世帯形成の遅延、運営とサービスの一貫性を提供する機関管理ストックの台頭に支えられている。ポートフォリオオペレーターはテクノロジー、メンテナンスシステム、カスタマーサービスモデルに投資し、摩擦を低減して稼働率を安定させ、総コストと利便性において賃貸を所有と競争力のあるものにしている。デベロッパーも、所有コミットメントなしに一戸建てレイアウトを求める家族からの需要に対応するため、賃貸特化型プラットフォームを構築している。

賃貸借に関する市場規制と家賃上限は法域によって異なるが、家主・テナントの権利に関するより明確な規定と標準化された執行が、賃貸戦略へのより多くの機関投資家資本を引き付けている。一部のアジア市場では、従来の敷金ベースモデルから月次賃貸フレームワークへの移行が、住宅と仕事・ライフスタイルアメニティを融合した複合用途地区内でのプロフェッショナル管理住宅への需要を増加させている。デベロッパー、オペレーター、貸し手が持続可能な賃貸利回りとサービス基準を中心に連携する中、住宅用不動産市場はゲートウェイ都市および二次都市の両方で集合住宅および一戸建て賃貸資産向けのより深い資本プールを見込んでいる。

地域分析

アジア太平洋地域は2025年の世界活動の34.50%をめ、2026年から2031年にかけて6.96%のCAGRで成長する見込みであり、住宅用不動産市場において最大かつ最も成長が速い地域となっています。インドにおける政策主導の供給は引き続き中核的な柱であり、PMAY-Urban 2.0が金利補助、承認改革、およびプロジェクトマイルストーンの透明な追跡を通じて需要を下支えしています。中国では、国有デベロッパーがパイプラインを吸収しプレミアム都市地区の安定を支援する中でシェアを拡大しており、全国的な取引量は引き続き合理化が進んでいます。日本の都市市場は低金利の長期住宅ローン商品と安定した賃料成長を維持しており、取引の回復力を支えています。オーストラリアのひっ迫した賃貸市場は持続的な移民流入と供給の摩擦を反映しており、事業性が成立する地域での開発意欲を強化しています。東南アジア全体では、統合型タウンシップが雇用主導の都市化と世帯形成を取り込むべく拡大しており、主要回廊におけるミドルマーケットおよびスターターホーム需要を押し上げています。^{[4]https://mohua.gov.in/}

北米は大規模な供給不足と根強い住宅取得可能性の課題に直面していますが、金利の安定化と新築物件へのインセンティブが住宅用不動産業界における取引の解放を助けています。ビルダーは融資支援を伴う市場価格設定を継続し、利益率圧力を相殺する在庫回転を追求しながら、買い手プロファイル別のコミュニティセグメンテーションへと焦点を移しています。米国では、規制上の制約と長い承認サイクルが多くの管轄区域で依然として制約要因となっており、供給弾力性を制限し、制約された大都市圏における需給再均衡を遅らせています。カナダの主要都市は人口増加と移民が世帯形成を持続させる中で供給不足が続いており、政策とストレステスト規則が買い手の購買力に影響を与えています。メキシコの地域成長はニアショアリング主導の製造拠点における雇用から恩恵を受けており、複数の産業回廊において労働者向けおよびミドルマーケット住宅への需要を誘導しています。

欧州はEPBD（建築物エネルギー性能指令）の下で老朽化した既存ストックの改修と新築基準の強化という二重の要請に直面しており、住宅用不動産市場においてコスト圧力と大規模かつ投資可能なアップグレードパイプラインの両方を生み出しています。エネルギー効率に投資する家主は、テナントの光熱費削減と小幅な賃料プレミアムを通じてより良い純営業収益を報告しており、近代化の長期的な根拠を強化しています。リビングセクター投資は、住宅、学生住宅、シニアリビングにわたるディフェンシブなインフレ連動キャッシュフローを求める機関投資家にとって引き続き好まれる配分先となっています。中東およびアフリカの一部では、サウジアラビアのビジョン2030と積極的な住宅プログラムが所有権目標を前進させながら、供給能力と支援対象の拡大を継続しています。アラブ首長国連邦は、長期居住オプションと投資家に優しい規制に支えられ、マスタープランコミュニティおよびブランデッドレジデンスへの国際的な買い手を引き続き惹きつけています。ブラジルはミーニャ・カーザ・ミーニャ・ヴィーダを通じて南米の活動を牽引しており、拡大された対象資格と改訂された上限が2025年の着工および販売を持続させ、多様な価格帯を支援しいます。