Spanien Co-Living-Markt Größe & Marktanteilsanalyse – Wachstumstrends und Prognose (2026 – 2031)

Spanien Co-Living-Markt Trends und Erkenntnisse

Steigende Herausforderungen bei der Wohnbezahlbarkeit in Madrid und Barcelona lenken die Nachfrage in Co-Living-Unterkünfte

Der Spanien Co-Living-Markt profitiert von einem Wohnungssystem, das in seinen größten Städten weiterhin unter einem Angebotsdefizit leidet. Die Lücke von 500.000 Wohneinheiten zeigt, warum verwaltetes gemeinschaftliches Wohnen zu einer praktischen Option statt einer Nischenwahl wird^{[1]PATRIZIA SE, „PATRIZIA And Urbania Launch Joint Venture Exceeding EUR 130 Million To Develop Sustainable And Affordable Housing In Spain,” PATRIZIA News, patrizia.ag}. Wenn Mieter keine konventionellen Einheiten leicht sichern können, legen sie größeren Wert auf bezugsfertige Unterkünfte, die Versorgungsleistungen, Einrichtung und Gemeinschaftsräume umfassen. Dies ist wichtig, weil Co-Living mehrere Anfangshürden auf einmal beseitigt, darunter Kautionen für mehrere Dienstleistungskonten, Möbelkosten und lange Einrichtungszeiträume. In diesem Umfeld zieht der Spanien Co-Living-Markt nicht nur Bewohner an, die weniger Aufwand wünschen, sondern erfasst auch die Nachfrage von Menschen, die sonst länger in informellen oder vorübergehenden Wohnverhältnissen verbleiben würden.

Wachsende Bevölkerung digitaler Nomaden, Expatriates und Fernarbeiter unterstützt die Nachfrage nach flexiblem Wohnen

Der Spanien Co-Living-Markt erhält auch Unterstützung von mobilen Bewohnern, deren Wohnbedürfnisse sich von denen langansässiger lokaler Haushalte unterscheiden. Der Entwurf zeigt, dass digitale Nomaden, Expatriates und Fernarbeiter häufig ohne lokale Kredithistorie, inländische Bürgen oder etablierte Bankbeziehungen ankommen, was den Zugang zu Standardmietverträgen erschwert. Co-Living passt zu dieser Gruppe, weil Verträge einfacher sind, der Einzug schneller erfolgt und das Paket bereits die täglichen Wohndienstleistungen umfasst, die Neuankömmlinge in der Regel zuerst benötigen. Dieses Nutzerprofil legt auch Wert auf Lage, Breitbandqualität und gemeinsame Arbeitsbereiche, sodass Betreiber, die Wohnen mit einem starken digitalen Mietprozess kombinieren, besser positioniert sind, die Auslastung zu halten. Da diese mobile Mietergruppe wächst, gewinnt der Spanien Co-Living-Markt eine Nachfrageschicht, die mit Arbeitsmobilität und grenzüberschreitender Verlagerung zusammenhängt, und nicht ausschließlich mit lokalem Wohnungsdruck.

Zunehmendes Investoreninteresse an alternativen Wohnimmobilien mit stabilen Auslastungsraten

Der Spanien Co-Living-Markt zieht mehr institutionelles Kapital an, weil Investoren flexibles Wohnen nun als skalierbare Wohnplattform betrachten. Greystar stärkte seine Position durch die Übernahme von Bain Capital-Vermögenswerten im Januar 2025, und Neinor Homes bildete im Februar 2025 eine Co-Investitionsstruktur mit Banco Santander für ein Flex-Living-Projekt in der Nähe von Madrid^{[2]Bain Capital, „Bain Capital Announces Sale Of Co-Living Space In Spain To Greystar,” Bain Capital News, baincapital.com}. PATRIZIA und Urbania lancierten im Mai 2025 auch ein Gemeinschaftsunternehmen mit Fokus auf nachhaltiges, erschwingliches Wohnen in großen spanischen Ballungsräumen, was darauf hindeutet, dass Kapital in größere Entwicklungspipelines statt in isolierte Vermögenswerte gelenkt wird. Diese Verschiebung ist bedeutsam, weil größere Investoren Land, Design und Lieferung über längere Zeiträume finanzieren können, was ihnen hilft, nationale Präsenz aufzubauen. Gleichzeitig bleiben kleinere Betreiber stärker durch Finanzierung und Zugang zu Vermögenswerten eingeschränkt. Das Ergebnis ist, dass der Spanien Co-Living-Markt nun über eine stärkere Kapitalunterstützung verfügt, aber auch ein härteres Betriebsumfeld für Unternehmen bietet, die nicht mit institutioneller Größe mithalten können.

Expansion von Co-Living-Betreibern, die junge Berufstätige und internationale Bewohner ansprechen

Der Spanien Co-Living-Markt weitet sich aus, da Betreiber ihre Expansion nicht mehr auf eine kleine Anzahl von Vorzeigeobjekten beschränken. Greystars erweiterte Plattform, Neinors Einstieg in Flex-Living und Hines' Einstieg in ein 650-Betten-Objekt in Valencia deuten alle auf einen Sektor hin, der sich auf verschiedene Städte und Nachfragepools ausbreitet^{[3]Neinor Homes, „Neinor Homes Steps Into Flex Living With Banco Santander And Will Co-Invest €60mn In A Project Located In Madrid,” GlobeNewswire, globenewswire.com}. Dieses Muster ist wichtig, weil junge Berufstätige und internationale Bewohner nicht alle dasselbe Produkt wollen, und Betreiber müssen nun Studio-Einheiten, Privatzimmer und verwaltete Gemeinschaften über verschiedene Preispunkte hinweg abdecken. Es unterstreicht auch die Bedeutung der lokalen Umsetzung, da stadtspezifische Planungs-, Zoning- und Wohnvorschriften nach wie vor das Format bestimmen, das auf den Markt gebracht werden kann. Da mehr Betreiber einsteigen oder skalieren, entwickelt sich der Spanien Co-Living-Markt zu einem breiteren Wettbewerbsfeld mit klarerer Spezialisierung nach Bewohnertyp, Stadt und Servicemodell.

Regulatorische Unsicherheit bezüglich Kurzzeitvermietungen und gemeinschaftlicher Wohnmodelle

Der Spanien Co-Living-Markt operiert weiterhin ohne ein einziges nationales Gesetz, das Co-Living für alle Anwendungsfälle klar definiert. Spanien hat das Königliche Dekret 1312/2024 am 1. Juli 2025 umgesetzt, das ein einheitliches Mietregister und ein digitales einheitliches Fenster für Kurzzeitvermietungsdaten schuf, in Übereinstimmung mit der Verordnung der Europäischen Union 2024/1028. Das Organgesetz 1/2025 gab Wohngemeinschaften auch die Befugnis, neue touristisch klassifizierte Unterkünfte in ihren Gebäuden mit einer Dreifrünftelmehrheit der Eigentümer zu blockieren, was ein weiteres Genehmigungsrisiko für gemischt genutzte oder gemischt im Eigentum stehende Immobilien darstellt. Katalonien und Andalusien haben sich in unterschiedliche Richtungen entwickelt, und das Gesetz 11/2025 Kataloniens fügt eine weitere regionale Ebene hinzu, die Betreiber neben der lokalen Planungsbehandlung verfolgen müssen. Da der rechtliche Weg nach wie vor je nach Stadt und Region variiert, bleibt der Spanien Co-Living-Markt schwieriger national zu skalieren, als die Nachfragezahlen allein vermuten lassen würden.

Steigende Bau- und Immobilienakquisitionskosten beeinträchtigen die Entwicklung neuer Projekte

Der Spanien Co-Living-Markt wird auch durch wirtschaftliche Bedingungen eingeschränkt, die neue Projekte erschwert haben. Der Entwurf zeigt, dass steigende Baukosten, höhere Neubaupreise, Arbeitskräftemangel und lange Genehmigungszeiträume die Realisierung von Neubauprojekten weniger unkompliziert machen, insbesondere in Madrid und Barcelona. Diese Faktoren erhöhen die Kosten pro Bett und machen Preisentscheidungen sensibler, während die Zugänglichkeit für Studierende, Berufseinsteiger und mobile Arbeitnehmer gewahrt bleiben muss. Sie helfen auch zu erklären, warum Asset-Light-Modelle weiter an Boden gewinnen, da das Mieten oder Repositionieren bestehender Gebäude in der Regel weniger Kapital erfordert als der Kauf von Grundstücken und die Lieferung neuer Bestände von Grund auf. Für den Spanien Co-Living-Markt bedeutet dies, dass ein Teil des künftigen Wachstums davon abhängen wird, wie gut Betreiber bestehende städtische Vermögenswerte sichern und Ausbaukosten kontrollieren können, und nicht allein davon, wie viel Nachfrage vorhanden ist.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilienkonfiguration: Studio-Einheiten halten die Volumenführerschaft, während Gemeinschaftszimmer schnell skalieren

Studio- und Gesamteinheitsformate machten im Jahr 2025 52,3 % des Marktes aus und sind damit die größte Konfiguration im Spanien Co-Living-Markt. Diese Führungsposition zeigt, dass viele Bewohner Privatsphäre in ihren Einheiten wünschen, während sie gemeinsame Küchen, Arbeitsbereiche, Aufenthaltsräume oder Fitnessräume anderswo im Gebäude nutzen. Das Format eignet sich auch für Betreiber, die eine breitere Kundenbasis anstreben, da in sich geschlossene Einheiten leichter an Berufstätige, Umzügler, Paare und Bewohner mit längeren Aufenthalten vermarktet werden können. Gemeinschaftszimmer sollen das schnellste Wachstum verzeichnen, mit einem CAGR von 12,78 % bis 2031, was darauf hindeutet, dass der Bezahlbarkeitsdruck stark bleibt und Raum für kostengünstigere Angebote schafft.

Diese Aufteilung gibt dem Spanien Co-Living-Markt eine zweigleisige Produktstruktur. Das studiogeführte Angebot unterstützt die Umsatzstabilität, da private Formate tendenziell Bewohner ansprechen, die mehr für Autonomie, Konsistenz und vorhersehbare Auslastung zahlen können. Gleichzeitig werden Gemeinschaftszimmer wahrscheinlich inkrementelle Nachfrage absorbieren, wo der Mietdruck hoch bleibt und der Zugang zu Standardmietverträgen schwierig bleibt. Der Spanien Co-Living-Markt bewegt sich daher beim Produktdesign nicht in eine einzige Richtung, da das größte Segment Privatsphäre bevorzugt. Im Gegensatz dazu spiegelt das am schnellsten wachsende Segment Kostensensitivität und den Bedarf an niedrigeren Einstiegspreisen wider.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Geschäftsmodell: Hauptmietvertragsökonomie dominiert, während Eigenentwicklung und Betrieb für langfristige Renditen skaliert

Asset-Light-Hauptmietverträge oder Mietarbitrage machten im Jahr 2025 45,1 % des Marktes aus und sind damit das größte Geschäftsmodell im Spanien Co-Living-Markt. Die Führungsposition spiegelt eine praktische Übereinstimmung mit einem Markt wider, in dem Betreiber Geschwindigkeit, geringeres Anfangskapital und Spielraum zur stadtweisen Anpassung von Portfolios benötigen. Im Rahmen dieser Struktur sichert sich der Betreiber die Kontrolle über das Gebäude durch einen Mietvertrag und verwaltet dann direkt die Mieterbeziehung, Preisgestaltung, Einrichtung und das Servicepaket. Dasselbe Segment soll bis 2031 auch das höchste Wachstum mit einem CAGR von 13,12 % verzeichnen, was bestätigt, dass Kapitaldisziplin und operative Flexibilität weiterhin zentral für Expansionspläne sind.

Der kapitalintensive Eigenentwicklungs- und Betriebsweg bleibt relevant, insbesondere für Unternehmen, die über stärkere Kapitalpools und lange Investitionshorizonte verfügen. Neinor Homes und Banco Santander stiegen im Februar 2025 über eine Co-Investitionsstruktur in Flex-Living ein, was zeigt, dass entwicklungsgeführte Beteiligung relevant bleibt, wenn Projektstandort und Ausstiegshorizont attraktiv sind. Dennoch neigt der Spanien Co-Living-Markt weiterhin zu Modellen, die das Kapitalrisiko reduzieren und einen schnelleren Stadteinstieg ermöglichen, insbesondere solange Regulierung, Baukosten und Vermögenszugang in den Regionen uneinheitlich bleiben. Deshalb befinden sich die größten und am schnellsten wachsenden Modelle in der aktuellen Struktur im selben Segment.

Nach Preissegment: Mid-Scale dominiert das Volumen, während das Premium-Segment das schnellste Umsatzwachstum antreibt

Mid-Scale hielt im Jahr 2025 49,5 % des Marktes, was ihm die breiteste Volumenbasis im Spanien Co-Living-Markt verleiht. Dieses Segment erfüllt die Bedürfnisse von Studierenden und Berufseinsteigern, die ein verwaltetes Wohnumfeld wünschen, aber noch Preise unterhalb von Premium-Formaten benötigen. Mid-Scale passt auch zur Betriebslogik vieler Anbieter, da es Serviceumfang mit Auslastungspotenzial über größere städtische Mieterpools hinweg ausbalanciert. Premium und Luxus sollen bis 2031 mit einem CAGR von 13,44 % expandieren, was darauf hindeutet, dass das obere Ende an Zugkraft gewinnt, auch wenn das Nachfragezentrum preissensibler bleibt.

Das schnellste Wachstum im Premium- und Luxussegment spiegelt die Nachfrage von digitalen Nomaden, Unternehmensumzüglern und internationalen Bewohnern wider, die Wert auf Design, Marke, Lage und Community-Programmierung legen. Dies schwächt nicht die Rolle von Mid-Scale, da der Spanien Co-Living-Markt weiterhin auf einer größeren Basis von Bewohnern beruht, deren Budgets verwaltetes Wohnen nur dann unterstützen, wenn die Preisgestaltung erreichbar bleibt. Das Economy-Segment bleibt der am wenigsten entwickelte Teil der Struktur und hinterlässt eine Lücke zwischen starkem Bezahlbarkeitsbedarf und begrenztem institutionellem Angebot. Für den Spanien Co-Living-Markt bedeutet dies, dass künftiges Umsatzwachstum aus Premium-Formaten kommen kann. Gleichzeitig hängt das Einheitsvolumen nach wie vor stark von Mid-Scale-Produkten ab, die eine breitere Auslastung über Stadtmärkte hinweg halten können.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Endnutzer: Studierende verankern die Nachfrage, während Berufstätige das Wachstum anführen

Studierende machten im Jahr 2025 47,5 % des Marktes aus und waren damit die größte Endnutzergruppe im Spanien Co-Living-Markt. Diese Führungsposition passt zu einem Wohnumfeld, in dem viele Studierende nach wie vor nur begrenzten Zugang zu organisierten Mietoptionen haben und möblierte Unterkünfte in der Nähe von Verkehrsmitteln, Bildungseinrichtungen und städtischen Dienstleistungen benötigen. Die Studierendennachfrage ist für Betreiber auch leichter planbar, da akademische Zyklen, Einzugszeitpunkte und gemeinsame Wohnpräferenzen wiederkehrende Auslastungsmuster schaffen. Berufstätige sollen bis 2031 am schnellsten mit einem CAGR von 13,71 % wachsen, was darauf hindeutet, dass beschäftigungsbedingte Mobilität für die künftige Nachfrage immer wichtiger wird.

Das in der Kommunikation von Neinor Homes vom Februar 2025 geteilte Mieterprofil hilft zu erklären, warum das Segment der Berufstätigen so schnell wächst: Ein typischer Flex-Living-Bewohner ist 31 Jahre alt, zu 73 % ledig und zu 61 % ausländisch. Diese Mischung unterstützt die Ansicht, dass der Spanien Co-Living-Markt nicht mehr ausschließlich durch Studierendennachfrage geprägt wird, da er auch Berufstätige bedient, die Mobilität, einfache Verträge und serviceintegriertes Wohnen schätzen. Studierende verankern nach wie vor Auslastung und Skalierung, aber Berufstätige treiben den Sektor in Richtung flexiblerer Mietbedingungen, stärkerer Ausstattung und Stadtlagen, die sowohl für das Wohnen als auch für Fernarbeit geeignet sind. Diese Verschiebung verbreitert die adressierbare Bewohnerbasis, ohne die Tatsache zu ändern, dass Studierende heute noch die größte Nutzergruppe sind.

Geografische Analyse

Madrid machte im Jahr 2025 53,2 % des Marktes aus und war damit die führende Geografie im Spanien Co-Living-Markt. Barcelona blieb der zweitgrößte Stadtmarkt, und zusammen bilden die beiden Städte nach wie vor die Hauptbasis des aktuellen organisierten Angebots und der Betreiberpräsenz. Madrids Position wird durch eine stärkere institutionelle Beteiligung gestützt, wie in Transaktionen wie dem Flex-Living-Vorhaben von Neinor Homes und Banco Santander in der Nähe von Madrid zu sehen ist. Greystar stärkte auch seinen Fußabdruck durch Vermögenswerte in Madrid, Barcelona und Bilbao, was die Rolle von Madrid und Barcelona als Ankerpositionen für skaliertes Plattformwachstum unterstreicht.

Valencia soll bis 2031 mit einem CAGR von 13,66 % am schnellsten wachsen und hat damit die klarste Wachstumsposition jenseits der beiden größten Städte. Seine Attraktivität ergibt sich aus einer zugänglicheren Betriebsbasis und einem Nachfragemix, der sowohl Studierende als auch Berufstätige bedient. Hines expandierte nach Valencia durch die Übernahme eines Flex-Living-Komplexes mit 650 Betten, was unterstreicht, dass internationales Kapital die Stadt als ernsthaftes Wohnimmobilienziel betrachtet. In Wertbegriffen führte Madrid den Spanien Co-Living-Markt mit einem Marktanteil von 53,2 % im Jahr 2025 an, während Valencia im Prognosezeitraum das schnellste Stadtwachstum verzeichnen soll.

Der Rest Spaniens, einschließlich Städten wie Málaga, Sevilla und Bilbao, bleibt in absoluter Größe kleiner, wird aber für den Spanien Co-Living-Markt zunehmend relevanter. Diese Städte sind wichtig, weil sie die Betreiberkarte über die größten Zentren hinaus erweitern und es Unternehmen ermöglichen, Portfolios aufzubauen, die aktuelle Größe mit künftigem Wachstum ausbalancieren. Der Spanien Co-Living-Markt wird wahrscheinlich geografisch weniger konzentriert werden, da mehr Kapital in sekundäre Standorte fließt, wo der Wettbewerb um geeignete Vermögenswerte noch weniger intensiv ist als in Madrid und Barcelona. Die Geografie spiegelt daher eine Aufteilung zwischen Größe in Madrid, anhaltender Nachfrage in Barcelona und höherem Wachstumsmomentum in Valencia und der weiteren Sekundärstadtgruppe wider.