Taille et analyse de la part du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite

Développements urbains de la Vision 2030

Les gigaprojets de la Vision 2030, tels que NEOM et le Mukaab, redéfinissent l'écosystème résidentiel saoudien en créant des pôles d'emploi ancrés dans des logements à haute densité. Ces projets canalisent plus de 3 332,5 millions USD dans des actifs résidentiels à usage mixte qui normalisent les concepts de vie en hauteur, auparavant peu répandus dans le Royaume. La capacité planifiée pour des millions de nouveaux résidents à proximité de centres d'emploi à haute valeur ajoutée soutient la demande à long terme en condominiums, incitant les promoteurs à privilégier des communautés dominées par des appartements plutôt que des villas de faible hauteur. Le soutien du secteur public atténue le risque d'infrastructure et envoie un signal fort aux investisseurs privés en quête de pipelines stables. Alors que les phases de construction se chevauchent jusqu'en 2030 et au-delà, le marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite est bien positionné pour absorber une offre continue sans déstabiliser la stabilité des prix.

Population jeune croissante et ménages de taille réduite

Soixante et onze pour cent des Saoudiens ont moins de 35 ans, et la taille moyenne des ménages s'est réduite à 5,2 personnes, des tendances qui orientent les préférences vers des appartements compacts et bien situés. Le dividende démographique élargit le vivier d'acheteurs éligibles aux prêts hypothécaires qui privilégient la proximité des lieux de travail à la vie en banlieue. Un nombre croissant de ménages unipersonnels et à double revenu se tourne vers des appartements avec services et équipements partagés qui réduisent les coûts de fonctionnement. Les promoteurs proposant des salles de sport intégrées, des espaces de coworking et des commerces communautaires affichent une vitesse de prévente plus élevée, soulignant l'attrait du segment. La dynamique positive qui en résulte s'étend aux villes primaires et secondaires, consolidant ainsi la trajectoire de croissance du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite^{[1]Fahad al-Dosari, « Enquête sur le logement des ménages 2024 », Autorité générale des statistiques, stats.gov.sa}.

Besoins croissants en logements pour les expatriés

Plus de 200 multinationales ont obtenu des licences pour établir leur siège régional à Riyad, accélérant les afflux d'expatriés qui nécessitent des solutions de location d'appartements immédiates. Les loyers mensuels pour des appartements d'une chambre dans la capitale atteignent en moyenne 1 333 USD, et les résidences haut de gamme commandent des baux annuels supérieurs à 133 300 USD, générant des rendements attractifs pour les propriétaires. Les complexes d'appartements gérés gagnent en popularité en proposant des plateformes de location multilingues et des services groupés correspondant aux attentes des expatriés. À Djeddah et à Dammam, le rapide développement de la pétrochimie et de la logistique reflète cette tendance, incitant les propriétaires à rénover leur parc immobilier en appartements clés en main. Combinés, ces afflux donnent une impulsion à court terme au segment locatif du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite.

Programmes de prêts hypothécaires soutenus par le gouvernement

La plateforme Sakani a facilité plus de 800 000 contrats de logement subventionnés, portant le taux de propriété à 63,74 % en 2024 et alimentant une demande soutenue d'appartements de gamme intermédiaire. Les plafonds prêt-à-valeur à 70 % maintiennent le risque systémique sous contrôle, tandis qu'un soutien généreux aux taux d'intérêt abaisse les barrières d'entrée pour les primo-accédants. Les produits de finance islamique élargissent l'éligibilité, attirant des emprunteurs conformes aux principes religieux dans le système formel de financement du logement. L'objectif du programme de 355 000 contrats supplémentaires d'ici 2025 équivaut à environ 41,8 milliards USD de nouveaux crédits affleurant dans l'immobilier résidentiel. En conséquence, les promoteurs calibrent leurs pipelines de lancement vers des niveaux de prix alignés sur les seuils de subvention, soutenant la croissance des volumes sur l'ensemble du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite.

Préférence culturelle pour les villas

Une affinité profondément enracinée pour les villas individuelles tempère la demande de condominiums dans de nombreux segments axés sur les familles. Les transactions de villas représentent encore plus de la moitié des transactions résidentielles à Riyad, signalant une résistance latente à la vie en hauteur parmi les ménages plus nombreux. Les promoteurs répondent en intégrant des ensembles d'équipements de type villa, des jardins privatifs, des terrains de loisirs familiaux et de généreux parkings dans les plans directeurs des appartements. Avec le temps, les jeunes Saoudiens montrent une volonté d'échanger un terrain privé contre des installations sur place et des trajets plus courts, érodant progressivement la barrière culturelle. Néanmoins, la préférence pour les villas demeure un frein structurel au plafond ultime de pénétration du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite.

Coûts de construction élevés

La volatilité des prix des matériaux et les goulots d'étranglement dans les chaînes d'approvisionnement poussent les dépenses de construction saoudiennes à 141,5 milliards USD, comprimant les marges des promoteurs, en particulier pour les projets de gamme intermédiaire sensibles aux prix. Les coûts de l'acier, du ciment et de la main-d'œuvre augmentent plus vite que les prix de vente des unités, compliquant les calculs de faisabilité. Les programmes gouvernementaux d'accélération tels qu'Etmam raccourcissent les cycles d'approbation, mais les retards de paiement dans les projets publics peuvent créer des tensions de trésorerie. Les promoteurs répondent par des techniques de construction modulaire et des contrats d'approvisionnement à long terme pour fixer les prix. Malgré ces mesures d'atténuation, une inflation soutenue des coûts peut retarder le démarrage des chantiers et ralentir les ajouts d'offre au sein du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite^{[2]Saad al-Harbi, « Tendances des coûts de construction 2025 », Comité national du code de la construction saoudien, sbc.gov.sa}.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par modèle commercial : Prédominance des ventes et dynamique locative

Le segment des Ventes occupait 65,40 % du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite en 2025, soutenu par des aspirations généralisées à la propriété immobilière et un large soutien hypothécaire. L'activité locative, bien que plus modeste, devrait s'étendre à un CAGR de 7,98 %, dépassant la croissance de la propriété au fur et à mesure que les arrivées d'expatriés s'intensifient. Les promoteurs qui s'appuient sur les ventes sur plan via le système Wafi bénéficient d'entrées de trésorerie anticipées, renforçant la liquidité des projets. À l'inverse, les propriétaires institutionnels accumulent des portefeuilles pour capter des rendements locatifs en hausse de 5 % à 8 %, diversifiant leurs revenus sur l'ensemble du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite.

La pression locative est la plus visible dans le centre de Riyad, où un appartement d'une chambre dépasse 1 333 USD par mois, poussant les jeunes professionnels vers la propriété dès que les subventions hypothécaires deviennent accessibles. L'absence de plafonnement des augmentations de loyer amplifie ce mouvement, bien que les régulateurs étudient des mécanismes de plafonnement pour freiner l'inflation. À Djeddah, les quartiers premium affichent des rendements bruts de 11,7 %, cimentant l'attrait de la ville pour les investisseurs axés sur les revenus. Dans les deux modèles, des plateformes numériques transparentes telles qu'Ejar protègent les contrats de location, renforçant la confiance dans le marché et favorisant une croissance équilibrée du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite.

Note: Les parts de segments de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par gamme de prix : Leadership du marché intermédiaire et essor du segment abordable

Les unités de gamme intermédiaire contrôlaient 49,02 % de la valeur des transactions de 2025, correspondant au pouvoir d'achat des Saoudiens à revenus moyens et des expatriés qualifiés. Les unités dans cette tranche sont souvent proposées entre 270 000 USD et 400 000 USD et disposent d'équipements domotiques et de loisirs partagés. Étant donné que les subventions hypothécaires compensent en partie les mensualités, les taux d'absorption restent sains même lorsque les taux d'intérêt fluctuent. En conséquence, la taille du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite pour les propriétés de gamme intermédiaire reste résiliente face aux fluctuations macroéconomiques.

Le logement abordable, bien que plus limité aujourd'hui, devrait croître à un CAGR de 8,11 % jusqu'en 2031, la Vision 2030 visant un taux national de propriété de 70 %. Des politiques telles que la taxe sur les terrains blancs libèrent des parcelles viabilisées à pas plus de 400 USD par mètre carré, obligeant les promoteurs à ajouter un parc de logements dont les prix s'inscrivent dans les seuils de subvention. Les communautés à revenus mixtes de ROSHN illustrent ce modèle : les appartements démarrent aux alentours de 160 000 USD tout en incluant des cours paysagères et une proximité avec les transports en commun. Ce pipeline d'offre élargit directement le marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite, garantissant aux ménages à revenus modestes un accès au logement formel.

Par mode de vente : L'innovation dans le segment primaire dépasse l'activité secondaire

Les transactions primaires (nouvelles constructions) représentaient 56,60 % du chiffre d'affaires 2025 et devraient progresser à un CAGR de 8,43 % jusqu'en 2031. La couverture de garantie, les certifications de construction écologique et les plans de paiement flexibles renforcent la confiance des acheteurs dans les nouveaux biens. Les promoteurs s'appuient sur la procédure accélérée Etmam pour comprimer les délais d'obtention de licences, tandis que les règles de vente sur plan du système Wafi permettent une reconnaissance anticipée des revenus. La taille du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite pour les ventes primaires bénéficie ainsi d'une rotation accélérée des stocks.

Le marché secondaire reste pertinent pour les acheteurs en quête de quartiers établis ou d'une occupation immédiate. Cependant, la taxe sur les transactions immobilières de 5 % introduite en 2025 alourdit les coûts d'acquisition globaux, incitant certains ménages à privilégier les préventes où la taxe est intégrée dans le prix de lancement. À mesure que les zones d'accession à la propriété pour les étrangers s'ouvrent en 2026, les biens secondaires dans les zones désignées pourraient retrouver leur élan, mais les nouvelles offres dotées d'infrastructures intelligentes devraient capter une part plus importante de la demande internationale au sein du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite.

Note: Les parts de segments de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Analyse géographique

Riyad a capté 46,20 % de la valeur nationale des condominiums et appartements en 2025, portée par l'emploi dans le secteur public, les afflux de sièges sociaux de multinationales et le projet phare du Mukaab. La population de la ville est en passe d'atteindre 9,6 millions d'habitants d'ici 2030, accroissant la pression pour au moins 305 000 logements supplémentaires. Le projet SEDRA de ROSHN fournira à lui seul 30 000 logements, tandis que les loyers moyens des appartements s'établissent à 1 333 USD par mois, préservant les marges des promoteurs. En conséquence, Riyad reste l'ancre du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite, même si la progression des prix fonciers pousse le développement vers des villes satellites planifiées en périphérie.

Djeddah associe le commerce en mer Rouge, le trafic de pèlerinage et son attrait en matière de style de vie pour se classer comme le deuxième marché urbain. Le projet Jeddah Central, d'une valeur de 3,33 milliards USD, ajoutera 17 000 unités organisées autour de sites culturels, rehaussant le profil du front de mer de la ville. Les quartiers premium affichent des rendements locatifs bruts supérieurs à 11 %, attirant des investisseurs en quête de diversification des revenus. La communauté ALAROUS de ROSHN regroupe 18 000 logements sur 4 millions de m², soulignant l'ampleur du développement et renforçant l'expansion du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite sur la côte ouest.

La Zone métropolitaine de Dammam devrait enregistrer le CAGR le plus rapide de 8,75 % jusqu'en 2031, les grands groupes énergétiques et les clusters en aval élargissant la main-d'œuvre expatriée. Le projet ALFULWA de ROSHN près de Hofuf, couvrant 10,8 millions de m² avec 18 000 logements, témoigne de la confiance institutionnelle dans la croissance de la Province orientale. À proximité, les enclaves côtières de NEOM et la Cité économique du savoir de Médine indiquent que les villes secondaires intègrent la construction résidentielle dans des stratégies économiques plus larges. Collectivement, ces zones élargissent l'empreinte géographique du marché des condominiums et appartements en Arabie Saoudite au-delà du corridor traditionnel des trois grandes villes.