Tamanho e Participação de Mercado do Setor Imobiliário Comercial da América Latina - Análise de Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado Imobiliário Comercial da América Latina

Nearshoring e Onda de Manufatura "México+" Impulsionando Parques Industriais e Demanda por Logística

O impulso de locação no curto prazo é mais forte onde produtores de eletrônicos, automotivos e eletrodomésticos realocam capacidade para contornar o risco tarifário. As plantas se concentram ao longo do eixo do Bajío no México e da fronteira norte, pressionando a vacância para galpões Classe A abaixo de 3% em alguns submercados. A Vesta adicionou terrenos em Guadalajara e Monterrey para garantir que possa pré-locar edifícios antes da concretagem, uma tática que ancora o fluxo de caixa no início do ciclo de desenvolvimento. A FIBRA Prologis financiou sua expansão por meio de uma emissão de 100 milhões de certificados, confirmando a convicção institucional no crescimento vinculado ao USMCA. As zonas de livre comércio da Colômbia seguem um roteiro semelhante, posicionando Bogotá e Medellín como centros secundários para montagem leve. O efeito geral é uma mudança estrutural que favorece a logística como a maior e mais rápida fatia em crescimento do mercado imobiliário comercial da América Latina.  

Crescimento da Penetração do Comércio Eletrônico, Impulsionando Armazéns Modernos, Centros de Última Milha e Cadeia de Frio

Os volumes do varejo online não recuaram após a pandemia, pressionando os ocupantes a garantir locais urbanos de cross-docking e espaços com controle de temperatura. A aquisição por USD 34,8 milhões de uma instalação no Vallejo pela FIBRA Macquarie exemplifica o prêmio de precificação pela proximidade de última milha na Cidade do México, onde a reversão de aluguel embutida supera 20% na renovação do contrato de locação. A Prologis divulgou USD 38 milhões em NOI trimestral proveniente de seu portfólio "Outras Américas", evidenciando que as cadeias de suprimentos do tipo clique-à-porta dependem de grandes centros de distribuição. No entanto, o estoque refrigerado permanece escasso fora de São Paulo, Cidade do México e Santiago, deixando os perecíveis em risco e criando uma lacuna de investimento para desenvolvedores de build-to-suit. O Banco Mundial classifica a América Latina abaixo da média da OCDE em eficiência logística, ressaltando o potencial positivo para patrocinadores que possam integrar rastreamento em tempo real, sistemas eficientes em energia e protocolos credenciados de segurança alimentar^{[1]Banco Mundial, "Logistics and Trade Facilitation in Latin America", worldbank.org}. O apetite dos investidores por esses ativos permanece robusto, dada a fidelidade dos locatários uma vez que as cadeias de frio de missão crítica entram em operação. 

Retomada do Turismo e Varejo de Experiência Impulsionando Projetos de Hotelaria e Uso Misto

As chegadas internacionais atingiram 97% dos níveis de 2019 em 2024, restaurando a ocupação hoteleira e impulsionando as vendas no varejo nos corredores de lazer. A Parque Arauco informa que seis shoppings principais agora geram mais de 60% do NOI, com as vendas dos locatários no Parque Arauco Kennedy superando USD 606 milhões em uma base de doze meses consecutivos. Os desenvolvedores estão se afastando dos centros fechados em favor de complexos ao ar livre que combinam entretenimento, gastronomia e fornecedores de artesanato local - formatos que incentivam maior tempo de permanência e maior gasto por visita. O pipeline de infraestrutura de USD 16,8 bilhões do Peru inclui melhorias em aeroportos e rodovias que encurtam o trajeto até Cusco e Arequipa, ampliando ainda mais o alcance de captação para empreendimentos de hotelaria. Ancorados por essas dinâmicas, os projetos vinculados ao turismo oferecem fluxos de receita diversificados e características anticíclicas que aumentam a resiliência do portfólio.

Melhorias de Infraestrutura Criando Novos Corredores de Desenvolvimento

Os gastos público-privados em portos, metrôs e rodovias estão redefinindo as rotas de carga e elevando os valores dos terrenos. Somente o Brasil reservou aproximadamente USD 74 bilhões até 2029 para conectores logísticos que reduzem os custos de trânsito entre fazendas do interior e terminais de exportação costeiros. No Peru, a expansão do Porto de Callao e as concessões de estradas regionais ampliam o alcance de varejo e industrial de Lima, apoiando novos submercados para construções especulativas de armazéns. Cidade do México, Guadalajara e Monterrey estão expandindo as linhas de metrô, reduzindo os tempos de deslocamento e aumentando o fluxo de pessoas para os espaços de uso misto. Os padrões ambientais agora constam nos documentos de licitação, incentivando os patrocinadores a adotar projetos em conformidade com LEED e o fornecimento de energia renovável, o que por sua vez desbloqueia o acesso a financiamentos por meio de títulos verdes mais baratos. Grandes proprietários e fundos de infraestrutura estão mais bem posicionados para capturar essas sinergias e reciclar capital entre classes de ativos sobrepostas. 

Volatilidade Macroeconômica e Risco Cambial Complicando o Financiamento e a Análise de Viabilidade

As oscilações cambiais e as mudanças de política podem eliminar as margens de segurança de viabilidade financeira da noite para o dia. O peso argentino caiu 11% antes de se estabilizar em 1.195 por dólar após a liberalização de abril de 2025, levando os patrocinadores a realizar hedge ou precificar negócios em moeda forte. Os cortes de taxa do México para 7,25% aliviaram o serviço da dívida, mas não impediram uma queda na construção no terceiro trimestre desencadeada pela incerteza tarifária dos Estados Unidos. O real brasileiro negociou dentro de uma banda de 15% por 18 meses, forçando os investidores estrangeiros a ponderar os custos de hedge onerosos em relação a eventuais perdas de conversão. Mesmo a Prologis observa que um movimento cambial adverso de 10% poderia acionar USD 152 milhões em liquidações de derivativos, ressaltando a exposição até mesmo dos participantes mais sofisticados. Como resultado, os credores exigem spreads mais amplos ou patrimônio adicional, elevando os custos totais do projeto e reduzindo a alavancagem alcançável.  

Complexidade Regulatória, de Licenciamento e de Titulação de Terras Variando Amplamente por País e Cidade

Os prazos de aprovação variam de 18 meses no Chile a mais de 36 meses em partes da Argentina, adicionando incerteza aos planos de desenvolvimento^{[2]Banco Central de Chile, "Monetary Policy Report December 2024," bcentral.cl}. No Peru, as consultas com povos indígenas podem paralisar projetos de logística por até dois anos, um risco frequentemente subestimado por estreantes no mercado. Os códigos municipais do Brasil diferem quarteirão a quarteirão, sujeitando os patrocinadores a análises sobrepostas de patrimônio histórico e ambientais que prolongam as fases de projeto. O esquema RIGI da Argentina centraliza a supervisão federal para projetos acima de USD 200 milhões, mas os poderes de veto provinciais permanecem, deixando os riscos de titulação sem resolução até tarde no ciclo. Esses obstáculos desestimulam os projetos especulativos e inclinam o investimento para estruturas de brownfield ou sale-leaseback, onde o risco de direitos de construção é menor.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise por Segmento

Por Tipo de Propriedade: Logística Captura o Prêmio do Nearshoring

A logística deteve 30,78% da participação do mercado imobiliário comercial da América Latina em 2025, consolidando seu status como o maior segmento de propriedade. A ocupação de espaços industriais Classe A nas zonas fronteiriças do México caiu abaixo de 3%, elevando os aluguéis efetivos a máximas históricas. Projeta-se que a categoria registre uma CAGR de 7,05% até 2031, confortavelmente à frente das taxas de crescimento de escritórios e varejo.  

O reshoring persistente de montadoras de eletrônicos e automóveis sustenta as locações antecipadas, encorajando proprietários como a Vesta a acumular 148 acres de terrenos prontos para construção em Guadalajara e Monterrey. A aquisição do Vallejo pela FIBRA Macquarie, com reajustes anuais de aluguel de 6,9%, mostra como as posições de última milha em capitais com escassez de terrenos exercem poder de precificação. A Prologis reporta USD 38 milhões em NOI trimestral das "Outras Américas", validando a tese de que as cadeias de suprimentos globais requerem redes logísticas escaláveis e modernas.   Os escritórios permanecem vitais para os clusters de finanças e tecnologia em São Paulo, Cidade do México, Santiago e Bogotá, embora o trabalho híbrido comprima o espaço por funcionário. Torres premium com certificação LEED e comodidades de bem-estar desfrutam de demanda firme, enquanto os ativos Classe B apresentam vacância de dois dígitos e aluguéis estagnados. O varejo está dividido entre shoppings secundários em dificuldades e centros de estilo de vida ao ar livre com desempenho superior, com a Parque Arauco atingindo 96,4% de ocupação em um portfólio regional de 1,18 milhão de metros quadrados. Os ativos de hotelaria se beneficiam da retomada do turismo, e os data centers atraem novo capital à medida que os provedores de nuvem expandem os nós da América Latina, com destaque para a busca da Brookfield por um parceiro na Ascenty.  

Nota: Participações dos segmentos individuais disponíveis mediante a compra do relatório

Por Modelo de Negócio: Dominância da Locação Reflete Flexibilidade no Balanço Patrimonial

As estruturas de locação controlaram 67,65% do valor total das transações em 2025, tornando-as o modelo dominante no mercado imobiliário comercial da América Latina. Espera-se que essa participação cresça a uma CAGR de 7,31% à medida que as corporações priorizam a agilidade do balanço patrimonial durante ciclos de moeda voláteis. A oferta de 100 milhões de certificados da FIBRA Prologis destaca a liquidez disponível para os proprietários dispostos a manter a propriedade e distribuir caixa previsível.  

A Parque Arauco divulga que os aluguéis mínimos fixos respondem por aproximadamente 85% de sua receita, um arranjo que protege os proprietários da volatilidade das vendas enquanto concede estabilidade aos locatários. Embora o próximo imposto de 5% sobre distribuições de FII no Brasil possa gerar realocações de portfólio, o efeito líquido provável é uma inclinação em direção a veículos institucionais que podem otimizar a retenção na fonte por meio de tratados de bitributação ou fundos alimentadores offshore. O segmento de vendas, com 32,35% de participação, permanece relevante para desenvolvedores que buscam reciclar capital, mas cederá espaço para os modelos de locação, pois os investidores preferem fluxos de renda de longa duração em contratos de locação indexados à inflação. 

Por Usuário Final: Corporações e PMEs Lideram a Absorção de Locações

As corporações e PMEs representaram 50,85% do espaço ocupado em 2025, a maior fatia do mercado imobiliário comercial da América Latina e o grupo com crescimento mais rápido projetado, a uma CAGR de 7,74% até 2031. Fabricantes de alto nível e operadores de comércio eletrônico estão firmando contratos de locação de 5 a 10 anos com indexação ao IPCA ou ao dólar, que protegem os retornos dos proprietários.  

O negócio Vallejo da FIBRA Macquarie apresenta uma estrutura triple-net com repasses de seguro e manutenção, ilustrando a disposição dos locatários de absorver custos operacionais em localizações estratégicas. Os usuários finais, como redes de varejo de experiência, valorizam plantas modulares e flexíveis que podem se adaptar ao atendimento omnicanal, impulsionando a demanda por espaços urbanos de uso misto. Indivíduos, domicílios e órgãos públicos detêm o restante do espaço; seu crescimento está ligado às conversões multifamiliares de torres de escritórios obsoletas e à implantação de unidades de coliving em zonas orientadas para o transporte.  

Nota: Participações dos segmentos individuais disponíveis mediante a compra do relatório

Análise Geográfica

O Brasil comandou 39,85% do valor regional em 2025, sustentado pelo estoque de escritórios de 10 milhões de metros quadrados de São Paulo, pela regeneração da orla 'Porto Maravilha' no Rio e pelo cinturão industrial em rápida expansão que atende à demanda do consumidor e à exportação. O braço "Outras Américas" da Prologis, que inclui o Brasil, gerou USD 38 milhões em NOI no primeiro trimestre de 2025, evidenciando a escala do capital institucional na logística brasileira. O próximo imposto de 5% sobre as distribuições de FII já levou alguns investidores de varejo a migrar para negócios diretos, mas os grandes patrocinadores permanecem comprometidos, dadas as despesas de infraestrutura de USD 74 bilhões que prometem fluxos de carga mais eficientes e maior geração de caixa no nível dos ativos.  

O México deve registrar a trajetória mais rápida, com uma CAGR projetada de 8,01% até 2031, à medida que as regras de origem do USMCA impulsionam a produção de eletrônicos e automóveis para o sul. A FIBRA Prologis controla 46,9 milhões de pés quadrados em seis centros industriais e está adicionando ativos por meio de sua mais recente emissão de certificados, indicando convicção na demanda dos locatários no longo prazo. Os cortes na taxa de política do Banco do México reduziram os custos de financiamento, embora os inícios de obras de curto prazo tenham diminuído devido à incerteza tarifária; o acúmulo de terrenos da Vesta em Guadalajara e Monterrey ressalta a confiança dos desenvolvedores assim que a clareza política retornar.   Argentina, Chile, Colômbia e Peru formam o próximo nível. O programa de estabilização apoiado pelo FMI na Argentina, juntamente com o esquema de incentivo RIGI, atraiu USD 19 bilhões em submissões de projetos até meados de 2024, revitalizando corredores logísticos dormentes. O Chile registrou um crescimento de 16% no turismo em 2024, sustentando alta ocupação no portfólio doméstico de 534.000 metros quadrados da Parque Arauco. A Colômbia teve um salto de 37% nas chegadas, desencadeando construções de hotéis e uso misto em Bogotá e Medellín. O Peru cresceu 3,1% em 2024 e mantém um pipeline de infraestrutura de USD 16,8 bilhões que está abrindo terrenos na periferia de Lima para novos projetos de varejo e escritórios. Os mercados menores da América Central e do Caribe permanecem como investimentos de nicho, onde o turismo, a manufatura em zonas de livre comércio e a logística agrícola podem oferecer retornos excepcionais, mas apresentam prêmios mais elevados de liquidez e risco político.  

Panorama regulatório

A regulação do setor imobiliário comercial na América Latina é moldada por normas municipais de uso do solo, padrões nacionais de construção e sistemas de licenciamento que variam por país e cidade. Isso cria variações nos prazos de aprovação e nos custos de conformidade entre as principais metrópoles. O Chile introduziu reformas sob a Lei nº 21.826 (implementada em 2026) com o objetivo de simplificar o planejamento urbano e os procedimentos de licenciamento de construção, e possibilitou vias alternativas para determinadas obras por meio de declarações juramentadas vinculadas ao Decreto Supremo nº 10/2025 (em vigor a partir de 24 de abril de 2026). Juntas, essas mudanças afetam o sequenciamento do desenvolvimento e o tempo de lançamento no mercado.

Os órgãos reguladores também estão atualizando os marcos técnicos de governança e qualidade que afetam o desenvolvimento e a reforma de imóveis comerciais. O Equador transferiu a coordenação técnica da Norma Ecuatoriana de la Construccion (NEC) para o Ministerio de Infraestructura y Transporte por meio do Decreto Executivo nº 102 (agosto de 2025), enquanto o Peru, por meio da Resolução Ministerial nº 189-2026-VIVIENDA (maio de 2026), abriu consulta pública sobre um novo projeto regulatório para condicionamento territorial e planejamento urbano e rural sustentável. No Brasil, a supervisão profissional da corretagem imobiliária continua sendo atualizada por meio de instrumentos do COFECI, incluindo a Resolução COFECI nº 1.551, de 14 de agosto de 2025, reforçando as expectativas de conformidade em transações e processos de comercialização.

Análise da cadeia de valor

A cadeia de valor do setor imobiliário comercial na América Latina começa com a identificação e a montagem de terrenos (frequentemente restritas por questões de clareza de titularidade e zoneamento), seguida por viabilidade e pré-locação, financiamento de projetos (bancos, mercados de capitais e veículos listados como FIBRAs, FIIs e estruturas de REIT), design e engenharia, aquisição e construção, e então locação, gestão de propriedades e instalações, e eventual refinanciamento ou venda. Proprietários institucionais e plataformas, incluindo locadores de logística ativos no México e no Brasil, utilizam cada vez mais pré-compromissos e contratos de locação de longa duração para reduzir o risco de demanda antes da construção, enquanto programas de uso misto e retrofit ocorrem paralelamente como uma via de reposicionamento para ativos urbanos subutilizados.

O desempenho de entrega depende de insumos de construção, empreiteiros especializados e interfaces de infraestrutura (energia, estradas, portos e acesso ao metrô). Os gargalos regionais de suprimento continuam sendo um fator de prazo, com evidências de pesquisas apontando prazos de entrega prolongados para equipamentos críticos, como geradores, o que é relevante para ativos logísticos de alta especificação, cadeia fria e ativos próximos a data centers. No lado da demanda e da localização, a concentração de espaços industriais no México e no Brasil sustenta economias de escala para desenvolvedores e fornecedores, e novos corredores de infraestrutura e ações públicas de requalificação urbana, incluindo iniciativas municipais do Rio de Janeiro para áreas de especial interesse urbano, afetam a avaliação de terrenos, as prioridades de licenciamento e o pipeline de conversão.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

A oportunidade no setor imobiliário comercial da América Latina está se concentrando em torno de ativos que monetizam a reconfiguração da cadeia de suprimentos e os corredores vinculados à infraestrutura. O México está avançando com um marco de investimento misto para infraestrutura estratégica (lei publicada em 9 de abril de 2026, com regulamentação publicada em maio de 2026), que cria caminhos mais claros para obras rodoviárias, logísticas e de habilitação, e expande o universo investível para parques industriais, nós de última milha e distritos de uso misto próximos a melhorias de mobilidade. O Peru também melhorou seu pipeline investível ao aprovar o Plano Nacional de Infraestrutura 2026-2031 (Decreto Supremo nº 039-2026-EF, março de 2026), apoiando a seleção de locais e a análise de crédito para desenvolvimentos comerciais vinculados a melhor acesso e utilidades.

O espaço em branco permanece mais visível em formatos especializados e de alta conformidade, onde o inventário é mais escasso do que os sinais de demanda, particularmente na cadeia fria fora dos maiores centros e em ativos de alta especificação e com fornecimento confiável de energia, adjacentes a redes de dados e logística. No lado da entrega, o ecossistema de tecnologia de construção está se expandindo com profundidade identificável, já que a Leonard (VINCI) e a Zacua Ventures mapearam mais de 250 startups de tecnologia de construção na América Latina (junho de 2026). A adoção resultante de fluxos de trabalho mobile-first e nativos de mensagens pode encurtar os ciclos de coordenação entre empreiteiros, proprietários e gestores de instalações, melhorando a eficiência operacional para locadores e desenvolvedores em áreas onde a complexidade de licenciamento e os atrasos de aquisição têm sido restrições persistentes.