中国住宅不動産市場規模とシェア

中国住宅不動産市場（2025年 - 2030年）

モルドー・インテリジェンスによる中国住宅不動産市場分析

中国住宅不動産市場規模は2025年に2兆7,600億米ドルと評価され、2030年までに2兆9,000億米ドルに達すると予測されており、この期間中の年平均成長率は1.12%となっています。この成長軌道は、急速な拡大から「住むための住宅」という政策主導モデルへの決定的な転換を示しており、この変化は「三道紅線」融資制度によって加速されています。上海は都市レベルでの最大の貢献者であり続けていますが、広州は戸籍制度の緩和とインフラ整備により取引量が増加し、最も強力な前進モメンタムを示しています。アパート・コンドミニアムは販売戸数において圧倒的な優位を保っていますが、賃貸事業モデルは長期賃貸プラットフォームを促進する中央銀行の指令により注目を集めています。国有企業（SOE）の統合強化、人口動態の逆風、スマートホーム需要の出現が、中国住宅不動産市場の競争環境と投資環境を総合的に形成しています。

主要レポートのポイント

• 物件タイプ別では、アパート・コンドミニアムが2024年の中国住宅不動産市場シェアの87%を占めており、別荘・一戸建て住宅は2030年まで年平均成長率1.16%で拡大すると予測されています。

• 価格帯別では、中価格セグメントが2024年の中国住宅不動産市場収益の51%を獲得しており、高級セグメントは2030年まで年平均成長率1.17%となる見込みです。

• 事業モデル別では、販売モデルが2024年の中国住宅不動産市場規模の88%を占めており、賃貸セグメントは2030年まで年平均成長率1.22%で最も高い成長を示しています。

• 販売方式別では、一次取引が2024年の中国住宅不動産市場規模の69%を占めており、二次市場は2030年まで年平均成長率1.23%で進歩しています。

• 主要都市別では、上海が2024年の中国住宅不動産市場の12%を占めて首位に立っており、広州は2030年まで年平均成長率1.24%で最も急成長している都市です。

セグメント分析

物件タイプ別：アパートが規模を保持し、別荘が回復

アパートカテゴリーは2024年の中国住宅不動産市場シェアの87%を占めており、密集した都市中心部での土地利用効率命令により支えられています。別荘と一戸建て住宅は、より小さな基盤を代表しているものの、家族規模制限の緩和と在宅勤務嗜好がより大きな住戸需要を押し上げ、2030年まで年平均成長率1.16%の軌道にあります。土地不足の第1級都市は高層供給に依存し続けますが、広州、成都、蘇州の郊外区画は低密度開発に指定されています。デベロッパーは多世代間フロアプランを再設計し、デュアルマスタースイート、ホームオフィス、ガーデンスペースを組み込んで新興の別荘消費力を取り込み、中国住宅不動産市場における製品セグメンテーションを拡大しています。

並行するトレンドは、中核都市アパートにおけるアメニティ閾値を押し上げています。スマートホームインフラとコミュニティレベルのコワーキングハブは、プレミアムではなく標準機能として販売パンフレットに登場しています。この品質向上は、高層生活と別荘ライフスタイル間の伝統的な認識ギャップを狭めています。高プロファイル・プロジェクトの遅延を受けた購入者の建設品質精査強化は、デベロッパーに配達リスクを削減し、中国住宅不動産市場全体でブランドエクイティを向上させるプレハブ部品採用を促しています。

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価格帯別：中価格が売上を支え、高級が上回る

中価格は2024年の取引価値の51%を獲得し、中国都市中間層の購買力スイートスポットとしての中心的役割を実証しています[3]張燕、「2025年低価格住宅転換ガイドライン」、住宅都市農村建設部、mohurd.gov.cn。住宅積立金補助と段階的頭金比率がこの取引量の礎を支えています。同時に、富の集中が激化し、購入者がプライム資産をインフレヘッジとして扱う中で、高級住宅は2030年まで年平均成長率1.17%を描いています。一部都市での価格上限緩和により、デベロッパーは超高級価格帯とオーダーメイド仕様（専用エレベーターや住戸内ウェルネススイートを含む）をテストできるようになっています。

低価格セグメントは、売れ残り商業ストックを補助賃貸に転換する政策支援にもかかわらず、構造的問題に直面しています。品質への懸念と立地の欠点が取り込みを制限し、地方自治体に転換基準の再評価を促しています。この乖離は、中国住宅不動産市場における包摂性と持続可能な経済学のバランスを取る際の政策課題を浮き彫りにしています。

事業モデル別：販売が支配的、賃貸が注目を集める

従来の販売モデルは2024年の中国住宅不動産市場規模の88%を保持していますが、賃貸プラットフォームは2030年まで年平均成長率1.22%予測で最も強い上昇を示しています。約2億9,000万人のテナントが昨年2兆人民元を超える賃貸契約を生み出し、管理住宅と柔軟なリース条件を提供するREIT支援機関地主とプロップテック事業者を台頭させました。中国人民銀行による補助賃貸住宅の承認は、低コスト土地と税制優遇措置を供給し、プロ事業者の参入障壁を削減しています。

「売却-リースバック」ハイブリッドモデルが出現しており、所有者は不動産価格上昇への長期エクスポージャーを保ちながら流動性を開放できます。このような金融イノベーションは中国住宅不動産市場における製品多様性を増加させ、モビリティを好む若い世帯にフィットします。

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販売方式別：一次パイプライン減速、二次市場上昇

一次新築取引は2024年の中国住宅不動産市場規模の69%を占めましたが、再販取引は2030年まで年平均成長率1.23%でより速く拡大しています。二次取引量は2024年に広州で新築住宅販売を上回り、成熟市場行動への構造的シフトを示しています。合理化された譲渡書類とデジタル権利証登録が摩擦コストを削減し、流動性を求める所有者と即時入居を重視する購入者の両方にとって再販を魅力的にしています。

上海で試行された地方買い替えスキームは、世帯がより小さな住戸をより大きな住戸に交換しながら譲渡益税を繰り延べることを可能にし、再販チェーンを円滑にしています。この成熟化は価格発見を強化し、投資家ベースを深め、供給サイクル中に中国住宅不動産市場にレジリエンスを加えています。

地域分析

地域分析

2024年の中国住宅不動産市場における上海の12%シェアは、金融中心の経済と機関ポートフォリオでの住宅賃貸稼働率約90%に支えられています。継続的な地下鉄延伸と産業ウォーターフロントの都市再生は、厳しい土地割当の中でも新築機会を維持しています。高品質な賃貸利回りは現在銀行預金に匹敵し、国内REITフローを市の住宅ブロックに引き寄せています。

広州は、戸籍緩和と北京や上海より低い参入価格が需要を刺激し、年平均成長率1.24%の見通しで成長を牽引しています。2024年の新築・中古販売は合計182,000戸となり、中古が新築を上回った初年となりました。自動車からバイオテクまでの市の多様化産業ミックスは雇用を支え、安定した住宅ローン返済能力にフィルターし、全国的な減速にもかかわらず良好な吸収を強化しています。

北京、深圳、杭州は成熟市場クラスターを形成しています。北京の厳しい居住管理は表向きの取引量を抑制しますが、政府とSOE購入者の安定した人員により、プレミアム住戸は迅速に成約します。深圳のテック主導雇用成長は収入ボラティリティを注入しますが、香港を通じた国境を越えた資本チャネルが地域融資制約を相殺します。杭州は高給人口統計を供給するeコマース大手から恩恵を受けますが、セクター規制の揺れへのエクスポージャーを管理する必要があります。総合的に、これらの大都市は中国住宅不動産市場に作用する政策、経済、人口動態の力のスペクトラムを例示しています。

競争環境

国有企業は2024年に中国住宅不動産市場シェアの51%を支配し、民間企業が再融資のハードルをナビゲートする中で支配を拡大すると予測されています。SOEの優先的土地アクセスとより低い資金調達コストにより、困窮プロジェクトを吸収し、統合を加速できます。しかし、規模だけではもはや成功を保証しません；実行の信頼性、デジタル化されたプロジェクト管理、ブランド信頼がますます勝者を差別化しています。

民間デベロッパーは、レバレッジ上限の中で収益を保持するために、都市政府との建設-賃貸および都市再生スキームでのパートナーシップを通じて、資産ライト・アプローチに転換しています。顧客リードナーチャリング、バーチャルツアー、アフターセールス不動産サービスをカバーするデジタルサービスエコシステムは、デベロッパーが継続収益を求める中で重要になっています。通信・家電メーカーとのスマートホーム・アライアンス、エネルギー効率設計に関連したグリーン・ファイナンス認証が、中国住宅不動産市場内での競争的オファリングをさらに差別化しています。

戦略的動きがこのシフトを浮き彫りにしています。万科は2024年の450億人民元損失ガイダンス後にサービス志向収益への移行を示し、不動産管理拡大を優先しました[4]万科企業股份有限公司、「2024年暫定業績発表」、万科投資家向け情報、vanke.com。融創の2回目のオフショア債務・エクイティスワップは、債権者にエクイティ転換による上昇余地を与えながら資産継続性を確保しました。碧桂園のコスト削減は2024年の損失を下げ、サバイバル・パスとしての運営縮小を実証しました。

中国住宅不動産業界リーダー

  1. 万科企業股份有限公司

  2. 融創中国控股有限公司

  3. 碧桂園控股有限公司

  4. 中国建築工程総公司

  5. 中国海外発展有限公司

  6. *免責事項:主要選手の並び順不同
中国住宅不動産市場
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最近の業界動向

  • 2025年2月：中央銀行が住宅ローンフローを安定させるために住宅積立金に10兆9,000億人民元を注入。
  • 2025年1月：融創中国控股が全債券をエクイティに転換する2回目のオフショア債務リストラ計画を完了。
  • 2025年1月：当局が在庫クリアランス加速を目指し、地方政府アパート価格上限の終了を示唆。
  • 2024年12月：万科がマージン圧縮の中で2024年の450億人民元損失を予測。

中国住宅不動産業界レポート目次

1. はじめに

  • 1.1 研究前提と市場定義
  • 1.2 研究範囲

2. 研究方法論

3. 要約

4. 市場環境

  • 4.1 経済と市場の概観
  • 4.2 不動産購入トレンド - 社会経済・人口統計学的洞察
  • 4.3 規制見通し
  • 4.4 技術見通し
  • 4.5 不動産セグメントにおける賃貸利回りへの洞察
  • 4.6 不動産貸出ダイナミクス
  • 4.7 政府と官民パートナーシップによる低価格住宅支援への洞察
  • 4.8 市場促進要因
    • 4.8.1 グレーターベイエリアにおけるコロナ後の都市化急増
    • 4.8.2 移住者住宅所有を促進する第2級都市での戸籍制度緩和
    • 4.8.3 初回購入を下支えする住宅積立金住宅ローン補助金
    • 4.8.4 技術に精通したミレニアル世代におけるスマートホーム対応アパート需要
    • 4.8.5 デベロッパーに新鮮な資本を開放する国内REIT上場
    • 4.8.6 メガシティにおける機関買い-賃貸ファンドの台頭
  • 4.9 市場制約要因
    • 4.9.1 新規着工を抑制する「三道紅線」レバレッジ上限
    • 4.9.2 価格を押し下げる第3・4級都市のプレミアムコンドミニアム供給過剰
    • 4.9.3 初回購入者層を縮小する若年失業（16〜24歳）
    • 4.9.4 需要を弱める北部省の人口収縮
  • 4.10 価値／サプライチェーン分析
    • 4.10.1 概観
    • 4.10.2 不動産デベロッパーと請負業者 - 主要定量・定性洞察
    • 4.10.3 不動産ブローカーと代理店 - 主要定量・定性洞察
    • 4.10.4 不動産管理会社 - 主要定量・定性洞察
    • 4.10.5 評価諮問その他の不動産サービスへの洞察
    • 4.10.6 建材業界の状況と主要デベロッパーとのパートナーシップ
    • 4.10.7 市場における主要戦略的不動産投資家/購入者への洞察
  • 4.11 ポーターの5つの力
    • 4.11.1 供給者の交渉力
    • 4.11.2 購入者の交渉力
    • 4.11.3 新規参入の脅威
    • 4.11.4 代替品の脅威
    • 4.11.5 競争の激しさ

5. 市場規模と成長予測（価値）

  • 5.1 物件タイプ別
    • 5.1.1 アパート・コンドミニアム
    • 5.1.2 別荘・一戸建て住宅
  • 5.2 価格帯別
    • 5.2.1 低価格
    • 5.2.2 中価格
    • 5.2.3 高級
  • 5.3 事業モデル別
    • 5.3.1 販売
    • 5.3.2 賃貸
  • 5.4 販売方式別
    • 5.4.1 一次（新築）
    • 5.4.2 二次（既存住宅再販）
  • 5.5 主要都市別
    • 5.5.1 深圳
    • 5.5.2 北京
    • 5.5.3 上海
    • 5.5.4 杭州
    • 5.5.5 広州
    • 5.5.6 その他の主要都市

6. 競争環境

  • 6.1 市場集中度
  • 6.2 戦略的動き
  • 6.3 市場シェア分析
  • 6.4 企業プロファイル（グローバルレベルの概観、市場レベルの概観、コアセグメント、入手可能な財務情報、戦略情報、主要企業の市場順位/シェア、製品・サービス、最近の動向を含む）
    • 6.4.1 万科企業股份有限公司
    • 6.4.2 碧桂園控股有限公司
    • 6.4.3 中国建築工程総公司
    • 6.4.4 中国海外発展有限公司
    • 6.4.5 保利発展控股集団股份有限公司
    • 6.4.6 緑地控股集団有限公司
    • 6.4.7 龍湖集団控股有限公司
    • 6.4.8 融創中国控股有限公司
    • 6.4.9 中国恒大集団
    • 6.4.10 世茂集団控股有限公司
    • 6.4.11 旭輝控股（集団）有限公司
    • 6.4.12 緑城中国控股有限公司
    • 6.4.13 新城控股集団股份有限公司
    • 6.4.14 富力地産有限公司
    • 6.4.15 雅居楽集団控股有限公司
    • 6.4.16 合景泰富集団控股有限公司
    • 6.4.17 陽光城集団股份有限公司
    • 6.4.18 中国金茂控股集団有限公司
    • 6.4.19 招商局蛇口工業区控股股份有限公司*

7. 市場機会と将来見通し

  • 7.1 ホワイトスペース・未充足ニーズ評価
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中国住宅不動産市場レポート範囲

住宅不動産は、人々が住むために開発された地域であり、商業または工業目的に使用することはできません。住宅用に認可された土地を誰かが購入し、それが不動産となり、住宅から住宅船まで、最貧スラムから最富裕郊外住宅団地まで、近隣タイプに及ぶ多様な潜在住宅を包含する時に出現します。このレポートは、市場ダイナミクス、技術トレンド、洞察、住宅不動産セクターにおける政府イニシアチブに焦点を当てています。さらに、市場に存在する主要プレーヤーと中国住宅不動産市場における競争環境を分析します。中国の住宅不動産市場は、タイプ（別荘・一戸建て住宅、アパート、コンドミニアム）と都市（深圳、北京、上海、杭州、広州、その他の都市）によって区分されています。レポートは、上記全セグメントについて価値（米ドル）ベースでの中国住宅不動産市場の市場規模と予測を提供しています。

物件タイプ別
アパート・コンドミニアム
別荘・一戸建て住宅
価格帯別
低価格
中価格
高級
事業モデル別
販売
賃貸
販売方式別
一次（新築）
二次（既存住宅再販）
主要都市別
深圳
北京
上海
杭州
広州
その他の主要都市
物件タイプ別 アパート・コンドミニアム
別荘・一戸建て住宅
価格帯別 低価格
中価格
高級
事業モデル別 販売
賃貸
販売方式別 一次（新築）
二次（既存住宅再販）
主要都市別 深圳
北京
上海
杭州
広州
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レポートで回答される主要質問

中国住宅不動産市場の現在の規模は？

中国住宅不動産市場は2025年に2兆7,636億3,000万米ドルと評価され、2030年までに2兆9,219億米ドルに達すると予測されています。

全国住宅販売に最大のシェアを貢献している都市は？

上海が全国販売の12%で首位に立っており、強固な金融セクター雇用と継続的なインフラ整備に支えられています。

賃貸プラットフォームが従来の販売モデルより速く成長している理由は？

中央銀行のインセンティブ、都市モビリティの上昇、機関資本流入が賃貸利回りを魅力的にし、賃貸セグメントを2030年まで年平均成長率1.22%に押し上げています。

「三道紅線」政策はデベロッパーにどのような影響を与えているか？

レバレッジ上限は新規住宅着工を60%以上削減し、市場シェアを制約の少ないSOEにシフトさせ、将来の供給パイプラインを逼迫させています。

住宅積立金は住宅融資でどのような役割を果たしているか？

8兆1,000億人民元の住宅ローン残高により、積立金は市場金利以下を提供し、一部都市では商業銀行を上回り、初回購入者の購買力を支えています。

最も急速に拡大している物件タイプは？

多世代同居と在宅勤務がより大きなスペースへの需要を押し上げる中で、別荘・一戸建て住宅が年平均成長率1.16%で最高成長を示しています。

最終更新日:

中国オフィス不動産市場
ロシアの高級住宅用不動産市場
シンガポール不動産市場
韓国の高級住宅用不動産市場
英国の不動産市場

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