Tamanho e Participação de Mercado do Setor Imobiliário Comercial de Omã - Análise de Crescimento, Tendências e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspetivas do Mercado Imobiliário Comercial de Omã

Pipeline de Infraestrutura da Visão 2040 de Omã

Megaprojetos como Madinat Al Irfan (624 ha, com meta de 280.000 residentes e 90.000 empregos) e Yiti (11 milhões de m² de espaço turístico integrado) demonstram como o pipeline da Visão 2040 está remodelando a demanda de ativos em todos os segmentos comerciais. A Ferrovia Nacional de USD 15 bilhões ligará Sohar a Mascate e à fronteira com os Emirados Árabes Unidos, catalisando clusters de armazéns baseados em corredores. A Zona Económica Especial de Duqm, com 2.000 km² e compromissos de USD 14 bilhões, está gerando submercados inteiramente novos para hotéis, escritórios e parques industriais. Esses projetos geram efeitos multiplicadores - instalações de varejo, saúde e educação acompanham a migração da força de trabalho -, reforçando o mercado imobiliário comercial de Omã como um alavancador essencial de diversificação^{[1]Suhail Al Maawali, "National Railway Project Factsheet", Ministério dos Transportes, motc.gov.om}.

Fluxo Constante de IED do CCG e da Ásia em Ativos Reais

O capital proveniente de investidores do Golfo e da Ásia está se canalizando para grandes projetos industriais, turísticos e de logística, amplificando a liquidez no mercado imobiliário comercial de Omã. O compromisso de USD 500 milhões da Investcorp com a infraestrutura portuária e industrial de Duqm exemplifica esse momentum. O Porto e a Zona Franca de Sohar atraíram USD 30 bilhões em investimento acumulado, com 85% de ocupação do terreno, incluindo uma planta de polissilício de USD 1,35 bilhão, estimulando a demanda por armazéns adjacentes e alojamentos para trabalhadores. O quadro de finanças sustentáveis de Omã, o primeiro do CCG, oferece títulos verdes rotulados em 14 categorias, atraindo capital asiático focado em ESG para ativos certificados LEED e BREEAM. Esta diversificação financeira sustenta uma maior absorção de escritórios premium, hospitalidade e espaços de logística que atendem aos critérios dos investidores globais^{[2]Haitham Al Said, "OIA Launches USD 5.2 Billion Future Fund," Comunicado de imprensa da Autoridade de Investimentos de Omã, oia.gov.om}.

Crescimento da População em Idade Ativa e Urbanização

A crescente força de trabalho de Omã está acelerando a migração interna para corredores de uso misto em Mascate, Sohar e Salala. O projeto Sultan Haitham City, avaliado em OMR 1 bilhão, irá acomodar 39.000 residentes em 7.000 unidades até 2030, sustentando a demanda por escritórios, varejo e instalações comunitárias. Iniciativas paralelas como o projeto de orla marítima da Nova Cidade de Salala, destinado a 60.000 residentes e 200.000 m² de espaço de varejo-hospitalidade, criam demanda secundária por ativos de logística e serviços. O Al Khuwair Downtown em Mascate, apoiado por USD 1,3 bilhão, visa expandir a população de 1,5 milhão para 2,7 milhões até 2040, impulsionando a absorção de escritórios de Grau A. O Decreto Ministerial 501/2024 está acelerando a omanização, impulsionando os gastos corporativos em centros de formação e espaços de trabalho conformes. Coletivamente, essas mudanças demográficas fornecem suporte fundamental para o mercado imobiliário comercial de Omã até 2030.

Mandatos ESG Corporativos Impulsionando Escritórios com Certificação Verde

Os inquilinos multinacionais exigem cada vez mais classificações LEED Silver ou superiores, levando os promotores imobiliários a retrofitar ou construir segundo padrões ambientais globais. O Office Park do Omran Group em Madinat Al Irfan obteve a pré-certificação LEED Gold em 2024, induzindo movimentos semelhantes por parte de concorrentes privados. Os credores internacionais oferecem descontos de taxa de juro de até 50 pontos base para ativos verdes certificados no âmbito do programa de finanças sustentáveis de Omã, reduzindo o custo médio ponderado de capital para os promotores conformes. Os pioneiros relatam prémios de aluguel de 7% a 10% para edifícios verdes, melhorando a retenção do valor dos ativos apesar do aumento dos custos de construção. A demanda está se expandindo do CBD de Mascate para hubs emergentes como Sohar e Duqm, incorporando a sustentabilidade como um requisito competitivo em todo o mercado imobiliário comercial de Omã^{[3]Aisha Al Rawahi et al., "Green Building Adoption in GCC Commercial Real Estate", Journal of Sustainable Construction, jsusc.org}.

Escalada nos Custos de Materiais de Construção e Mão de Obra

A volatilidade global dos preços do aço e do cimento está comprimindo as margens dos promotores imobiliários precisamente quando a omanização impulsiona a inflação salarial. O orçamento de OMR 36 milhões (USD 93 milhões) do resort Bandar Al Khairan sublinha as pressões de custo que se filtram para os ativos de hospitalidade. As restrições do Ministério do Trabalho a funções técnicas de expatriados obrigam a despesas adicionais de formação e recrutamento, elevando ainda mais os custos de produção. O Manual de Propriedade e Construção 2025 da AECOM cita Omã entre os países do CCG que enfrentam escalada acima da média regional para vergalhão e betão pronto. Atrasos em projetos e revisões de escopo tornaram-se comuns, particularmente para as PMEs que carecem de resiliência de balanço patrimonial. Embora os incentivos de finanças verdes proporcionem algum alívio marginal, a inflação de custos de curto prazo continua a ser um entrave significativo para o mercado imobiliário comercial de Omã.

Ameaça Crescente de Excesso de Oferta em Escritórios/Varejo de Grau B

O novo estoque continua a fluir a uma taxa mais rápida do que a absorção pelos inquilinos, especialmente em corredores secundários onde os fatores de demanda são mais fracos. O Programa de Incentivos ao Mercado de Capitais gerou um aumento de listagens na Bolsa de Valores de Mascate; no entanto, muitas entidades recém-listadas mantêm efetivos reduzidos, limitando a absorção líquida de escritórios. Os riscos de vacância no varejo aumentaram após a abertura do City Centre Sohar (35.301 m², 120 lojas), adicionando oferta num mercado já confrontado com a substituição pelo comércio eletrónico. Os dados da Câmara de Comércio de Omã revelam que uma grande franquia de varejo registou um aumento quíntuplo nas perdas operacionais durante 2024 à medida que o fluxo de clientes migrou para o ambiente digital. Os proprietários de imóveis de Grau B enfrentam incentivos crescentes e prazos de arrendamento mais curtos, desafiando a estabilidade dos rendimentos no mercado imobiliário comercial de Omã.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade: Logística Lidera a Expansão

Os ativos de logística contribuíram com o crescimento incremental mais rápido para o tamanho do mercado imobiliário comercial de Omã, superando todas as outras categorias com uma perspetiva de CAGR de 7,45% até 2031. A ocupação de 85% do terreno do Porto de Sohar, os investimentos acumulados de USD 30 bilhões e o novo terminal agrogranel ilustram a robusta absorção de armazéns ao longo da costa de Batina. A participação no mercado imobiliário comercial de Omã para escritórios permaneceu a mais elevada, com 33,21% em 2025, sustentada por programas de relocalização governamental para Madinat Al Irfan e o lançamento de campi corporativos em Duqm. Os ativos de varejo enfrentam uma mudança estrutural à medida que o comércio móvel se expande; no entanto, centros emblemáticos como o City Centre Muscat sustentaram um fluxo de visitantes anual acima de 10,2 milhões, mantendo o apelo em localizações privilegiadas.

Os padrões de demanda dos inquilinos estão evoluindo em direção a especificações sustentáveis. Os promotores centrados nos portos estão a integrar coberturas prontas para energia solar e iluminação LED para atender aos mandatos de carbono dos clientes do setor marítimo. Os ativos industriais na Zona Económica Especial de Duqm beneficiam de compromissos de fabricação de USD 14 bilhões focados em setores de uso intensivo de energia, como hidrogénio verde e petroquímica. Os pipelines de hospitalidade permanecem ativos, como evidenciado pelo complexo turístico de Duqm avaliado em USD 731,6 milhões e pelo resort Club Med Musandam de USD 100 milhões que visa a certificação BREEAM. Os subsegmentos emergentes incluem centros de dados; a iniciativa de USD 450 milhões da Oman Data Park demonstra a crescente demanda por energia resiliente e conectividade de fibra ótica. Em conjunto, estas forças estão a redistribuir o capital em direção a classes de ativos preparadas para o futuro no âmbito do mercado imobiliário comercial de Omã.

Nota: Participações de todos os segmentos individuais disponíveis mediante compra do relatório

Por Modelo de Negócio: Aluguéis Retêm Primazia, Vendas Aceleram

Os aluguéis controlaram 70,02% da participação no mercado imobiliário comercial de Omã em 2025, refletindo a preferência corporativa pela flexibilidade operacional numa economia em processo de diversificação. O volume de arrendamentos aumentou após uma subida de 28,1% em termos homólogos nos valores das transações até novembro de 2024, impulsionado pela criação de novas empresas ao abrigo da Visão 2040. Simultaneamente, as transações de vendas estão a registar uma CAGR de 6,47% até 2031, dinamizadas pelas permissões de plena propriedade nas Zonas Económicas Especiais e pelas isenções fiscais de 10 anos introduzidas pelo Decreto Real 38/2025. O tamanho do mercado imobiliário comercial de Omã associado a compradores expatriados continua a expandir-se, com indianos, britânicos e emiradenses respondendo coletivamente por mais de 57% das aquisições em Complexos de Turismo Integrado.

O arrendamento de luxo em enclaves como Shatti Al Qurum e Muscat Hills mantém rendimentos acima de 7%, sustentado pela isenção de imposto sobre a propriedade e pela nova Lei Bancária favorável ao crédito hipotecário, que reforça a proteção do consumidor. Os Incentivos ao Mercado de Capitais simplificam a conversão para o estatuto de sociedade anónima, desbloqueando financiamento preferencial para empresas que pretendem ser proprietárias das suas instalações operacionais. Os robustos lucros do setor bancário, totalizando OMR 522,6 milhões em 2024, sinalizam um apoio de crédito sustentado para os desenvolvimentos de uso próprio. Esses fatores sustentam coletivamente uma trajetória de dupla via em que os aluguéis dominam a estabilidade dos fluxos de caixa, enquanto as vendas desbloqueiam a valorização do capital no mercado imobiliário comercial de Omã.

Por Utilizador Final: Empresas como Base, Crescimento dos Domicílios

Os inquilinos empresariais e PMEs geraram 88,31% do tamanho do mercado imobiliário comercial de Omã em 2025, sustentados pelo Fundo do Futuro de USD 5,2 bilhões e pelos crescentes mandatos de criação de emprego no setor privado. Os ocupantes de referência gravitam em direção ao estoque de Grau A; o Omran Group reportou uma taxa de omanização de 94% e um lucro líquido de OMR 25,2 milhões em 2024, sinalizando uma demanda robusta por instalações premium. O mercado imobiliário comercial de Omã está assistindo a uma nova vaga de expansão corporativa para edifícios verdes, com o objetivo de obter poupanças nos custos de utilidades e conformidade com os padrões ESG.

A participação dos domicílios, embora menor, está a expandir-se a uma CAGR de 7,12% até 2031, catalisada pelo crescimento da população expatriada que supera 43% dos residentes. Os Complexos de Turismo Integrado permitem a propriedade plena a estrangeiros, atraindo compradores de alto poder aquisitivo para projetos de uso misto que combinam espaços residenciais, de varejo e de trabalho. A demanda das PMEs beneficia de zonas de incubação dedicadas no âmbito de Sultan Haitham City e outros projetos da Visão 2040, que oferecem aluguéis subsidiados e acesso a serviços de apoio empresarial. Os investidores domiciliares preferem cada vez mais propriedades com designs energeticamente eficientes e comodidades comunitárias, alinhando-se com a trajetória de sustentabilidade mais ampla do mercado imobiliário comercial de Omã.

Nota: Participações de todos os segmentos individuais disponíveis mediante compra do relatório

Análise Geográfica

Mascate comandou 69,25% da participação no mercado imobiliário comercial de Omã em 2025, ancorada pelas funções governamentais e megaprojetos como a regeneração do Al Khuwair Downtown no valor de USD 1,3 bilhão, que visa uma população no centro da cidade de 2,7 milhões até 2040. O plano diretor de 624 hectares de Madinat Al Irfan prevê 90.000 empregos e 280.000 residentes até 2044, impulsionando a absorção sustentada de escritórios, varejo e hotéis. Os empreendimentos costeiros premium, incluindo Al Mouj e AIDA, capturam a demanda de alto poder aquisitivo, ao mesmo tempo que empurram os preços dos terrenos para cima em Shatti Al Qurum e Muscat Hills. No entanto, o excesso de oferta de escritórios de Grau B e o aumento dos custos estão impulsionando a migração de capital para cidades secundárias.

Sohar destaca-se como o nó de crescimento mais rápido, alavancando USD 30 bilhões em investimentos baseados no porto e 85% de ocupação do terreno para atrair projetos liderados pela logística. Ativos futuros como a instalação de abastecimento de GNL de USD 1,6 bilhão e uma nova ligação ferroviária a Mascate e à fronteira dos Emirados Árabes Unidos reforçam as vantagens de conectividade. A expansão do varejo continua, evidenciada pela abertura do City Centre Sohar com 35.301 m², embora os riscos de vacância exijam uma curadoria cautelosa de inquilinos. A localização geoestratégica de Sohar fora do Estreito de Ormuz atrai investidores globais que buscam resiliência na cadeia de abastecimento, sustentando um crescimento adicional no âmbito do mercado imobiliário comercial de Omã.

Salala e o corredor mais amplo do "Restante de Omã" estão crescendo a uma CAGR de 6,94% até 2031, impulsionados por iniciativas de diversificação do turismo e da indústria. A Nova Cidade de Salala promete 60.000 residentes e 200.000 m² de espaço de hospitalidade-varejo, alargando a base de demanda para ativos de uso misto. A extensão de 2.000 km² da Zona Económica Especial de Duqm, com compromissos de USD 14 bilhões, fomenta clusters de hotéis, escritórios e instalações industriais em terreno virgem. O complexo turístico de Duqm avaliado em USD 731,6 milhões exemplifica o crescente investimento de capital em hospitalidade. As reservas estratégicas de combustível no Dhofar e os generosos incentivos fiscais das zonas francas aumentam a atratividade para os promotores, compensando a estrutura de custos premium de Mascate. Em conjunto, esses centros regionais diversificam a pegada geográfica do mercado imobiliário comercial de Omã.

Panorama regulatório

O Omã tem reforçado e modernizado a governança do setor imobiliário comercial por meio de decretos reais e normas técnicas, com o Ministério da Habitação e Planejamento Urbano (MHUP) posicionado como o regulador central. A Lei de Regulamentação Imobiliária (Decreto Real 79/2025) entrou em vigor em março de 2026, consolidando a supervisão que antes estava dispersa entre múltiplos mandatos e reforçando as exigências de licenciamento e conformidade para incorporadores, corretores e atividades de projeto.

No que diz respeito às transações e à qualidade dos ativos, o Decreto Real 56/2026 promulgou uma nova Lei do Registro Imobiliário em maio de 2026, substituindo o sistema de registro legado e reforçando os processos formais de registro de título. O MHUP introduziu a Certificação de Conformidade Urbana em junho de 2026 para confirmar a adesão ao Código de Edificações do Omã, que inclui códigos técnicos de 2025 abrangendo design, serviços de construção e eficiência energética/sustentabilidade. O licenciamento e as aprovações continuam a depender de vias de submissão digital (por exemplo, os serviços eletrônicos da Municipalidade de Mascate e os serviços técnicos do Ministério do Interior), com autorizações ambientais e de defesa civil incorporadas ao processo para novos empreendimentos e alterações de grande porte.

Análise da cadeia de valor

A cadeia de valor do setor imobiliário comercial do Omã abrange desde a alocação de terrenos e o planejamento urbanístico, muitas vezes vinculados a programas governamentais e de zonas especiais, até o financiamento de desenvolvimento, design, contratação, fornecimento de materiais, vendas e locação, e operações contínuas. O MHUP ancora a interface regulatória e de licenciamento a montante, enquanto os ecossistemas de zonas especiais em torno de Duqm, Sohar e Salalah conectam incorporadores e investidores a fatores de demanda de portos e zonas francas que se traduzem em requisitos para parques logísticos, campi corporativos, ativos de hospitalidade e empreendimentos de uso mixto.

A execução depende de empreiteiros e fornecedores de materiais que atendam às normas nacionais de construção, com o Código de Edificações do Omã de 2025 e mecanismos de conformidade mais recentes elevando o padrão de especificações de segurança e sustentabilidade. A camada de insumos para construção reflete a capacidade local e a exposição às importações, apoiada por uma capacidade doméstica de ferro e aço referenciada em cerca de 3 milhões de toneladas anuais, além de um mercado significativo de materiais de construção no qual os segmentos arquitetônico e decorativo representam uma grande parcela. No segmento a jusante, o mercado depende de corretores, canais de transação digital e gestão de propriedades ou instalações para estabilizar a ocupação e o desempenho, com projetos voltados ao turismo e de planejamento diretor (por exemplo, Al Bustan e o planejamento da orla de Duqm) ampliando o papel de operadores de marca e gestores profissionais em ativos de hospitalidade e uso mixto.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

As atualizações regulatórias e do sistema de transações criam espaço para produtos e serviços de nível institucional que reduzem as fricções tanto para o capital doméstico quanto para o capital transfronteiriço. A Lei do Registro Imobiliário (Decreto Real 56/2026) e a expansão dos marcos de conformidade do MHUP, incluindo a Certificação de Conformidade Urbana vinculada ao Código de Edificações do Omã, agregam valor prático à transmissão digital de propriedades, à viabilização de contas de garantia e vendas na planta, à consultoria de avaliação e à gestão de propriedades pronta para auditoria, particularmente para portfólios voltados a investidores e credores internacionais.

Múltiplos programas e financiamentos de 2026 também indicam caminhos de desenvolvimento e financiamento no curto prazo que podem sustentar a absorção em clusters de uso mixto, varejo e hospitalidade. Na Cidade Sultan Haitham, o Al Adrak Group assinou um contrato de desenvolvimento de 480 milhões de dólares em janeiro de 2026 que inclui uma galeria comercial junto com a entrega de unidades residenciais, apoiando a demanda por imóveis comerciais de varejo e de serviços no entorno. Os mecanismos de formação de capital estão se ampliando, destacando-se o lançamento em julho de 2026 de um fundo de investimento imobiliário de 96 milhões de riais omanis pela Tanmia e pela FIM Partners Muscat, voltado ao desenvolvimento imobiliário por meio de financiamento estruturado. Com a OPAZ apresentando o plano diretor da orla de Al Duqm em junho de 2026, incluindo milhares de unidades hoteleiras e residenciais planejadas até 2040, incorporadores, empreiteiros e operadores têm um pipeline mais claro para ativos comerciais adjacentes à hospitalidade. A Decisão 87/2026 da Polícia Real de Omã também vincula a residência sem patrocinador à propriedade imobiliária, ampliando o público de compradores e locatários endereçável para empreendimentos integrados.