Анализ Размера И Доли Рынка Недвижимости Таиланда - Тенденции Роста И Прогноз (2025 - 2030)

Тенденции и инсайты рынка недвижимости Таиланда

Расширение транзитной сети и модернизация инфраструктуры повышают спрос на городскую недвижимость

Государственные расходы стоимостью 2,68 трлн батов (76,6 млрд долларов США) на железнодорожные коридоры, аэропорты и скоростные магистрали изменяют пригородные зоны и открывают новые районы развития. Одно только продление оранжевой линии MRT, как ожидается, увеличит пассажиропоток до 400 000 поездок в день к 2030 году, создавая рост стоимости земли вдоль ее 35,9-километрового маршрута. Провинциальные проекты легкорельсового транспорта с бюджетом 77 млрд батов (2,2 млрд долларов США) в Пхукете, Чиангмае, Накхонратчасиме и Пхитсанулоке будут способствовать дальнейшему распределению роста за пределы столицы. Флагманский умный город Бангкок 2 в Хуай Яй стоимостью 1,34 трлн батов (38,3 млрд долларов США) рассчитан на 350 000 жителей и 200 000 рабочих мест, закрепляя новый спрос по всему Восточному побережью. Ежедневные объемы на маршрутах Bangkok Expressway & Metro уже превышают 1,1 млн поездок, подчеркивая доверие инвесторов к транзитно-ориентированным активам^{[2]Office of Transport & Traffic Policy and Planning, "Thailand Transport Infrastructure Development Plan 2025-2026," Ministry of Transport, otp.go.th}.

Государственные стимулы и снижение сборов стимулируют активность на рынке жилья

Временные сокращения сборов за перевод, смягченные ипотечные правила для покупателей первого жилья и целевые налоговые льготы возродили запуски проектов, о чем свидетельствует 80%-ный уровень бронирования в кондоминиуме Escent Nakhon Sawan компании Central Pattana по цене от 1,95 млн батов (55 700 долларов США). Новые визовые категории, включая визу Destination Thailand и более длительное пребывание туристов, расширяют круг иностранных покупателей. Между тем, структура налога на землю и здания подталкивает недоиспользуемую землю к продуктивному развитию и финансирует местную инфраструктуру. Эти рычаги в совокупности смягчают более слабый внутренний спрос, обусловленный повышенным уровнем задолженности домохозяйств, который Банк Таиланда оценивает в 86,9% от ВВП.

Растущие иностранные инвестиции поддерживают премиальные сегменты недвижимости

Запасы прямых иностранных инвестиций равняются примерно половине тайского ВВП, подпитываемые китайским капиталом и капиталом Ближнего Востока, нацеленными на гостиничную недвижимость и трофейные проекты смешанного использования, такие как предлагаемая самая высокая башня в мире в Бангкоке. Прозрачный процесс перевода кондоминиумов, требующий поступления иностранной валюты, поддерживает международную уверенность. В 2024 году Пхукет принял более 14 млн посетителей, генерировав 200-300 млрд батов (5,7-8,6 млрд долларов США) туристических поступлений, что повышает спрос на высококлассное жилье и отели.

Рост электронной коммерции стимулирует трансформацию логистической недвижимости

Восточный экономический коридор (ВЭК) захватил 60% сделок с обслуживаемой промышленной землей в первой половине 2024 года со средними ценами 6,2 млн батов за рай (177 100 долларов США). WHA Corporation сообщила о рекордной выручке в 17,015 млрд батов (486,1 млн долларов США), подкрепленной активной арендой земли для центров исполнения заказов. Мощность центров обработки данных готова превысить 400 МВт к 2025 году, поскольку STT GDC Thailand готовит объекты с поддержкой ИИ. Модернизация фабрик в северном Таиланде сократила затраты на складские запасы на 55%, подчеркивая рентабельность современных складских помещений.

Слабый спрос на жилье среднего дохода ограничивает расширение рынка

Повышенная закредитованность домохозяйств - выше 86% от ВВП - заставила банки ужесточить коэффициенты кредит к стоимости (LTV), особенно по ипотечным кредитам на второе жилье свыше 10 млн батов (286 000 долларов США). Застройщики отреагировали, сократив новые запуски на 65% в годовом исчислении в 2024 году, сосредоточившись на сегментах с более высокой маржой и меньшем количестве единиц. Частные инвестиции снизились на 0,9% в первой половине 2024 года, причем жилищный сектор понес основной удар, что привело к призывам о дальнейшем смягчении LTV и мерах поддержки доходов.

Избыточное предложение городских кондоминиумов создает проблемы с поглощением

Большой Бангкок закончил 2024 год с примерно 235 000 непроданных единиц кондоминиумов - самый высокий запас с 2018 года - заставляя застройщиков откладывать завершение и предлагать более длительные планы платежей. Продажи упали на 37% до 53 000 единиц, и прогнозируется, что переводы упадут еще на 50% в 2025 году из-за проблем безопасности, связанных с сейсмической активностью. Аналитики прогнозируют двузначное снижение прибыли для зарегистрированных застройщиков жилья без быстрого восстановления спроса.

Сегментный анализ

По типу недвижимости: коммерческие активы опережают, хотя жилые остаются доминирующими

Жилые активы представляли 51,3% рынка недвижимости Таиланда в 2024 году, поскольку миграция в пригороды, стимулы первого жилья и смягчение ипотеки поддерживали базовый спрос. Однако коммерческие запасы направляются к самому быстрому среднегодовому темпу роста 6,11% до 2030 года, поддерживаемому строительством центров обработки данных, циклами модернизации офисов класса А и всплеском комплексов смешанного использования, ориентированных на образ жизни. Реконструкция Central Bangna компанией Central Pattana на сумму 131,4 млн долларов США подчеркивает устойчивый инвестиционный аппетит в розничных узлах Бангкока. Между тем, оператор центров обработки данных STT GDC расширяет мощность до более чем 400 МВт, что является стимулом для энергоемких ниш недвижимости, которые зависят от надежных сетевых подключений.

Структурный поворот к коммерческим помещениям соответствует стремлению Таиланда стать региональным узлом цепочки поставок. Портфель WHA Corporation охватывает 12 внутренних промышленных зон, обслуживающих арендаторов электронной коммерции, электромобилей и полупроводников. В гостиничном секторе Asset World Corp достигла 24%-ного роста выручки в годовом исчислении во втором квартале 2024 года, а средние дневные тарифы достигли 154 долларов США, отражая устойчивый приток туристов. Производительность офисов расходится: башни центрального делового района сохраняют заполняемость, в то время как вторичные активы договариваются о льготной арендной плате 21 доллар США за квадратный метр в месяц. Застройщики также внедряют функции ESG для защиты доходности по мере роста тарифов на коммунальные услуги.

Примечание: Доли сегментов всех отдельных сегментов доступны при покупке отчета

По бизнес-модели: аренда набирает обороты, поскольку инвесторы ищут доходность

Продажи по-прежнему занимают 69,9% стоимости транзакций 2024 года, но прогнозируется, что аренда будет расширяться со среднегодовым темпом роста 6,39% до 2030 года, поскольку инвесторы и спонсоры REIT нацелены на предсказуемые потоки доходов. Central Pattana объединяет торговые центры, жилые дома и отели в интегрированные районы, захватывая синергию между арендаторами, которая стабилизирует денежный поток. C.P. Tower Growth Leasehold Property Fund принес 36,9 млн долларов США дохода в 2023 году, иллюстрируя жизнеспособность институционализированных арендных продуктов.

Давление на доступность для покупателей в сочетании с продленными туристическими визами и схемами LTR направляет спрос в сторону лизинга. Asset World Corp зафиксировала рекордную аренду 16 000 м² за один квартал, в то время как промышленный лизинговый портфель WHA обеспечивает видимость будущих доходов. Поскольку Банк Таиланда поддерживает повышенные политические ставки для сдерживания инфляции, ожидается, что глобальные фонды, ищущие доходность, выделят больше капитала местным REIT, поддерживая продвижение арендной модели.

По конечному пользователю: корпоративный спрос и спрос МСП ускоряются

Индивидуальные домохозяйства внесли 53,1% стоимости 2024 года, однако корпоративные арендаторы и МСП готовы расти быстрее всего со среднегодовым темпом роста 6,25% до 2030 года. Многонациональные корпорации предпочитают Таиланд для региональных штаб-квартир, используя стимулы ВЭК, которые возвращали пошлины за высокотехнологичный импорт и предлагали 50-летнюю аренду земли. Умный город Бангкок 2 планируется разместить региональные офисы в финтехе, точной медицине и аэрокосмической промышленности, сигнализируя о сдвиге к арендаторам, интенсивно использующим знания.

МСП переконфигурируют свои потребности в пространстве в направлении гибких офисов, совместного складирования и депо последней мили. Central Pattana отреагировала, введя многоарендаторские коворкинг-зоны в больших торговых центрах, а WHA предлагает модульные заводские корпуса, которые можно масштабировать. Правительственные реформы электронного выставления счетов и программа цифрового кошелька также подталкивают небольшие фирмы к формальным арендным соглашениям, расширяя инвестируемую вселенную.

Примечание: Доли сегментов всех отдельных сегментов доступны при покупке отчета

Географический анализ

Бангкок доминировал с долей 52,3% в 2024 году благодаря непревзойденной инфраструктуре, глубоким кадровым резервам и стабильному потоку офисных проектов класса А и роскошных кондоминиумов. Текущие работы, такие как продление оранжевой линии MRT и знаковый умный город Бангкок 2 стоимостью 38,3 млрд долларов США, укрепят связь столицы с ВЭК. Однако избыточное предложение 235 000 единиц и структурные аудиты после землетрясения внесли осторожность в краткосрочную жилищную перспективу, заставив многих застройщиков делать акцент на башнях смешанного использования над отдельно стоящими кондоминиумами.

Пхукет идет к среднегодовому темпу роста 7,01% до 2030 года, самому быстрому по стране. Прибытия туристов превысили 14 млн в 2024 году и прогнозируются к дальнейшему росту, поскольку остров поворачивается к круглогодичным сегментам посетителей, мусульманскому маркетингу и прямым дальнемагистральным рейсам. Проект легкорельсового транспорта стоимостью 35 млрд батов (1 млрд долларов США) свяжет аэропорт, Старый город и ключевые пляжи, стимулируя кольца новых розничных и гостиничных разработок^{[3]National Statistical Office, "Tourism Statistics Report 2024," National Statistical Office of Thailand, nso.go.th}.

Вторичные города, такие как Паттайя и Чиангмай, получают выгоду от децентрализованных железнодорожных инвестиций стоимостью 42 млрд батов (1,2 млрд долларов США). Близость Паттайи к ВЭК и умному городу Хуай Яй вызвала раннее накопление земли, в то время как Чиангмай преследует спрос, обусловленный образованием и цифровыми кочевниками, при поддержке планируемой линии легкорельсового транспорта стоимостью 30 млрд батов (857 млн долларов США). По всему 'остальному Таиланду' мультимодальные узлы, связанные с агротехнологиями, возобновляемой энергетикой и трансграничной торговлей, расширяют набор возможностей для застройщиков, готовых дифференцировать продукты по местным драйверам спроса, а не воспроизводить форматы высотных зданий в стиле Бангкока.