英国住宅用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

英国住宅用不動産市場のトレンドとインサイト

慢性的な住宅供給不足と世帯形成の乖離

2025年半ばまでの1年間における純住宅追加数は約23万戸にとどまり、30万戸の目標を下回っており、この乖離が高需要地域における価格と賃料の構造的な下支えとなっています。2025年4月から6月の四半期における完成件数は前年同期比19%減少し、事業採算性と計画上の摩擦により開発が停止したセグメントも含まれています。イングランドにおける手頃な価格帯の住宅着工件数は2024年度から2025年度にかけて45,418戸にとどまり、数年来で最も低い年間集計値の一つとなっており、今後10年間の後半に向けてより逼迫した供給状況が見込まれます。移民による人口増加は一握りの大都市に集中しており、世帯形成が新規供給を上回る中で既存住宅ストックへの圧力を強めています。こうした状況の中、英国住宅用不動産市場では、利便施設と雇用アクセスを兼ね備えた都市部の住宅地や衛星都市において、物件をめぐる競争が続いています。許認可と基盤整備の準備状況に関わる供給リスクは、開発業者が資本を投下する場所に影響を与え続けており、地域間で供給が不均一な状態が続いています。^{[1]https://www.propertymark.co.uk/}

建設賃貸（ビルド・トゥ・レント）への機関投資家資本流入

単独住宅および集合住宅賃貸資産への機関投資家の配分は2024年も拡大を続け、英国の単独住宅ポートフォリオへのコミットメントはGBP 25億（USD 31億5,000万）に達し、世界的な資本が従来のオフィスから離れる中で2023年を上回りました。ポートフォリオ活動には、確立されたプレーヤーが主導するプラットフォーム買収や合弁事業が含まれ、長期賃貸パイプラインに5,000戸以上の住宅が追加され、目的建設型プラットフォームが規模を持って運営できるという見方が強まりました。こうした勢いがあるにもかかわらず、ビルド・トゥ・レントの英国賃貸ストックへの浸透率は約2%にとどまり、成熟した北米・欧州市場で観察される水準を大きく下回っており、複数年にわたる投資余地があることを示しています。政策の明確化が事業環境を形成しており、2025年の借主権利法（Renters' Rights Act 2025）は2026年5月1日よりセクション21を廃止し、専門的な入居者管理とコンプライアンス能力を持つオーナーに有利な状況をもたらします。小規模な個人賃貸オーナーが撤退する中、機関投資家プラットフォームが需要を吸収し利回りを安定させており、これが主要都市および高成長地域クラスター全体にわたる英国住宅用不動産市場を支えています。フォワード・ファンディングおよびポートフォリオ集約戦略も、開発業者のパイプラインのリスクを軽減し、賃貸供給が逼迫している地域への製品供給を促進します。^{[2]https://www.savills.co.uk/}

主要都市における移民主導の人口増加

2025年の純移民は英国人口の約1%を増加させ、ロンドンおよびいくつかの地方自治体でのアサイラム・ホテル利用が集中し、制度的な負荷を示す一人当たりの閾値を超えました。ホテル宿泊のコストは2024年度から2025年度にかけて一人当たり1日平均GBP 170（USD 214）であったのに対し、分散型提供ではGBP 27（USD 34）であり、これにより資源が転用され、低所得地域での利用可能性が低下しました。現在の政策は、より狭い裁量と厳格な家族呼び寄せ所得要件（公的資金を使わない適切な住居の証明を含む）を伴うポイント制度のもとで熟練労働者向けに運用されています。高偏差値大学周辺では大学関連の住宅需要が引き続き旺盛であり、主要な学術都市における賃貸供給への圧力が続いています。ビザ規制の強化とEU域内移動の自由の縮小にもかかわらず、ロンドン、マンチェスター、エディンバラ、ベルファストにおける需要は賃貸ストックを上回り続けています。これらの要因は、複数の需要ドライバーが主要都市中心部で収束する地域において特に、英国住宅用不動産市場の稼働率と価格決定力を押し上げています。^{[3]https://migrationobservatory.ox.ac.uk/}

リモートワーク主導の郊外・地方需要

パンデミック期間中に定着した就労パターンは完全には元に戻っておらず、広い空間への選好は2025年の取引・価格データにも依然として見られます。半戸建て・戸建て住宅は2025年に年間プラスの伸びを示した一方、フラットは小幅な下落を記録しており、屋外スペースと柔軟な内部レイアウトを備えた郊外・地方住宅へのシフトが裏付けられています。ヴィラ・一戸建て住宅は2031年にかけてCAGR 5.06%で成長する見込みであり、これは英国住宅用不動産市場の平均を上回るもので、購入者がホームオフィスと広い居住空間を優先していることを反映しています。北部・ミッドランズの地域市場は住宅取得可能性の優位性と高い表面利回りから恩恵を受けており、世帯と資本の両方をロンドン中心部から引き離し続けています。投資家と開発業者の対応としては、郊外の単独住宅賃貸コミュニティや、長期居住者の光熱費削減ニーズに応える省エネ新築物件が挙げられます。こうした選好は通勤圏を拡大させ、職場規範の変化により通勤時間が許容範囲内となったゾーンでの需要を強化しています。

住宅ローン金利の上昇と住宅取得可能性のストレス

2025年には政策金利の見通しが2026年に向けてより建設的な方向に転じたにもかかわらず、借入コストは高止まりし、既存および将来の借り手の月次返済負担が増大しました。多くの世帯が2026年に借り換えを行い、2021年以前の契約から移行することになりますが、住宅取得可能性のストレスは価格対所得比率が逼迫している地域で最も高くなっています。2025年のイングランドの標準的な住宅における平均住宅取得可能性は可処分世帯所得の8.6年分に悪化し、南部での住み替え活動を制限し、購入を遅らせました。インフレの緩和と政策金利引き下げの見通しがあるとしても、融資スプレッドと市場のボラティリティが固定住宅ローン商品への波及を鈍化させる可能性があります。住宅取得可能性のバッファーが薄くなる中、英国住宅用不動産市場における取引量を維持するためには、購入者向けインセンティブと価格規律がより重要となっています。並行して、逼迫した市場では賃借人の選択肢が制限されており、2026年中の賃貸から持ち家への移行を遅らせる可能性があります。 

計画許可のボトルネックと地方計画の遅延

2025年も計画能力の制約が続き、大多数の地方自治体が採用難と、事業採算性評価や生態系評価などの中核機能における技術的なスキルギャップを報告しました。国家計画政策フレームワークの変更への準備が整っていると感じた部署は少数にとどまり、プロセスの遅延が申請処理と決定のタイムラインを遅らせました。2025年4月から6月の四半期では受理申請件数と住宅許可件数の両方が減少し、供給の遅延が拡大しました。新たな法律により地方自治体は能力強化のための手数料設定が可能となり、政府は大学院生・見習い計画担当者向けのリソースを確約しました。しかし、短期を超えた資金調達の不確実性と限られた研修予算が、多くのチームにとって持続可能な能力構築を制約しています。これらの制約は開発業者の供給リスクを高め、英国住宅用不動産市場において用地を市場に供給するために必要なタイムラインを延ばしています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別：アパートの優位性の中でヴィラへの空間移行が進む

アパート・コンドミニアムは2025年に62.11%のシェアで物件タイプ別の首位を占め、都市の高密度化、集合住宅ビルド・トゥ・レントプラットフォームの普及、および制約された都市用地の経済性を反映しています。都市中心部のアパートは目的建設型学生住宅および集合住宅賃貸ポートフォリオの基盤であり続けており、大規模スキームにおける安定した運営が機関投資家の関心を引き続き集めています。2025年後半のロンドン都心部の平均アパート賃料は全国最高水準にあり、価格形成における都市の利便施設密度と交通ノードの役割を裏付けています。英国住宅用不動産市場は、パンデミック後に購入者の選好がより広い空間へとシフトした後も、大都市圏の中心部に深いアパート在庫プールを保持しています。建設パイプラインが将来の住宅基準（Future Homes Standard）に適応するにつれ、優れたエネルギー性能を持つ新しいアパートストックは品質プレミアムを獲得でき、資本価値と住宅ローン適格性を支えます。

空間志向の選好は、リモートワークの柔軟性と屋外スペースや学校アクセスなどの家族の優先事項に支えられ、2026年から2031年にかけてヴィラ・一戸建て住宅をCAGR 5.06%で押し上げる見込みです。2025年の価格動向はこの選好の変化を反映しており、フラットが低迷する一方でほとんどの地域で戸建て住宅が上昇し、住宅取得可能性の差異が購入者を北部・ミッドランズへと引き寄せました。郊外の単独住宅賃貸コミュニティや、太陽光発電・蓄電池・ヒートポンプをバンドルしたゼロ光熱費住宅の計画は、製品イノベーションが世帯の優先事項とどのように一致しているかを示しています。許容できる通勤時間とインフラの改善が進む地域の住宅市場は、購入者が空間・コスト・アクセスのトレードオフを評価する中で競争優位性を維持しています。こうしたパターンが続く中、英国住宅用不動産市場は都市中心部の高いアパート密度を維持しながら、地域の通勤圏における家族向け低層フォーマットへの漸進的な成長シフトを続けています。

ビジネスモデル別：家主の撤退が機関投資家の流入を持続させ賃貸が拡大

2025年の販売取引は収益の79.00%を占め、住宅所有者の活動と、貸し手が所得倍率基準を緩和した後に完成件数の39%に達した初回購入者の回復に支えられました。2025年の完成件数は120万件に上昇し、3年ぶりの高水準を記録し、2024年以降の活動の明確な正常化を示しました。エントリーレベルの取引が地域ハブ全体の取引量を押し上げました。高い融資対価値比率（LTV）の利用可能性が新規購入者のアクセスを改善し、この動向が価格対所得比率が依然として逼迫している南部市場における住宅取得可能性の課題を相殺するのに役立ちました。英国住宅用不動産市場は購入者信頼感の改善から恩恵を受けましたが、地域別のパフォーマンスは北部・ミッドランズでより強い勢いを示すなど差異がありました。開発業者と仲介業者は初回購入者と住み替え層に向けたオファーとアウトリーチを展開し、住宅取得可能性の不均一さと局所的な需要急増によって特徴づけられる市場での吸収を維持しました。

賃貸セグメントは2026年から2031年にかけてCAGR 5.46%で成長し、個人賃貸オーナーの撤退がストックを圧縮し機関投資家プラットフォームがポートフォリオ拡大に乗り出す中で、販売を上回る伸びが見込まれます。2025年と2026年の規制改革は入居者保護を法制化し、コンプライアンスコストを分散させサービス水準を維持できる大規模プラットフォームに有利な、専門化された賃貸管理を支援します。機関投資家は単独住宅・集合住宅賃貸への資本投下を増やしており、これは堅固な賃借人需要のある地域において開発業者のパイプラインのリスクを軽減するフォワード・ファンディングも提供します。地域別の利回り格差が引き続き資本を北部へと向かわせており、北部のいくつかの市場では6%超の利回りがロンドンの3%未満と対比され、これがサイクルを通じた稼働率の回復力を支えています。賃貸インフレは2025年後半に以前のピークから緩和しましたが、ストック不足の継続により多くの都市部で依然として高水準にあります。こうしたトレンドが展開する中、英国住宅用不動産市場は専門的に管理された賃貸キャパシティを追加しながら、販売が全体収益の基盤であり続けています。

価格帯別：ラグジュアリーの底堅さとミッドマーケットの取引量エンジンの対比

ミッドマーケット物件は2025年の英国住宅用不動産市場規模の41.90%を占め、住宅ローン融資と開発業者の製品ミックスがこの広い価格帯をターゲットとする中で、引き続き取引量を牽引しています。2025年12月の英国平均価格はGBP 271,068（USD 341,550）であり、小幅な年間上昇は数年にわたるボラティリティと需要変動の後の安定化を示しました。手頃な価格帯の住宅供給は2024年度から2025年度の完成件数で増加しましたが、着工件数は減少しており、パイプラインの補充が加速しなければ今後の供給逼迫が示唆されます。このミッドティアは、初回購入者と住み替え層を集中させ、住宅ローン提供者と大量供給の住宅建設業者のエコシステムを活性化させることで、英国住宅用不動産市場の基盤を形成しています。政策資金が社会住宅・手頃な価格帯の住宅に流れ込み、開発業者がこれらのチャネルに製品を供給するにつれ、ミッドマーケットの取引量は近い将来において比較的安定した状態を維持するはずです。

GBP 200万（USD 252万）超のラグジュアリー住宅は、富裕層の移住、税務上のタイミング、プライムゾーンにおける選択的な国際需要に支えられ、2031年にかけてCAGR 5.22%で成長する見込みです。プライム・セントラル・ロンドンの価格は2025年後半に下落率が緩和し、長期保有資産をターゲットとする国内外の資本による機会主義的な購入を促しました。カントリーホームは、ロンドンや他の雇用拠点への現実的な移動時間内の通勤圏において、リモートワーク可能な世帯の関心を取り戻しました。融資市場が正常化し、ハイエンドの購入者が通貨と税務上の考慮事項を再調整するにつれ、最上位の価格は引き続き底値を見つけ、主要な郵便番号エリアで徐々に堅調になるはずです。これらの相殺する動態は、英国住宅用不動産市場が同一サイクル内でミッドティアの取引量安定とプライムセグメントの景気循環的な回復の両方を実現できる理由を示しています。

販売形態別：新築の勢いと中古流通の優位性の対比

二次流通（中古）は2025年の完成件数の79.50%を占め、大規模な既存住宅ストックと成熟した利便施設を持つ地域への購入者の選好を反映しています。2025年には複数の地域で物件リスティングが数年ぶりの高水準に達し、選択肢が拡大したことで全国的な価格上昇が抑制され、より均衡のとれた市場が形成されました。2025年11月の平均中古価格はGBP 270,300（USD 340,580）で、前年同期比1.1%上昇し、最も好調な地域と最も低調な地域の間で大きな格差がありました。取引コストと住宅ローンの取得可能性が意思決定を左右し、多くの世帯は移動コストが近い将来のメリットを上回る場合、住み替えよりも既存住宅の改修を選択しました。英国住宅用不動産市場は、新築活動の先行きが改善する中でも、中古流通チャネルの流動性を維持しました。

一次（新築）販売は、今議会期間中の150万戸の純増という義務付けとホームズ・イングランドを通じた多額の資金配分に支えられ、2026年から2031年にかけてCAGR 5.70%で拡大する見込みです。イングランドの新築住宅は2025年8月に平均GBP 403,000（USD 508,000）の価格を記録し、購入者と貸し手が評価する仕様のアップグレードと省エネ機能を反映しています。2025年12月に施行された政策改革は承認の合理化と着工の加速を目指しており、フォワード・セールスと機関投資家の資金調達が建設業者の計画立案を可能にする確実性を提供しています。大手住宅建設業者は安定した販売拠点の拡大を目標とし、市場環境の改善に備えて計画承認の取得を継続しています。これらのプロジェクトが承認から建設へと移行するにつれ、英国住宅用不動産市場は世帯の運営コストを削減し長期投資家を引き付ける、現代的で省エネな住宅ストックを追加しています。

地域分析

イングランドは2025年の活動の85.60%を占め、ロンドンが牽引しましたが、住宅取得可能性の圧力により成長は全国平均を下回りました。ロンドンの年間価格上昇率は2025年後半に1%未満にとどまり、首都の住宅取得可能性比率は可処分所得の8.6年分に上昇し、住み替え需要を圧迫しました。都心部の区では小幅な価格下落が記録された一方、郊外ゾーンでは小幅な上昇が見られ、この二極化は家族が長い通勤時間と引き換えに広い空間を求めるパターンと一致しています。北部のいくつかの地域は住宅取得可能性の裁定から恩恵を受け、グレーター・マンチェスターやリーズなどの大都市圏では再開発と交通接続計画が勢いを支えました。英国住宅用不動産市場は、2025年のイングランド全体で正常化されながらも不均一な成長パターンを示しました。

スコットランドは2025年後半に年間約1.9%の成長を記録し、イングランドに対して大きな住宅取得可能性の優位性を維持し、地方都市と通勤圏の町での需要を安定させました。スコットランド・ボーダーズは、相対的な価格と税制の差異に関連したエディンバラからの移住と国境を越えた移動を取り込み、追加的な購入意欲を支えました。スコットランドのEPC規制が2026年後半から市場をより高性能なストックへと移行させ、家主のコンプライアンスコストを増加させることから、規制上のマイルストーンが供給と需要に影響を与えます。賃貸インフレは2025年後半に以前のピークから緩和しましたが、個人賃貸オーナーが厳格化する基準を前にポートフォリオを見直す中で、供給不足が続きました。大学関連の需要がエディンバラとグラスゴーの賃貸稼働率を引き続き支え、スコットランドの主要都市全体にわたる英国住宅用不動産市場を安定させました。

ウェールズと北アイルランドはイングランドの主要成長率を上回り、ウェールズは年間3.2%の上昇を記録し、北アイルランドは2025年第4四半期に9.7%で全地域をリードしました。ウェールズは初回購入者にとって引き続きアクセスしやすく、ストック不足と家主のインセンティブを再形成した規制上の移行により賃貸インフレが堅調に推移しました。北アイルランドの住宅取得可能性は可処分所得の約5年分と依然として良好であり、ベルファストの経済と大学が取引・賃貸活動の両方を支えています。北アイルランドにおける機関投資家のビルド・トゥ・レントの存在感の限定性と小規模な住宅建設業者は、地域の供給状況が価格に大きく影響する市場構造を生み出しています。こうした動態を踏まえ、北アイルランドは2031年に向けてより速い成長を維持する位置にあり、英国住宅用不動産市場内の地域バランスを強化しています。

規制環境

英国の住宅市場は、計画、テニュア改革、民間賃貸セクター(PRS)の行動規範にわたって、より積極的な政策課題のもとで運営されている。2025年計画・インフラ法は2025年12月18日に国王裁可を受け、承認手続きの近代化と地方自治体が能力資金確保のために一定の計画費用を設定できるようにする措置を通じて、今議会期における150万戸の住宅供給目標を支援する。2025年賃借人権利法は2026年5月1日に施行され、セクション21を廃止し、執行に関する期待を拡大することで、PRSの要件を厳格化し、家主に対する遵守要求を高めている。

建築およびテニュア改革は、開発業者や所有者にとって、コンプライアンスおよび製品設計上の影響も加える。2026年3月に公表された2026年建築規則等(修正)(イングランド)規則(SI 2026/335)は、新築住宅に関するフューチャー・ホームズ・アンド・ビルディングズ基準の道筋を定めており、新築住宅および住戸を含む建物における現地発電の再生可能電力に関連する要件を含む。別途、2024年リースホールド・フリーホールド改革法、および2026年6月の政府ロードマップの継続的活動、さらに2026年1月に公表されたコモンホールド・リースホールド改革法案(草案)は、フラット所有および取引プロセスにおける構造的変化を示しており、新築アパートのパッケージ化・販売方法、および長期管理義務の構造化方法に影響を与えている。

バリューチェーン分析

英国の住宅不動産バリューチェーンは、用地調達(戦略的用地、短期用地、再開発用地)から始まり、計画・整備工事を経て、大手ハウスビルダーおよびより広範な請負業者や専門業種による開発供給に依存する。販売に関する供給量は、モーゲージの利用可能性や購入者の適格性に依存し、賃貸は機関投資家や個人の家主に依存し、リース、コンプライアンス、居住者サービスについては賃貸仲介業者や物件管理会社が支援する。市場統合とプラットフォームの規模拡大は供給基盤にも見られ、2024年10月のCMAによるBarratt DevelopmentsによるRedrow plc買収の承認は、大手全国ハウスビルダー・プラットフォームおよび調達基盤を強化した。

上流の投入資材および下流の運営要件は、基準、資材の調達可能性、コンプライアンス体制によってますます形作られている。政府発表によれば、指定建設製品基準の広範な基盤(2025年4月時点で444件)が存在し、Construction Leadership Councilなどの業界団体は2024年から2025年にかけて資材制約(断熱材や木材を含む)を指摘しており、前渡購入、フレームワーク契約、建材商や製造業者との調整強化の必要性を強めている。運営面では、2025年賃借人権利法に基づく2026年5月からのPRS規制強化により、ポートフォリオに対する専門的な物件管理とデータ対応プロセスの価値が高まる一方、テニュア改革および住宅購買・売却改革の取り組みは、取引プロセスや製品構造の変化に伴い、コンベヤンシング、評価アドバイザリー、仲介業務全体のワークフローを変化させている。

市場機会と将来展望

アフォーダブル住宅・社会住宅の供給は、資金と政策が複数年の開発パイプラインへと転換する明確なホワイトスペース領域である。Homes Englandの2026年から2036年までの社会・アフォーダブル住宅プログラム(最低273億米ドル)、および2026年5月に議会に提出された社会住宅法案は、登録事業者、地方自治体、供給パートナーが供給を拡大するための枠組みを提供し、大規模に供給できる大手ハウスビルダーおよび請負パートナーに影響を及ぼす。また、優良な再開発エリアにおける大規模住宅フェーズのプロジェクトレベルの勢いも見られ、2026年6月にはSiskがバタシー発電所における2.8億米ドル規模の住宅フェーズ(住宅306戸)のメインコントラクターに任命された。

第二の機会群は、エネルギー性能規制と運用コストに対する家庭の関心により推進される製品再設計およびリトロフィットサービスに焦点を当てている。フューチャー・ホームズ・アンド・ビルディングズ基準の道筋を定める2026年3月公表のSI 2026/335と、Ealing地区のBarratt RedrowsによるBollo Lane開発(建設開始、パッシブハウス・プログラムのもと900戸を目標、アフォーダブル住宅50%)などの非常に高効率なスキームへの業界の転換とが相まって、低炭素建築仕様、現地発電、ファブリック・ファーストのアプローチを統合できる供給業者や開発業者への需要を支えている。民間賃貸セクターでは、2025年賃借人権利法の2026年5月施行によりコンプライアンス強度と運営要件が高まり、小規模家主が退出し、コンプライアンス対応プラットフォームが規模拡大できる領域において、機関投資家によるビルド・トゥ・レント事業者や専門管理会社が需要を吸収する余地が生まれている。