ドイツのコリビング市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

ドイツのコリビング市場のトレンドとインサイト

ベルリン、ミュンヘン、ハンブルクにおける住宅不足がコリビング需要を持続的に創出

ドイツのコリビン市場は、主要都市における住宅不足が一時的なものではなく持続的なものとなっているため、着実な支持を得ています。経済的に強い地域における住宅建設は、建設活動が不十分で土地が希少であり、規制が依然として重いため、需要に追いつけていません^{[1]ドイツ経済諮問委員会、「第4章、ドイツの住宅、不足への対処とアクセスの促進」、年次報告書2024/25年、sachverstaendigenrat-wirtschaft.de}。これはコリビングにとって重要な意味を持ちます。なぜなら、これらの都市に到着した賃借人は従来の市場が緩和されるのを待てないため、すぐに入居できる家具付き・マネージド型ユニットを選ぶことが多いからです。2025年も賃貸市場の動きは非常に速く、物件はすぐに成約し、新規到着者が従来のチャネルを通じて標準的な賃貸借契約を確保する時間が少なくなっています。その結果、コリビングはニッチなライフスタイル商品ではなく、スピード、アクセス、低い初期費用を必要とする賃借人にとっての実用的な住宅の答えとなりつつあります。

学生・駐在員・若手専門職人口の増加が柔軟な居住形態への需要を持続させる

ドイツのコリビング市場は、モビリティと短期コミットメントを必要とする学生、駐在員、就労専門職を含む、より広い賃借人層によっても押し上げられています。近年の移住および労働政策の変更により、今後数年間にわたって労働力の流入が持続すると予想されており、新規到着者を迅速に受け入れられる住宅形式への需要を支えています^{[2]経済協力開発機構、「国際移住アウトルック2025年、ドイツ」、OECD、oecd.org}。学生住宅の不足も依然として深刻であり、柔軟な居住オプションは国際的な労働者だけでなく、専用の学生寮に容易にアクセスできない学生にも対応しています。この組み合わせが重要なのは、両グループが家具、デジタル予約、シンプルな入居条件を重視しているからであり、たとえ収入水準や滞在期間が異なっていても同様です。両コホートに合わせて部屋のミックス、リース条件、アメニティパッケージを設計するオペレーターは、単一の賃借人プロファイルに縛られたオペレーターよりも深い稼働率を獲得できる可能性が高いです。

賃料上昇がマネージド型住宅の採用を加速

ドイツのコリビング市場は賃料インフレの恩恵を受けており、上昇する募集賃料がより多くの賃借人に基本賃料だけでなく総居住コストを比較させるよう促しています。募集賃料は2025年第4四半期に前年比4.5%上昇し、家具付き・定期借家型物件の新規広告に占めるシェアは過去最高の17%に達しており、市場がすでにコリビングオペレーターが提供するタイプのオファーに向かって動いていることを示しています^{[3]キール世界経済研究所、「GREIX賃料指数2025年第4四半期、賃料が再び急速に上昇」、IfWキール、ifw-kiel.de}。標準的なアパートの確保が難しくなり、初期費用が高くなるにつれて、賃借人は光熱費、家具、インターネット、そしてすべてが1つの月額支払いにまとめられる利便性をより重視するようになっています。これは特に、ゼロから世帯を構築するための時間とお金を費やしたくない国際的な到着者、プロジェクトベースの従業員、若手専門職にとって関連性が高いです。その結果、マネージド型住宅は、表示賃料が従来の空室ユニットより高い場合でも、正当化しやすくなっています。

機関資本がドイツの目的特化型コリビングランドスケープを再形成

ドイツのコリビング市場は、より大規模な資本プールとより正式な運営モデルが参入するにつれて、より構造化された段階に移行しています。2025年および2026年の企業発表は、規模が真剣な優位性になりつつあることを示しており、ActivumSGがCentralisの過半数株式を取得し、Limehomeが拡大のための新たな資金を確保し、Habytがコアヨーロッパマーケットのよりフレックスリビング資産に焦点を絞っています。この波は資金を追加するだけでなく、より強固な報告基準、デジタル運営システム、そして安定した稼働率とプロフェッショナルな資産管理を求めるオーナーとの協力能力を高めます。小規模オペレーターは地域のニッチで競争できますが、オーナーが確立されたシステム、より広い需要獲得、機関ガバナンスを持つブランドをますます好むようになる中で、より困難な道を歩むことになります。長期的には、地域専門家を排除することなく、より少数の大規模オペレーターへとセクターが移行するはずです。

規制の複雑さと許認可のタイムラインが新規供給を制約

ドイツのコリビング市場は、規制が需要を供給可能なユニットに転換するのを遅らせているため、依然として厳しい供給上限に直面しています。経済的に強い地域における住宅不足は、需要圧力だけでなく、住宅供給の拡大を引き続き遅らせている限られた土地と厳格な規制環境にも起因しています。コリビングオペレーターにとって、これは成長が需要を見つけるだけでなく、タイムラインを延ばしたり法的コストを引き上げたりする可能性のある計画規則、地方承認、物件用途制限をナビゲートすることにも依存することを意味します。需要が明確な場合でも、オペーターは常に製品を市場に迅速に投入できるわけではなく、特に監視が厳しく同じ建物に対して競合する用途が多い密集した都市部ではそうです。これにより、ドイツのコリビング市場は書類上では魅力的に見えますが、都市やビジネスモデルによって実行が不均一であるため、実際にはあまり魅力的ではありません。

高い土地取得コストと建設コストがデベロッパーのリターンを圧迫

ドイツのコリビング市場は、特に土地価格がすでに高い水準から始まるトップ都市において、新規供給を市場に投入するコストによっても制約されています。土地、内装工事、資金調達、コンプライアンスのコストが同時に上昇すると、オペレーターは新規プロジェクトを成立させるためにより高い客室収益が必要となり、実行可能な製品のより大きなシェアがミッドスケールおよびプレミアムフォーマットに向かいます。この影響はオーナーデベロッパーにとってより強く、彼らはコストリスクの全額を負担します。一方、アセットライト型オペレーターは既存ストックをリースまたは管理することで、バランスシートへの影響を低く抑えながら拡大できます。この違いが、市場のビジネスモデルミックスが資本集約型の開発戦略よりもマスターリースおよび管理委託契約構造を好む理由の一つです。したがって、ドイツのコリビング市場は強い需要ポテンシャルを示していますが、収益性の高い供給への道は需要の状況だけが示唆するよりも狭いままです。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件構成別：スタジオユニットがコア需要基盤を維持し、相部屋が手頃な価格帯を拡大

スタジオ／専有ユニット形式は2025年のドイツのコリビング市場の51.2%を占め、マネージド型・コミュニティ志向の住宅形式においても、プライバシーが依然として最も強い需要ドライバーであることを示しています。このリードは、多くの居住者が仕事、転居、または長期滞在のために自己完結型ユニットを求めており、純粋に社交的なものではなく安定した居住環境を必要としているという事実を反映しています。このセグメントはまた、家具、ハウスキーピングサポート、デジタルリース、共用アメニティを重視しながらも、プライベートスペースと共用スペースの分離を望む企業派遣者や独立した専門職のニーズとも合致しています。個室形式はプライバシーと手頃な価格の中間に位置し、立地やサービスの質を犠牲にせずに月額コストを抑えたい留学生や若い都市居住者に有用です。相部屋形式は2031年にかけてCAGR 10.44%で拡大する見込みであり、手頃な価格への圧力がより多くの賃借人を低コストの部屋構成に向かわせる中で、最も成長の速い物件タイプとなっています。

この成長パターンはスタジオの役割を弱めるものではありません。なぜなら、2つのセグメントはドイツのコリビング市場内の異なる圧力ポイントに対応しているからです。スタジオ主導の資産は、より強い月額予算と長い平均滞在期間を持つ賃借人を引き付けるため、収益の柱であり続ける可能性が高いです。同時に、相部屋はオペレーターがコスト敏感な時期に需要獲得を広げ、建物をより柔軟に埋める方法を提供します。家具付き・定期借家型賃貸へのより広いシフトは、住宅市場全体で短期・マネージド型入居構造を正常化することで、3つの部屋形式すべてを支援します。スタジオ、個室、相部屋を同じポートフォリオ内でバランスよく組み合わせられるオペレーターは、異なる収入水準、滞在期間、モビリティニーズにわたって需要をマッチングするのに有利な立場にあります。実際には、物件構成は単一の勝利フォーマットについてではなく、各都市と賃借人グループに適したミックスを持つことについてです。

注記: 個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

ビジネスモデル別：アセットライト型構造がより速く安全な拡大を支援

マスターリース／リースアービトラージは2025年のドイツのコリビング市場の47.6%を占めており、オペレーターとオーナーが依然として物件所有に大量の資本を拘束することなく規模拡大できるモデルを好んでいることを示しています。この構造はオーナーに予測可能な収入源を提供します。オペレーターが複数の建物にわたってより速く拡大できるようにし、これは魅力的な供給が限られており、タイミングが重要な市場において特に重要です。このモデルはまた、コリビング需要が強い時期にも適合しています。それでも、開発条件は依然として困難です。なぜなら、既存資産をリースすることは、ゼロから新しいものを建設するよりも多くの場合容易だからです。管理委託契約は2031年にかけてCAGR 10.67%で成長する見込みであり、資産を保持しながら運営、ブランディング、稼働率管理を専門プラットフォームにアウトソーシングするオーナーの間での選好の高まりを示しています。このシフトは、オーナーがコリビングを一回限りのリース契約としてではなく、専門的な専門知識を必要とする運営モデルとしてますます見なしていることを示唆しています。

このパターンは、ドイツのコリビング市場全体ですでに見られる企業の動きによって強化されています。Habytは2026年5月に、コアマーケットのより大きな資産に注力し、管理委託契約とマスターリース構造に適したスケールフレンドリーなフォーマットに傾注していると発表しており、最もよく知られたオペレーターの一つが将来の効率性をどこに見ているかを示しています。アセットヘビー型の所有モデルは、長期的なコントロール、プレミアムポジショニング、または開発アップサイドを求めるオペレーターにとって依然として重要ですが、土地、資金調達、建設リスクへのより大きなエクスポージャーを伴います。これにより、ドイツのコリビング市場は、特に複数の都市に拡大しているオペレーターや機関投資家系オーナーと協力しているオペレーターにとって、アセットライト型構造が現在の市場環境により適合している状況に置かれています。長期的には、建物を上手く管理する能力が所有することよりも価値があるかもしれません。なぜなら、運営品質が価格設定、入居者維持、パートナーシップ獲得においてますます中心的な役割を果たしているからです。

価格帯別：ミッドスケールが量を支え、プレミアムフォーマットがより速いモメンタムを獲得

ミッドスケールは2025年のドイツのコリビング市場の54.7%を占めており、需要の中心が、ラグジュアリーな価格帯に移行することなく利便性と許容できる品質を求める賃借人であることを示しています。このセグメントが機能するは、家具付き住宅を必要としながらも標準的な賃貸と慎重にコストを比較する就労専門職、大学院生、国際的な到着者を含む最も広いユーザーベースに対応しているからです。ミッドスケール製品はまた、より広い範囲の地区に配置しやすく、オペレーターが一等地だけに依存するのではなく供給獲得を拡大するのに役立ちます。プレミアム／ラグジュアリーは2031年にかけてCAGR 11.12%で拡大する見込みであり、より多くのオペレーターが転居予算、高収入専門職、デザイン、サービス、スムーズなオンボーディングのためにより多く支払う意欲のある居住者をターゲットにする中で、最も成長の速い価格帯となっています。プレミアム帯はまた、コスト圧力に対するある程度の保護を提供します。なぜなら、より高い価格の部屋はオペレーターに内装工事とサービス費用を吸収するより多くの余地を与えるからです。

この量と成長の分割は、ドイツのコリビング市場のより明確な特徴の一つです。ミッドスケールは最も広い手頃な価格帯を提供するため、基本規模であり続けます。それでも、プレミアムフォーマットは、敷金要件、家具設置コスト、行政負担に最も制約されないユーザーグループと一致しているため、より速く成長しています。主要オペレーターの戦略的行動は、より大規模で標準化されたサービス豊富な資産を指向しており、企業がより強いアメニティとスムーズな稼働率管理を通じてより高い月額料金を正当化できる製品により多くのアップサイドを見ているという見方を支持しています。同時に、ドイツのコリビング産業は市場が依然として、純粋にプレミアムなライフスタイルオプションとしてではなく、住宅ストレスへの対応として部分的にコリビングを選択している都市居住者に依存しているため、あまりにも上位市場に移行することはできません。最も可能性の高い結果は、ミッドスケールが量で支配し続ける一方で、プレミアムがブランドオペレーターにとってより魅力的な成長セグメントとして地位を固める市場です。

注記: 個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に入手可能

エンドユーザー別：就労専門職が現在の需要と将来の拡大の両方をリード

就労専門職は2025年のドイツのコリビング市場の57.0%を占めており、これが学生だけを中心とした市場ではなく、すでに専門職主導の市場であることを示しています。これが重要なのは、就労専門職は一般的により強い支払い能力、より長い滞在ポテンシャル、そして雇用のために移動する際の住宅への迅速なアクセスに対するより大きなニーズを持っているからです。このセグメントはまた、ほとんどのブランドオペレーターの製品設計とも一致しています。スタジオ、個室、デジタルチェックイン、仕事に適した共用エリア、オールインクルーシブ請求は、雇用に連動した転居に自然にマッピングされます。就労専門職は2031年にかけてCAGR 11.34%で成長する見込みであり、最大かつ最も成長の速いユーザーグループとなっています。この組み合わせにより、ドイツのコリビング市場は、最大のユーザーグループがより季節的であったり、単一の学事暦に存したりしている市場よりも安定した需要プロファイルを持つことになります。

専門職に対する需要の根拠は、ドイツの労働力流入政策と主要オペレーターの運営上の選択と密接に関連しています。これらの政策変更は、求職者と労働者の継続的な流入を支援すると予想されており、これらのグループはしばしば到着後すぐに確保して使用できる住宅を必要としています。学生は特に大学都市や手頃な価格の部屋形式において稼働率にとって引き続き重要です。それでも、就労専門職セグメントは市場の現在の賃料水準とサービス構造とより密接に一致しているため、より強力です。オペレーターはコリビングを共用ワークエリア、ジム、ホスピタリティスタイルの居住者サービスとともにパッケージ化することが増えており、これにより企業予算と自己資金の専門職の両方にとってオファーがより関連性の高いものになっています。これにより、ドイツのコリビング市場は、学生向けのオーバーフロー住宅としてではなく、流動的な労働力のための実用的な都市住宅形式として位置づけられています。

地域分析

ベルリンは2025年のドイツのコリビング市場の30.8%を占め、2031年にかけてCAGR 11.88%で拡大する見込みであり、現在の市場マップにおいて最大かつ最も成長の速い地域となっています。同市のリードは、学生、スタートアップ労働者、国際的な専門職、クリエイティブセクターの賃借人を引き付ける強く多様な需要に結びついており、彼らはしばしば長いアパート探しではなく、家具付き住宅への即時アクセスを必要としています。ベルリンは2025年も最も動きの速い賃貸市場の一つであり続け、新規到着者が検索時間と入居の摩擦を減らすフォーマットに向かっているという見方を支持しています。オペレーターの活動もベルリンで引き続き活発であり、HabytがDOXS NKLNスキームを進め、STAYERYがゲズントブルンネンセンターに大規模なサービスアパートメントプロジェクトを確約しており、長期的な吸収への信頼を示しています。

ミュンヘンは、ドイツのコリビング市場においてプレミアム重視の地域です。なぜなら、その賃借人ベースには、より強い支出能力と住宅設置の遅延に対するより低い許容度を持つエンジニアリング、ライフサイエンス、企業の専門職が含まれているからです。HabytとSTRABAG Real Estateの2026年1月のミュンヘンにおける148室のフレックスリビング物件に関するパートナーシップは、主要オペレーターがこのプロファイルを対象とした大規模なサービス豊富な物件を同市が支えられると信じていることを示しています。フランクフルトは、その金融・ビジネスサービス基盤が、特に転居やプロジェクト配属のための短期・中期のマネージド型住宅への安定したニーズを生み出しているため、引き続き重要です。ハンブルクは、Limehomeがゲンゼマルクトのメトロポリス・ハウスでDeka Immobilienとのプロジェクトを発表するなど、企業の拡大と機関投資家のパートナーシップが見られるようになているため、ますます魅力的になっています。これらの都市は合わせて、ドイツのコリビング市場に、異なる需要ドライバーを持ちながらも家具付きで運営上スムーズな住宅への共通の選好を持つ、強力なトップ層の都市基盤を提供しています。

より広い全国的な状況は、ドイツのコリビング市場がもはや最大のゲートウェイ都市だけに限定されていないことを示しています。カールスルーエ、ボン、ケルン、その他の雇用または大学のハブなどの地方都市は、賃借人のモビリティと、一等地の物件よりも確保・再配置が容易な建物を組み合わせているため、注目を集めています。STAYERYのカールスルーエ拡大とボンの転換活動、およびLimehomeのマルチシティ成長戦略は、オペレーターが多様な地域条件にわたって機能する再現可能なフォーマットを求めていることを示しています。このシフトは、ドイツのコリビング市場が1〜2の主要都市への依存を減らしながら、モビリティ、手頃な価格への圧力、より速い入居ニーズという同じコア需要テーマへのエクスポージャーを維持するのに役立つはずです。