カナダオフィス不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドおよび予測（2026年〜2031年）

カナダオフィス不動産市場のトレンドとインサイト

クオリティへの逃避がクラスAおよびサステナブルビルへの需要を牽引

企業が熟練労働者の獲得を競い、信頼できるESGパフォーマンスを示す必要があるなか、プレミアムタワーへのテナント移転が加速しています。2024年第2四半期には、10大市場のうち6市場でクラスAダウンタウンの空室率が低下し、新規リースにおけるセカンダリースペースとの賃料格差が35%に拡大しました。Brookfieldは、新規クラスAリースの賃料が期限切れ契約より35%高い水準で締結されていると報告しています。カナダグリーンビルディング協議会（Canada Green Building Council）は、2024年6月にゼロカーボンビルディングバージョン4基準の下で具体化炭素制限を強化し、認証取得タワーに価格上の優位性を与えました。連邦政府の各省庁は5年ごとに不動産ポートフォリオのネットゼロ監査を実施することが義務付けられており、最上位アセットへの安定した機関投資家需要が加わっています。その結果、投資家はスマートHVAC（空調・換気・冷暖房）、タッチレスアクセス、およびオンサイト再生可能エネルギーシステムへの資本投下を継続し、アセットの将来性を確保しています。

テクノロジー、金融および専門サービスセクターの成長

ハイテク採用は2023年に4.6%増加し、トロントだけで17,600件の純テクノロジー雇用が創出され、このセクターは2024年のオフィスリース活動の15.2%を占めるまでに拡大しました。人工知能（AI）研究所は高密度電力負荷とセキュアなコラボレーションゾーンを必要とし、新築コアへの需要を誘導しています。金融・保険分野の雇用は2024年10月以降79,000件拡大し、国内金融センターに新たな需要をもたらしています。コンサルティングおよび法律事務所は、ハイブリッドスケジュールをサポートしながらブランド力を示すランドマークアドレスに拠点を集約しています。ベンチャーキャピタルの流入額は前年比13.3%増加し、スケールアップ企業がダウンタウンのテクノロジークラスターを優先するアジャイルリースを拡張条項付きで締結することを促進しています。

フレキシブルおよび短期リースソリューションの採用拡大

企業は変動する人員予測の中で機動性を重視しています。Allied Propertiesは2024年第1四半期に300件のリース内覧を完了し、スイートサイズと期間構造を柔軟に調整することで69%のテナント維持率を達成しました。短期リースのプレミアムは標準条件より15〜25%高く、オーナーはこれを受け入れることで短期的なキャッシュフローを向上させています。3日間のオフィス勤務を義務付ける連邦政策により変動する密度が生じており、ターンキーコワーキングフロアへの需要をさらに支援しています。フレキシブルスペースオペレーターが主要タワーのアンカーとなり、プロジェクトの不確実性をヘッジしながら高サービス環境を維持するスイングスペースオプション付きのエンタープライズスイートを提供しています。

都市インフラ投資と交通網の拡張

300億USDの国家交通基金が立地選定の計算を再編しており、トランジット指向型開発（TOD）ゾーニングにより鉄道沿線の高密度オフィス開発が可能となっています。カルガリーは5,250万USDを投じてダウンタウン開発インセンティブプログラムを復活させ、コンバージョンとアメニティアップグレードを促進しています。カナディアン・ナショナル鉄道（CN）は600 De La Gauchetière W.において20年間・44万平方フィートのリースを締結し、スタッフのマルチモーダルアクセスを理由として挙げています。主要回廊を結ぶ高速鉄道の整備計画が予定駅近隣の区画に評価上のアップサイドをもたらし、すでに引受審査の前提条件に影響を与えています^{[1]カナダ政府、「カナダ史上最大の公共交通投資」、canada.ca}。

老朽化したオフィスビルおよび郊外オフィスビルにおける高空室率

2024年第2四半期の全国平均空室率は18.5%に達しましたが、テナントがクオリティへ逃避するにつれてクラスB・Cの在庫はさらに高い空室率を示しています。郊外パークは、ハイブリッドポリシーが長距離通勤を制限し都心部への集約を促すため苦戦しています。サブリース可能面積は5四半期連続で減少し、2024年第3四半期には1,480万平方フィートとなりましたが、この減少は主として新築コアに恩恵をもたらしています。自治体はオフィスから住宅へのコンバージョンを推進していますが、改修コストとゾーニング遅延により撤去ペースが抑制されており、老朽化した建物群に構造的な供給過剰が残って賃料を押し下げています。

主要都市中心部におけるオフィス回帰の遅れ

2024年5月時点で、カナダ人の18.7%が依然として在宅勤務しており、2019年の7%という水準を大幅に上回っています。3日間勤務指令への連邦機関の遵守率は、国防省の60%からカナダ税務庁の80%まで幅があり、導入状況の不均一性を示しています。ダウンタウンの人通りの低迷により、トロントのコア空室率は12.6%まで上昇し、アセットの評価損に関する否定的な報道を招いています。オーナーはもはや立地の優位性だけでなく、フレキシビリティとテナントエクスペリエンスで差別化を図ることを迫られており、入居者を確保するために実効賃料を引き下げ、改修手当を延長しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

建物グレード別：プレミアムアセットが市場差別化を牽引

グレードAオフィスは2025年のカナダオフィス不動産市場シェアで圧倒的な48.92%を占めており、このコホートは2031年までに年率3.98%で拡大すると予測されています。クオリティへの逃避が安定したリースを支え、トロフィータワーのオーナーは広範な空室が続くなかでも希望賃料を引き上げることができています。Brookfieldは2024年に世界ポートフォリオ全体で2,700万平方フィートのリースを締結し、カナダの新規物件において賃料を35%引き上げており、これはトップクラス物件における価格決定力を裏付ける統計です。

投資家の関心は、老朽タワーをグレードA近傍の仕様まで引き上げる大規模改修へとシフトしています。Allied Propertiesは最大1億5,000万USDに相当する優先度の低い建物を売却し、都市型ワークスペースの保有物件のアップグレード資金に充てる計画です。このような資本の再循環は、最高品質のアセットがカナダオフィス不動産市場規模において獲得するプレミアムが、HVAC近代化、スマートビルディングプラットフォーム、およびウェルネス志向のアメニティへの集中投資を正当化するという認識を反映しています。グレードBのオーナーは、大規模な再投資と代替用途へのコンバージョンという実存的な選択に直面しています。

注記: 個別セグメントの全シェアはレポート購入時に取得可能

取引タイプ別：賃貸優位が市場の慎重姿勢を反映

2025年のカナダオフィス不動産市場規模の68.52%を賃貸が占め、貸借対照表上の機動性を求める入居者の意向を裏付けています。短期賃貸期間、パンデミック退出条項、ターンキースペックスイートにより、テナントは人員数に合わせてスペースを拡縮できます。Allied Properties社の2024年第1四半期業績は賃貸再リース賃料格差4.7%を示しており、マクロ経済の不確実性にもかかわらず立地条件の良い建物における価格の底堅さを示しています。

売買は規模こそ小さいものの、年平均成長率（CAGR）4.05%とより速い成長が予測されています。政策金利の低下により引受意欲が回復し、従来型ポートフォリオの再価格設定が機関投資家の資本を引き付けています。カナダ年金計画投資委員会（Canada Pension Plan Investment Board）はバンクーバーのタワー2棟を約3億USDの注目すべき割引価格で売却し、バリューアッド運営会社がこれらのアセットをグリーン経済向けに再配置するための道筋を開きました。こうした取引は、カナダオフィス不動産市場シェアの中で投資セグメントが炭素削減アップグレードとフレキシブルフロアプレートコンバージョンのためにキャピタルエクスペンディチャー（設備投資）を注入する意欲のある専門家へと傾きつつある様相を示しています。

エンドユース別：テクノロジーセクターが回復を牽引

情報技術およびITエネーブルドサービスが2025年のカナダオフィス不動産市場シェアで最大の28.05%のエンドユーザー需要を獲得しており、年平均成長率（CAGR）4.12%で成長する見込みです。トロントのテックエコシステムは17,600件の純雇用を追加し、冗長電力とセキュアファイバーループを備えたAI対応タワーの需要を押し上げています。銀行・保険は依然として大きな規模を維持していますが、デジタルプラットフォームがデスク需要を圧縮するにつれてペースを抑えています。専門サービス企業は、未活用のバックオフィス空間を削減しながら組織文化を強化する高仕様のコラボレーティブハブに集約しています。

スタートアップ企業は、交通と生活利便性のアメニティを提供する複合用途コアにおけるキャンパス型レイアウトを好んでいます。リース条項には拡張・縮小権が定常的に組み込まれており、デジタル企業の流動的なスペースニーズがカナダオフィス不動産市場規模を規定する度合いが増していることを示しています。ライフサイエンステナント向けのラボラトリー・オフィス複合施設はプレミアム賃料を生み出し、専門的なHVACおよび安全基準遵守の価値を浮き彫りにしています。エネルギーおよび法律セクターは着実ながらも比較的平坦な需要を示しており、ESG目標がカルガリーにおけるオイルパッチ入居者を効率的な建物へと誘導しています。

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地域分析

オンタリオ州の38.12%のシェアがカナダオフィス不動産市場を支えていますが、同州はハイブリッド勤務習慣が日常的な稼働率を抑制するなか、グレードAの空室率16.3%という高い水準に直面しています。テック分野の雇用成長は緩やかになりましたが依然としてプラスを維持しており、先端スマート対応タワーへの安定した需要の核を確保しています。GOトランジット拡張への州政府資金が将来の供給を地域鉄道に連結させ、ユニオン駅近隣の立地へのダウンタウン評価を補強しています。

ケベック州は2031年までに年平均成長率（CAGR）4.37%で最速の軌跡を示しています。モントリオールの競争力ある賃料プロファイル、豊富な人材プール、および地下鉄アップグレードが、バイリンガル拠点を求める多国籍企業の誘致に寄与しています。州政府によるAIおよび航空宇宙向けの税制優遇措置が新築タワーのプレリースを下支えし、一方で老朽物件は余剰在庫削減を目的としたコンバージョン助成金の恩恵を受けています。

ブリティッシュコロンビア州とアルバータ州は、成熟しながらも異なる様相を示しています。バンクーバーはダウンタウンのクラスAAAストックで一桁台前半の空室率を維持しており、郊外のサブリーススペースが長期化するなかでもオーナーは表面賃料を引き上げることができています。MorguardのTelus Gardenへの出資は、この供給制約ゾーンへの投資家の持続的な確信を示しています。カルガリーは数年にわたるマイナス吸収から転換し、市のコスト優位性と熟練労働力を評価する再生可能エネルギーおよび物流分野のテナントを獲得しています。大西洋岸および平原部の小規模都市は、労働力の手頃な価格と州政府のインセンティブを追求する企業のバックオフィス拡張を誘致し、カナダオフィス不動産市場の地理的基盤を広げています。

規制環境

カナダのオフィス不動産は、主に州レベルで土地登記、都市計画、賃貸借、建築に関する制度を通じて規制されており、ケベック州は他の大半の州で採用されているコモンロー体系とは異なり、ケベック民法典の下で運用されている。この分断化により、ゾーニング、開発承認、地主・賃借人間の慣行は州や自治体によって大きく異なり、トロント、バンクーバー、モントリオール、カルガリーなどの市場における賃貸構造や再開発のタイムラインを形作っている。

連邦レベルでは、オフィス市場を直接の対象としていない場合でも、政策や執行措置が資本配分や資産戦略に影響を及ぼす。例えば、非カナダ人による住宅用不動産購入禁止法（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）は2027年1月1日まで延長され、これはオフィスから住宅への転用の実現可能性と関連し、複合用途の再配置に影響する。別の動きとして、競争局（Competition Bureau）は競争法に基づく制限条項や排他条項への監視を強化しており、これが地主、小売併設型オフィス所有者、仲介業者による賃貸制限の設計方法に影響を与えている。建物性能の面では、カナダ・グリーンビルディング戦略とカナダ・グリーンビルディング協議会の進化する基準が改修活動を後押しし続けており、2026年末を目標とするエネルギー効率規制の改正では、オフィス改修で一般的に指定されるHVAC関連機器に新たな効率または試験要件が導入される見通しである。

バリューチェーン分析

カナダのオフィス不動産のバリューチェーンは、用地確保と権利確定から始まり、州の不動産法や自治体のゾーニング、許認可、交通志向型開発（TOD）規則が実現可能性とタイミングを左右する。開発業者、ゼネコン、専門業者が新築・改修プロジェクトを実施し、建築・エンジニアリング会社が室内空気質基準の向上、電化、計測可能なESG特性を重視した設計を進めている。建材・設備サプライヤー、特にHVACおよび制御システムの提供者は、プレミアムタワーが運営性能、デジタル接続性、サステナビリティ指標で競争する中、差別化への貢献度を高めている。

資本形成と取引は、貸し手、モーゲージブローカー、機関投資家を経て、賃貸、テナント改善、物件管理を通じて建物を運営・再配置する所有者および資産運用会社へと流れる。州の団体によって規制される免許制の不動産仲介業者が賃貸および投資売却を担い、法務、鑑定、環境、エンジニアリングのデューデリジェンスといった専門サービスが買収や転用判断のリスク低減を支援する。運営面では、施設管理、エネルギーサービス、テクノロジーベンダーがスマートビルディングプラットフォームや占有者向け報告を支えている。供給側の再調整も、除却や用途転換を通じて進行しており、2026年第1四半期には150万平方フィートのオフィス物件が転用または解体のために在庫から除外され、老朽化した物件が退役する市場で実質的な供給が引き締まっている。

市場機会と将来展望

占有者がオフィス復帰政策を支える高品質でアメニティが充実した建物に集中する中、最良の立地にある資産の改修と再テナント化を巡る機会が生まれている。この方向性は、カナダ・グリーンビルディング協議会のゼロ・カーボン・ビルディング第4版基準による2024年の体化炭素上限の厳格化、および反復するネットゼロ監査などの連邦ポートフォリオ要件と一致しており、測定可能な建物性能の価値を高めている。大規模改修、スマートビルディング導入、HVACの現代化を実行できる地主や投資家は、本レポートの対象範囲内で純吸収の主要な源泉であったテクノロジー、金融、専門サービス分野のテナントを獲得する上で優位な立場にある。

もう一つの機会は、転用、選択的解体、複合用途再開発を通じた老朽化在庫の再構成にあり、新規の目的建設型賃貸住宅に対する連邦の消費税・調和売上税（GST/HST）100%減免といった政策手段が、ゾーニングと設計が許容する場合のオフィスから住宅への転用を後押ししている。市場動向も、資本力のある買い手や積極的な資産運用に有利な状況を示している。全国のオフィス建設は、2026年第1四半期に22年ぶりの低水準に達し（主要仲介会社の追跡調査による）、一方でダウンタウン・トロント、ダウンタウン・モントリオール、バンクーバー、郊外カルガリー、キッチナー・ウォータールーなどの拠点間で活動水準は不均一なままである。取引と除却が地域の供給・需要構造を再形成する中、柔軟な賃貸条件やターンキー・スイートを提供する所有者は、ハイブリッド利用パターンや短縮された計画期間に関連する需要を取り込むことができ、バリューアド投資家は価格リセットされたレガシー資産の再配置に注力し続けている。