欧州オフィス不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

欧州オフィス不動産市場のトレンドとインサイト

米国およびアジアのテクノロジー大手による欧州ティア1都市へのニアショアリング拡大が大型フロアプレートの吸収を押し上げ

Microsoft、Google、ByteDance、Tencentは2025年にドイツ、アイルランド、オランダのハブを拡大し、それぞれエンジニアリングおよびクラウドオペレーションチームを集約するために5,000m²を超える連続ブロックを契約しました。フランクフルトの2025年第1四半期の吸収量は194,600m²に達し、2019年以来最強の四半期吸収量となり、優良賃料をm²あたり月額USD 52まで押し上げました。高スペックのエッジコンピューティング隣接フロアプレートは竣工前に賃貸契約が成立しており、デベロッパーの収益認識を前倒しにしていますが、市場賃料が固定エスカレーターを上回るペースで上昇した場合には上値が抑制されます。光ファイバー接続や国際空港を欠く地方都市は同等の取引量を獲得できておらず、地域全体で地理的格差が拡大しています。

EU EPBD 2026年ゼロエミッション義務化による先行的グリーンアップグレードの加速

建物エネルギー性能指令は、2026年以降のすべての新規非住宅建設においてオンサイトでの化石燃料排出ゼロを義務付け、既存アセットに対しては2030年までの段階的改修を課しています。ドイツとオランダのオーナーはヒートポンプ、外壁断熱、屋上太陽光発電プログラムを前倒しで実施しており、認証済みアセットのキャップレートを非適合物件と比較して最大75ベーシスポイント圧縮しています^{[1]欧州委員会、「建物エネルギー性能指令」、ENERGY.EC.EUROPA.EU}。m²あたり平均USD 165〜275の改修コストは小規模オーナーを圧迫していますが、先行者には10%超の賃料プレミアムをもたらしています。自治体による執行はすでに二層市場を形成しており、EPCグレードAのストックは評価の安定性を享受する一方、グレードCの建物は座礁資産リスクに直面しています。その結果、資本は投機的な新築タワーではなく改修パイプラインへと流れ、コア地区のグレードA供給を逼迫させています。

科学的根拠に基づく目標（SBT）ネットゼロ誓約が省エネルギー型フラッグシップオフィスへの需要を促進

1,000社を超える欧州企業が、不動産ブリーフにスコープ1〜3の炭素削減を組み込んだ科学的根拠に基づく目標（SBT）誓約を提出しており、テナントはLEEDプラチナ、BREEAMアウトスタンディング、またはDGNBゴールドの空間を要求するようになっています^{[2]Science Based Targets、「行動を起こす企業」、SCIENCEBASEDTARGETS.ORG}。認証済みビルにおける優良CBD賃料は2025年に4%上昇し、ヘッドライン空室率が上昇傾向にある中でも品質格差の拡大を浮き彫りにしています。金融・専門サービス企業は本社を少数に集約しながらも仕様をアップグレードしており、平均取引規模を10,000m²超に押し上げる一方でネット面積を削減しています。省エネルギー型アセットへの選好は、マイクロモビリティ計画を支援できる交通利便性の高いノードへの移転先探索を促し、ロンドン、フランクフルト、パリ内部のオキュパイヤーマップを再編しています。

EU復興・強靭化ファシリティのグリーン改修資金が中東欧市場の老朽ストックへの設備投資を解放

EU復興・強靭化ファシリティはUSD 7,961億8,000万相当を拠出し、そのうち少なくとも37%が気候関連プロジェクトに充当されており、ポーランド、チェコ、ルーマニアのオーナーが補助金付き金利でヒートポンプ転換やLED改修を資金調達することを可能にしています^{[3]欧州委員会、「復興・強靭化ファシリティ」、欧州委員会、commission.europa.eu}。中東欧ゲートウェイの安定利回り7〜8%は、西欧コア市場の4〜5%と比較して有利であり、ドイツおよび米国の年金基金がワルシャワ、プラハ、ブカレストへの新規資本配分を促しています。許認可の遅延や労働力不足による実行リスクは残るものの、初期の資金拠出はすでにエネルギー性能格差を縮小し、キャップレートスプレッドを圧縮しています。

ECBの高金利持続とクレジットスプレッドの逼迫が開発パイプラインを抑制

欧州中央銀行（ECB）は2025年1月に預金金利を2.75%に維持し、投機的オフィスプロジェクトの総借入コストを6%超に押し上げました。デベロッパーは損益分岐点に達するために7〜8%の安定利回りを必要としており、この水準をクリアできるのは完全に事前賃貸契約が成立したグレードAタワーのみです。フランクフルト、ミュンヘン、アムステルダムはいずれも2022年のピーク比で40〜50%の許認可件数減少を記録し、2027年以降の竣工を大幅に制限しています。2020〜21年に組成されたローンの借り換えリスクが二桁割引での機会的資産売却を引き起こしていますが、売り手と買い手の価格差は依然として大きく、多くの取引が凍結状態にあります。

稼働率30%以下の企業によるサブリース波が優良賃料を圧迫

稼働率30%未満のハイブリッドワークにより、ロンドン、フランクフルト、パリでは利用可能ストックの15〜20%に相当するサブリース空間が放出されています。割引サブリースはオーナーの価格決定力を損ない、新規スキームのリースアップ期間を延長しています。カナリーワーフとラ・デファンスはそれぞれ200,000m²超の余剰を抱えており、テナントインセンティブとしてm²あたりUSD 550〜880の譲歩に加え、最大18ヶ月の賃料免除を提供しています。鑑定士はサブリース露出度の高い建物のグレードAキャップレートを50〜100ベーシスポイント拡大しており、将来のキャッシュフローに関する不確実性を反映しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

建物グレード別：品質の二極化がテナントの選好を書き換える

グレードAアセットは2025年の欧州オフィス不動産市場規模の55.68%を占め、2031年まで4.99%のCAGRで成長すると予測されています。2025年のミュンヘンにおけるグレードAの優良CBD賃料はm²あたり月額USD 57を超え、同等のグレードBスペースを30%上回っており、テナントがウェルネスアメニティ、柱のないフロアプレート、ESG認証に対してプレミアムを支払う意欲を示しています。投機的プロジェクトへの融資が乏しく、建設時炭素規制がデベロッパーを新築タワーではなく既存ストックの改修へと誘導しているため、同セグメントは供給逼迫の恩恵を受けています。グレードBアセットはインベントリの約3分の1を占め、二分化した見通しを示しています。交通ノードから500m以内に位置する中心部のオフィスは、EPC Bの基準を満たすためにm²あたりUSD 110〜165の改修資本を投入する付加価値投資家を引き付けている一方、自動車依存の郊外物件はコンバージョンまたは解体に直面しています。主に1990年以前に建設されたグレードCビルは、2024年に住宅またはライフサイエンス用途へのコンバージョン率がストックの12%へと倍増し、市場から完全に退出しつつあります。

フライト・トゥ・クオリティのダイナミクスは賃貸スプレッドに顕著に表れています。フランクフルトのグレードA賃料はm²あたり月額USD 52で、グレードBの比較物件よりUSD 17高く、その差は2019年以降600ベーシスポイント拡大しています。オキュパイヤーは従業員エンゲージメント目標とスコープ2炭素目標を主要な動因として挙げています。この乖離は、改修・コア化戦略への投資家の食欲を強化し、アップグレードされたグレードBの利回りをグレードAの100ベーシスポイント以内に圧縮しています。EPBDの期限が迫る中、貸し手は認証済みアセットに対して優遇ローン・トゥ・バリュー比率を留保し始めており、高グレードストックへの傾斜をさらに強め、陳腐化したオフィスの償却を加速させています。

取引タイプ別：賃貸優位の中で売買が賃貸を上回る成長

賃貸契約は2025年の欧州オフィス不動産市場シェアの74.88%を占め、不確実な人員予測の中でオキュパイヤーが3〜5年の柔軟性条項を選好していることを反映しています。しかし、売買カテゴリーは2031年まで年率5.15%で拡大すると予測されており、世界の年金・ソブリンウェルスファンドが長期の収益生産型ストックに資本を配分するにつれて賃貸成長を上回る見込みです。クロスボーダー流入は2025年上半期にUSD 88億に達し、アジアのソブリン投資家がドイツおよびオランダのアセットを4%超の純利回りで取得したことが主導しました。高レバレッジオーナーによる不良資産売却は、設備投資を引き受けられる機会的買い手にとっての投資可能ユニバースを拡大しています。一方、企業テナントはブレーク条項とグリーンフィットアウトパッケージを要求することが増えており、交渉サイクルを長期化させ、オーナーに対してより大きなテナントインセンティブの資金調達を迫り、これらすべてが賃料成長軌道を緩和しています。

建設が着工されるわずかな新規建設においては、ビルド・トゥ・スーツ取引が主流となっています。これは貸し手が資金を放出する前に純賃貸可能面積の少なくとも60%をカバーする事前賃貸契約を要求するためです。このトレンドは設備投資を投機的プロジェクトから離れ、投資適格テナントを基盤とするオーダーメイド本社へと誘導しています。同時に、トロフィーアセット取引は需要の深さを示しています。2024年11月、CBRE Global InvestorsはドイツBankに完全賃貸されたLEEDプラチナのフランクフルトタワーをUSD 4億1,800万、利回り4.2%で取得しました。これはパンデミック後のドイツオフィス価格として最も低い水準です。このような取引は、二次的アセットが低迷する中でも流動性がコア・安定型商品に向かっていることを浮き彫りにしています。

エンドユーザー別：IT・ITESがリードし、BFSIが集約化

情報技術・ITイネーブルドサービスユーザーは2025年の欧州オフィス不動産市場規模の最大32.08%のシェアを占め、最速の5.37%のCAGRで成長しています。ハイパースケーラー、SaaSプロバイダー、フィンテック企業は、AIモデルトレーニングおよびクラウドオペレーションチームを収容するために、フランクフルト、ダブリン、ロンドンで1取引あたり25,000m²超の吸収を牽引しています。2025年に締結されたテクノロジーリースの80%超がLEEDゴールド以上を要求しており、優良ビルのデファクトサステナビリティ基準を設定しています。第2位のコホートである銀行・金融サービス・保険（BFSI）オキュパイヤーは需要の約26%を占め、総フットプリントを10〜15%縮小しながらも、より少数のフラッグシップ・クライアント対応フロアにアップグレードしており、この交換が従業員一人当たりの平均賃料を押し上げる一方でネット面積を削減しています。スペースの約20%を占める専門サービスパートナーシップは、個室をコラボレーションゾーンに置き換えることでBFSIの行動を反映し、一人当たり密度を8〜10m²に削減しています。

ライフサイエンス企業は5%未満のシェアとまだニッチですが、陳腐化したオフィスの有望なコンバージョン経路を示しています。ケンブリッジ、バーゼル、コペンハーゲンのオーナーは1990年以前の建物をウェットラボシェルに転換し、二桁の賃料を実現しています。このような取引は、アダプティブリユースが従来型賃貸の新興競合として台頭し、低スペックオフィス需要プールを侵食しながら、そうでなければ座礁していたストックに新たな評価フロアを開いていることを示しています。

地域分析

ドイツは2025年の欧州オフィス不動産市場規模の最大29.58%のシェアを維持し、2031年まで4.2%のCAGRで拡大する予定です。フランクフルトの2025年第1四半期の吸収量194,600m²は米国クラウドプロバイダーとアジアのフィンテックが牽引し、優良賃料をm²あたり月額USD 52まで押し上げました。ミュンヘンのm²あたりUSD 59の賃料は、低空室率とともに自動車テクノロジーおよび半導体需要を反映しています。同国の迅速化されたオフィス・住宅転換許可により、2024年に陳腐化ストックの20%が転換され、高金利環境においても非効率なインベントリを削減し、賃料の安定性を維持しています。

英国とフランスは合わせて2025年の地域価値の約36%を占めましたが、見通しは異なります。ロンドンのカナリーワーフはVisaとJP Morganのコミットメントを獲得しましたが、サブリース余剰により市全体の空室率が9.5%に上昇し、実質賃料の純成長を抑制しています。一方パリは、CBD許認可を年間50,000m²に制限する15分都市ゾーニングを導入しました。この希少性は、より広範な経済的逆風にもかかわらず第8区での4%の賃料成長を支えています。労働法の硬直性と遅い許認可は両地域での投機的プロジェクトを抑制し、暗黙的に既存オーナーのキャッシュフローを保護しています。

イタリアとスペインは合わせて市場価値の約13%を占め、2025年に活発な賃貸活動を記録しました。ミラノは第1四半期に110,000m²の吸収量を記録し、グレードAだけで60%を占め、優良賃料はm²あたり月額USD 69と国内最高水準を記録しました。マドリードとバルセロナはそれぞれm²あたり月額USD 45とUSD 34を達成し、コアドイツアセットより200〜300ベーシスポイント広い投資利回りと組み合わさって米国プライベートエクイティ資本を引き付けています。地方政府はアダプティブリユース許可を加速させ、両国でグレードA供給をさらに逼迫させています。

欧州その他地域は、中東欧の主要都市と北欧都市がニアショアリングとデータセンターの波及効果を取り込むことで、2031年まで最速の5.52%のCAGR予測を達成しました。ワルシャワの空室率はITアウトソーシング需要により2024年第4四半期に11.2%まで低下し、ストックホルムとコペンハーゲンはエッジコンピューティング施設に関連してそれぞれ50,000m²超を吸収しました。EU復興・強靭化資金は大規模改修の資金調達を支援し、西欧との利回りスプレッドを縮小させ、流動性を犠牲にせずに分散化を求める機関投資家の資本を引き付けています。

規制環境

欧州のオフィス市場における規制の中心軸は、改正版建築物エネルギー性能指令(EU)2024/1275に据えられており、非住宅建築物の最低エネルギー性能基準と、2050年までにゼロエミッション建築ストックを実現するための改修軌道を定めるため、2026年5月29日を国内法化の期限としている。

建設製品規則(EU)2024/3110、および2026年から2029年のCPRワーキングプランは、主要な建築資材カテゴリーにわたって、より体系立った製品コンプライアンスを推進している。2026年初頭に予定されているオフサイト建設およびモジュール式システムの標準化活動は、オフィスプロジェクトの調達・仕様選定における文書化、サステナビリティ宣言、デジタルコンプライアンスの重要性が高まっていることを示している。

バリューチェーン分析

欧州オフィス不動産のバリューチェーンは、用地取得・計画、開発資金調達、設計・エンジニアリング、建設・内装工事、リーシングおよびテナント改良、そして継続的な資産管理・ポートフォリオ再資本化にわたっている。

川下側では、稼働・リーシングの実行がブローカー、プロパティマネージャー、技術コンサルタントに依存しており、これらの主体がESGおよびエネルギー性能要件を賃貸可能な仕様、改修範囲、グリーンファイナンス関連文書へと落とし込んでいる。厳しい与信環境の下、オーナーが新築よりも改修を選好する中で、コストと納期のリスクは施工・内装工事の層に集中しており、専門労働力、設備(MEP)アップグレード、規制適合資材をめぐるボトルネックが生じている。これにより、グレードA再ポジショニングに向けて設計から引き渡しまでをエネルギーモニタリングおよび認証ワークフローと一体化して提供できる統合デリバリーパートナーの重要性が高まっている。

市場機会と将来展望

主要な機会は、EPBDコンプライアンスに紐づく改修、再ポジショニング、資金調達ソリューションにある。2026年5月29日の国内法化期限により、非住宅建築物のエネルギー性能および改修義務に関する国別の道筋がより明確化されることが求められている。これにより、測定可能なエネルギーアップグレード(ヒートポンプ、外壁工事、屋上太陽光発電、制御システム)への需要が下支えされ、設備投資と陳腐化リスクを透明に価格付けする取引構造化への需要も広がっている。これに伴い、テクニカルデューデリジェンス、ESG連動融資、資産レベルのモニタリングがクロスボーダー投資において果たす役割が拡大している。

新規供給は依然として選別的であり、計画許可を取得し、認証取得済みのグレードAスペースを提供し、供給制約のあるサブマーケットで信頼性の高い事前リーシングを確保できるプロジェクトに機会が集中している。2026年、Covivioはベルリンのアレクサンダー広場において「030BLN」プロジェクトを発表した。Skanskaは、AshbyCapitalと契約を締結し、2億8,200万英ポンドで「55オールド・ブロード・ストリート」オフィスプロジェクトを引き渡すこととなり、建設は2026年10月に開始予定である。一方、Railpenは2026年7月、ロンドンにおける「12スミスフィールド」再開発(122,000平方フィート)の計画許可を取得した。