Анализ размера и доли рынка недвижимости Индонезии - Тенденции роста и прогнозы (2025 - 2030)

Тенденции и аналитические данные рынка недвижимости

Растущее население со средним доходом стимулирует спрос на городское жилье

Рост доходов домохозяйств и прогнозируемое расширение национального ВВП на 5,2% в 2025 году увеличивают адресуемый пул покупателей в основных городах. Рынок недвижимости Индонезии напрямую выигрывает от последнего снижения ставки центрального банка до 5,75%, что снижает расходы на обслуживание ипотеки для покупателей первого жилья. Освобождение от НДС на дома стоимостью 5 млрд индонезийских рупий или меньше дополнительно сужает разрыв в доступности, эффективно высвобождая скрытый спрос в городских коридорах Явы. Аналитики ожидают укрепления стоимости акций листинговых застройщиков по мере того, как эта покупательная способность проявится в предварительных продажах. Политики подчеркивают двойную экономическую и социальную роль жилья, ссылаясь на способность сектора как повысить занятость в строительном секторе, так и снизить уровень бедности.

Урбанизация ускоряет вертикальную застройку в крупных городах

Городское население Индонезии продолжает расти, подталкивая застройщиков к высотным форматам на ограниченных городских земельных участках. Спрос на цемент в Калимантане подскочил на 18,8% в 2024 году, отражая темпы строительства Нусантары, планируемой новой столицы. Правительственные капитальные расходы в размере 3 млрд долларов США до 2029 года поддерживают эту трансформацию. Такие проекты, как башни Two Sudirman от Mitsubishi Estate - которые должны достичь 330 м и 270 м к 2028 году - иллюстрируют, как инвесторы реагируют на давление плотности. Эти тенденции позиционируют вертикальное проживание как решение по умолчанию для будущего городского роста в рамках рынка недвижимости Индонезии.

Развитие инфраструктуры повышает доступность недвижимости

Протяженность завершенных платных дорог достигла 2 816 км к январю 2024 года, более плавно связав Суматру, Яву и Сулавеси. Только коридор Чимангис-Чибитунг поглотил 683,9 млн долларов США, сократив поездки на работу в Большой Джакарте и немедленно подняв стоимость прилегающих земель. На Бали метро стоимостью 20 млрд долларов США соединит аэропорт Нгурах-Рай с Убудом к 2028 году, что, как ожидается, переоценит туристические узлы после ввода в эксплуатацию. Авиационные проекты, такие как Бандара Дохо Кедири (567,7 млн долларов США), также открывают вторичные города для более широкого инвестиционного интереса, расширяя пространственный охват рынка недвижимости Индонезии^{[2]Секретариат государства, 'Прогресс национальных стратегических проектов и эксплуатационная длина платных дорог 2024', Секретариат государства, setneg.go.id}.

Инициативы доступного жилья стимулируют застройку для низкого и среднего дохода

Доступное жилье продолжает оставаться краеугольным камнем для улучшения уровня жизни и содействия экономическому росту. В 2025 году инициатива '3 миллиона домов' планирует инвестировать 327,6 млн долларов США, нацеливаясь на 2 миллиона домов в сельских районах и 1 миллион квартир в городских местах. Для поддержки этого начинания государственный Банк сбережений предлагает индивидуальные ипотечные решения. Fitch Ratings подчеркивает, что дома стоимостью менее 2 млрд индонезийских рупий (122 000 долларов США) готовы обеспечивать стабильные продажи в 2025 году. Застройщики, применяющие модульное строительство, не только получают выгоды от снижения затрат, но и получают доступ к стимулам для зеленого строительства, позиционируя себя для значительного роста в этом сегменте. Эти усилия подчеркивают важность сотрудничества и инноваций в решении жилищных потребностей для групп с низким и средним доходом.

Ограниченная доступность ограничивает доступ к жилью для низкодоходных групп

Домохозяйства с низким доходом несут основную тяжесть дефицита жилья в 11 миллионов единиц в Индонезии. Бюджетные ограничения препятствуют развертыванию проектов, при этом выделения на 2025 год должны упасть ниже уровня 2024 года. Растущий разрыв доходов между Явой и ее внешними островами обостряет проблемы доступности. Это подчеркивает необходимость субсидий и инновационного финансирования для использования этого спроса. Без этих мер рынок недвижимости Индонезии может оставить значительную демографическую группу в затруднительном положении, ограничив свой потенциал роста.

Избыток кондоминиумов создает давление на городские премиальные сегменты

Рынок недвижимости Джакарты переживает сложную фазу, особенно в премиальном сегменте кондоминиумов. В центре Джакарты растущие уровни запасов превысили поглощение конечными пользователями, что привело к увеличению циклов продаж и сдержанному росту цен. Роскошные застройки, часто связанные с иностранными покупателями, пострадали во время пандемии и все еще стремятся восстановить свой прежний импульс. В ответ застройщики, активно инвестировавшие в высококлассные проекты, переключают свое внимание на предложения среднего рынка для защиты своих прибыльных марж. Это расхождение подчеркивает различные темпы, с которыми различные микрорынки в более широком ландшафте недвижимости Индонезии приспосабливаются к притоку новых запасов. По мере перекалибровки рынка заинтересованным сторонам необходимо будет адаптировать стратегии для соответствия развивающейся динамике спроса.

Сегментный анализ

По типу недвижимости: коммерческий сегмент ускоряется несмотря на доминирование жилой недвижимости

Жилые активы захватили 56,7% рынка недвижимости Индонезии в 2024 году, закрепленные демографическим ростом, инициативой 3 миллиона домов и все еще сильными культурными предпочтениями владения. Это доминирование очевидно в размере рынка недвижимости Индонезии для жилья, и предварительные продажи остаются сконцентрированными в домах на земле за пределами внутреннего кольца Джакарты. Квартиры и вертикальные кондоминиумы набирают долю в Сурабае и Бандунге по мере дефицита земли, в то время как виллы привлекают покупателей стиля жизни в пригородных коридорах. Правительственная поддержка через освобождение от НДС и субсидированные ипотеки продолжает обеспечивать фронтальный спрос, гарантируя, что рынок недвижимости Индонезии сохраняет прочную жилищную основу^{[3]Журнал городского планирования и развития, 'Тенденции вертикального жилья в Джакарте и Сурабае', Библиотека ASCE, ascelibrary.org}.

Коммерческая категория, хотя и меньшая, готова расширяться с CAGR 5,98%, самый быстрый среди типов недвижимости. Логистические склады лидируют в этом всплеске, движимые проникновением электронной коммерции и ролью Индонезии как хаба в цепочках поставок АСЕАН. Офисные форматы мигрируют к гибким рабочим пространствам, а следы центров обработки данных расширяются по мере того, как Telkom Indonesia привлекает новых инвесторов. Интегрированные туристические комплексы, такие как проект PIK 2 стоимостью 2,58 млрд долларов США, также увеличивают гостиничные пайплайны. Эта динамика предполагает, что коммерческие запасы будут занимать все большую долю размера рынка недвижимости Индонезии до 2030 года.

Примечание: Доли сегментов всех отдельных сегментов доступны при покупке отчета

По бизнес-модели: сегмент аренды набирает обороты на фоне доминирования продаж

Модель продаж контролировала 70,1% доходов рынка недвижимости Индонезии в 2024 году, отражая сильный этос домовладения населения и политическую поддержку. Агрессивные стратегии земельного банкинга выдающихся застройщиков обеспечивают будущие пайплайны запуска, в то время как цифровые платформы бронирования сокращают время транзакций. Снижение процентных ставок и освобождение от НДС создали краткосрочный всплеск передач актов, укрепив культуру продаж в рамках рынка недвижимости Индонезии.

Арендные активы, тем не менее, находятся на траектории CAGR 6,31%, выигрывая от профессиональной мобильности и потребностей в переходном жилье новой столицы. Доходность в Джакарте и Сурабае подскочила, поскольку форматы совместного проживания захватывают арендаторов поколения Z. Институциональный капитал - часто через REIT - ищет предсказуемый денежный поток и постепенно формализует стандарты управления недвижимостью. Индустрия недвижимости Индонезии, следовательно, показывает раздвоение: владение остается желанным, однако арендные продукты получают легитимность и ликвидность.

По конечному пользователю: корпоративный спрос ускоряется наряду с доминированием домохозяйств

Физические лица и домохозяйства сохранили 61,2% доли рынка недвижимости Индонезии в 2024 году, движимые покупателями первого жилья и циклами семейного обновления. Ипотека остается доступной относительно роста заработной платы, поддерживая ликвидность этой группы пользователей. Налоговые скидки укрепляют намерения покупки, и домохозяйства продолжают доминировать в поглощении, особенно в пригородных поясах Явы.

Корпорации и МСП прогнозируются с самым высоким CAGR 6,12%, поскольку расширения заводов и модернизация сферы услуг требуют новых следов. Промышленные зоны Восточной Явы иллюстрируют этот сдвиг, привлекая электронные и автомобильные инвестиции, которые нуждаются в прилегающем рабочем жилье и логистических хабах. Нусантара вызвала правительственные агентства и переезды поставщиков, катализируя временный и долгосрочный офисный спрос. Поскольку правила иностранной собственности смягчаются, международные инвесторы также появляются в категории 'Прочие', коллективно диверсифицируя микс конечных пользователей рынка недвижимости Индонезии.

Примечание: Доли сегментов всех отдельных сегментов доступны при покупке отчета

Географический анализ

Особый столичный регион Джакарты составлял 31,8% рынка недвижимости Индонезии в 2024 году, укрепленный своей ролью финансового ядра и силового центра потребительских расходов. Расширения линии MRT и завершение быстрой железной дороги Джакарта-Бандунг улучшают внутригородскую доступность, укрепляя как жилые, так и офисные ценности. Застройщики перепозиционируют портфели в сторону смешанных городков для размещения ожидаемых сдвигов после переезда правительственных министерств в Нусантару.

Восточная Ява является самой быстрорастущей провинцией, готовой к CAGR 6,61% до 2030 года. Модернизация порта Сурабаи и интегрированная промышленная зона Гресик Ява являются магнитами для ПИИ, что вызывает дополнительные жилищные и коммерческие требования. Модернизация платных дорог улучшает связанность с Центральной и Восточной Индонезией, твердо вставляя Восточную Яву в региональные цепочки поставок и расширяя рынок недвижимости Индонезии за пределы Джакарты.

Западная Ява и кластер остальной Индонезии обеспечивают дополнительный рост. Западная Ява выигрывает от переливающегося промышленного спроса по мере эскалации цен на землю в Джакарте. Специальные экономические зоны в Суматре и весь коридор Калимантана, особенно вокруг Нусантары, открывают новые возможности для строителей городков. Продолжающееся развертывание национальных стратегических проектов - 41 был завершен к концу 2024 года - обеспечивает многорегиональные попутные ветра и постепенно снижает доминирование Джакарты в более широком рынке недвижимости Индонезии.