Análise do Tamanho e Participação do Mercado Imobiliário Comercial da Tailândia - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado Imobiliário Comercial da Tailândia

Os Incentivos do Corredor Econômico Oriental Estão Atraindo Investimento Estrangeiro Direto Industrial

O Conselho de Investimentos do EEC aprovou USD 2,7 bilhões em projetos de data centers nos primeiros cinco meses de 2024, validando o poder de atração da zona especial para infraestrutura digital de alta demanda. Um Visto EEC de 10 anos com alíquota fixa de 17% de imposto de renda elimina uma das principais barreiras para talentos, enquanto as ligações por via expressa e trem de alta velocidade, sustentadas por USD 17,8 bilhões em financiamento público, conectam o corredor aos portos e aeroportos de Bangcoc. Os valores de terras industriais atingiram USD 169.000 por rai no primeiro semestre de 2024, alta de 17% em relação ao ano anterior, sinalizando aperto da oferta. A realocação proveniente da China em razão do impacto da guerra comercial acelerou essa tendência; o parque do Grupo TCC, de USD 545 milhões, situado nos arredores de Bangcoc, foi projetado expressamente para esses novos entrantes.

Demanda por Qualidade Superior de Escritórios Classe A com Certificação Ambiental

Os ocupantes corporativos estão migrando rapidamente para edificações que atendem às normas internacionais de ESG, e 90% de todos os novos contratos de locação assinados em 2024 foram em ativos com certificação LEED Ouro ou equivalente. A Lei de Gestão da Qualidade do Ar acrescenta urgência regulatória ao vincular as emissões operacionais às obrigações de divulgação dos inquilinos. O financiamento segue o mesmo caminho: o título vinculado à sustentabilidade de USD 218 milhões da Central Pattana foi precificado com sucesso abaixo da dívida convencional, confirmando o robusto apetite dos investidores. O estoque de Bangcoc está envelhecendo; 60% já superam 20 anos, de modo que os proprietários incapazes de financiar retrofits enfrentam crescente risco de obsolescência. Novas torres, como o One City Centre da Mitsubishi Estate, capturam a contratendência, atraindo inquilinos do primeiro escalão a aluguéis premium que superam os declínios gerais do mercado^{[1]Central Pattana, "Sustainability-Linked Bond Offering Press Release", Central Pattana Public Company Limited, cpn.co.th}.

Os Centros de Distribuição de Comércio Eletrônico Estão Ampliando a Absorção Logística

A revisão das regras de IVA em vigor a partir de maio de 2024 eliminou as isenções para mini-encomendas, levando os vendedores transfronteiriços a recorrer a armazéns alfandegados que permitem o pagamento escalonado de tributos. A Mitsui O.S.K. Lines respondeu com a instalação automatizada "OMEGA 1 Bang Na", prevista para fevereiro de 2027, a fim de suportar janelas de entrega metropolitana no mesmo dia. A receita de logística da WHA Corporation cresceu 61% em base anual no primeiro trimestre de 2024, resultado direto da integração de redes de distribuição omnicanal por fabricantes de eletrônicos e automóveis na região de Bangcoc. As aprovações de balcão único da Autoridade de Parques Industriais reduzem os prazos de construção sob medida, enquanto o plano de expansão asiática da DACHSER visa que 10% de sua receita global seja originada na Tailândia até 2027^{[2]Industrial Estate Authority of Thailand, "One-Stop Service Guidelines for Warehouse Development", Industrial Estate Authority of Thailand, ieat.go.th}.

Retomada Liderada pelo Turismo Impulsionando o Fluxo de Visitantes em Hospitalidade e Varejo

As chegadas no âmbito da campanha "Amazing Thailand 2025" da Tailândia superaram os máximos mensais pré-pandemia no início de 2025, e os resorts de luxo em Phuket agora cobram diárias médias próximas a USD 109. Os proprietários de varejo estão integrando entretenimento de destino, ilustrado pelo empreendimento de uso misto de USD 1,36 bilhão do The Mall Group, que tem como alvo eventos e shows internacionais. A Asset World Corp reportou receita hoteleira 63% acima do comparável de 2019, validando a demanda reprimida após a reabertura das fronteiras. No entanto, a divergência geográfica é evidente: cidades litorâneas secundárias mantêm preços com desconto para defender a ocupação, e os crescentes prêmios de seguro de risco climático estão corroendo as margens ao longo dos litorais expostos^{[3]Chayaporn Supawong, "International Tourist Arrivals Dashboard 2025", Ministério do Turismo e Esportes, mot.go.th}.

O Excesso de Estoque de Escritórios Obsoletos Está Pressionando os Aluguéis Efetivos

A vacância em Bangcoc subiu para 27,8% no quarto trimestre de 2024, com a entrada de 300.000 m² de nova oferta em um mercado já enfraquecido pelo trabalho híbrido. Uma bifurcação emergiu: torres com certificação ESG alcançam alta absorção, enquanto edifícios do final dos anos 1990 lutam para atrair interesse sem grandes investimentos de capital. Proprietários que adiam reformas correm o risco de enfrentar vacâncias por vários anos, que comprometem a cobertura do serviço da dívida.

Regime Burocrático de Arrendamento de Terras para Investidores Estrangeiros

A decisão do Supremo Tribunal de 2024 contra as estruturas de propriedade plena de fato reacendeu a incerteza justamente quando o capital estrangeiro estava se recuperando. O projeto de lei de arrendamento de 99 anos promete clareza, mas a aprovação parlamentar permanece indefinida, congelando algumas operações em pipeline. Os projetos de hospitalidade em resorts são os mais afetados, pois os operadores buscam longos períodos de controle compatíveis com o retorno do capital investido. A Frasers Property citou essas barreiras entre os fatores que reduziram sua alocação na Tailândia para 2025.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade: Escritórios Sustentam Escala Enquanto "Outros" Aceleram

O segmento de escritórios reteve 38,22% da participação do mercado imobiliário comercial da Tailândia em 2025, mesmo com o aumento das vacâncias; as torres premium prontas para ESG mantiveram a ocupação próxima a 90% e elevaram os aluguéis combinados em 4%. As renegociações de contratos de locação incluem cada vez mais passes de coworking e adesões a clubes de hotéis, indicando um envelope de serviços em expansão. O espaço de varejo está voltando ao favor com a retomada do turismo, e o programa de expansão de USD 3,68 bilhões da Central Pattana mira 200 unidades até 2028 com projetos ancorados em entretenimento. A metragem quadrada de logística cresce aproximadamente 6% ao ano com base na distribuição omnicanal, com racks automatizados e pisos em mezanino agora sendo padrão para contratos de construção sob medida.

Outros segmentos - parques industriais, data centers e hospitalidade - representam a fatia de crescimento mais rápido, registrando uma perspectiva de CAGR de 8,74%. Os incentivos do Conselho de Investimentos para montagem de nuvem e semicondutores estão deslocando a absorção de terras ainda mais para o leste, em direção a Chonburi e Rayong. As aprovações de data centers no valor de USD 2,7 bilhões ilustram como a infraestrutura digital tornou-se uma classe de ativos distinta dentro do mercado imobiliário comercial da Tailândia. O RevPAR hoteleiro das propriedades da Asset World Corp superou os níveis de 2019 em 63%, ressaltando a resiliência mesmo com os crescentes custos de seguro climático para ativos costeiros. O impulso do Conselho de Investimentos para sediar megaeventos acrescenta um novo fluxo de demanda para hotéis com capacidade para MICE.

Nota: As participações de todos os segmentos individuais estão disponíveis mediante a aquisição do relatório

Por Modelo de Negócio: Dominância do Aluguel com Impulso nas Vendas

Os fluxos de receita de aluguel geraram 69,15% do tamanho do mercado imobiliário comercial da Tailândia em 2025, refletindo a preferência dos inquilinos por flexibilidade no balanço patrimonial e um ecossistema maduro de fundos de investimento imobiliário (REITs) que canaliza capital institucional para ativos estabilizados. Somente a Asset World Corp fechou 16.000 m² de novos contratos de locação no segundo trimestre de 2024, utilizando formatos de co-living e praças de alimentação para aumentar o tempo de permanência. A atualização das regras da Bolsa de Valores eliminou os requisitos mínimos de capital, reduzindo os obstáculos para que incorporadores de médio porte criem veículos públicos, o que deverá aprofundar a liquidez do setor imobiliário comercial da Tailândia.

As transações de venda, embora representem apenas 30,85% do volume, estão avançando a uma CAGR de 7,63%, à medida que a liberalização das regras de propriedade atrai compradores estrangeiros para ativos de resort e industriais. O preço médio de condôminos em distritos prime atingiu USD 3.600 por m², sinalizando uma inclinação para estoque premium à medida que os incorporadores se protegem da inflação de custos. A aprovação do projeto de lei de arrendamento de 99 anos tornaria as aquisições diretas mais atraentes para fundos transfronteiriços, potencialmente acelerando a participação de vendas no mercado imobiliário comercial da Tailândia.

Por Usuário Final: Núcleo Corporativo, Recuperação dos Domicílios

Os ocupantes corporativos e PMEs consumiram 71,90% do espaço total em 2025, e apenas as multinacionais arrendaram 65% dos escritórios Classe A, validando o papel da Tailândia como polo regional de sedes corporativas. Os incentivos do EEC atraíram 317 empresas estrangeiras nos primeiros cinco meses de 2024, turbinando a demanda por galpões industriais e espaços de trabalho flexíveis. A participação dos domicílios está crescendo à medida que a Lei de Ativos em Regime de Arrendamento estende os prazos para 99 anos, permitindo que famílias tratem imóveis comerciais de rua e escritórios em regime de condomínio como patrimônio geracional.

Os investidores institucionais e REITs - a categoria "Outros" - estão escalando rapidamente, impulsionados por mandatos de ESG que direcionam fundos globais para ativos reais com certificação ambiental. O título sobredemandado da Central Pattana e a inclusão de 54 empresas listadas na Bolsa de Valores de Bangcoc no índice de sustentabilidade SETTHSI evidenciam a crescente influência das triagens do mercado de capitais. A tendência ancora uma demanda duradoura por edificações eficientes, um ciclo virtuoso que beneficia o mercado imobiliário comercial da Tailândia.

Nota: As participações de todos os segmentos individuais estão disponíveis mediante a aquisição do relatório

Análise Geográfica

Bangcoc ancora 41,96% do valor em razão de sua condição de polo de transporte e concentração de sedes corporativas. A cidade inteligente "Bangkok 2", de USD 36,5 bilhões, situada nas proximidades de Huai Yai, abrigará 350.000 residentes e 200.000 empregos quando concluída, reforçando o poder de atração da região da capital. No entanto, uma vacância superior a 27% sinaliza uma virada em direção à qualidade à medida que o trabalho híbrido avança. As melhorias no trem de alta velocidade e no aeroporto de U-Tapao conectam a metrópole aos portos marítimos, mantendo o mercado imobiliário comercial da Tailândia integrado às cadeias de suprimentos regionais.

Phuket destaca-se como o polo de crescimento mais rápido, com uma CAGR de 6,02% até 2031. A ocupação hoteleira atingiu 75% em 2024, e a diária média de USD 109 sustenta a requalificação do estoque à beira-mar em formatos de alto padrão. Os modelos de coinvestimento entre proprietários locais e bandeiras estrangeiras estão se proliferando, enquanto os prêmios de risco climático impulsionam os construtores a elevar o terreno e reforçar os recuos costeiros.

O segmento Restante da Tailândia - principalmente as províncias do EEC - apresenta aquisições de terras industriais com alta de 53% em base anual, com preços pedidos em torno de USD 169.000 por rai. Google e GDS IDC Services estão investindo USD 1,8 bilhão em instalações de hiperescala em Chonburi, ressaltando o impulso da infraestrutura digital. O prazo de 10 anos do Visto EEC assegura a disponibilidade de mão de obra qualificada, tornando Rayong e Chachoengsao alternativas viáveis a Bangcoc para manufatura avançada e operações de alta demanda de dados.

Panorama regulatório

O mercado imobiliário comercial da Tailândia é moldado por restrições à propriedade de terras, controles de planejamento e incentivos ao investimento setorial. Indivíduos estrangeiros geralmente não podem possuir terras, com exceções restritas administradas pelo Ministério do Interior por meio de vias de permissão baseadas em investimento, enquanto a propriedade estrangeira em condomínios é permitida dentro da cota estrangeira de 49% da área total das unidades, com remessa documentada em moeda estrangeira. Para projetos industriais e estratégicos, os marcos de promoção de investimento, notadamente as vias ligadas ao BOI e os mecanismos de zonas especiais na EEC, afetam a seleção de locais, as aprovações e as condições operacionais para ativos comerciais, incluindo parques industriais e centros de dados.

A fiscalização sobre estruturas de propriedade se intensificou em 2026, à medida que as autoridades focaram em arranjos de laranjas (nominee) usados para replicar exposição de fato equivalente à propriedade plena. Em maio de 2026, o Departamento de Terras (DOL) emitiu uma circular urgente (ว 10722) para padronizar inspeções e relatórios sobre estruturas de propriedade de terras por laranjas, após um reconhecimento do Gabinete em fevereiro de 2026 de um relatório interagências que também encarregou o DOL de estudar emendas à Seção 94 do Código de Terras para permitir o confisco estatal sem compensação. A conformidade prática em transações também se tornou mais rígida, com maior escrutínio citado para registros de maior valor, como transações em torno de THB 5 milhões ou mais e pagamentos em dinheiro em torno de THB 2 milhões ou mais, aumentando os requisitos de transparência sobre origem de fundos e pessoas jurídicas que afetam a estruturação de negócios e a análise de crédito para capital ligado ao exterior.

Análise da cadeia de valor

A cadeia de valor do mercado imobiliário comercial da Tailândia começa com a aquisição de terras e a conformidade de zoneamento (processos de registro do Departamento de Terras, planejamento urbano e facilitação de zonas especiais), passando então para financiamento de desenvolvimento, projeto, construção e, posteriormente, locação ou venda, seguidos de operações de longo prazo. Grandes incorporadoras e operadoras de parques industriais reúnem terrenos, obtêm licenciamento (incluindo facilitação no estilo balcão único em áreas industriais) e contratam empresas de EPC e especialidades. Em seguida, convertem os ativos em receita por meio de pré-locação, entrega sob encomenda (build-to-suit) ou portfólios estabilizados que podem ser armazenados para fundos imobiliários (REITs). No lado da demanda, ocupantes corporativos e usuários de logística e centros de dados influenciam cada vez mais as especificações, incluindo escritórios certificados em ESG, layouts de armazéns automatizados e prontidão para cargas elétricas elevadas na EEC e na Grande Bangkok.

Duas ligações operacionais se destacam atualmente na cadeia. Primeiro, projetos e corredores de conectividade nacional estão impulsionando a escolha de locais e o agrupamento de locatários, apoiados pela ordem de início dos trabalhos em abril de 2026 para o Aeroporto de U-Tapao e a Cidade da Aviação do Leste, de THB 290 bilhões, sob uma concessão de longo prazo, e pela retomada em junho de 2026 do conceito de Land Bridge ligando os portos de águas profundas de Chumphon e Ranong. Segundo, a disciplina na aquisição de materiais de construção está se tornando mais importante, pois os preços dos materiais mostraram volatilidade renovada em 2026, levando incorporadoras e empreiteiras a adotarem um fornecimento mais rigoroso, gestão de contratos e ferramentas digitais de compras. Por exemplo, a Asset World Corp e o SCB promoveram compras baseadas em blockchain (B2P) para melhorar a transparência da cadeia de suprimentos e a execução de projetos em empreendimentos imobiliários.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

O espaço branco mais acionável está em ativos que abordam a atual oferta excedente e as pressões de conformidade por meio de maior qualidade, governança e desempenho operacional, em vez de estoque adicional indiferenciado. Em Bangkok, a alta vacância e a dinâmica de "fuga para a qualidade" apoiam retrofits e reposicionamento de escritórios envelhecidos em formatos alinhados a ESG, reforçados pela preferência dos locatários por edifícios certificados e pelos crescentes requisitos de relatórios ligados a emissões e desempenho predial. A estrutura do mercado de capitais também influencia para onde os patrocínios podem se mover: em janeiro de 2026, a Comissão de Valores Mobiliários propôs emendas às regras de REIT com foco em índices de endividamento e governança de aquisição de benefícios, o que elevou os padrões de divulgação e gestão de risco e pode direcionar os patrocinadores para uma alavancagem e seleção de ativos mais disciplinadas.

Varejo de uso misto e voltado à experiência, hubs comerciais ligados à logística e tecnologias de resiliência e segurança também estão mostrando tração, com investimentos e implantações visíveis. Os anúncios de 2026 da Central Pattana sobre grandes expansões de uso misto e varejo, incluindo o projeto CenTRal cENtrAL de THB 11 bilhões com a Mitsubishi Estate e a expansão do Mega Bangna de THB 6 bilhões com a Ikano Centres, apontam para onde as incorporadoras estão alocando capital para captar fluxo de pessoas, demanda por escritórios e sinergias de hospitalidade dentro de precintos únicos. A adoção de sistemas de monitoramento e segurança de edifícios também está se tornando um diferencial prático, com a implantação em 2026 pela Associação de Engenharia Estrutural da Tailândia de um sistema local de monitoramento de saúde estrutural (Tower Light) em locais em Chiang Rai, alinhando-se com necessidades mais amplas de gestão de ativos com consciência de risco em hospitais, escolas e outras propriedades de missão crítica.