Deutschland Co-Living-Markt Größe & Marktanteilsanalyse – Wachstumstrends und Prognose (2026 – 2031)

Deutschland Co-Living-Markt Trends und Einblicke

Wohnungsdefizite in Berlin, München und Hamburg erzeugen anhaltende Co-Living-Nachfrage

Der Deutschland Co-Living-Markt erhält stetige Unterstützung, da der Wohnungsmangel in den führenden Städten eher dauerhaft als vorübergehend geworden ist. Der Wohnungsbau in wirtschaftlich starken Regionen bleibt hinter der Nachfrage zurück, weil die Bautätigkeit zu schwach ist, Grundstücke knapp sind und die Regulierung weiterhin streng ist^{[1]Sachverständigenrat Wirtschaft, "Kapitel 4, Wohnen in Deutschland, Engpässe beheben und Zugang erleichtern," Jahresgutachten 2024/25, sachverstaendigenrat-wirtschaft.de}. Dies ist für Co-Living relevant, weil Mieter, die in diese Städte ziehen, nicht auf eine Entspannung des konventionellen Marktes warten können und daher häufig möblierte und verwaltete Einheiten wählen, die sofort verfügbar sind. Die Geschwindigkeit auf dem Mietmarkt blieb 2025 sehr hoch, Inserate wurden schnell vergeben und ließen Neuankömmlingen weniger Zeit, Standardmietverträge über traditionelle Kanäle zu sichern. Infolgedessen wird Co-Living weniger zu einem Nischen-Lifestyle-Produkt und mehr zu einer praktischen Wohnantwort für Mieter, die Schnelligkeit, Zugang und geringere Einzugshürden benötigen.

Wachsende Studierenden-, Expatriate- und Jungfachkräftepopulationen stützen die Nachfrage nach flexiblem Wohnen

Der Deutschland Co-Living-Markt wird auch durch eine breitere Mieterbasis gestützt, die nun Studierende, Expatriates und Berufstätige umfasst, die Mobilität und kürzere Bindungsfristen benötigen. Jüngste Veränderungen in der Migrations- und Arbeitspolitik dürften den Arbeitskräftezustrom in den kommenden Jahren aufrechterhalten und die Nachfrage nach Wohnformen stützen, die Neuankömmlinge schnell aufnehmen können^{[2]Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung, "Internationaler Migrationsausblick 2025, Deutschland," OECD, oecd.org}. Der Mangel an Studierendenwohnheimen bleibt ebenfalls erheblich, was bedeutet, dass flexible Wohnoptionen nicht nur internationalen Arbeitnehmern, sondern auch Studierenden dienen, die keinen einfachen Zugang zu dedizierten Studierendenplätzen haben. Diese Kombination ist bedeutsam, weil beide Gruppen Möblierung, digitale Buchung und einfachere Einzugsbedingungen schätzen, auch wenn sich ihre Einkommensniveaus und Aufenthaltsdauern unterscheiden. Betreiber, die Zimmermix, Mietbedingungen und Ausstattungspakete auf beide Gruppen ausrichten, werden wahrscheinlich eine höhere Auslastung erzielen als jene, die nur auf ein Mieterprofil ausgerichtet sind.

Steigende Mietpreise beschleunigen die Akzeptanz verwalteter Unterkunftslösungen

Der Deutschland Co-Living-Markt profitiert von der Mietpreisinflation, da steigende Angebotsmieten immer mehr Mieter dazu veranlassen, die Gesamtwohnkosten statt nur die Grundmiete zu vergleichen. Die Angebotsmieten stiegen im vierten Quartal 2025 um 4,5 % im Jahresvergleich, während möblierte und befristete Inserate einen Rekordanteil von 17 % an neuen Anzeigen erreichten, was zeigt, dass sich der Markt bereits in Richtung des Angebots bewegt, das Co-Living-Betreiber bereitstellen^{[3]Institut für Weltwirtschaft Kiel, "GREIX Mietpreisindex Q4 2025, Mietpreise steigen wieder schneller," IfW Kiel, ifw-kiel.de}. Da Standardwohnungen schwieriger zu sichern und teurer einzurichten sind, legen Mieter größeren Wert auf Nebenkosten, Möblierung, Internet und den Komfort, alles in einer monatlichen Zahlung gebündelt zu haben. Dies ist besonders relevant für internationale Neuankömmlinge, projektbasierte Mitarbeiter und jüngere Fachkräfte, die keine Zeit und kein Geld für den Aufbau eines Haushalts von Grund auf aufwenden möchten. Das Ergebnis ist, dass verwaltete Unterkünfte leichter zu rechtfertigen sind, selbst wenn die ausgewiesene Miete höher ist als die einer konventionellen leeren Wohnung.

Institutionelles Kapital gestaltet Deutschlands zweckgebundene Co-Living-Landschaft neu

Der Deutschland Co-Living-Markt tritt in eine strukturiertere Phase ein, da größere Kapitalpools und formalere Betriebsmodelle in den Markt eintreten. Unternehmensmeldungen aus 2025 und 2026 zeigen, dass Skalierung zu einem ernsthaften Vorteil wird: ActivumSG erwarb eine Mehrheitsbeteiligung an Centralis, Limehome sicherte sich neue Mittel für die Expansion, und Habyt konzentrierte sich auf größere Flex-Living-Objekte in europäischen Kernmärkten. Diese Welle bringt nicht nur Finanzierung, sondern auch stärkere Berichtsstandards, digitale Betriebssysteme und eine größere Fähigkeit, mit Vermietern zusammenzuarbeiten, die stabile Auslastung und professionelles Vermögensmanagement wünschen. Kleinere Betreiber können in lokalen Nischen weiterhin konkurrieren, stehen jedoch vor einem schwierigeren Weg, wenn Eigentümer zunehmend Marken mit etablierten Systemen, breiterer Nachfrageerfassung und institutioneller Governance bevorzugen. Langfristig dürfte dies den Sektor in Richtung einer kleineren Gruppe größerer Betreiber drängen, ohne regionale Spezialisten zu verdrängen.

Regulatorische Komplexität und Genehmigungsfristen begrenzen das neue Angebot

Der Deutschland Co-Living-Markt sieht sich weiterhin einer engen Angebotsdecke gegenüber, da Vorschriften die Umwandlung von Nachfrage in lieferbare Einheiten verlangsamen. Der Wohnungsmangel in wirtschaftlich starken Regionen ist nicht nur auf Nachfragedruck zurückzuführen, sondern auch auf begrenztes Bauland und strenge regulatorische Rahmenbedingungen, die die Ausweitung des Wohnungsangebots weiterhin verlangsamen. Für Co-Living-Betreiber bedeutet dies, dass Wachstum nicht nur davon abhängt, Nachfrage zu finden, sondern auch davon, Planungsregeln, lokale Genehmigungen und Nutzungsbeschränkungen zu navigieren, die Zeitpläne verlängern und Rechtskosten erhöhen können. Selbst dort, wo die Nachfrage klar ist, können Betreiber ein Produkt nicht immer schnell genug auf den Markt bringen, um sie zu erfassen, insbesondere in dichten städtischen Gebieten mit mehr Aufsicht und mehr konkurrierenden Nutzungen für dieselben Gebäude. Dies macht den Deutschland Co-Living-Markt auf dem Papier attraktiv, während ungleichmäßige Umsetzung in verschiedenen Städten und Geschäftsmodellen ihn in der Praxis weniger attraktiv macht.

Hohe Grundstückserwerbskosten und Baukosten drücken die Entwicklerrenditen

Der Deutschland Co-Living-Markt bleibt auch durch die Kosten der Bereitstellung neuer Angebote eingeschränkt, insbesondere in den Top-Städten, wo die Grundstückspreise bereits von einer hohen Basis ausgehen. Wenn Grundstücks-, Ausbau-, Finanzierungs- und Compliance-Kosten gemeinsam steigen, benötigen Betreiber höhere Zimmerrenditen, um neue Projekte rentabel zu machen, was einen größeren Anteil des rentablen Angebots in Richtung Mid-Scale- und Premium-Formate verschiebt. Dieser Effekt ist für Eigentümer-Entwickler stärker, da sie das volle Kostenrisiko tragen. Gleichzeitig können kapitalleichte Betreiber mit geringerer Bilanzbelastung expandieren, indem sie bestehende Bestände mieten oder verwalten. Dieser Unterschied ist ein Grund dafür, dass der Geschäftsmodellmix des Marktes Master-Lease- und Managementvertragsstrukturen gegenüber kapitalintensiveren Entwicklungsstrategien bevorzugt. Der Deutschland Co-Living-Markt zeigt daher ein starkes Nachfragepotenzial, aber der Weg zu profitablem Angebot bleibt enger, als das Nachfragebild allein vermuten lässt.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilienkonfiguration: Studio-Einheiten halten die Kernachfragebasis, während Gemeinschaftszimmer die Erschwinglichkeit erweitern

Studio/Gesamteinheit-Formate hielten 2025 einen Anteil von 51,2 % am Deutschland Co-Living-Markt, was darauf hindeutet, dass Privatsphäre auch innerhalb eines verwalteten, gemeinschaftsorientierten Wohnformats der stärkste Nachfragetreiber bleibt. Diese Führungsposition spiegelt die Tatsache wider, dass viele Bewohner eine in sich geschlossene Einheit bevorzugen, weil sie arbeiten, umziehen oder für längere Zeiträume bleiben und eine stabile Wohnsituation statt einer rein sozialen benötigen. Das Segment passt auch gut zu den Bedürfnissen von Unternehmensentsandten und selbstständigen Fachkräften, die Möblierung, Haushaltsunterstützung, digitale Vermietung und Gemeinschaftseinrichtungen schätzen, aber dennoch eine Trennung zwischen privatem und gemeinschaftlichem Raum wünschen. Privatzimmer-Formate liegen zwischen Privatsphäre und Erschwinglichkeit und sind daher nützlich für internationale Studierende und jüngere Stadtmieter, die niedrigere monatliche Kosten wünschen, ohne auf Standort- oder Servicequalität zu verzichten. Gemeinschaftszimmer werden bis 2031 voraussichtlich mit einem CAGR von 10,44 % expandieren und sind damit der am schnellsten wachsende Immobilientyp, da der Erschwinglichkeitsdruck einen größeren Anteil der Mieter in Richtung kostengünstigerer Zimmerkonfigurationen drängt.

Dieses Wachstumsmuster schwächt nicht die Rolle von Studios, da beide Segmente unterschiedliche Druckpunkte innerhalb des Deutschland Co-Living-Marktes bedienen. Studio-geführte Objekte werden wahrscheinlich der Umsatzanker bleiben, da sie Mieter mit stärkerem monatlichem Budget und längeren durchschnittlichen Aufenthalten anziehen. Gleichzeitig geben Gemeinschaftszimmer Betreibern die Möglichkeit, die Nachfrageerfassung zu erweitern und Gebäude in kostensensiblen Zeiten flexibler zu füllen. Die breitere Verlagerung hin zu möblierten und befristeten Mietverhältnissen unterstützt alle 3 Zimmerformate, indem sie kürzere, verwaltete Belegungsstrukturen auf dem Wohnungsmarkt normalisiert. Betreiber, die Studios, Privatzimmer und Gemeinschaftszimmer innerhalb desselben Portfolios ausbalancieren können, sind besser positioniert, um die Nachfrage über verschiedene Einkommensniveaus, Aufenthaltsdauern und Mobilitätsbedürfnisse hinweg zu erfassen. In der Praxis macht dies die Immobilienkonfiguration weniger zu einer Frage des einzigen Gewinnerformats und mehr zu einer Frage des richtigen Mixes für jede Stadt und Mietergruppe.

Nach Geschäftsmodell: Kapitalleichte Strukturen unterstützen schnellere und sicherere Expansion

Master-Lease/Lease-Arbitrage hielt 2025 einen Anteil von 47,6 % am Deutschland Co-Living-Markt, was zeigt, dass Betreiber und Vermieter weiterhin Modelle bevorzugen, die ohne große Kapitalbindung in Immobilieneigentum skalieren können. Diese Struktur bietet Eigentümern einen vorhersehbaren Einkommensstrom. Sie ermöglicht Betreibern eine schnellere Expansion über mehrere Gebäude hinweg, was besonders wichtig in einem Markt ist, in dem attraktives Angebot begrenzt ist und das Timing eine Rolle spielt. Das Modell passt auch in eine Phase, in der die Co-Living-Nachfrage stark ist. Dennoch bleiben die Entwicklungsbedingungen schwierig, da die Anmietung eines bestehenden Objekts oft einfacher ist als der Bau eines neuen von Grund auf. Der Managementvertrag wird bis 2031 voraussichtlich mit einem CAGR von 10,67 % wachsen, was auf eine steigende Präferenz der Eigentümer hindeutet, das Objekt zu behalten und gleichzeitig Betrieb, Markenführung und Belegungsmanagement an Spezialistenplattformen auszulagern. Diese Verschiebung deutet darauf hin, dass Vermieter Co-Living zunehmend weniger als einmalige Mietvereinbarung und mehr als Betriebsmodell betrachten, das dediziertes Fachwissen erfordert.

Dieses Muster wird durch Unternehmensbewegungen verstärkt, die bereits im Deutschland Co-Living-Markt sichtbar sind. Habyt gab im Mai 2026 bekannt, dass es sich auf größere Objekte in Kernmärkten konzentriert und skalenfreundliche Formate bevorzugt, die zu Managementvertrags- und Master-Lease-Strukturen passen, was zeigt, wo einer der bekanntesten Betreiber künftige Effizienz sieht. Kapitalintensive Eigentumsmodelle sind weiterhin relevant für Betreiber, die langfristige Kontrolle, Premium-Positionierung oder Entwicklungspotenzial anstreben, bringen jedoch ein größeres Risiko in Bezug auf Grundstücke, Finanzierung und Baukosten mit sich. Dies lässt den Deutschland Co-Living-Markt in einer Position, in der kapitalleichte Strukturen besser mit den aktuellen Marktbedingungen übereinstimmen, insbesondere für Betreiber, die in mehrere Städte expandieren oder mit institutionellen Vermietern zusammenarbeiten. Langfristig könnte die Fähigkeit, Gebäude gut zu verwalten, wertvoller werden als deren direktes Eigentum, da die Betriebsqualität zunehmend zentral für Preisgestaltung, Mieterbindung und Partnerschaftserfolge ist.

Nach Preissegment: Mid-Scale verankert das Volumen, während Premium-Formate schnellere Dynamik erfassen

Mid-Scale entfiel 2025 auf 54,7 % des Deutschland Co-Living-Marktes, was darauf hindeutet, dass das Zentrum der Nachfrage bei Mietern liegt, die Komfort und akzeptable Qualität suchen, ohne in ein Luxuspreissegment zu wechseln. Dieses Segment funktioniert, weil es die breiteste Nutzerbasis anspricht, darunter Berufstätige, Hochschulabsolventen und internationale Neuankömmlinge, die möbliertes Wohnen benötigen, aber die Kosten sorgfältig mit Standardmietverhältnissen vergleichen. Mid-Scale-Produkte sind auch leichter in einem breiteren Spektrum von Stadtvierteln zu platzieren, was Betreibern hilft, die Angebotserfassung zu erweitern, anstatt sich ausschließlich auf Premiumlagen zu verlassen. Premium/Luxus wird bis 2031 voraussichtlich mit einem CAGR von 11,12 % zulegen und ist damit das am schnellsten wachsende Preissegment, da mehr Betreiber auf Umzugsbudgets, einkommensstarke Fachkräfte und Bewohner abzielen, die bereit sind, mehr für Design, Dienstleistungen und reibungsloseres Onboarding zu zahlen. Das Premium-Segment bietet auch einen gewissen Schutz vor Kostendruck, da höherpreisige Zimmer Betreibern mehr Spielraum geben, Ausbau- und Servicekosten zu absorbieren.

Diese Aufteilung zwischen Volumen und Wachstum ist eines der klareren Merkmale des Deutschland Co-Living-Marktes. Mid-Scale bleibt die Basisskala, weil es die breiteste Erschwinglichkeitsspanne bietet. Dennoch wachsen Premium-Formate schneller, weil sie auf Nutzergruppen ausgerichtet sind, die am wenigsten durch Kautionsanforderungen, Möblierungskosten und Verwaltungsaufwand eingeschränkt sind. Die strategischen Maßnahmen der großen Betreiber deuten auf größere, standardisiertere, serviceorientierte Objekte hin, was die Ansicht stützt, dass Unternehmen mehr Potenzial in Produkten sehen, die einen höheren monatlichen Preis durch stärkere Ausstattung und reibungsloseres Belegungsmanagement rechtfertigen können. Gleichzeitig kann die Deutschland Co-Living-Branche nicht zu weit in den Premiumbereich vordringen, da der Markt weiterhin von städtischen Mietern abhängt, die Co-Living teilweise als Reaktion auf Wohnungsstress wählen und nicht ausschließlich als Premium-Lifestyle-Option. Das wahrscheinliche Ergebnis ist ein Markt, in dem Mid-Scale nach Volumen dominiert, während Premium als attraktiveres Wachstumssegment für Markenbetreiber an Boden gewinnt.

Nach Endnutzer: Berufstätige führen sowohl die aktuelle Nachfrage als auch die künftige Expansion an

Berufstätige entfielen 2025 auf 57,0 % des Deutschland Co-Living-Marktes, was darauf hindeutet, dass dies bereits ein beruflich geprägter Markt ist und nicht einer, der ausschließlich auf Studierende ausgerichtet ist. Das ist bedeutsam, weil Berufstätige im Allgemeinen eine stärkere Zahlungsfähigkeit, ein längeres Aufenthaltspotenzial und einen größeren Bedarf an schnellem Zugang zu Wohnraum haben, wenn sie aus beruflichen Gründen umziehen. Das Segment passt auch zum Produktdesign der meisten Markenbetreiber, da Studios, Privatzimmer, digitaler Check-in, arbeitnehmerfreundliche Gemeinschaftsbereiche und All-inclusive-Abrechnung natürlich auf beschäftigungsbedingte Umzüge ausgerichtet sind. Berufstätige werden bis 2031 voraussichtlich mit einem CAGR von 11,34 % wachsen und sind damit die größte und am schnellsten wachsende Nutzergruppe. Diese Kombination verleiht dem Deutschland Co-Living-Markt ein stabileres Nachfrageprofil als Märkten, in denen die größte Nutzergruppe saisonaler oder stärker von einem einzigen akademischen Kalender abhängig ist.

Der Nachfragefall für Fachkräfte ist eng mit Deutschlands Arbeitskräftezustrompolitik und den operativen Entscheidungen der großen Betreiber verknüpft. Diese politischen Veränderungen dürften den anhaltenden Zustrom von Arbeitssuchenden und Arbeitnehmern unterstützen, und diese Gruppen benötigen häufig Wohnraum, der schnell gesichert und unmittelbar nach der Ankunft genutzt werden kann. Studierende bleiben für die Auslastung wichtig, insbesondere in Universitätsstädten und in erschwinglicheren Zimmerformaten. Dennoch ist das Segment der Berufstätigen stärker, weil es enger mit den aktuellen Mietniveaus und der Servicestruktur des Marktes übereinstimmt. Betreiber verpacken Co-Living zunehmend mit gemeinsamen Arbeitsbereichen, Fitnessstudios und Resident-Services im Hospitality-Stil, was das Angebot für Unternehmensbudgets und selbstfinanzierte Fachkräfte gleichermaßen relevanter macht. Dies hält den Deutschland Co-Living-Markt weniger als Überlauf-Studierendenwohnheim und mehr als praktisches städtisches Wohnformat für eine mobile Belegschaft positioniert.

Geografische Analyse

Berlin entfiel 2025 auf 30,8 % des Deutschland Co-Living-Marktes und soll bis 2031 mit einem CAGR von 11,88 % expandieren, was es sowohl zur größten als auch zur am schnellsten wachsenden Geografie in der aktuellen Marktkarte macht. Die Führungsposition der Stadt ist mit einer starken, vielfältigen Nachfrage verbunden, da sie Studierende, Startup-Mitarbeiter, internationale Fachkräfte und Kreativbranchenmieter anzieht, die häufig sofortigen Zugang zu möbliertem Wohnraum statt einer langwierigen Wohnungssuche benötigen. Berlin blieb 2025 einer der am schnellsten bewegenden Mietmärkte, was die Ansicht stützt, dass Neuankömmlinge in Richtung Formate gedrängt werden, die Suchzeit und Einzugshürden reduzieren. Die Betreiberaktivität bleibt in Berlin ebenfalls stark, wobei Habyt mit dem DOXS NKLN-Projekt voranschreitet und STAYERY sich zu einem großen Serviced-Apartment-Projekt am Gesundbrunnen Center verpflichtet, was Vertrauen in die langfristige Absorption signalisiert.

München ist eine premiumlastige Geografie im Deutschland Co-Living-Markt, da seine Mieterbasis Ingenieur-, Life-Sciences- und Unternehmensfachkräfte mit stärkerer Kaufkraft und geringerer Toleranz für Wohnungseinrichtungsverzögerungen umfasst. Habyts Partnerschaft vom Januar 2026 mit STRABAG Real Estate für ein Flex-Living-Objekt mit 148 Zimmern in München zeigt, dass große Betreiber glauben, die Stadt könne größere serviceorientierte Immobilien für dieses Profil unterstützen. Frankfurt bleibt wichtig, weil seine Finanz- und Unternehmensdienstleistungsbasis einen stetigen Bedarf an kurz- und mittelfristiger verwalteter Unterkunft schafft, insbesondere für Umzüge und Projekteinsätze. Hamburg wird zunehmend attraktiv, weil Unternehmensexpansion und institutionelle Partnerschaften nun auch dort sichtbar sind, darunter Limehomes angekündigtes Projekt mit Deka Immobilien am Metropolis-Haus am Gänsemarkt. Zusammen geben diese Städte dem Deutschland Co-Living-Markt eine starke, erstklassige städtische Basis mit unterschiedlichen Nachfragetreibern, aber einer gemeinsamen Präferenz für möbliertes, operativ reibungsloses Wohnen.

Das breitere nationale Bild zeigt, dass der Deutschland Co-Living-Markt nicht mehr auf die größten Gateway-Städte beschränkt ist. Sekundärstandorte wie Karlsruhe, Bonn, Köln und andere Beschäftigungs- oder Universitätszentren ziehen Aufmerksamkeit auf sich, weil sie Mietermobilität mit Gebäuden verbinden, die möglicherweise leichter zu sichern und neu zu positionieren sind als Objekte in Premiumstädten. STAYERYs Karlsruhe-Expansion und Bonner Umbauaktivitäten sowie Limehomes Multi-City-Wachstumsstrategie zeigen, dass Betreiber wiederholbare Formate suchen, die sich gut auf unterschiedliche lokale Bedingungen übertragen lassen. Diese Verschiebung sollte dem Deutschland Co-Living-Markt helfen, seine Abhängigkeit von 1 oder 2 Leitstädten zu reduzieren und gleichzeitig das Engagement für dieselben Kernachfragethemen aufrechtzuerhalten: Mobilität, Erschwinglichkeitsdruck und schnellere Einzugsbedarfe.