米国オフィス不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

米国オフィス不動産市場のトレンドとインサイト

グレードAおよび持続可能な建物へのテナント嗜好の高まり

プレミアムオフィスは現在、生産性を向上させる採用ツールとして機能しており、オキュパイアーはコスト削減よりも建物の品質を優先するようになっています。米国一般調達庁（GSA）が新規連邦プロジェクトにおいてLEEDゴールド認証を義務付けたことは、市場全体における品質と持続可能性の基準を示しています。認証資産の所有者は、テナントが環境認証を企業ESG目標の不可欠な要素と見なすため、より強力な賃料成長を実現します。エネルギー効率の高いシステムと交通へのアクセスを備えたプライム都市部の建物は、高い稼働率を記録し、より長いリースコミットメントを確保します。こうした特徴を欠く旧式の資産は価値の低下に直面し、米国オフィス不動産市場内における二極化を強化しています。

堅調なセクターに支えられたリース需要

テクノロジー、ヘルスケア、金融が2024年のリース活動の半分以上を集合的に牽引し、オフィス需要の構造的崩壊への懸念を払拭しました。AmazonがWeWorkからシリコンバレーで14万1,000平方フィートをリースしたことは、プレミアムスペースにおける選択的なテック企業の拡大を示しています。金融機関は、規制および顧客対応ニーズを満たすために物理的な拠点を維持しています。ヘルスケアプロバイダーは、テレヘルスと対面サービスを統合するために特殊なオフィスレイアウトを必要としており、他のセクターが規模を縮小するなかでも需要を維持しています。このように、米国オフィス不動産市場は、高水準のスペースを継続的にリースする産業の堅固なコアから恩恵を受けています。

フレキシブル・短期リース構造の採用拡大

企業の不動産責任者は、縮小・拡大条項を含む条件で、数十年に及ぶリースをより機動的な契約に置き換えるアジリティを求めています。2024年には、オキュパイアーの42%がポートフォリオにフレキシブルスペースを組み込んでおり、これはパンデミック期の異常ではなく構造的な転換です。ターンキースイートおよびプラグアンドプレイフロアを提供するランドロードは、より高い稼働率を獲得し、オプション性に対して賃料プレミアムを請求できます。このトレンドは、地域の労働力プールが成長するにつれてテナントが規模調整の柔軟性を重視するセカンダリー市場において特に顕著です。このリースのイノベーションが、米国オフィス不動産市場全体で適応力のあるランドロードに安定したキャッシュフローを支えています。

オフィスへのアクセシビリティを向上させるインフラ整備

ニューヨーク、シカゴ、オースティンにおける交通投資は、ラストワンマイルの接続性を強化し、隣接するオフィスビルの魅力を高めています。ハイブリッドワーク環境においてアクセシビリティは最重要であり、従業員は出勤日数が減少しても、出勤する際には利便性を期待しています。改良された地下鉄駅やバス・ラピッド・トランジットラインに接続した地区は、自動車依存型のサブマーケットよりも明らかに速い賃料成長と吸収を記録しています。市政府はオフィス許可証とモビリティ整備をますます組み合わせており、公共資本と民間資本を連携させてダウンタウンを再活性化しています。これらの相乗効果が、米国オフィス不動産市場における立地プレミアムを強化しています。

旧式・郊外オフィスにおける高い空室率

非効率なレイアウト、限られたテクノロジーインフラ、またはESG認証の欠如を持つ建物に対して機能的陳腐化が加速しています。2025年初頭に全国の空室率が過去最高を記録し、クラスCの郊外パークはダウンタウンのクラスA物件に対して二桁台の空室率プレミアムを示しました。毎日の通勤の減少は、かつて郊外の小売アメニティを支えていた人流を弱め、テナント需要をさらに落ち込ませています。ランドロードは困難な投資判断に直面しています：高額な改修を実施するか、キャッシュフローの低下を受け入れるかです。老朽化したスペースからの引き足は、米国オフィス不動産市場全体の成長を抑制しています^{[1]ローレンス・ユン、「商業用不動産市場インサイト 2025年1月」、全米不動産協会、nar.realtor}。

オフィス回帰トレンドの遅延によるスペース吸収の阻害

80%の企業が正式な方針を持っているにもかかわらず、出勤ルールを施行しているのはわずか17%であり、平均的な物理的稼働率は50%未満にとどまっています。この「シャドウバカンシー」は、テナントが長期的な拠点にコミットすることをためらうため、リース再構築を遅らせています^{[2]トーマス・ビサキーノ、「オフィススペース需要予測 2025年第2四半期」、NAIOPリサーチファウンデーション、naiop.org}。ランドロードは収益予測を修正し、資本プロジェクトの回収期間を延長する必要があります。この不確実性は投資家センチメントにも影響を与え、取引における売り手と買い手の希望価格の差を拡大させています。こうした動向が、米国オフィス不動産市場における短期的なモメンタムを抑制しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

建物グレード別：プレミアム資産が支配力を強化

グレードAビルは2025年に占有ストックの58.56%を占め、米国オフィス不動産市場におけるその支配的地位を示しています。プライム資産は2031年までのCAGR 3.76%を予測されており、テナントによる決定的なフライト・トゥ・クオリティにより、市場全体を大幅に上回っています。グレードAスペースの正のネット吸収は2025年第1四半期に200万平方フィートを超え、市場全体の吸収が横ばいのなかでも堅調を維持しました。したがって、グレードA資産に関する米国オフィス不動産市場規模は、予測期間を通じて他のどのグレードカテゴリーよりも速く拡大するポジションにあります。

優れたHVACシステム、タッチレステクノロジー、ウェルネスアメニティが、プレミアムワークプレイスを戦略的な人材確保ツールへと変えています。GSAのLEEDゴールド要件などの公共部門の基準が、民間部門のESG目標と収束し、大型オキュパイアーのデフォルト仕様としてグレードA認証を定着させています。投資家はこのモメンタムを活用し、トロフィータワーおよびコアプラス改修に資本を集中させる一方、セカンダリー資産の価格ディスカウントが拡大しています。その結果、老朽化した建物が競争力のある在庫から退出するにつれ、プレミアムストックが米国オフィス不動産市場シェアのより大きな割合を獲得する可能性が高いです。

注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入時に入手可能

取引タイプ別：賃貸の優位性が持続

賃貸契約は2025年の取引額の68.21%を支配し、米国オフィス不動産市場における優位性を確認しました。その支配力にもかかわらず、売買取引は2031年までにCAGR 3.66%というより強い成長を示しており、オポチュニスティックな投資家が割安な物件を探しています。賃貸契約に関連する米国オフィス不動産市場規模は、不安定な経済環境において企業のバランスシートの柔軟性が所有の魅力を上回るため、着実に成長し続けています。

2024年の100件の最大取引のうち68件の大型リニューアル取引は、既知の建物、アップグレードされたアメニティ、およびランドロードのコンセッションに対するテナントの嗜好を、移転リスクよりも優先することを示しています。一方、資本力のある不動産投資信託（REIT）は、価格の歪みが生じている時期に買収資金を調達するために、BXPのUSD 8億5,000万の社債発行のような無担保社債を発行しています。支配的な賃貸と加速する売買の共存は、リースと投資が補完的な戦略的目的を果たす成熟した米国オフィス不動産市場を浮き彫りにしています。

エンドユース別：専門サービスが需要を下支え

ビジネスコンサルティング・専門サービスは2025年に最大の27.62%のシェアを占め、米国オフィス不動産市場におけるこのセクターの重要な役割を強化しました。最も成長の速いエンドユーザーセグメントである情報技術は、テック大手がイノベーションハブでプレミアムスペースを選択的に追加するなか、2031年までにCAGR 3.88%で拡大する見込みです。専門サービスに起因する米国オフィス不動産市場規模は、これらの企業が中央拠点を好む顧客向けコラボレーションに依存しているため、安定を維持しています。

専門サービスのオキュパイアーは、フレキシブルミーティングゾーンとデジタルコラボレーションスイートを統合することでレイアウトを最適化し、フットプリントを無駄なく高品質に維持しています。一方、テック企業はGoogleがワン・マーケット・プラザから345スピア・ストリートへ移行したことに示されるように、セカンダリーロケーションを集約しながらダウンタウンのハブを拡大しています。銀行、保険、資産管理会社は、コンプライアンス要件と顧客対応に結びついた安定したリースを維持しています。これらの知識集約型産業が合わさって、米国オフィス不動産市場のランドロードにとっての収益安定性を支えています。

注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入時に入手可能

地理分析

ニューヨークは2025年に23.65%という圧倒的なシェアを維持し、グローバルな金融・メディアの中心地としての磁力を反映しています。昨年の100件の最大のオフィスリースのうち24件がマンハッタンで行われており、ハイブリッドワークが続くなかでも、交通アクセスの良い中心部のスペースへの持続的な需要を示しています。ペン・ステーションおよびグランド・セントラル・ターミナル近くのプライムビルは、従業員が短い通勤時間と豊富な近隣アメニティを重視するため、最高の賃料を確保しています。それでも、高い運営コストと税負担が一部の企業にコスト競争力の高い代替地の検討を促しており、ニューヨークのランドロードはアメニティおよびESGアップグレードへの積極的な投資を求められています。

テキサス州は、オースティン、ダラス、ヒューストンへの企業移転に後押しされ、2031年までのCAGR 4.15%で最速の成長を遂げています。有利な税制、手頃な住宅価格、および豊富なエンジニアリング人材プールが、効率的な規模拡大を目指す金融サービスとテクノロジー企業の両方を引き付けています。オースティンのプロジェクト・コネクトのライトレールシステムなどのインフラ投資は、新興地区へのアクセスを改善することでオフィス需要をさらに押し上げています。その結果、テキサス州の米国オフィス不動産市場は、予測期間を通じて沿岸部のゲートウェイ都市とのシェア格差を一部縮小する可能性があります。

カリフォルニア州は引き続き重要な存在であり、その実績はシリコンバレーのテクノロジーセクターの動向とロサンゼルスのメディア拡大に密接に関連しています。複数のテック企業が余剰の郊外キャンパスを削減しましたが、ダウンタウンのサンフランシスコおよびサニーベールにおける最高水準のコラボレーションハブへの需要は継続しています。フロリダ州は有利な税制とマイアミのラテンアメリカ金融ゲートウェイとしての地位を活用して新規投資を呼び込み、イリノイ州はシカゴの物流ネットワークと多様化した経済を活かしてオキュパイアーを維持しています。これらの動向は全体として、サンベルトの成長が歴史的な沿岸部中心地の持続的な魅力を補完する地理的なリバランスを指し示しており、より多中心的な米国オフィス不動産市場を形成しています。