サウジアラビア商業不動産市場規模・シェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 132.41 十億米ドル |
| 市場規模 (2030) | 141.16 十億米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 6.61% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
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Mordor Intelligenceによるサウジアラビア商業不動産市場分析
サウジアラビア商業不動産市場規模は2025年に1,324億1,000万米ドルとなり、年平均成長率6.61%で2030年には1,411億6,000万米ドルに達すると予測されます。進行中のビジョン2030構想、1兆1,000億米ドルのプロジェクトパイプライン、公共投資基金（PIF）の国内配分への転換が、オフィス、小売、ホスピタリティ、産業資産全体で安定した需要を支えています。収益性資産に対する機関投資家の関心の高まり、マッカとマディーナにおける外資所有規制の自由化、2021年以降500社以上の外国地域本部の登録により、プライムオフィスの需要は高い状態が続いています。物流プラットフォームは急成長するEコマース量からの追い風を享受し、宗教観光はマッカとマディーナのホテル稼働率を押し上げています。短期的な逆風には、ハイブリッドワークの採用、建設コストの上昇、気候リスク軽減費用の増加が含まれますが、これらの要因は、ギガプロジェクト近郊の土地価格上昇と認証済みグリーンビルディングが獲得するプレミアム賃料によって相殺されています。
主要レポート要点
- 物件タイプ別では、オフィスが2024年のサウジアラビア商業不動産市場収益の31%のシェアで首位。サウジアラビア商業不動産市場の物流資産は2025年-2030年に年平均成長率7.34%で拡大すると予測されています。
- ビジネスモデル別では、販売取引が2024年のサウジアラビア商業不動産市場シェアの69%を占有。サウジアラビア商業不動産市場の賃貸は2025年-2030年に年平均成長率7.12%で最も高い成長を記録。
- エンドユーザー別では、法人およびSMEが2024年のサウジアラビア商業不動産市場規模の65%を占有。サウジアラビア商業不動産市場の個人世帯需要は2025年-2030年に年平均成長率7.01%で進展。
- 地域別では、リヤドが2024年のサウジアラビア商業不動産市場の48%を支配。最も高い成長を示すマッカのサウジアラビア商業不動産市場は2025年-2030年に年平均成長率7.22%で進展。
サウジアラビア商業不動産市場動向・洞察
推進要因影響分析
| 推進要因 | 年平均成長率予測への（～）%影響 | 地理的関連性 | 影響期間 |
|---|---|---|---|
| Eコマースによるプライム産業・物流スペースの需要加速 | +1.8% | 東部州、リヤド物流パーク | 短期（2年以下） |
| 政府主導インフラパイプラインによる商業用地価値上昇 | +1.5% | 全国、ギガプロジェクト | 長期（4年以上） |
| コアオフィス資産への機関資本配分の急増 | +1.2% | リヤド、ジェッダ、KAFD | |
| ESG準拠グリーンビルディングの再評価によるプレミアム賃料解放 | +0.9% | 主要都市、NEOM、紅海開発 | 中期（2-4年） |
| 国際観光の回復によるCBDホテルRevPAR活性化 | +0.7% | マッカ、マディーナ、紅海沿岸 | 短期（2年以下） |
| データローカライゼーション義務によるエッジデータセンター開発促進 | +0.6% | クラウドコンピューティング特別経済区域 | 中期（2-4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
コアオフィス資産への機関資本配分の急増
PIF支援プラットフォームと多国籍企業の本社義務により、特にキング・アブドラ金融地区のグレードAタワーへの大型投資が誘導されており、高さ385メートルのPIFタワーは太陽光発電ファサードを組み込んでエネルギー強度を下げ、賃料プレミアムを獲得しています。20億米ドルのBrookfield-PIFベンチャーは資本の少なくとも半分を国内オフィスに割り当て、リヤド中心部の空室率を逼迫させています。REIT規則強化に続く透明性の向上により、グローバル投資家の出口オプションが拡大し、シャリア準拠構造が地域資本を引き付けています。その結果、サウジアラビア商業不動産市場はコアオフィスニッチでより深い流動性を記録しています。
Eコマースによるプライム産業・物流スペースの需要加速
統合物流保税区域は50年間の税制優遇と100%外資所有を提供し、DB SchenkerやCevaなどの企業が地域配送ハブ拡大に引き付けられています。キング・アブドラ経済都市での強力な港湾スループットと海事アップグレードに予定される45億米ドルにより、配送リードタイムが短縮され、近代的倉庫の取り込みが促進されています。オンライン小売浸透率の上昇に伴い、開発業者は旧式工場を温度管理された配送センターに転換し、サウジアラビア商業不動産市場をGCC物流リーダーとして強化しています。
政府主導インフラパイプラインによる商業用地価値上昇
サウジアラビアは現場に1,815億米ドルのプロジェクトを抱え、2028年までに世界最大の建設市場となる予定です。NEOM（5,000億米ドル）やNew Murabba（480億米ドル）などのフラッグシップが公共設備グリッド、道路、交通線を拡張し、隣接する土地価格を押し上げて混合用途マスタープランを刺激しています。初期段階の土地銀行戦略を活用する開発業者は二桁の資本利得を捕捉し、サウジアラビア商業不動産市場の長期的上昇余地を確固たるものにしています。
ESG準拠グリーンビルディングの再評価によるプレミアム賃料解放
ゼロカーボン認証を初めて求めるForbes International Towerは、75%のクリーン水素とオンサイト太陽光を使用し、運営コストを35%削減してサブマーケット平均を18%上回るリース料を達成しています。MostadamやSaudi Green Building Codeなどの国家プログラムは、高性能資産へのインセンティブを正式化しています。貸出業者は現在、認証プロジェクトに有利なマージン割引を適用し、開発業者が再生可能エネルギーマイクログリッドとスマートメータリングを組み込むことを奨励しています。このグリーン再評価により、サウジアラビア商業不動産市場内で準拠ストックとレガシーストック間の価値格差が拡大しています。
制約要因影響分析
| 制約要因 | 年平均成長率予測への（～）%影響 | 地理的関連性 | 影響期間 |
|---|---|---|---|
| 建設コスト上昇・労働力不足によるプロジェクト納期遅延 | -1.1% | 全国、ギガプロジェクトで深刻 | |
| 在宅勤務の継続採用によるCBDオフィス純吸収の軟化 | -0.8% | リヤドCBD、ジェッダビジネス地区 | 短期（2年以下） |
| 金融引き締めと上昇するキャップレートによる取引圧縮 | -0.6% | 主要都市、機関投資ハブ | 短期（2年以下） |
| 気候リスクエクスポージャー拡大による沿岸資産の保険料上昇 | -0.4% | 紅海沿岸、NEOM、沿岸開発 | 長期（4年以上） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
在宅勤務の継続採用によるCBDオフィス純吸収の軟化
グローバルリース量はパンデミック前のピークを12%下回ったままで、低グレードのサウジ建物は、トロフィー資産が満室を維持する一方で空室率上昇に直面しています。フレキシブルワークスペース事業者は短期賃貸を求めるテナントを獲得し、オーナーにレガシーリース構造の見直しを迫っています。地域本部スキームは物理的存在を義務付けているものの、いくつかの企業はサテライト・ホットデスクモデルによりフットプリントを最小化し、サウジアラビア商業不動産市場での即座の需要成長を抑制しています。
建設コスト上昇・労働力不足によるプロジェクト納期遅延
8,500億米ドルの国家プロジェクトキューが資材供給と移民労働者の可用性を圧迫し、鉄鋼価格は2023年以降18%上昇、熟練労働者賃金は22%上昇しています。公共契約での支払い遅延により請負業者の流動性が逼迫し、ギガプロジェクト周辺の混合用途資産の完成時期が延長されています。より高い緊急事態価格設定がエンドユーザー賃料と販売価値に波及し、サウジアラビア商業不動産市場内での手頃な価格マージンを狭めています。
セグメント分析
物件タイプ別：物流が多様化を牽引
物流施設は、Eコマース量の急増と製造業者の輸出ハブ近接性の追求により、サウジアラビア商業不動産市場で最も成長の早いコンポーネントとなり、2030年まで年平均成長率7.34%を記録しています。オフィスは依然として2024年収益の最大31%のシェアを保持していますが、リヤドとダンマーム港近郊の建設仕様倉庫での持続的吸収により、産業資産のサウジアラビア商業不動産市場規模が拡大しています。開発業者は50年間のフリーゾーンインセンティブを活用して多層配送センターを展開し、コアオフィスを120ベーシスポイント上回る利回りを上げています。
サウジアラビア商業不動産市場は、観光主導の多様化を反映して、開発中の32万のホテル客室からも恩恵を受けています。小売フットプリントは、52億5,000万サウジリヤル（13億9,000万米ドル）のサステナビリティ連動ローンで資金調達された混合用途モール内の体験型フォーマットへと進化しています。データセンターシェルは100億米ドルのハイパースケール支出に支えられ、「その他」カテゴリーを完成させています。これらの変化は、歴史的なオフィス集中からポートフォリオのバランスを取り、非オフィスセグメントのサウジアラビア商業不動産市場シェアを拡大しています。
注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入時に利用可能
ビジネスモデル別：賃貸が勢いを増す
販売取引は2024年の売上高の69%を維持しましたが、高金利環境で資産運用会社が予測可能なキャッシュフローを重視するため、賃貸は年平均成長率7.12%とより高い成長を示しています。拡張されたREITガイドラインと聖地不動産における49%の外資所有許可により、スポンサーと投資家ベースの両方が拡大し、サウジアラビア商業不動産市場が強化されています。資本市場機構のオフショア証券活動許可への移行により、収益志向ビークルへの新たな流動性が導かれています。
機関投資家は、セール・アンド・リースバックや建設・賃貸スキームなどの長期収益戦略をますます好んでいます。ROSHNは3,500億サウジリヤル（932億7,000万米ドル）のパイプラインの一部を、400万平方メートルの賃貸可能商業スペースを含む混合用途プロジェクトに配分しています。前年比40.5%増の3,745億サウジリヤル（998億米ドル）の銀行融資は、リスクを再配分しながらサウジアラビア商業不動産市場内での安定した賃貸ストック拡大を支援する組成・配分モデルを採用しています。
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エンドユーザー別：法人需要が成長を維持
法人およびSMEは2024年にフロアスペースの65%を占有し、この比率はA+格付けアップグレードにより借入コストが下がり事業拡大が促進されることで強化されています。義務的本社規則により多国籍企業は上級スタッフを現地に配置することが求められ、オフィス需要を確保してプレミアムタワーのサウジアラビア商業不動産市場規模を押し上げています[1]U.S. International Trade Administration, "Saudi Arabia - Real Estate Sector," trade.gov。
住宅所有率70%を目指す国家住宅プログラムにより、世帯参加が追いついています。モーゲージ担保スクーク発行と1,900億サウジリヤル（506億3,000万米ドル）の不動産開発基金パイプラインが手頃な価格を改善し、近隣小売と小型オフィスへのスピルオーバー需要を促進しています。「その他」ブラケット内の政府機関と準ソブリンは、データセンターや研究パークなどの専門資産を吸収し、サウジアラビア商業不動産市場を多様化しています。
地理的分析
リヤドはサウジアラビア商業不動産市場の48%を固定し、2030年までに960万人への人口成長と10万4,000戸の住宅、9,000室のホテル客室、ランドマークキューブエンターテインメントセンターを追加するNew Murabbaビジョンに支えられています。統合物流保税区域の投資家インセンティブが配送ネットワークを引き寄せ、オフィスと倉庫需要を二桁押し上げています。国際空港近くに位置するROSHNの2,000万平方メートルSEDRAコミュニティが混合用途供給をさらに拡大し、首都のサウジアラビア商業不動産市場規模を拡大しています。
マッカは最高の年平均成長率7.22%を記録し、グランドモスクから徒歩圏内に5,000室を配置するJabal Omarメガ開発に支えられています。宗教観光は2024年に3,580万人のウムラ巡礼者に達し、ギガプロジェクトパイプラインは25万2,000室の将来ホテル客室をコミットし、レガシーホスピタリティゾーンをはるかに超えてサウジアラビア商業不動産市場を拡張しています。聖地企業での自由化された外資所有が、小売アーケードとサービスアパートメントを対象とした投資流入に深みを加えています。
東部州は、世界最速の成長を遂げる港の一つである民営化されたキング・アブドラ経済都市港を活用して、軽工業クラスターと海事物流企業を引き付けています[2]Mohammed Al-Rasheed, "Port Performance Statistics 2024," Economic Cities Authority, ecza.gov.sa。コバール周辺の内陸住宅成長がダンマームとダーランでの高級小売と組み合わさり、石油化学主導のオフィス需要のバランスを取っています。NEOM、シンダラ島[3]NEOM Company, "Sindalah Island Fact Sheet," NEOM, neom.com、紅海観光回廊などの北西部メガプロジェクトがサウジアラビア商業不動産市場の地理的フットプリントを拡大し、新しい地域ベンチマークを設定するネットゼロホテルとカーボンポジティブ村を導入しています。
競争環境
サウジアラビアの商業不動産市場は適度に断片化されており、国家支援のROSHNが手強いプレーヤーとして台頭しています。3,500億サウジリヤル（932億7,000万米ドル）で武装したROSHNは、広大な土地銀行、統合インフラ、資本への優先アクセスを活用して、確立された民間開発業者に挑戦しています。Kingdom HoldingはRed Sea Globalとのパートナーシップでシュラ島プロジェクトで波を起こし、ブランドの威信とギガプロジェクトの壮大さを融合させています。同時に、Dar Al Arkanはブランド住宅の資金調達にオフショアスクークの発行により資金源を多様化し、地域における資本市場多様化の重要性の高まりを強調しています。
技術とサステナビリティが決定的な差別化要因です。Forbes International Towerの水素・太陽光エネルギーミックスは世界初のゼロカーボン登録を確保し、実効賃料を押し上げ、競合他社にファサードとHVACシステムの改修を促しています。デジタルツイン資産管理からブロックチェーン土地登記まで、プロップテックアプリケーションがリースを合理化し、空室率を最大4パーセンテージポイント削減しています。統合が活発で、2025年第1四半期の108件の合併申請の80%が外国買収者によるものであり、サウジアラビア商業不動産市場を再編する可能性のある国境を越えた関心の高まりを示しています。
タイフやアル・アハサなどの第2層都市ノードにホワイトスペースの見込みがあり、年間訪問者フローが2,000万人を超えているにも関わらず、ブランドホテルストックは薄いままです。新空港や鉄道リンク近くでプロットを確保するファーストムーバー開発業者は、インフラが完成すればプレミアムリターンを収穫でき、サウジアラビア商業不動産市場全体で競争の緊張を追加しています。
サウジアラビア商業不動産業界リーダー
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Al Saedan Real Estate Co.
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Jabal Omar Development Co.
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Dar Al Arkan Real Estate Development
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Kingdom Holding Company
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SEDCO Development
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年2月：DataVoltはNEOMと50億米ドルの支出で2028年までに運用開始予定のネットゼロAI工場建設に合意。
- 2025年2月：新投資法が施行され、外国投資ライセンスを廃止し海外投資家への平等待遇を付与。
- 2024年11月：ROSHNは住宅を超えた拡張のためにリブランド、2億平方メートルの住宅と400万平方メートルの商業パイプラインを発表。
- 2024年10月：PIFとBrookfieldは、サウジ資産への少なくとも50%の配分を持つ20億米ドルのビークル、Brookfield Middle East Partnersを設立。
サウジアラビア商業不動産市場レポート範囲
商業不動産（CRE）とは、収益創出を目的とする非住宅用不動産を指します。これには、ショッピングモール、ホテル、オフィススペースなどが含まれます。サウジアラビア商業不動産市場の完全な背景分析には、経済の評価と経済における部門の貢献、市場概要、主要セグメントの市場規模推定、市場セグメントでの新興動向、市場力学、地理的動向、COVID-19影響がレポートに含まれています。
サウジアラビアの商業不動産市場は、タイプ（オフィス、小売、産業、物流、多世帯、ホスピタリティ）と主要都市（リヤド、ジェッダ、マッカ）によって分類されています。レポートは、上記すべてのセグメントについて価値（米ドル）でのサウジアラビア商業不動産市場の市場規模と予測を提供します。
| オフィス |
| 小売 |
| 物流 |
| その他（産業、ホスピタリティなど） |
| 販売 |
| 賃貸 |
| 個人・世帯 |
| 法人およびSME |
| その他 |
| リヤド |
| ジェッダ |
| マッカ |
| サウジアラビアその他 |
| 物件タイプ別 | オフィス |
| 小売 | |
| 物流 | |
| その他（産業、ホスピタリティなど） | |
| ビジネスモデル別 | 販売 |
| 賃貸 | |
| エンドユーザー別 | 個人・世帯 |
| 法人およびSME | |
| その他 | |
| 地域別 | リヤド |
| ジェッダ | |
| マッカ | |
| サウジアラビアその他 |
レポートで回答される主要質問
サウジアラビア商業不動産市場の現在価値は？
部門は2025年に1,324億1,000万米ドルと評価され、2030年には1,411億6,000万米ドルに達すると予測されています。
最も成長の早い物件セグメントは？
物流・産業資産が年平均成長率7.34%で首位に立ち、Eコマースとフリーゾーンインセンティブに支えられています。
リヤドは市場の何パーセントを支配しているか？
リヤドは全活動の48%を占め、本社義務とNew Murabbaの混合用途パイプラインに支えられています。
なぜ賃貸が販売に対して勢いを増しているのか？
投資家は安定したキャッシュフローを好み、拡張されたREIT規則と収益創出資産の魅力を高める高金利環境に強化されています。
どのサステナビリティ基準が資産価値に影響しているか？
MostadamやLEEDなどのプログラムと、Forbes International Towerなどの先駆的プロジェクトが、開発業者をプレミアム賃料を獲得するネットゼロ設計に押し進めています。
新投資法は外国参加にどのような影響を与えるか？
ライセンス障壁を除去し平等待遇を付与することで、同法は流入資本を加速し、サウジアラビア商業不動産市場全体での流動性を深化させると期待されています。
最終更新日:
