サウジアラビア不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドおよび予測（2026年～2031年）

サウジアラビア不動産市場のトレンドとインサイト

ビジョン2030のギガプロジェクトが数十年にわたる開発パイプラインを固定

NEOM、紅海、ディリーヤ、キディーヤ、ニュー・ムラッバへの合計1兆3,000億米ドルの配分が、2040年以降にわたり住宅、ホスピタリティ、小売、オフィスにわたる持続的な需要を牽引しています^{[1]Knight Frank、「サウジアラビア ビジョン2030レポート」、knightfrank.com.sa}。NEOMだけで2030年までに150万人の居住者を目標とし、50万戸の住宅と1,000万m²の商業スペースに相当します。紅海フェーズ1のインフラは2024年に完成し、16のリゾートにわたる8,000室のホテルへの道が開かれました。同年、ディリーヤは21億米ドルのラグジュアリーホテル契約を締結しました。ニュー・ムラッバの2025年12月の特急ゾーニング協定は許認可期間を18か月短縮し、30%のエネルギー削減目標を組み込んでいます。特別経済区モデルは承認を加速させますが、その規模は同様の土地パイプラインや公益事業の接続を持たない中規模の民間デベロッパーを市場から締め出す可能性があります。

人口動態の勢いが記録的な供給にもかかわらず住宅不足を助長

サウジアラビアの人口は2024年に3,530万人に達し、前年比4.7%増となり、世帯規模は縮小し続け、年間11万5,000戸の住宅需要を生み出しています^{[2]一般統計局（General Authority for Statistics）、「労働力調査2024」、stats.gov.sa}。リヤドだけでも、住宅プログラムによる累計85万戸の供給にもかかわらず、2034年までに30万5,000戸の不足に直面しています。住宅所有率は2024年に65.4%まで上昇しましたが、13万3,000米ドルから40万米ドルの間で価格設定された中間市場向けアパートが未充足需要の72%を依然として占めています。ROSHNの2024年の4億米ドルの建設契約は3万戸しかカバーできず、予測される需要を大幅に下回っています。二次市場の流動性が限られているため、サウジア不動産金融公社（Saudi Real Estate Refinance Company）の2億6,700万米ドルのポートフォリオ取得後においても、住宅ローン普及率はGDPの18%に留まり、新興市場の平均の半分に過ぎません。

観光・エンターテインメント投資がホスピタリティと複合用途需要を再形成

2030年までに1億5,000万人の訪問者を目標とする政府の計画が、ヒルトンやマリオットなどのグローバルチェーンをサウジアラビア不動産市場の深部に引き込む32万室規模のホスピタリティパイプラインを触媒しています。Kingdom Holding Companyは2024年に72億米ドルのジェッダタワーを再始動し、紅海観光の拠点として200室のラグジュアリーホテルと120戸のサービスアパートメントを組み込みました。マッカのワジハート・マサールのような複合用途メガプロジェクトは、ハッジ参拝者よりも滞在期間が長いウムラ巡礼者を対象に、2万4,000室のホテルユニットと1万3,000戸の住宅を追加します。CBRE Saudi Arabiaが指摘するような短期的な供給過剰を回避するために、航空座席容量とビザ改革を並行して加速させる必要があります^{[3]CBRE Saudi Arabia、「リヤド オフィス市場レポート 2025年第1四半期」、cbre.com.sa}。

製造業の国産化と電子商取引が牽引する産業・物流の拡大

国家産業開発・物流プログラムは59か所の物流センターを計画しており、2030年までに倉庫在庫を1,500万m²に引き上げる予定です。アマゾンのリヤドにおける3万6,232m²（39万ft²）の施設と、マースクの1億米ドルのジェッダパークは、サウジアラビアの物流資産に対するグローバルな需要を裏付けています。ダンマーム地区における85万m²を対象とした30年間のPPP（官民連携）は、民間資本をインフラに呼び込むもので、リヤドとジュバイルへの展開が予定されているモデルです。AWSの53億米ドルのデータセンター投資は産業用地のさらなる妥当性を裏付けていますが、危険物の許認可は依然として集権化されており、手続きが遅い状況です。

実行能力の制約と労働力不足が納期を脅かす

専門職種は2022年比で25%〜40%の賃金プレミアムを要求するようになっており、280万人の労働者がギガプロジェクトの需要を賄うのに苦労しています。NEOMの労働力は2024年半ばの時点でわずか1万8,000人に留まり、スケジュールが示す年間5万戸の供給を大幅に下回っています。また、紅海フェーズ2のリゾートは、下請業者の離職率30%により6か月遅延しました。請負業者のマージンは一桁台中盤に圧縮され、2024年にはリヤドの中堅建設業者3社が倒産申請をするに至りました。地元採用30%を義務付けるサウダイゼーション規則は、職業訓練が必要な卒業生の3分の1しか輩出していないため、労働力不足をさらに悪化させています。

建設コストの上昇と資金調達圧力がデベロッパーの事業性を圧迫

セメントと鉄鋼の価格は2023年から2024年にかけて25%〜30%上昇し、総建設コストを約18%引き上げました。住宅ローン金利は2024年に6.5%まで上昇し、購買力を12%低下させ、活動を低価格帯セグメントへと押しやっています。Emaar The Economic Cityの2024年第3四半期における3億700万米ドルの損失と、Jabal Omar Development Co.の土地販売へのシフトは、インフレがレガシープレイヤーの事業性を圧迫する様子を示しています。国際的な請負業者は現在、ギガプロジェクトパッケージに15%のコンティンジェンシーを加算するエスカレーション条項を求めています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

ビジネスモデル別 - 販売が優位を維持するも賃貸が勢いを増す

販売取引は2025年のサウジアラビア不動産市場の65.1%を占め、リヤドのアル・ナルジス地区とジェッダのアル・ハムラ地区におけるヴィラ購入が牽引しています。賃貸活動は、ビルド・トゥー・レントプラットフォーム、企業の移転、フレキシブルリース商品の成熟に伴い、2031年にかけて年平均成長率（CAGR）7.85%で成長する見込みです。Knight Frankによれば、住宅ローン金利が230ベーシスポイント上昇した後、初回購入者の参加率は2024年に29%まで低下しています。イジャール（Ejar）は2024年に300万件のデジタルリースを記録し、35%増となり、機関投資家に対して引受を支える透明性の高いデータを提供しています。

機関投資家は、2024年のリヤドのグレードAアパートで平均6.8%の賃貸利回りを好み、これは10年国債を120ベーシスポイント上回り、5%の移転税が限界的な購入者を賃貸へと誘導しています。RAFALの2024年のHIVEとの共同生活（コリビング）ローンチと、サカニ（Sakani）の所得上限のギャップが、堅調な吸収を維持する120万世帯の賃貸層を形成しています。その結果、賃貸市場のサウジアラビア不動産市場規模は、予測期間末までに販売との差を縮める見通しです。

物件タイプ別 - 住宅用不動産が依然最大、物流が最速成長

住宅用不動産は2025年の市場価値の62.3%を占め、所有に対する強い文化的嗜好とサカニ（Sakani）補助金の継続を反映しています。しかし物流資産は、59拠点の国家計画とアマゾン、マースク、AWSのコミットメントが産業用利回りの妥当性を裏付けるにつれ、2031年にかけて年平均成長率（CAGR）7.92%という最高の成長率を記録する見込みです。アパート・コンドミニアムは、ROSHNの4億米ドルの契約が高密度住宅を供給する中で普及率が高まっていますが、ヴィラはサカニ（Sakani）の引渡しの68%を依然として占めています。

オフィスの成約面積は2024年にリヤドで120万m²に達し、省庁や銀行がキング・アブドゥッラー金融地区に集積したことで賃料が21%上昇し、527米ドル/m²となりました。小売は、超広域型ショッピングモールが満室を維持する一方、コミュニティセンターが供給過剰リスクに直面する二層構造のパターンを示しています。「その他」に含まれるホスピタリティは32万室のパイプラインを追加しますが、稼働率への圧力を防ぐために観光ビザのタイムラインが追いつく必要があります。

エンドユーザー別 - 法人・中小企業が加速

個人・世帯は2025年のサウジアラビア不動産市場シェアの69.4%を占めていましたが、法人・中小企業はエンドユーザーの中で最速となる年平均成長率（CAGR）8.02%で拡大する予測です。金融機関はキング・アブドゥッラー金融地区で180万m²を賃借し、都市平均を11%上回るプレミアムを支払った一方、SMEのコワーキングメンバーシップは2024年に8,500社と2倍になりました。

政府機関およびPIF傘下のギガプロジェクトは、2025年の価値の12%を吸収した「その他」セグメントを形成しています。ニュー・ムラッバの2025年12月の協定以降、エネルギー30%削減・水使用量40%削減の持続可能性条項が政府リースの標準となる見通しで、民間の地主にも資産の改修とコンプライアンスへの対応が促されることになります。

注記: 各セグメントのシェアはレポート購入後にご確認いただけます

地域分析

リヤドはサウジアラビア不動産市場の重心であり続け、2025年に41.5%のシェアを維持し、ニュー・ムラッバとキング・アブドゥッラー金融地区がスカイラインを再形成する中、2031年にかけて年平均成長率（CAGR）7.0%で推移しています。グレードAオフィス賃料は2024年に21%上昇して527米ドル/m²となりましたが、住宅供給は需要に追い付いておらず、ROSHNが追加3万戸のコミットメントを行ったものの、30万5,000戸の不足のごく一部を補うに過ぎません。キディーヤのエンターテインメント複合施設とキング・サルマン公園の10億米ドルの複合用途地区が、首都の成長物語に新たなレジャーと緑地のナラティブを付け加えています。

ジェッダは2025年の市場価値の約28%を占め、200億米ドルの都心再開発プロジェクトとジェッダタワーの高層化野心によって支えられています。2024年にはオフィス賃料が13.6%改善して375米ドル/m²となり、物流企業がジェッダ・イスラミック港周辺に集積しました。140万m²をカバーする29件の投資案件は、海上貿易からの多角化を図り、2030年までに4万5,000戸の住宅を吸収することを目指していますが、機関投資家の資本を呼び込むためには既存ストックの近代化が必要になります。

ジュバイルを含むダンマーム首都圏は、石油化学の合弁事業と2030年までに500万m²の倉庫を求める59拠点の物流指令によって牽引され、年平均成長率（CAGR）8.41%という最速の拡大が見込まれています。オフィス空室率は依然14%と高く、レガシーの供給過剰を示唆していますが、1ユニットあたり21万3,000米ドルの企業向けコンパウンド取得はリヤドに対するコスト優位性を提供し、人材の移転を促しています。その他の地域では、マッカ、マディーナ、タブーク（NEOM）のメガプロジェクトが価値の30.5%を占め、宗教観光と特別経済区のインセンティブを活用していますが、インフラ整備は依然として一部しか完了していません。