Taille et part du marché du co-living en Allemagne - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché du co-living en Allemagne

Les déficits de logements à Berlin, Munich et Hambourg créent une demande persistante de co-living

Le marché du co-living en Allemagne bénéficie d'un soutien constant, car les pénuries de logements dans les grandes villes sont devenues persistantes plutôt que temporaires. La construction résidentielle dans les régions économiquement dynamiques continue de ne pas répondre à la demande, car l'activité de construction est trop faible, le foncier est rare et la réglementation reste lourde^{[1]Sachverständigenrat Wirtschaft, "Chapitre 4, Le logement en Allemagne, remédier aux pénuries et faciliter l'accès," Rapport annuel 2024/25, sachverstaendigenrat-wirtschaft.de}. Cela est important pour le co-living, car les locataires qui arrivent dans ces villes ne peuvent pas attendre que le marché conventionnel se détende et choisissent souvent des unités meublées et gérées disponibles immédiatement. La vitesse du marché locatif est restée très élevée en 2025, les annonces se déplaçant rapidement et laissant moins de temps aux nouveaux arrivants pour obtenir des baux standard par les voies traditionnelles. En conséquence, le co-living devient moins un produit de niche et davantage une réponse pratique en matière de logement pour les locataires qui ont besoin de rapidité, d'accessibilité et d'une moindre friction à l'installation.

La croissance des populations étudiantes, expatriées et de jeunes professionnels soutient la demande de logements flexibles

Le marché du co-living en Allemagne est également porté par une base de locataires plus large qui comprend désormais des étudiants, des expatriés et des professionnels actifs ayant besoin de mobilité et de périodes d'engagement plus courtes. Les récents changements en matière de migration et de politique du travail devraient maintenir les flux de main-d'œuvre au cours des prochaines années, soutenant la demande de formats de logement capables d'accueillir rapidement les nouveaux arrivants^{[2]Organisation de coopération et de développement économiques, "Perspectives des migrations internationales 2025, Allemagne," OCDE, oecd.org}. La pénurie de logements étudiants reste également significative, ce qui signifie que les options de logement flexible servent non seulement les travailleurs internationaux, mais aussi les étudiants qui ne peuvent pas facilement accéder aux résidences étudiantes dédiées. Cette combinaison est importante car les deux groupes valorisent le mobilier, la réservation numérique et des conditions d'emménagement simplifiées, même si leurs niveaux de revenus et la durée de leur séjour diffèrent. Les opérateurs qui adaptent la composition des chambres, les conditions de bail et les offres d'équipements aux deux cohortes sont susceptibles d'atteindre un taux d'occupation plus élevé que ceux qui se limitent à un seul profil de locataire.

L'escalade des prix des loyers accélère l'adoption de l'hébergement géré

Le marché du co-living en Allemagne bénéficie de l'inflation locative, car la hausse des loyers demandés pousse davantage de locataires à comparer le coût total du logement plutôt que le seul loyer de base. Les loyers demandés ont augmenté de 4,5 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2025, tandis que les annonces de locations meublées et à durée déterminée ont atteint un record de 17 % de la part des nouvelles annonces, ce qui montre que le marché évolue déjà vers le type d'offre que proposent les opérateurs de co-living^{[3]Institut de Kiel pour l'économie mondiale, "Indice des prix locatifs GREIX T4 2025, les prix des loyers augmentent à nouveau plus rapidement," IfW Kiel, ifw-kiel.de}. À mesure que les appartements standard deviennent plus difficiles à obtenir et plus coûteux à aménager, les locataires accordent une plus grande valeur aux charges, au mobilier, à Internet et à la commodité d'avoir tout inclus dans un seul paiement mensuel. Cela est particulièrement pertinent pour les arrivants internationaux, les employés en mission de projet et les jeunes professionnels qui ne souhaitent pas consacrer du temps et de l'argent à l'installation d'un foyer de zéro. Il en résulte que l'hébergement géré devient plus facile à justifier, même lorsque le loyer affiché est plus élevé que celui d'une unité conventionnelle vide.

Les capitaux institutionnels reconfigurent le paysage du co-living construit à cet effet en Allemagne

Le marché du co-living en Allemagne entre dans une phase plus structurée à mesure que des pools de capitaux plus importants et des modèles d'exploitation plus formels font leur entrée dans le secteur. Les annonces d'entreprises de 2025 et 2026 montrent que la taille devient un avantage sérieux, ActivumSG prenant une participation majoritaire dans Centralis, Limehome obtenant de nouveaux financements pour son expansion et Habyt concentrant ses activités sur des actifs de logement flexible plus importants dans les principaux marchés européens. Cette vague apporte non seulement des financements, mais aussi des normes de reporting plus solides, des systèmes d'exploitation numériques et une plus grande capacité à travailler avec des propriétaires souhaitant une occupation stable et une gestion professionnelle des actifs. Les opérateurs de plus petite taille peuvent encore être compétitifs dans des niches locales, mais ils font face à un chemin plus difficile lorsque les propriétaires préfèrent de plus en plus des marques dotées de systèmes établis, d'une plus grande capacité à capter la demande et d'une gouvernance institutionnelle. À terme, cela devrait pousser le secteur vers un groupe plus restreint de grands opérateurs sans pour autant éliminer les spécialistes régionaux.

La complexité réglementaire et les délais d'obtention des permis contraignent la nouvelle offre

Le marché du co-living en Allemagne se heurte toujours à un plafond d'offre serré, car les réglementations ralentissent la conversion de la demande en unités livrables. La pénurie de logements dans les régions dynamiques est liée non seulement à la pression de la demande, mais aussi à la rareté du foncier et à des cadres réglementaires stricts, qui continuent de freiner l'expansion de l'offre résidentielle. Pour les opérateurs de co-living, cela signifie que la croissance dépend non seulement de la recherche de la demande, mais aussi de la navigation dans les règles d'urbanisme, les approbations locales et les restrictions d'usage des propriétés, qui peuvent allonger les délais et augmenter les coûts juridiques. Même lorsque la demande est évidente, les opérateurs ne peuvent pas toujours mettre un produit sur le marché assez rapidement pour la capter, en particulier dans les zones urbaines denses où la surveillance est plus importante et où les usages concurrents pour les mêmes bâtiments sont plus nombreux. Cela maintient le marché du co-living en Allemagne attrayant sur le papier, tandis qu'une exécution inégale selon les villes et les modèles commerciaux le rend moins attrayant en pratique.

Des coûts élevés d'acquisition foncière et de construction compriment les rendements des promoteurs

Le marché du co-living en Allemagne reste également contraint par le coût de mise sur le marché de nouvelles offres, en particulier dans les grandes villes où les prix fonciers partent déjà d'une base élevée. Lorsque les coûts fonciers, d'aménagement, de financement et de conformité augmentent simultanément, les opérateurs ont besoin de rendements par chambre plus élevés pour rentabiliser les nouveaux projets, ce qui déplace une plus grande part des produits viables vers les formats milieu de gamme et premium. Cet effet est plus fort pour les propriétaires-promoteurs, car ils absorbent l'intégralité du risque de coût. Dans le même temps, les opérateurs à modèle allégé en actifs peuvent se développer avec une exposition bilancielle moindre en louant ou en gérant des actifs existants. Cette différence explique en partie pourquoi la composition des modèles commerciaux du marché favorise les structures de bail principal et d'accord de gestion plutôt que les stratégies de développement plus capitalistiques. Le marché du co-living en Allemagne présente donc un fort potentiel de demande, mais la voie vers une offre rentable reste plus étroite que ce que la seule image de la demande laisserait supposer.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par configuration de propriété : les studios constituent le socle de la demande principale tandis que les chambres partagées élargissent l'accessibilité financière

Les formats studio/unité entière représentaient 51,2 % du marché du co-living en Allemagne en 2025, ce qui indique que la vie privée reste le principal moteur de la demande, même dans un format de logement géré et orienté vers la communauté. Cette position dominante reflète le fait que de nombreux résidents souhaitent une unité autonome parce qu'ils travaillent, déménagent ou séjournent pour des périodes plus longues et ont besoin d'un cadre de vie stable plutôt que purement social. Ce segment correspond également bien aux besoins des employés en mission d'entreprise et des professionnels indépendants qui apprécient le mobilier, le service de ménage, la location numérique et les équipements communs, tout en souhaitant une séparation entre espace privé et espace partagé. Les formats chambre privée se situent entre vie privée et accessibilité financière, ce qui les rend utiles pour les étudiants internationaux et les jeunes locataires urbains qui souhaitent un coût mensuel moins élevé sans sacrifier la qualité de l'emplacement ou des services. Les formats chambre partagée devraient se développer à un CAGR de 10,44 % jusqu'en 2031, ce qui en fait le type de propriété à la croissance la plus rapide, la pression sur l'accessibilité financière poussant une plus grande part des locataires vers des configurations de chambres moins coûteuses.

Ce schéma de croissance n'affaiblit pas le rôle des studios, car les deux segments répondent à des points de pression différents au sein du marché du co-living en Allemagne. Les actifs à dominante studio resteront probablement l'ancre de revenus, car ils attirent des locataires avec des budgets mensuels plus solides et des séjours moyens plus longs. Dans le même temps, les chambres partagées permettent aux opérateurs d'élargir la captation de la demande et de remplir les bâtiments plus facilement pendant les périodes de sensibilité aux coûts. Le glissement plus large vers les locations meublées et à durée déterminée soutient les 3 formats de chambres en normalisant des structures d'occupation plus courtes et gérées sur l'ensemble du marché du logement. Les opérateurs capables d'équilibrer studios, chambres privées et chambres partagées au sein d'un même portefeuille sont mieux positionnés pour répondre à la demande selon différents niveaux de revenus, durées de séjour et besoins de mobilité. En pratique, cela rend la configuration de propriété moins une question de format gagnant unique et davantage une question d'avoir le bon équilibre pour chaque ville et groupe de locataires.

Note: Les parts de segments de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par modèle commercial : les structures allégées en actifs soutiennent une expansion plus rapide et plus sûre

Le bail principal/arbitrage de bail représentait 47,6 % du marché du co-living en Allemagne en 2025, ce qui montre que les opérateurs et les propriétaires favorisent toujours des modèles pouvant se développer sans immobiliser de grandes quantités de capital dans la propriété immobilière. Cette structure offre aux propriétaires un flux de revenus prévisible. Elle permet aux opérateurs de se développer plus rapidement sur plusieurs bâtiments, ce qui est particulièrement important dans un marché où l'offre attractive est limitée et où le timing est crucial. Le modèle convient également à une période où la demande de co-living est forte. Néanmoins, les conditions de développement restent difficiles, car la location d'un actif existant est souvent plus facile que la construction d'un nouveau à partir de zéro. L'accord de gestion devrait croître à un CAGR de 10,67 % jusqu'en 2031, indiquant une préférence croissante des propriétaires à conserver l'actif tout en externalisant les opérations, la marque et la gestion de l'occupation à des plateformes spécialisées. Ce glissement suggère que les propriétaires considèrent de plus en plus le co-living non plus comme un simple arrangement de location ponctuel, mais comme un modèle d'exploitation nécessitant une expertise dédiée.

Ce schéma est renforcé par les mouvements d'entreprises déjà visibles sur le marché du co-living en Allemagne. Habyt a annoncé en mai 2026 qu'il se concentrait sur des actifs plus importants dans les marchés principaux et s'orientait vers des formats favorables à la mise à l'échelle adaptés aux accords de gestion et aux structures de bail principal, indiquant où l'un des opérateurs les plus connus voit l'efficacité future. Les modèles de propriété capitalistiques restent importants pour les opérateurs recherchant un contrôle à long terme, un positionnement premium ou une plus-value de développement, mais ils impliquent une plus grande exposition aux risques fonciers, de financement et de construction. Cela laisse le marché du co-living en Allemagne dans une position où les structures allégées en actifs sont mieux alignées avec les conditions actuelles du marché, en particulier pour les opérateurs qui se développent dans plusieurs villes ou qui travaillent avec des propriétaires institutionnels. À terme, la capacité à bien gérer les bâtiments pourrait devenir plus précieuse que leur possession directe, car la qualité opérationnelle est de plus en plus centrale pour la tarification, la fidélisation et les succès en matière de partenariats.

Par gamme de prix : le milieu de gamme ancre les volumes tandis que les formats premium captent une dynamique plus rapide

Le milieu de gamme représentait 54,7 % du marché du co-living en Allemagne en 2025, indiquant que le centre de la demande reste les locataires recherchant commodité et qualité acceptable sans atteindre un niveau de prix luxueux. Ce segment fonctionne parce qu'il s'adresse à la base d'utilisateurs la plus large, notamment les professionnels actifs, les étudiants diplômés et les arrivants internationaux qui ont besoin d'un logement meublé mais comparent encore soigneusement les coûts par rapport aux locations standard. Les produits milieu de gamme sont également plus faciles à implanter dans une gamme plus large de quartiers, aidant les opérateurs à élargir la captation de l'offre plutôt que de s'appuyer uniquement sur les quartiers prime. Le premium/luxe devrait progresser à un CAGR de 11,12 % jusqu'en 2031, ce qui en fait le segment de prix à la croissance la plus rapide, à mesure que davantage d'opérateurs ciblent les budgets de relocalisation, les professionnels à hauts revenus et les résidents prêts à payer davantage pour le design, les services et une intégration plus fluide. Le segment premium offre également une certaine protection contre la pression des coûts, car des chambres à prix plus élevé donnent aux opérateurs plus de marge pour absorber les dépenses d'aménagement et de service.

Cette répartition entre volume et croissance est l'une des caractéristiques les plus claires du marché du co-living en Allemagne. Le milieu de gamme reste l'échelle de base car il offre la gamme d'accessibilité financière la plus large. Néanmoins, les formats premium croissent plus vite car ils s'alignent sur les groupes d'utilisateurs les moins contraints par les exigences de dépôt de garantie, les coûts d'installation du mobilier et la charge administrative. Les actions stratégiques des principaux opérateurs pointent vers des actifs plus grands, plus standardisés et riches en services, ce qui soutient l'idée que les entreprises voient plus de potentiel dans des produits pouvant justifier un tarif mensuel plus élevé grâce à de meilleures commodités et une gestion de l'occupation plus fluide. Dans le même temps, le secteur du co-living en Allemagne ne peut pas trop monter en gamme, car le marché dépend toujours de locataires urbains qui choisissent le co-living en partie en réponse aux tensions du marché du logement, et non uniquement comme une option de style de vie premium. Le résultat probable est un marché où les séjours milieu de gamme dominent en volume, tandis que le premium gagne du terrain en tant que segment de croissance plus attractif pour les opérateurs de marque.

Note: Les parts de segments de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par utilisateur final : les professionnels actifs dominent à la fois la demande actuelle et l'expansion future

Les professionnels actifs représentaient 57,0 % du marché du co-living en Allemagne en 2025, indiquant qu'il s'agit déjà d'un marché à dominante professionnelle plutôt que centré uniquement sur les étudiants. Cela est important car les professionnels actifs ont généralement une capacité de paiement plus forte, un potentiel de séjour plus long et un besoin plus grand d'accès rapide au logement lorsqu'ils déménagent pour des raisons professionnelles. Le segment s'aligne également sur la conception des produits de la plupart des opérateurs de marque, car les studios, les chambres privées, l'enregistrement numérique, les espaces communs adaptés au travail et la facturation tout compris correspondent naturellement à la relocalisation liée à l'emploi. Les professionnels actifs devraient croître à un CAGR de 11,34 % jusqu'en 2031, ce qui en fait le groupe d'utilisateurs le plus important et à la croissance la plus rapide. Cette combinaison confère au marché du co-living en Allemagne un profil de demande plus stable que les marchés où le groupe d'utilisateurs le plus important est plus saisonnier ou plus dépendant d'un seul calendrier académique.

Le cas de demande pour les professionnels est étroitement lié aux politiques d'afflux de main-d'œuvre de l'Allemagne et aux choix opérationnels des principaux opérateurs. Ces changements de politique devraient soutenir les flux continus de demandeurs d'emploi et de travailleurs, et ces groupes ont souvent besoin d'un logement pouvant être obtenu rapidement et utilisé immédiatement à leur arrivée. Les étudiants restent importants pour l'occupation, en particulier dans les villes universitaires et dans les formats de chambres plus abordables. Néanmoins, le segment des professionnels actifs est plus fort car il s'aligne plus étroitement sur les niveaux de loyer actuels et la structure de services du marché. Les opérateurs proposent de plus en plus le co-living avec des espaces de travail partagés, des salles de sport et des services aux résidents de style hôtelier, ce qui rend l'offre plus pertinente pour les budgets d'entreprise et les professionnels autofinancés. Cela maintient le marché du co-living en Allemagne positionné moins comme un logement étudiant de débordement et davantage comme un format de logement urbain pratique pour une main-d'œuvre mobile.

Analyse géographique

Berlin représentait 30,8 % du marché du co-living en Allemagne en 2025 et devrait se développer à un CAGR de 11,88 % jusqu'en 2031, ce qui en fait à la fois la géographie la plus importante et à la croissance la plus rapide dans la carte actuelle du marché. La position dominante de la ville est liée à une demande forte et variée, car elle attire des étudiants, des travailleurs de startups, des professionnels internationaux et des locataires du secteur créatif qui ont souvent besoin d'un accès immédiat à un logement meublé plutôt que d'une longue recherche d'appartement. Berlin est resté l'un des marchés locatifs les plus dynamiques en 2025, ce qui soutient l'idée que les nouveaux arrivants sont poussés vers des formats qui réduisent le temps de recherche et la friction à l'emménagement. L'activité des opérateurs reste également forte à Berlin, Habyt avançant sur le projet DOXS NKLN et STAYERY s'engageant sur un grand projet d'appartements avec services au Gesundbrunnen Center, ce qui témoigne de la confiance dans l'absorption à long terme.

Munich est une géographie à dominante premium dans le marché du co-living en Allemagne, car sa base de locataires comprend des professionnels de l'ingénierie, des sciences de la vie et du secteur des entreprises avec un pouvoir d'achat plus fort et une moindre tolérance aux délais d'installation du logement. Le partenariat de Habyt en janvier 2026 avec STRABAG Real Estate pour un emplacement de logement flexible de 148 chambres à Munich montre que les grands opérateurs estiment que la ville peut accueillir des propriétés plus grandes et riches en services ciblant ce profil. Francfort reste importante car sa base de services financiers et d'affaires crée un besoin constant d'hébergement géré à court et moyen terme, notamment pour les relocalisations et les missions de projet. Hambourg est de plus en plus attractive car l'expansion des entreprises et les partenariats institutionnels y sont désormais visibles, notamment le projet annoncé de Limehome avec Deka Immobilien au Metropolis-Haus am Gänsemarkt. Ensemble, ces villes confèrent au marché du co-living en Allemagne une base urbaine solide de premier rang avec des moteurs de demande distincts mais une préférence commune pour un logement meublé et opérationnellement fluide.

Le tableau national plus large montre que le marché du co-living en Allemagne n'est plus limité aux seules grandes villes passerelles. Des emplacements secondaires tels que Karlsruhe, Bonn, Cologne et d'autres pôles d'emploi ou universitaires attirent l'attention car ils combinent la mobilité des locataires avec des bâtiments qui peuvent être plus faciles à obtenir et à repositionner que les actifs des villes prime. L'expansion de STAYERY à Karlsruhe et l'activité de conversion à Bonn, ainsi que la stratégie de croissance multi-villes de Limehome, montrent que les opérateurs recherchent des formats reproductibles qui s'adaptent bien à des conditions locales diverses. Ce glissement devrait aider le marché du co-living en Allemagne à réduire sa dépendance à 1 ou 2 villes phares tout en maintenant une exposition aux mêmes thèmes de demande fondamentaux : mobilité, pression sur l'accessibilité financière et besoins d'emménagement plus rapides.