米国オフィス不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

米国オフィス不動産市場のトレンドとインサイト

グレードAおよび持続可能な建物へのテナント嗜好の高まり

プレミアムオフィスは現在、生産性を向上させる採用ツールとして機能しており、オキュパイアーはコスト削減よりも建物の品質を優先するようになっています。米国一般調達庁（GSA）が新規連邦プロジェクトにおいてLEEDゴールド認証を義務付けたことは、市場全体における品質と持続可能性の基準を示しています。認証資産の所有者は、テナントが環境認証を企業ESG目標の不可欠な要素と見なすため、より強力な賃料成長を実現します。エネルギー効率の高いシステムと交通へのアクセスを備えたプライム都市部の建物は、高い稼働率を記録し、より長いリースコミットメントを確保します。こうした特徴を欠く旧式の資産は価値の低下に直面し、米国オフィス不動産市場内における二極化を強化しています。

堅調なセクターに支えられたリース需要

テクノロジー、ヘルスケア、金融が2024年のリース活動の半分以上を集合的に牽引し、オフィス需要の構造的崩壊への懸念を払拭しました。AmazonがWeWorkからシリコンバレーで14万1,000平方フィートをリースしたことは、プレミアムスペースにおける選択的なテック企業の拡大を示しています。金融機関は、規制および顧客対応ニーズを満たすために物理的な拠点を維持しています。ヘルスケアプロバイダーは、テレヘルスと対面サービスを統合するために特殊なオフィスレイアウトを必要としており、他のセクターが規模を縮小するなかでも需要を維持しています。このように、米国オフィス不動産市場は、高水準のスペースを継続的にリースする産業の堅固なコアから恩恵を受けています。

フレキシブル・短期リース構造の採用拡大

企業の不動産責任者は、縮小・拡大条項を含む条件で、数十年に及ぶリースをより機動的な契約に置き換えるアジリティを求めています。2024年には、オキュパイアーの42%がポートフォリオにフレキシブルスペースを組み込んでおり、これはパンデミック期の異常ではなく構造的な転換です。ターンキースイートおよびプラグアンドプレイフロアを提供するランドロードは、より高い稼働率を獲得し、オプション性に対して賃料プレミアムを請求できます。このトレンドは、地域の労働力プールが成長するにつれてテナントが規模調整の柔軟性を重視するセカンダリー市場において特に顕著です。このリースのイノベーションが、米国オフィス不動産市場全体で適応力のあるランドロードに安定したキャッシュフローを支えています。

オフィスへのアクセシビリティを向上させるインフラ整備

ニューヨーク、シカゴ、オースティンにおける交通投資は、ラストワンマイルの接続性を強化し、隣接するオフィスビルの魅力を高めています。ハイブリッドワーク環境においてアクセシビリティは最重要であり、従業員は出勤日数が減少しても、出勤する際には利便性を期待しています。改良された地下鉄駅やバス・ラピッド・トランジットラインに接続した地区は、自動車依存型のサブマーケットよりも明らかに速い賃料成長と吸収を記録しています。市政府はオフィス許可証とモビリティ整備をますます組み合わせており、公共資本と民間資本を連携させてダウンタウンを再活性化しています。これらの相乗効果が、米国オフィス不動産市場における立地プレミアムを強化しています。

旧式・郊外オフィスにおける高い空室率

非効率なレイアウト、限られたテクノロジーインフラ、またはESG認証の欠如を持つ建物に対して機能的陳腐化が加速しています。2025年初頭に全国の空室率が過去最高を記録し、クラスCの郊外パークはダウンタウンのクラスA物件に対して二桁台の空室率プレミアムを示しました。毎日の通勤の減少は、かつて郊外の小売アメニティを支えていた人流を弱め、テナント需要をさらに落ち込ませています。ランドロードは困難な投資判断に直面しています：高額な改修を実施するか、キャッシュフローの低下を受け入れるかです。老朽化したスペースからの引き足は、米国オフィス不動産市場全体の成長を抑制しています^{[1]ローレンス・ユン、「商業用不動産市場インサイト 2025年1月」、全米不動産協会、nar.realtor}。

オフィス回帰トレンドの遅延によるスペース吸収の阻害

80%の企業が正式な方針を持っているにもかかわらず、出勤ルールを施行しているのはわずか17%であり、平均的な物理的稼働率は50%未満にとどまっています。この「シャドウバカンシー」は、テナントが長期的な拠点にコミットすることをためらうため、リース再構築を遅らせています^{[2]トーマス・ビサキーノ、「オフィススペース需要予測 2025年第2四半期」、NAIOPリサーチファウンデーション、naiop.org}。ランドロードは収益予測を修正し、資本プロジェクトの回収期間を延長する必要があります。この不確実性は投資家センチメントにも影響を与え、取引における売り手と買い手の希望価格の差を拡大させています。こうした動向が、米国オフィス不動産市場における短期的なモメンタムを抑制しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

建物グレード別：プレミアム資産が支配力を強化

グレードAビルは2025年に占有ストックの58.56%を占め、米国オフィス不動産市場におけるその支配的地位を示しています。プライム資産は2031年までのCAGR 3.76%を予測されており、テナントによる決定的なフライト・トゥ・クオリティにより、市場全体を大幅に上回っています。グレードAスペースの正のネット吸収は2025年第1四半期に200万平方フィートを超え、市場全体の吸収が横ばいのなかでも堅調を維持しました。したがって、グレードA資産に関する米国オフィス不動産市場規模は、予測期間を通じて他のどのグレードカテゴリーよりも速く拡大するポジションにあります。

優れたHVACシステム、タッチレステクノロジー、ウェルネスアメニティが、プレミアムワークプレイスを戦略的な人材確保ツールへと変えています。GSAのLEEDゴールド要件などの公共部門の基準が、民間部門のESG目標と収束し、大型オキュパイアーのデフォルト仕様としてグレードA認証を定着させています。投資家はこのモメンタムを活用し、トロフィータワーおよびコアプラス改修に資本を集中させる一方、セカンダリー資産の価格ディスカウントが拡大しています。その結果、老朽化した建物が競争力のある在庫から退出するにつれ、プレミアムストックが米国オフィス不動産市場シェアのより大きな割合を獲得する可能性が高いです。

注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入時に入手可能

取引タイプ別：賃貸の優位性が持続

賃貸契約は2025年の取引額の68.21%を支配し、米国オフィス不動産市場における優位性を確認しました。その支配力にもかかわらず、売買取引は2031年までにCAGR 3.66%というより強い成長を示しており、オポチュニスティックな投資家が割安な物件を探しています。賃貸契約に関連する米国オフィス不動産市場規模は、不安定な経済環境において企業のバランスシートの柔軟性が所有の魅力を上回るため、着実に成長し続けています。

2024年の100件の最大取引のうち68件の大型リニューアル取引は、既知の建物、アップグレードされたアメニティ、およびランドロードのコンセッションに対するテナントの嗜好を、移転リスクよりも優先することを示しています。一方、資本力のある不動産投資信託（REIT）は、価格の歪みが生じている時期に買収資金を調達するために、BXPのUSD 8億5,000万の社債発行のような無担保社債を発行しています。支配的な賃貸と加速する売買の共存は、リースと投資が補完的な戦略的目的を果たす成熟した米国オフィス不動産市場を浮き彫りにしています。

エンドユース別：専門サービスが需要を下支え

ビジネスコンサルティング・専門サービスは2025年に最大の27.62%のシェアを占め、米国オフィス不動産市場におけるこのセクターの重要な役割を強化しました。最も成長の速いエンドユーザーセグメントである情報技術は、テック大手がイノベーションハブでプレミアムスペースを選択的に追加するなか、2031年までにCAGR 3.88%で拡大する見込みです。専門サービスに起因する米国オフィス不動産市場規模は、これらの企業が中央拠点を好む顧客向けコラボレーションに依存しているため、安定を維持しています。

専門サービスのオキュパイアーは、フレキシブルミーティングゾーンとデジタルコラボレーションスイートを統合することでレイアウトを最適化し、フットプリントを無駄なく高品質に維持しています。一方、テック企業はGoogleがワン・マーケット・プラザから345スピア・ストリートへ移行したことに示されるように、セカンダリーロケーションを集約しながらダウンタウンのハブを拡大しています。銀行、保険、資産管理会社は、コンプライアンス要件と顧客対応に結びついた安定したリースを維持しています。これらの知識集約型産業が合わさって、米国オフィス不動産市場のランドロードにとっての収益安定性を支えています。

注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入時に入手可能

地理分析

ニューヨークは2025年に23.65%という圧倒的なシェアを維持し、グローバルな金融・メディアの中心地としての磁力を反映しています。昨年の100件の最大のオフィスリースのうち24件がマンハッタンで行われており、ハイブリッドワークが続くなかでも、交通アクセスの良い中心部のスペースへの持続的な需要を示しています。ペン・ステーションおよびグランド・セントラル・ターミナル近くのプライムビルは、従業員が短い通勤時間と豊富な近隣アメニティを重視するため、最高の賃料を確保しています。それでも、高い運営コストと税負担が一部の企業にコスト競争力の高い代替地の検討を促しており、ニューヨークのランドロードはアメニティおよびESGアップグレードへの積極的な投資を求められています。

テキサス州は、オースティン、ダラス、ヒューストンへの企業移転に後押しされ、2031年までのCAGR 4.15%で最速の成長を遂げています。有利な税制、手頃な住宅価格、および豊富なエンジニアリング人材プールが、効率的な規模拡大を目指す金融サービスとテクノロジー企業の両方を引き付けています。オースティンのプロジェクト・コネクトのライトレールシステムなどのインフラ投資は、新興地区へのアクセスを改善することでオフィス需要をさらに押し上げています。その結果、テキサス州の米国オフィス不動産市場は、予測期間を通じて沿岸部のゲートウェイ都市とのシェア格差を一部縮小する可能性があります。

カリフォルニア州は引き続き重要な存在であり、その実績はシリコンバレーのテクノロジーセクターの動向とロサンゼルスのメディア拡大に密接に関連しています。複数のテック企業が余剰の郊外キャンパスを削減しましたが、ダウンタウンのサンフランシスコおよびサニーベールにおける最高水準のコラボレーションハブへの需要は継続しています。フロリダ州は有利な税制とマイアミのラテンアメリカ金融ゲートウェイとしての地位を活用して新規投資を呼び込み、イリノイ州はシカゴの物流ネットワークと多様化した経済を活かしてオキュパイアーを維持しています。これらの動向は全体として、サンベルトの成長が歴史的な沿岸部中心地の持続的な魅力を補完する地理的なリバランスを指し示しており、より多中心的な米国オフィス不動産市場を形成しています。

規制環境

連邦政府の職場・建築基準は、特に政府が入居者である場合や連邦規則が市場全体の基準を形成する場合において、オフィス資産に対するテナント要件と資本計画をますます左右している。米国連邦調達庁（GSA）は、公共建築サービスに関する施設基準（P100）および改訂されたPBS暫定コア建築基準（2025年4月更新）を通じて、設計・性能に関する期待値の基軸であり続けている。これらの基準は、設計中または完成度50％未満の連邦プロジェクトに適用され、エネルギー効率とコスト成果に焦点を当てている。一方、エネルギー省（DOE）は、新設連邦建築物向けクリーンエネルギー規則（10 CFR Part 433）の一部規定について、コンプライアンス期日を2026年5月1日まで延期し、政策見直しが進む間、一部連邦エネルギー遵守スケジュールに明確な短期的猶予期間を設けた。

連邦オフィスポートフォリオに関するスペース利用政策も厳格化しており、これは各機関の更新計画や、家主による連邦テナント契約の引受方法に影響を与えている。USE IT法（2025年1月署名）は、対象機関に利用状況の監視を義務付け、利用率が2年連続で60％を下回った場合にGSAがスペース削減措置を講じるよう指示している。またOMB覚書M-25-25（2025年4月）は、新規連邦オフィス取得における1人当たり150平方フィートの設計基準を含む実施指針を追加している。2026年6月には、GSA命令OAS 7005.1Bが80％の利用率目標という内部目標を強化し、これが占有センシングおよび報告ワークフローの導入を後押ししており、これは民間部門の運用慣行やリースパッケージにも波及しつつある。

バリューチェーン分析

米国オフィス不動産のバリューチェーンは、土地取得・権利確定から開発または大規模改修、リース、そして継続的な資産運営を経て、資本市場での実行（借換え、資本再構成、売却）へと至る。開発業者・所有者は通常、建築士・エンジニアを活用してテナント要件（HVAC、ウェルネス、デジタルインフラ、ESG文書）をベースビルディングおよびテナント改修の範囲に落とし込み、一方でゼネコンおよび専門業者が、現在の投資判断を左右する改修中心のプロジェクトを実施する。建設および試運転はその後、仲介・リース、プロパティマネジメント、施設運営へと引き継がれ、そこで測定された性能（エネルギー、室内空気質、利用率）がテナント維持と報告ニーズを支える。

市場環境の変化に伴い、バリューチェーン全体で価値が創出される場所も変化している。2024年の新規オフィス建設着工件数は約980万平方フィートまで減少し、2024年の完成物件は約4,320万平方フィート（前年比大幅減）となり、パイプラインは縮小している。活動の重心は、リポジショニング、選択的なクラスAの改修、および老朽化ストックのコンバージョンに移りつつある。この変化により、近年オフィス価値が大幅に下落する中、資本提供者や再編専門家の役割が高まる一方、複雑な稼働中建物の改修工事において、Turner Construction、Bechtel、Kiewit、Whiting-Turner、STO Building Groupといったトップクラスの請負業者への依存度も高まっている。需要側では、入居企業のダウンサイジングと契約期間の短期化が、仲介主導の柔軟なソリューションおよびオーナー運営のターンキー型オフィスの後押しとなっており、スペース商品とキャッシュフロー安定性との結びつきを強めている。

市場機会と将来展望

市場機会は、2つの観察可能な変化によって形成されつつある。すなわち、建物性能に関する基準の厳格化と、大規模ポートフォリオにおける利用率・効率性向上のより明確な推進である。連邦政府の動きは、短期的な枠組みと見通しを提供している。USE IT法（2025年1月署名）とOMB M-25-25（2025年4月）は、各機関に利用状況の監視を義務付け、新規連邦オフィス取得における1人当たり150平方フィートの設計基準を導入している。GSA命令OAS 7005.1B（2026年6月）は、80％という内部利用率目標を追加している。これらの措置が相まって、占有センシング、アクセス制御分析、資産レベルの報告など、実際の利用状況を文書化できる建物システムや運用モデルへの需要を拡大している。これにより、家主やサービス事業者が政府および政府関連の入居者向けに、コンプライアンスに準拠した測定可能なオフィス環境をパッケージ化するための、より明確な道筋が生まれている。

第二の機会は、プライム資産とセカンダリー資産の間で広がる業績格差と、新規供給パイプラインの縮小から生まれつつある。業界データによれば、全国の空室率は2026年初頭に安定化しつつある一方、プライムサブマーケットは引き続き最高水準の賃料で取引されており、ミッドタウン・マンハッタンではプライム空室率が非常に低い水準（2.9％）を記録し、2026年第1四半期には1平方フィート当たり100米ドルを超える賃料で400万平方フィート以上のリース契約が成立した。同時に、建設の縮小および再開発・コンバージョンによる在庫削減が競争供給を変化させている。こうした環境は、立地の良いグレードA物件を保有する所有者や、テナントの「品質志向」に沿った的を絞った改修（HVAC、ウェルネス、デジタル）を実行できる所有者に有利に働いている。より弱い資産については、空室・価格圧力が、老朽化ストックを競争力のあるオフィス在庫から除外するリポジショニングや代替用途への転用と結びつく傾向が強まっており、残る安定化オフィス群についてより明確な価格・リースの物語を支えている。