Tamanho e Participação do Mercado Imobiliário da Tailândia - Análise de Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Visão Geral do Mercado

Resumo e métricas de Mercado Imobiliário da Tailândia

Período de Estudo	2020 - 2031
Período de Dados de Previsão	2026 - 2031
Período de Dados Históricos	2020 - 2024
Tamanho do Mercado (2026)	60.78 Bilhões de dólares
Tamanho do Mercado (2031)	80 Bilhões de dólares
Taxa de crescimento (2026 - 2031)	5.65 %
Concentração do Mercado	Médio
Principais jogadores *Isenção de responsabilidade: Principais participantes classificados em nenhuma ordem específica Imagem © Mordor Intelligence. O reuso requer atribuição conforme CC BY 4.0.

• Arábia Saudita
• Índia
• Indonésia
• Malásia
• Singapura

Tendências e Insights de Mercado

Expansão do transporte e melhorias de infraestrutura

As adições de transporte de massa estão moldando como a demanda se forma no núcleo e na periferia de Bangkok em 2026. Novas linhas de transporte de massa melhoram a acessibilidade e devem elevar os valores e a absorção próximos às estações à medida que a construção avança na janela de 2026 a 2027. O trem de alta velocidade de Bangkok a Nakhon Ratchasima, previsto para inaugurar em 2028, também apoia a consolidação de terrenos e a atividade de planejamento em cidades secundárias que se beneficiam da futura conectividade. Dados iniciais sobre o lançamento da Linha Rosa mostraram um surto de transferências seguido de absorção mais fraca em condomínios suburbanos de preço médio, o que sinaliza que a proximidade de estações por si só não garante absorção sustentada sem fortes âncoras de emprego nas proximidades. Os incorporadores estão aumentando o foco em projetos de baixa altura próximos ao transporte, com preços abaixo de THB 10 milhões (USD 285.714), visando proprietários-ocupantes que valorizam segurança, acesso e resiliência. Essa estratégia seletiva orientada ao transporte favorece corredores que combinam ganhos de mobilidade com densidade de emprego e melhorias de habitabilidade, em vez de apenas alinhamento com o transporte.^[2]

Incentivos governamentais e reduções de taxas

Medidas fiscais e macroprudenciais estão apoiando as transações, mas não conseguem compensar totalmente as restrições de endividamento das famílias. As autoridades reduziram as taxas de transferência e registro de hipoteca para 0,01% para imóveis com preços de até THB 7 milhões (USD 200.000), o que deve elevar o número de transações no curto prazo, mas não resolve os obstáculos de triagem de crédito para compradores de renda média. A flexibilização da relação empréstimo-valor para 100% em segundas residências com preços abaixo de THB 10 milhões (USD 285.714) foi projetada para estimular a demanda no segmento médio-alto, mas a subscrição bancária permanece cautelosa em segmentos expostos a altas taxas de rejeição. Os incorporadores adiaram alguns projetos planejados em 2025, pois as pré-vendas ficaram aquém das metas, enquanto as unidades de luxo mantiveram absorção mais forte, evidenciando a concentração de liquidez no topo do mercado. Programas de habitação subsidiada ampliam o acesso e criam pontos de referência de preços, mas os incorporadores privados ainda enfrentam pressão de margem em áreas de captação sobrepostas. Novas regras de crédito responsável em vigor desde janeiro de 2025, incluindo diretrizes de reestruturação preventiva de dívidas, reconhecem que as reduções de taxas por si só não revitalizarão a demanda do mercado de massa sem o saneamento do balanço das famílias.^[3]

Crescente interesse de compradores estrangeiros

A compra por estrangeiros migrou para a propriedade orientada ao estilo de vida em nós de turismo e negócios, substituindo a atividade especulativa pré-pandemia. Phuket registrou um aumento ano a ano nas transferências de condomínios por estrangeiros em 2025, apesar da variabilidade nas chegadas de turistas, o que aponta para uso de estadias mais longas e compras orientadas à família. Submercados de Bangkok como Sukhumvit e Sathorn continuam a atrair demanda transfronteiriça, com residências de marca atraindo compradores que valorizam gestão profissional de propriedades e qualidade dos ativos. Os reguladores endureceram as divulgações de combate à lavagem de dinheiro para transações de maior valor no final de 2025, o que melhora a transparência e deve apoiar a confiança dos investidores em segmentos premium. A decisão de setembro de 2025 de arquivar uma proposta de prazo de arrendamento estendido e manter o regime atual de propriedade plena para condomínios continua a influenciar a preferência dos compradores por ativos de propriedade plena. Esse padrão sustenta a demanda de longa duração em mercados urbanos e de resort selecionados e concentra a atividade dentro de estruturas de propriedade internacionalmente familiares.

Demanda Logística Absorvendo Terrenos Industriais do CEL Mais Rapidamente do que a Recuperação Residencial

Os ativos de armazéns e logística estão superando a recuperação residencial em 2026. A ocupação permanece alta mesmo com a entrada de nova oferta, auxiliada pelo crescimento do comércio eletrônico e pela expansão da rede em logística de atendimento e última milha. O Corredor Econômico Oriental concentra a maior parte do pipeline futuro de armazéns e está se beneficiando do investimento em centros de dados, o que eleva os valores dos terrenos industriais e a demanda por fundos de investimento imobiliário. Incorporadores historicamente orientados ao residencial estão redirecionando capital para armazéns construídos sob medida, pois o acesso a capital institucional e estruturas de fundos de investimento imobiliário sustenta rendimentos estáveis. Os principais fundos de investimento imobiliário industriais mantiveram forte ocupação e rendimentos de distribuição competitivos, reforçando uma vantagem de financiamento em relação às estruturas focadas em habitação. A capacidade de transmissão de energia é um risco de execução em partes do CEL, e as autoridades estão priorizando aprovações e melhorias para sustentar o pipeline de centros de dados e manufatura.

Fraca demanda habitacional de renda média em meio ao alto endividamento

Os níveis de endividamento das famílias e a subscrição prudente estão suprimindo as taxas de aprovação para imóveis com preços abaixo de THB 3 milhões (USD 85.714). O aumento de empréstimos inadimplentes e com menção especial levou os bancos a formalizar testes de capacidade de pagamento e limites de renda residual sob as regras de crédito responsável introduzidas em janeiro de 2025. As altas taxas de rejeição para imóveis de menor preço aumentam o estoque em carteira e a pressão de desconto para incorporadores focados em segmentos de renda média. Os incorporadores experimentaram aluguel com opção de compra e financiamento pelo vendedor para converter o pipeline, o que transfere o risco de crédito de volta para os balanços corporativos. Os novos lançamentos habitacionais foram reduzidos em 2025, pois as empresas recalibraram a exposição aos grupos de demanda mais restritos em termos de crédito. A acessibilidade estrutural permanecerá uma restrição até que o crescimento da renda e o desendividamento das famílias melhorem as métricas de serviço da dívida nessa faixa de preço.

Excesso de oferta de condomínios urbanos

O estoque de condomínios urbanos permanece elevado em alguns corredores suburbanos, o que desacelera a absorção e nivela os preços durante 2026. Os incorporadores que anteciparam lançamentos durante anúncios anteriores de transporte encontraram demanda concentrada em localizações centrais do CBD, em vez de estações periféricas com menor proximidade de empregos. Os investidores tornaram-se mais seletivos quanto à qualidade do projeto, gestão e perspectivas de aluguel de longo prazo nesses corredores. Os incorporadores responderam reduzindo a exposição a novos lançamentos e priorizando formatos com absorção mais previsível, incluindo habitação de baixa altura e construção para aluguel próxima a nós de emprego. O excesso de oferta levará tempo para ser resolvido por meio de uma combinação de lançamentos moderados, reconfiguração de unidades e absorção incremental por proprietários-ocupantes alinhada com o crescimento do transporte e do emprego.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Os imóveis residenciais foram os maiores em termos de receita, com uma participação de 52,4% em 2025, indicando o equilíbrio da demanda dos consumidores dentro do mercado imobiliário da Tailândia. Os ativos comerciais avançam como o segmento de crescimento mais rápido, com um CAGR de 6,22% durante o período de 2026 a 2031, à medida que as aprovações de data centers e a expansão logística na EEC atraem novas alocações de capital. O Conselho de Investimentos aprovou uma série de investimentos em infraestrutura digital e correlatos entre 2024 e 2025, incluindo compromissos de vários bilhões de dólares que ancoram estratégias de arrendamento de parques industriais e de aquisição de energia. Esse ciclo eleva a importância da disponibilidade de energia e do zoneamento próximo a sites de hiperescala e levou os incorporadores listados em bolsa a desenvolver capacidade de armazenagem compatível com locações de padrão institucional. Apartamentos e condomínios ainda detêm a maior participação dentro do segmento residencial, enquanto as casas unifamiliares se beneficiam da preferência dos compradores por mais espaço e segurança nas zonas periféricas de Bangcoc.

O setor de hospitalidade na Tailândia apresenta recuperação constante impulsionada pelo turismo, com operadores enfatizando melhorias nos ativos e integração de uso misto para aumentar a durabilidade dos resultados. Os fundamentos do mercado de escritórios são mistos em 2026, com a vacância em edifícios Classe A permanecendo elevada durante uma migraço para qualidade, com torres certificadas por critérios ESG ganhando força relativa, enquanto ativos secundários recorrem a concessões e reformas. Os ativos de varejo em localizações prime continuam a atrair inquilinos, embora a concorrência do comércio eletrônico mantenha pressão sobre os formatos que não oferecem valor experiencial. A ocupação e os aluguéis de galpões logísticos são sustentados pelas demandas do comércio eletrônico e da cadeia de frio, com a demanda de fundos de investimento imobiliário proporcionando liquidez adicional e maior previsibilidade no pipeline de desenvolvimento. Nesse contexto, espera-se que o dinamismo comercial continue sendo o destaque do mercado imobiliário da Tailândia até 2031, com base na demanda de inquilinos âncora e em modelos de financiamento adequados a contratos de longo prazo.

As vendas representaram 70,2% em 2025, refletindo padrões de propriedade arraigados em termos de valor em todo o mercado imobiliário da Tailândia. Os aluguéis estão crescendo mais rapidamente, a um CAGR de 6,41% até 2031, devido a coortes mais jovens que preferem flexibilidade, triagem de hipotecas mais rigorosa e demanda constante de expatriados e trabalhadores remotos. Pesquisas em 2025 indicaram uma clara inclinação da Geração Z e da Geração Y para o arrendamento, o que apoia o pipeline de compra para aluguel e a profissionalização da gestão de propriedades. Em localizações privilegiadas de Bangkok, a inflação dos aluguéis superou os ganhos de preço de compra em partes de 2025, o que ajudou a estabilizar os rendimentos para unidades bem localizadas. Esses padrões estão consolidando uma base duradoura de locatários próximos ao transporte de massa, centros de emprego e escolas internacionais, e reforçam estratégias multiformato que combinam apartamentos com serviços com gestão de residências de marca.

As estruturas institucionais reforçam essa mudança. Fundos de investimento imobiliário industriais como o FPT Industrial REIT mantiveram 90,6% de ocupação no exercício fiscal de 2025 e entregaram distribuições competitivas, o que sustenta o novo desenvolvimento de armazéns por patrocinadores listados. As mudanças nas regras da SET que reduziram as barreiras à formação de fundos de investimento imobiliário expandiram os caminhos de monetização para incorporadores de médio porte, alinhando-se com uma maior participação de renda recorrente no mix corporativo. Os incorporadores estão testando o aluguel com opção de compra para converter compradores não qualificados ao longo de horizontes de vários anos, o que poderia ampliar a eventual propriedade para domicílios fora das caixas de crédito bancário. Essa evolução aponta para uma estrutura do setor imobiliário da Tailândia mais equilibrada até 2031, na qual modelos liderados por vendas coexistem com plataformas de aluguel escaláveis que podem ser securitizadas.

Pessoas físicas e domicílios representaram 54,1% da demanda de usuários finais em 2025 e continuam a ancorar a atividade residencial no mercado imobiliário da Tailândia. Empresas e PMEs são o grupo de crescimento mais rápido, a um CAGR de 6,30%, impulsionado por relocalizações sob estratégias China Plus One e um número crescente de solicitações ao Conselho de Investimento em eletrônicos, veículos elétricos e semicondutores. Os compromissos de investimento direto estrangeiro em manufatura e infraestrutura digital estão estimulando a demanda por dormitórios de trabalhadores, apartamentos com serviços e instalações construídas sob medida que se agrupam próximas aos parques do CEL. O arrendamento de escritórios também reflete a consolidação corporativa em ativos de maior qualidade com credenciais de sustentabilidade mais fortes e sistemas prediais. Essa demanda liderada por empresas adiciona uma camada estável ao mercado imobiliário da Tailândia por meio de contratos de longo prazo e planos de investimento de capital vinculados a cronogramas de produção.

Dentro de pessoas físicas e domicílios, compradores de alto patrimônio líquido sustentaram a atividade nos segmentos de luxo, enquanto as coortes de renda média enfrentaram obstáculos de triagem bancária que atrasaram transferências e limitaram o impulso das pré-vendas em 2025. Os grandes incorporadores alocaram novos pipelines de projetos para faixas de preço mais altas e localizações mais resilientes, onde a absorção tem se mostrado mais consistente. Programas do setor público, incluindo habitação subsidiada, ajudam na margem e orientam a oferta privada para corredores designados, particularmente próximos ao futuro transporte. Esse mix mantém as empresas como o principal motor de crescimento incremental nos ativos vinculados ao CEL, enquanto os domicílios continuam a determinar o volume absoluto nos formatos residenciais principais.

Análise Geográfica

Bangkok liderou em 2025 com 53,1% do valor nacional, sublinhando seu papel central no tamanho do mercado imobiliário da Tailândia, e deve permanecer como âncora enquanto o crescimento se difunde para corredores selecionados. Os padrões de absorção mostram uma divisão entre estoques premium do CBD e condomínios suburbanos de médio porte, com unidades de luxo apoiadas por marca, serviço e familiaridade de compradores globais. A vacância de escritórios de Grau A permaneceu alta até o final de 2025, embora edifícios de alto nível certificados em ESG em nós centrais continuem a superar com melhor ocupação e poder de precificação. As próximas extensões de transporte de massa, incluindo a Linha Laranja e a extensão da Linha Vermelha Escura, devem elevar os valores dos terrenos próximos e apoiar uma retomada moderada de lançamentos e transferências durante 2026 a 2027. A revisão do plano urbano esperada para 2027 provavelmente desbloqueará densidade em zonas específicas e incentivará o desenvolvimento de uso misto em torno das estações.

Phuket é a cidade principal de crescimento mais rápido, com um CAGR projetado de 4,10% durante 2026 a 2031, com base no interesse estrangeiro sustentado e em uma base de infraestrutura aprimorada. As transferências de condomínios por estrangeiros aumentaram em 2025, com compras orientadas a estadias mais longas e projetos gerenciados profissionalmente. Os mercados de vilas em subdistritos-chave permanecem apoiados por terrenos titulados limitados, conectividade aprimorada e gastos liderados por residentes que sustentam serviços premium. Os pipelines de hotéis e resorts continuam a se expandir, o que requer um ritmo cuidadoso para evitar pressão de ocupação no curto prazo durante oscilações sazonais e de mercados de origem. O posicionamento de Phuket complementa Bangkok ao oferecer uma alternativa liderada por resort que atrai compradores de estadias prolongadas e famílias que valorizam serviço e estilo de vida em detrimento de retornos puramente orientados ao investimento.

As províncias do CEL ancoram o crescimento industrial e logístico, com padrões que se espalham para habitação residencial e de aluguel próximas a parques e centros de dados. Pattaya e Chonburi se beneficiam da proximidade com Bangkok e de um trem de alta velocidade planejado que encurtará os tempos de viagem, enquanto a demanda em Hua Hin e outras cidades costeiras reflete preferências de estilo de vida e segunda residência de fim de semana. Chiang Mai continua a atender a uma mistura de aposentados e profissionais remotos com crescimento de preços mais modesto em comparação com localizações costeiras ou de Bangkok. As regras regulatórias que limitam a propriedade plena estrangeira em condomínios e o arquivamento de propostas de arrendamento mais longo continuam a moldar os fluxos geográficos de capital estrangeiro para unidades de propriedade plena em zonas aprovadas. Essas dinâmicas regionais juntas definem como o setor imobiliário da Tailândia equilibra sua região capital central com polos de crescimento direcionados ao longo da costa leste e ilhas lideradas pelo turismo.

Panorama regulatório

O marco regulatório imobiliário da Tailândia é ancorado pelo Departamento de Terras do Ministério do Interior para registro e titulação, enquanto as obrigações de desenvolvimento no nível de projeto são moldadas por estatutos de habitação e planejamento. A partir de março de 2026, a implementação da Lei de Alocação de Terras (nº 3) B.E. 2568 (2025) começou a reforçar as proteções aos compradores em empreendimentos habitacionais, incluindo exigências mais rígidas em relação a garantias de utilidades e manutenção de áreas comuns e um tratamento mais claro para a definição de taxas de áreas comuns. Isso aumenta as exigências de conformidade e documentação para os incorporadores.

A participação estrangeira continua sendo permitida principalmente por meio de propriedade plena de condomínios dentro dos limites existentes e por meio de canais de promoção de investimentos para uso da terra em contextos empresariais. Em janeiro de 2026, o Conselho de Investimentos (BOI) emitiu o Comunicado nº 3/2569, introduzindo incentivos adicionais de imposto de renda corporativo vinculados a limites de investimento de capital elevado, reforçando a inclinação política em direção a imóveis ligados à infraestrutura industrial e digital. Empresas controladas por estrangeiros e promovidas pelo BOI também possuem uma via definida para possuir terras destinadas a residências executivas e escritórios corporativos, sob a Seção 27 da Lei de Promoção de Investimentos, enquanto a propriedade de terras residenciais permanece geralmente restrita fora dessas estruturas promovidas.

Análise da cadeia de valor

A cadeia de valor imobiliária da Tailândia percorre desde a aquisição de terras e a due diligence (verificação de título, checagens de zoneamento e estruturação de transações) até o desenvolvimento (projeto, licenciamento e aquisição de construção), vendas e locação (corretagem, marketing e originação de hipotecas), e operações pós-entrega (gestão de pessoa jurídica, manutenção de instalações e gestão de ativos ou propriedades). O Departamento de Terras é um nó central, pois valida e registra transferências, hipotecas e arrendamentos de longo prazo, de modo que o processamento de registro e a documentação de conformidade atuam como uma restrição prática de vazão tanto para transações primárias quanto secundárias.

No início da cadeia, os incorporadores coordenam empreiteiros e fornecedores de materiais de construção, ao mesmo tempo em que cada vez mais alinham especificações com estruturas emergentes de sustentabilidade e exigências de credores. A orientação de maio de 2025 do Conselho da Taxonomia da Tailândia para o setor de construção e imóveis fornece um ponto de referência para práticas de baixo carbono e eficiência de recursos, que podem influenciar escolhas de projeto, seleção de materiais e relatórios de projetos destinados a capital institucional. No lado de risco e conformidade, maio de 2026 trouxe uma Circular Urgente (nº MT 0515.2/V 10722) do Departamento de Terras, determinando fiscalização intensificada contra a posse de terras por meio de testas de ferro estrangeiros, aumentando o escrutínio sobre estruturas de propriedade e documentação em processos de aquisição, financiamento e eventual venda.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

Medidas de desbloqueio de transações e corredores ligados à infraestrutura criam espaço de curto prazo para incorporadores e investidores, particularmente onde o formato do produto pode ser adaptado a restrições de acessibilidade. Em junho de 2026, o Gabinete tailandês aprovou uma extensão das taxas reduzidas de registro de transferência e hipoteca (0,01%) para imóveis com preço inferior a THB 7 milhões até 30 de junho de 2027. Isso apoia segmentos orientados por volume, nos quais os custos de fechamento influenciam as decisões dos compradores, e amplia a janela para os incorporadores liquidarem estoques concluídos, ao mesmo tempo em que ajustam novos lançamentos a faixas de preço e tipos de unidade compatíveis com critérios de crédito bancário mais restritos, incluindo formatos de baixa altura próximos a polos de emprego e estações.

As oportunidades comerciais e logísticas permanecem vinculadas a programas nomeados de conectividade e industriais, em vez de uma recuperação habitacional generalizada. As aprovações do BOI entre 2024 e 2025 para infraestrutura digital, incluindo investimentos em data centers hiperescaláveis, continuam a sustentar a demanda por parques industriais, armazenagem e terrenos prontos para energia em províncias ligadas ao EEC, reforçando o pivô de incorporadores listados e patrocinadores de REITs em direção a ativos logísticos construídos sob medida e de renda recorrente. No lado facilitador, a aceleração de megaprojetos de transporte anunciada em abril de 2026 (incluindo a Ponte Terrestre e trechos da ferrovia de alta velocidade Tailândia-China) apoia a montagem de terrenos, o desenvolvimento de áreas de uso mista próximas a estações e a localização de armazéns ao longo de futuros corredores de carga e passageiros. A revisão programada para 2027 do Plano Diretor Abrangente de Bangkok também fornece um catalisador definido para densificação orientada ao transporte e reurbanização em zonas específicas.