Analyse von Größe und Marktanteil des Baumarkts in Osteuropa – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Trends und Erkenntnisse des Baumarkts in Osteuropa

Anstieg EU-geförderter Infrastrukturprogramme

EU-Kohäsionsländer haben für 2021–2027 im Rahmen der Fazilität „Connecting Europe” 25,8 Milliarden EUR (28,1 Milliarden USD) erhalten, was umfangreiche Pakete für Schienen-, Straßen-, Energie- und digitale Korridore freisetzt. Ungarns MAV-Schienensanierung allein kombiniert 1,0 Milliarden EUR (1,1 Milliarden USD) Finanzierung der Europäischen Investitionsbank mit nationaler Kofinanzierung und unterstreicht die katalytische Rolle des gemischten öffentlichen Kapitals. Die CEF-Verkehrsausschreibung 2024 führte zusätzliche 2,5 Milliarden EUR (2,7 Milliarden USD) ein und öffnete die Förderfähigkeit für die Ukraine und Moldawien, was die adressierbare Projektpipeline erweitert. Die Einhaltung des EU-Vergaberechts und der Umweltstandards schafft Anreize für Auftragnehmer, digitale Prozesse zu modernisieren. Insgesamt sichern diese Maßnahmen einen mehrjährigen Auftragsrückstand, der voraussichtlich die Auftragsbücher des Tiefbaus mittelfristig gefüllt halten wird^{[1]Adina Vălean, „Fazilität Connecting Europe: Verkehrsausschreibung 2024 wird gestartet”, Europäische Exekutivagentur für Klima, Infrastruktur und Umwelt, cinea.europa.eu}.

Schneller Ausbau von Anlagen für erneuerbare Energien

Der Energieübergang in Osteuropa katalysiert die Baunachfrage in den Bereichen Erzeugung, Übertragung und Speicherung. Der Grüne Energiekorridor, der Aserbaidschan, Georgien, Ungarn und Rumänien verbindet, stellt eine Chance von 10 Milliarden EUR (10,9 Milliarden USD) dar, um 1.100 km Hochkapazitätsleitungen zu bauen, die in der Lage sind, 4 GW saubere Energie zu transportieren. Ungarn hat 52,5 Millionen EUR (57,2 Millionen USD) bereitgestellt, um sein Netz aufzurüsten, damit es die Solarkapazität bis 2030 verdreifachen kann, was neue Umspannwerke und Automatisierung erfordert. In Rumänien zog ein 400-MW-Windpark in Peștera II 30 Millionen EUR (32,7 Millionen USD) aus der Europäischen Investitionsbank an, während das Pecineaga-Projekt im Wert von 93 Millionen USD im Bau ist. Das ukrainisch kontrollierte Unternehmen DTEK baut ein 5-GW-Portfolio in vier EU-Märkten aus und leitet fast 163 Millionen USD in frühe Windenergie- und Solarparks. Diese Investitionen beschleunigen die Netzstärkung, Fundamentarbeiten und Komponenteninstallation in der gesamten Region^{[2]Valdis Dombrovskis, „Europäische Kommission genehmigt 52,5 Millionen EUR für ungarischen Netzausbau”, Europäische Kommission, ec.europa.eu}.

Rückkehr ausländischer Direktinvestitionen in den Wiederaufbau der Ukraine nach dem Krieg

Die EU hat 50 Milliarden EUR (54,4 Milliarden USD) für die Erholung der Ukraine genehmigt, während der gesamte Wiederaufbaubedarf auf 451 Milliarden EUR (491,6 Milliarden USD) geschätzt wird. Multinationale Unternehmen positionieren sich frühzeitig: CRH hat seit 1999 500 Millionen USD in die Ukraine investiert, darunter 80 Millionen USD nach der Invasion 2022, und hat Dyckerhoff Cement Ukraine übernommen, um die Zementversorgung zu sichern. Die Ukraine-FIRST-Fazilität bietet technische Unterstützung für prioritäre Anlagen, von Stromnetzen bis zu Sozialwohnungen. Die inländische Zementproduktion stabilisierte sich im Jahr 2024 bei 7,97 Millionen t, und die Exporte vervielfachten sich auf 1,7 Millionen t, was eine schnelle Lieferanpassung verdeutlicht. Der Schwung bei ausländischen Direktinvestitionen steigert daher die Nachfrage nach Baumaterialien und bringt Ausschreibungsaktivitäten für kritische Infrastruktur vor^{[3]Andriy Kostin, „Technisches Briefing zur Ukraine-Fazilität für Infrastrukturwiederaufbau”, Europäische Investitionsbank, eib.org}.

Nachfrageschub nach erschwinglichem Mehrfamilienwohnungsbau in städtischen Korridoren

Haushaltsgründungen und schrumpfende Wohnungsgrößen drängen Städte dazu, die Wohnungslieferung zu beschleunigen. Der Wohnungsbestand von Cluj-Napoca wuchs von 2011 bis 2018 um 12 %, wobei stadtrandnahe Bezirke den Großteil des neuen Angebots absorbierten, als die Pendelinfrastruktur verbessert wurde. Projektentwickler wie die Kesz Group begannen im Jahr 2024 mit dem Bau der Corallis-Apartments in Bukarest im Wert von 54,5 Millionen USD, einem Fünf-Turm-Komplex, der für die Fertigstellung im Jahr 2027 geplant ist. Anhaltende Erschwinglichkeitslücken und dünne Sozialwohnungspipelines schaffen eine robuste Nachfragebasis. Folglich wird der städtische Wohnungsbau seinen Anteil trotz Finanzierungsgegenwind wahrscheinlich behalten.

Hohes Zinsumfeld, das die Liquidität der Projektentwickler einschränkt

Die Leitzinsen schwankten seit 2023 zwischen 4,5 % und 8,1 %, was die Schuldendeckungsquoten erodierte und einige spekulative Projekte scheitern ließ. Die Europäische Zentralbank hat seitdem begonnen, die Leitzinsen zu senken, die Renditeabstände bei Gewerbeimmobilien zu verringern und den Dealflow teilweise wiederzubeleben. Private Kreditgeber sind nach einer jahrzehntelangen Flaute selektiv nach Mittel- und Osteuropa zurückgekehrt, aber das Zeichnungsverhalten bleibt konservativ. Projektentwickler sehen sich daher einer Phase engen Kapitals gegenüber, die das Wachstum in den nächsten zwei Jahren dämpfen dürfte.

Akuter Fachkräftemangel, der die Lohninflation antreibt

Zwei Drittel der tschechischen Bauunternehmen meldeten im Jahr 2024 unbesetzte Stellen, und moldauische Unternehmen wiesen Engpässe von 30 % aus, gegenüber 16 % im Jahr 2021. Deloittes Immobilienumfrage 2025 für Mitteleuropa stuft Arbeitskosten und -verfügbarkeit noch vor der Finanzierung als die drängendste Herausforderung der Branche ein. Regierungen gehen das Problem durch Umschulungsinitiativen und gelockerte Visaregelungen an; Ungarn und Griechenland haben die Einreisebestimmungen für saisonale Bauarbeiter erleichtert. Rumäniens Abschaffung der Lohnsteuervergünstigungen für Baustellenarbeiter birgt das Risiko weiterer Kostensteigerungen. Sofern Migrationszuflüsse die inländischen Defizite nicht ausgleichen, könnte der steigende Lohn die Auftragnehmermargen mittelfristig unter Druck setzen.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Sektor: Infrastruktur als Anker und Beschleuniger zugleich

Die Infrastruktur trug im Jahr 2025 38,49 % zum Umsatz bei und wird voraussichtlich mit einer CAGR von 7,28 % wachsen – der schnellsten unter allen Sektoren –, womit sie den Wachstumsvektor der Größe des Baumarkts in Osteuropa bestimmt. Mega-Schienenbauprojekte wie Ungarns Modernisierung im Wert von 2,162 Milliarden EUR (2,4 Milliarden USD) und Rumäniens landesweite Autobahnausbauten schreiten im Gleichschritt mit Stromnetzerneuerungen wie dem Grünen Energiekorridor im Wert von 10,9 Milliarden USD voran. Energie-Infrastrukturarbeiten werden zudem durch Ungarns Netzausbauinvestitionen im Wert von 57,2 Millionen USD unterstützt, die darauf abzielen, die Solarkapazität bis 2030 zu verdreifachen.

Der Wohnungsbau ist gemischt: Die städtische Nachfrage nach Wohnungen bleibt stark, wie Bukarests Corallis-Projekt im Wert von 54,5 Millionen USD zeigt, doch hohe Zinsen und hohe Grundstückspreise schränken die Hypothekenerschwinglichkeit ein. Gewerbliche Arbeiten verlagern sich auf kohlenstoffarme Bürosanierungen, exemplarisch durch Skanskas Holzrahmenturm in Prag, während Industrie- und Logistikbauten vom Nearshoring und dem E-Commerce-Wachstum trotz Genehmigungshindernissen profitieren.

Nach Bautyp: Sanierung beschleunigt sich unter Effizienzauflagen

Neubauten hielten 60,85 % des Umsatzes im Jahr 2025 und zementieren ihre Rolle als größtes Segment des Marktanteils am Baumarkt in Osteuropa. Sanierungsarbeiten nehmen jedoch mit einer CAGR von 6,15 % Fahrt auf, da Anlagen aus der Sowjetära energetisch saniert werden, um europäische Leistungsstandards zu erfüllen. Die Ukraine bietet eine einzigartige Mischung, bei der Entminung und teilweiser Wiederaufbau von Versorgungseinrichtungen Voraussetzungen für einen vollständigen Neubau sind.

EU-Fördermittel belohnen zunehmend Tiefensanierungsprojekte und erleichtern so die Finanzierung von Fassadendämmung, HVAC-Modernisierungen und der Installation intelligenter Zähler. Raumknappheit in Stadtkernen und Genehmigungskomplexitäten verlagern die Wirtschaftlichkeit weiter in Richtung adaptiver Umnutzung, insbesondere bei Gewerbevermietern, die Kohlenstoffbudget-Zielpunkte erreichen müssen.

Nach Baumethode: Vorfertigung dringt in den Mainstream vor

Konventionelle Vor-Ort-Techniken kontrollierten im Jahr 2025 noch 88,05 % des Umsatzes, doch moderne Methoden wachsen mit einer CAGR von 8,65 % und erodieren die traditionelle Dominanz des Baumarkts in Osteuropa. Polens Vorfertigungsanteil von 6,5 % signalisiert erste Akzeptanz im Vergleich zu Deutschlands 11 %, während BIM-Mandate die Lernkurven für modulare Arbeitsabläufe verkürzen.

Lettlands BIM-Anforderung von 2025, kombiniert mit zunehmender Holzmodulnutzung, dürfte öffentliche Ausschreibungen in Richtung integrierter Offsite-Lösungen lenken. Vorfertigung mildert zudem Fachkräftemangel und beschleunigt Einsatzzeiträume, was ihren wirtschaftlichen Nutzen in der gesamten Region stärkt.

Nach Investitionsquelle: Öffentliche Mittel behalten die Mehrheit, aber privates Kapital gewinnt an Fahrt

Öffentliche Haushalte lieferten 54,10 % der Ausgaben im Jahr 2025 dank EU-Kohäsionsmittel und multilateraler Darlehen. Die Zuweisung von 25,8 Milliarden EUR (28,1 Milliarden USD) aus der Fazilität „Connecting Europe” und das Erholungspaket der Ukraine von 50 Milliarden EUR (54,4 Milliarden USD) unterstreichen das Ausmaß der durch Steuerzahler finanzierten Finanzierung.

Private Ausgaben nehmen mit einer CAGR von 7,45 % zu, angekurbelt durch sektorspezifische Investitionen wie DTEKs 5-GW-Ausbau erneuerbarer Energien und CRHs Zementwerksübernahmen. Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank und ein knapper werdendes Angebot an grünen Anlagen verleiten Investoren zudem zu Entwicklungspipelines, was auf eine ausgeglichenere Finanzierungsmischung bis Ende des Jahrzehnts hindeutet.

Geografische Analyse

Rumänien führte den regionalen Umsatz im Jahr 2025 mit einem Anteil von 21,20 % an und nutzte seine Brückenposition zwischen Westeuropa und dem Schwarzen Meer. Laufende Arbeiten an der Autobahn A3 (92,7 Millionen USD) und dem Windpark Pecineaga im Wert von 93 Millionen USD unterstreichen die Bandbreite der Transport- und Energiepipelines. Die Produktion ging 2024 jedoch um 4 % zurück, nachdem sieben Jahre rasanten Wachstums vergangen waren, als Lohnsteuervergünstigungen ausliefen und die Materialinflation anhielt.

Die Ukraine ist mit der schnellsten CAGR von 6,78 % bis 2031 positioniert, verankert durch multilaterale Pakete und eine inländische Zementindustrie, die sich 2024 bei 7,97 Millionen t stabilisiert hat. In Krywyj Rih und Iwano-Frankiwsk sind zwei neue Ofenlinien geplant, und die Ukraine-FIRST-Fazilität bündelt technische Unterstützung für Straßen, Krankenhäuser und Energieknotenpunkte.

Sekundärmärkte wie Ungarn, Kroatien und Bulgarien profitieren von EU-Kohäsionsfonds und grenzüberschreitenden Verbindungsleitungen. Ungarns Schienenausbau im Wert von 1,1 Milliarden USD und der Netzausbau im Wert von 57,2 Millionen USD verdeutlichen eine Pipeline mit Chancen sowohl im Tiefbau als auch im Energieversorgungssystem. Die zweite 400-kV-Verbindung Griechenland–Bulgarien ist bereits im Bau, und der Grüne Energiekorridor fügt weitere 10,9 Milliarden USD an Netzarbeiten hinzu. Polen entwickelt sich zum Vorreiter bei der digitalen Beschaffung, wobei BIM-Ausschreibungen und modulare Nachfrage ein überdurchschnittliches Wachstumspotenzial aufweisen.

Regulatorisches Umfeld

Die Bautätigkeit in Osteuropa wird durch die EU-Produktkonformität und länderspezifische Reformen geprägt, die auf schnellere Genehmigungsverfahren und stärker digitalisierte Abläufe abzielen. Die Verordnung (EU) 2024/3110, die aktualisierte Bauprodukteverordnung, legt eine einheitliche technische Sprache für die Produktleistung fest und führt digitale Produktpässe ein, mit Anwendungsbeginn am 8. Januar 2026. Auch ergänzende Sekundärvorschriften wurden 2026 vorangetrieben, darunter die Durchführungsverordnung (EU) 2026/387 der Kommission (angenommen am 23. Februar 2026), die das Format für europäische technische Bewertungen im Rahmen des neuen CPR-Rahmens festlegt und die Dokumentations- und Rückverfolgbarkeitsanforderungen für Baustoffhersteller, die regionale Projekte versorgen, verschärft.

Bei der Projektabwicklung sind mehrere Jurisdiktionen zu vereinfachten, stärker digitalisierten Verwaltungswegen übergegangen. Polen hat mit dem Gesetz vom 4. Dezember 2025 Änderungen seines Baugesetzes verabschiedet, wobei zentrale Bestimmungen am 1. Januar 2026 und 7. Januar 2026 in Kraft treten und weitere Bestimmungen für den 20. September 2026 vorgesehen sind, was sich auf die Dokumentation und Bearbeitung von Bauarbeiten auswirkt. Lettland hat seit dem 6. Januar 2026 ein einheitliches Bauregistrierungsverfahren eingeführt, das den gesamten Lebenszyklus von der Projektinitiierung bis zur Eintragung ins Grundbuch abdeckt, während die Tschechische Republik die Umsetzung ihres aktualisierten Baugesetzes (Gesetz Nr. 283/2021 Coll.) bis 2026 fortsetzte, um die Genehmigungsverfahren zu zentralisieren und zu vereinfachen, was die Vorlaufzeiten für öffentliche und private Bauvorhaben in der Region beeinflusst.

Wertschöpfungskettenanalyse

Die regionale Wertschöpfungskette erstreckt sich von öffentlichen und privaten Projektträgern, einschließlich EU-Kohäsionsprogrammen, multilateralen Kreditgebern und nationalen Haushalten, über Bauträger und Generalunternehmer, Planungs- und Ingenieurbüros bis hin zu Baustoff- und Ausrüstungslieferanten, die die Ausführung vor Ort und außerhalb der Baustelle unterstützen. Infrastruktur dominiert die Ausgaben mit einem Anteil von 38,49% im Jahr 2025 und zieht die Nachfrage nach Zuschlagstoffen, Zement, Bewehrungsstahl, Energieausrüstung sowie Schienen- und Straßenbaukomponenten nach sich. Energie- und Netzprojekte bringen spezialisiertere Anforderungen für Umspannwerke, Verkabelung und Fundamente mit sich. Zunehmende BIM- und digitale Beschaffungsanforderungen bei öffentlichen Ausschreibungen, insbesondere in Lettland und Polen, verschieben die Koordination zudem vorgelagert in Richtung Planung und Ingenieurwesen und stärken die Nachfrage nach integrierten Design-Build-Modellen und lieferverknüpften Ausführungsmodellen.

Das Ausführungsrisiko und die Beschaffungsstrategie werden weiterhin durch Input- und Logistikbeschränkungen geprägt. Die Verfügbarkeit von Arbeitskräften und der Druck auf die Arbeitskosten wurden 2025 als Hauptanliegen mitteleuropäischer Immobilienentwickler genannt, und die Materialversorgung ist empfindlich gegenüber energieintensiven Stahl- und Zementproduktionskosten sowie höheren Logistikkosten durch längere Transportwege. Die Ukraine veranschaulicht, wie Lieferketten unter Störungen neu konfiguriert werden: Die Abhängigkeit von importierten Materialien stieg von 12-14% im Jahr 2021 auf 23% bis 2023 vor dem Hintergrund von Betriebsstilllegungen und Logistikbeschränkungen, was Bauunternehmer zu Multi-Sourcing, grenzüberschreitender Beschaffung und Materialvorbestellung veranlasst. Baustoffakteure in Polen haben zudem Zoll- und Handelsreformen gefordert, um dem Wettbewerb durch Importe aus Nicht-EU-Ländern zu begegnen, was verdeutlicht, wie Grenzverfahren in die Preisbildung und Verfügbarkeit für große öffentliche Bauvorhaben einfließen.

Marktchancen und Zukunftsaussichten

Groß angelegte, staatlich unterstützte Verkehrs- und Logistikbauvorhaben schaffen sichtbaren Freiraum für schwere Tiefbauarbeiten, Wasserbau und Anbindungspakete ins Hinterland. In Polen begannen im Juli 2026 die Bauarbeiten am Tiefwasserhafen und Containerterminal Cape Pomerania in Swinoujscie, einer Investition der Hafenbehörde Szczecin und Swinoujscie Maritime Ports Authority in Höhe von 2,3 Milliarden EUR, die die Nachfrage nach Wellenbrechern, Baggerarbeiten, Kaimauern, Lagerflächen sowie Straßen- und Schienenanschlüssen erhöht. Polen präsentierte im Juni 2026 zudem den Plan für das Integrierte Schienennetz (ZSK), der 4.700 km neue Schienenstrecken über 19 Korridore umfasst und die mittelfristige Auftragspipeline für Gleisbauarbeiten, Brücken, Signalkorridore und die Neugestaltung von Bahnhofsbereichen stärkt, zusätzlich zu Modernisierungsaufträgen auf bestehenden Strecken.

Energienetze und die Digitalisierung des Bauwesens eröffnen Chancen in den Bereichen Netzverstärkung, Mehrsparten-Korridore und standardisierte Ausführungsmodelle. Die litauischen Übertragungsnetzbetreiber Litgrid und Amber Grid (EPSO-G-Gruppe) haben einen gemeinsamen Netzentwicklungsplan für 2026-2035 vorgelegt, der 2,5 Milliarden EUR für die Aufrüstung des Stromnetzes, 438,1 Millionen EUR für Erdgassysteme und 1,2 Milliarden EUR für Wasserstoffinfrastruktur vorsieht und Pakete für Umspannwerke, Pipelines, Verdichter- und Messstationen sowie Industrieanschlüsse unterstützt. Getrennt davon bewegen sich BIM-Vorgaben und Pilotprojekte vom Konzept in die Beschaffungspraxis: Polen zielt auf MacroBIM-Anforderungen für öffentliche Projekte über 10 Millionen EUR ab, Rumänien hat den Zeitraum Q3 2024 bis Q3 2026 für die Einführung von BIM auf nationaler Ebene und Pilotprojekten festgelegt, und Bulgarien setzt BIM-Pilotprojekte im Rahmen seines nationalen Aufbau- und Resilienzplans um, wobei Schwellenwerte für öffentliche Bauvorhaben für 2027-2030 genannt werden. Diese Kombination stärkt die Nachfrage nach Bauunternehmern und Beratern, die BIM-gestützte Ausführung, digitale QA/QC und wiederholbare modulare oder vorgefertigte Ansätze umsetzen können, die das Terminrisiko bei Arbeitskräfteknappheit verringern.