Tamaño y participación del mercado inmobiliario comercial de América Latina - Análisis de tendencias de crecimiento y pronóstico (2026 - 2031)

Tendencias e información del mercado inmobiliario comercial de América Latina

Ola de Nearshoring Y Manufactura "México+" Que Impulsa Los Parques Industriales Y La Demanda Logística

El impulso de arrendamiento a corto plazo es más fuerte donde los productores de electrónica, automotriz y electrodomésticos trasladan capacidad para evitar el riesgo arancelario. Las plantas se agrupan a lo largo del eje del Bajío de México y la frontera norte, reduciendo la vacancia de naves Clase A por debajo del 3% en algunos submercados. Vesta ha añadido terrenos en Guadalajara y Monterrey para garantizar que pueda prearrendar edificios antes del vaciado de losa, una táctica que ancla el flujo de caja en las primeras etapas del ciclo de desarrollo. FIBRA Prologis financió su expansión mediante una emisión de 100 millones de certificados, confirmando la convicción institucional en el crecimiento vinculado al T-MEC. Las zonas francas de Colombia siguen un guión similar, posicionando a Bogotá y Medellín como destinos secundarios para el ensamblaje ligero. El efecto global es un cambio estructural que favorece a la logística como el segmento más grande y de más rápido crecimiento del mercado inmobiliario comercial de América Latina.  

Creciente Penetración Del Comercio Electrónico Que Impulsa El Almacenamiento Moderno, Los Centros De Última Milla Y La Cadena De Frío

Los volúmenes del comercio minorista en línea no retrocedieron tras la pandemia, lo que presionó a los ocupantes a asegurar sitios urbanos de cross-docking y espacios con control de temperatura. La adquisición por USD 34,8 millones de una instalación en Vallejo por parte de FIBRA Macquarie ejemplifica la prima de precio por la proximidad de última milla en Ciudad de México, donde la reversión de renta incorporada supera el 20% al vencimiento del contrato. Prologis divulgó USD 38 millones en NOI trimestral de su cartera "Otras Américas", evidencia de que las cadenas de suministro de clic a puerta dependen de grandes nodos de distribución. Sin embargo, el inventario refrigerado sigue siendo escaso fuera de São Paulo, Ciudad de México y Santiago, lo que pone en riesgo los productos perecederos y crea una brecha de inversión para los desarrolladores a medida. El Banco Mundial clasifica a América Latina por debajo del promedio de la OCDE en eficiencia logística, subrayando el potencial alcista para los patrocinadores que puedan integrar rastreo en tiempo real, sistemas energéticamente eficientes y protocolos de inocuidad alimentaria acreditados^{[1]Banco Mundial, "Logística y facilitación del comercio en América Latina", worldbank.org}. El apetito inversor por dichos activos sigue siendo sólido dada la permanencia de los inquilinos una vez que las cadenas de frío de misión crítica entran en funcionamiento. 

Reactivación Del Turismo Y El Comercio Minorista Experiencial Que Impulsa La Hostelería Y Los Proyectos De Uso Mixto

Las llegadas internacionales alcanzaron el 97% de los niveles de 2019 en 2024, restaurando la ocupación hotelera e impulsando las ventas minoristas en los corredores de ocio. Parque Arauco informa que seis centros comerciales insignia generan ahora más del 60% del NOI, con ventas de inquilinos en Parque Arauco Kennedy que superan los USD 606 millones en una base de doce meses consecutivos. Los promotores están abandonando los centros cerrados en favor de complejos al aire libre que combinan entretenimiento, gastronomía y vendedores de artesanía local, formatos que fomentan mayor tiempo de permanencia y mayor gasto por visita. La cartera de infraestructuras de Perú por USD 16.800 millones incluye mejoras de aeropuertos y carreteras que acortan el viaje a Cusco y Arequipa, ampliando aún más el área de captación de los establecimientos hoteleros. Anclados en esta dinámica, los proyectos vinculados al turismo proporcionan fuentes de ingresos diversificadas y características contracíclicas que mejoran la resiliencia de la cartera.

Mejoras De Infraestructura Que Crean Nuevos Corredores De Desarrollo

El gasto público-privado en puertos, metros y carreteras está reconfigurando las rutas de carga y elevando los valores del suelo. Brasil por sí solo ha destinado aproximadamente USD 74.000 millones hasta 2029 para conectores logísticos que reducen los costes de tránsito entre las granjas del interior y las terminales de exportación costeras. En Perú, la ampliación del Puerto del Callao y las concesiones de carreteras regionales amplían el alcance minorista e industrial de Lima, apoyando nuevos submercados para construcciones especulativas de almacenes. Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey están extendiendo líneas de metro que reducen los tiempos de desplazamiento y aumentan el flujo peatonal hacia los recintos de uso mixto. Las normas medioambientales figuran ahora en los pliegos de licitación, impulsando a los patrocinadores hacia diseños conformes con LEED y el abastecimiento de energías renovables, lo que a su vez desbloquea financiación de bonos verdes más económica. Los grandes propietarios y los fondos de infraestructuras están mejor posicionados para capturar estas sinergias y reciclar capital entre clases de activos superpuestas. 

Volatilidad Macroeconómica Y Riesgo Cambiario Que Complican La Financiación Y La Suscripción

Las fluctuaciones cambiarias y los cambios de política pueden erosionar los márgenes de suscripción de la noche a la mañana. El peso argentino cayó un 11% antes de estabilizarse en 1.195 por dólar tras la liberalización de abril de 2025, lo que llevó a los patrocinadores a cubrir o fijar el precio de las operaciones en moneda fuerte. Las reducciones de tasas de México al 7,25% aliviaron el servicio de la deuda, pero no detuvieron una caída de la construcción en el tercer trimestre desencadenada por la incertidumbre arancelaria de los Estados Unidos. El real de Brasil ha cotizado dentro de una banda del 15% durante 18 meses, obligando a los inversores extranjeros a sopesar las costosas coberturas frente a las posibles pérdidas por conversión. Incluso Prologis señala que un movimiento cambiario adverso del 10% podría desencadenar USD 152 millones en liquidaciones de derivados, subrayando la exposición de los actores más sofisticados. Como resultado, los prestamistas exigen márgenes más amplios o capital adicional, lo que eleva los costes totales del proyecto y reduce el apalancamiento alcanzable.  

Complejidad Regulatoria, De Permisos Y De Titulación De Tierras Que Varía Ampliamente Según El País Y La Ciudad

Los plazos de aprobación oscilan entre 18 meses en Chile y más de 36 meses en partes de Argentina, añadiendo incertidumbre a los modelos financieros de desarrollo^{[2]Banco Central de Chile, "Informe de Política Monetaria Diciembre 2024", bcentral.cl}. En Perú, las consultas a comunidades indígenas pueden paralizar proyectos logísticos hasta dos años, un riesgo que suelen subestimar los participantes por primera vez. Los códigos municipales de Brasil difieren manzana a manzana, sometiendo a los patrocinadores a revisiones superpuestas de patrimonio y medioambiente que alargan las fases de diseño. El esquema RIGI de Argentina centraliza la supervisión federal para proyectos superiores a USD 200 millones, aunque los poderes de veto provinciales permanecen, dejando los riesgos de titulación sin resolver hasta tarde en el ciclo. Estos obstáculos desalientan las carteras especulativas y orientan la inversión hacia estructuras de terreno en desarrollo o de venta con arrendamiento posterior, donde el riesgo de titulación es menor.

*Nuestras previsiones actualizadas tratan los impactos de los impulsores y las restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto revisadas reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.

Análisis de segmentos

Por tipo de propiedad: La logística captura la prima del nearshoring

La logística mantuvo el 30,78% de la participación del mercado inmobiliario comercial de América Latina en 2025, consolidando su estatus como el segmento inmobiliario más grande. La ocupación de espacios industriales Clase A en las zonas fronterizas de México cayó por debajo del 3%, empujando las rentas efectivas a máximos históricos. Se prevé que la categoría registre una CAGR del 7,05% hasta 2031, muy por delante de las tasas de crecimiento de oficinas y comercio minorista.  

La relocalización persistente de fabricantes de electrónica y ensambladores de automóviles sustenta el arrendamiento anticipado, alentando a propietarios como Vesta a acumular 148 acres de terreno listo para construir en Guadalajara y Monterrey. La adquisición de Vallejo por parte de FIBRA Macquarie, con incrementos anuales de renta del 6,9%, muestra cómo las instalaciones de última milla en capitales con escasez de suelo tienen poder de fijación de precios. Prologis reporta USD 38 millones en NOI trimestral de "Otras Américas", validando la tesis de que las cadenas de suministro globales requieren redes logísticas modernas y escalables.   Las oficinas siguen siendo vitales para los clusters financieros y tecnológicos en São Paulo, Ciudad de México, Santiago y Bogotá, aunque el trabajo híbrido comprime el espacio por empleado. Las torres prime con certificación LEED y servicios de bienestar disfrutan de una demanda firme, mientras que los activos Clase B presentan vacancia de dos dígitos y rentas planas. El comercio minorista está dividido entre centros comerciales secundarios en dificultades y centros de estilo de vida al aire libre de alto rendimiento, con Parque Arauco logrando el 96,4% de ocupación en una cartera regional de 1,18 millones de metros cuadrados. Los activos de hostelería se benefician de la reactivación del turismo, y los centros de datos atraen nuevo capital a medida que los proveedores de nube expanden los nodos latinoamericanos, destacado por la búsqueda de Brookfield de un socio en Ascenty.  

Nota: Las participaciones de segmentos de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe

Por modelo de negocio: El dominio del alquiler refleja la flexibilidad del balance

Las estructuras de alquiler controlaron el 67,65% del valor total de las transacciones en 2025, convirtiéndolas en el modelo dominante en el mercado inmobiliario comercial de América Latina. Se espera que esta participación aumente a una CAGR del 7,31% a medida que las corporaciones priorizan la agilidad del balance durante los ciclos de volatilidad cambiaria. La oferta de 100 millones de certificados de FIBRA Prologis destaca la liquidez disponible para los propietarios dispuestos a conservar la propiedad y distribuir efectivo predecible.  

Parque Arauco revela que las rentas mínimas fijas representan aproximadamente el 85% de sus ingresos, un acuerdo que protege a los propietarios de la volatilidad de las ventas al tiempo que otorga estabilidad a los inquilinos. Aunque el próximo impuesto del 5% de Brasil sobre las distribuciones de FII podría provocar reasignaciones de cartera, el efecto neto es probable que sea una inclinación hacia vehículos institucionales que puedan optimizar la retención mediante tratados de doble imposición o fondos alimentadores en el extranjero. El segmento de ventas, con el 32,35% de participación, sigue siendo relevante para los promotores que buscan reciclar capital, pero cederá terreno a los modelos de alquiler porque los inversores prefieren flujos de ingresos de larga duración en arrendamientos indexados a la inflación. 

Por usuario final: Las corporaciones y pymes lideran la absorción de arrendamientos

Las corporaciones y pymes representaron el 50,85% del espacio ocupado en 2025, el mayor segmento del mercado inmobiliario comercial de América Latina y el grupo proyectado para crecer más rápido a una CAGR del 7,74% hasta 2031. Los fabricantes de primer nivel y los operadores de comercio electrónico están cerrando arrendamientos de 5 a 10 años con indexación al IPC o al dólar que protegen los rendimientos de los propietarios.  

La operación de Vallejo de FIBRA Macquarie presenta una estructura triple neta con traslado de gastos de seguros y mantenimiento, ilustrando la disposición de los inquilinos a absorber los costes operativos por ubicaciones estratégicas. Los usuarios finales, como las cadenas de comercio minorista experiencial, valoran las instalaciones flexibles y modulares que pueden adaptarse al cumplimiento omnicanal, impulsando la demanda de recintos urbanos de uso mixto. Las personas, los hogares y los organismos públicos mantienen el resto del espacio; su crecimiento está ligado a las conversiones multifamiliares de torres de oficinas obsoletas y al despliegue de unidades de coliving en zonas orientadas al transporte.  

Nota: Las participaciones de segmentos de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe

Análisis geográfico

Brasil lideró el 39,85% del valor regional en 2025, respaldado por el inventario de oficinas de 10 millones de metros cuadrados de São Paulo, la regeneración del frente marítimo 'Porto Maravilha' de Río y el cinturón industrial en rápida expansión que atiende la demanda de consumo y exportación. El brazo "Otras Américas" de Prologis, que incluye Brasil, generó USD 38 millones en NOI en el primer trimestre de 2025, mostrando la escala del capital institucional en la logística brasileña. El próximo impuesto del 5% sobre las distribuciones de FII ya ha llevado a algunos inversores minoristas hacia operaciones directas, aunque los grandes patrocinadores siguen comprometidos dadas las inversiones en infraestructura de USD 74.000 millones que prometen flujos de carga más fluidos y una mayor generación de efectivo a nivel de activos.  

Se prevé que México registre la trayectoria más rápida, con una CAGR proyectada del 8,01% hasta 2031, ya que las disposiciones de reglas de origen del T-MEC impulsan la producción de electrónica y automóviles hacia el sur. FIBRA Prologis controla 46,9 millones de pies cuadrados en seis centros industriales y está añadiendo activos mediante su última emisión de certificados, indicando convicción en la demanda de inquilinos a largo plazo. Las reducciones de la tasa de política del Banco de México han recortado los costes de financiación, aunque los inicios a corto plazo disminuyeron debido a la incertidumbre arancelaria; la acumulación de terrenos de Vesta en Guadalajara y Monterrey subraya la confianza de los promotores una vez que regrese la claridad de política.   Argentina, Chile, Colombia y Perú forman el siguiente nivel. El programa de estabilización respaldado por el FMI en Argentina, junto con el esquema de incentivos RIGI, atrajo USD 19.000 millones en presentaciones de proyectos a mediados de 2024, reviviendo corredores logísticos inactivos. Chile registró un crecimiento turístico del 16% en 2024, manteniendo una alta ocupación en la cartera doméstica de 534.000 metros cuadrados de Parque Arauco. Colombia experimentó un aumento del 37% en las llegadas, impulsando construcciones hoteleras y de uso mixto en Bogotá y Medellín. Perú creció un 3,1% en 2024 y mantiene una cartera de infraestructuras de USD 16.800 millones que está abriendo suelo en la periferia de Lima a nuevos esquemas de comercio minorista y oficinas. Los mercados más pequeños de América Central y el Caribe siguen siendo apuestas de nicho donde el turismo, la manufactura en zonas francas y la logística agrícola pueden ofrecer rendimientos superiores, aunque con mayores primas de liquidez y riesgo político.