Taille et Part du Marché Immobilier Résidentiel en Arabie Saoudite - Analyse de la Croissance, Tendances et Prévisions (2026 - 2031)

Tendances et Perspectives du Marché Immobilier Résidentiel en Arabie Saoudite

Initiatives Gouvernementales en Matière de Logement dans le Cadre de la Vision 2030 Améliorant l'Accès à la Propriété

Les initiatives gouvernementales en matière de logement dans le cadre de la Vision 2030 transforment les opportunités d'accession à la propriété en Arabie Saoudite, la rendant plus accessible aux citoyens. Dans le cadre de la Vision 2030, le gouvernement vise un taux de propriété immobilière de 70% en réduisant les apports à 5% et en améliorant la liquidité hypothécaire grâce à la titrisation. La Société Nationale de Logement a signé un accord de 665 millions USD avec China State Construction Engineering pour livrer 20 000 logements, démontrant de solides capacités d'exécution et favorisant la collaboration internationale. De plus, l'acquisition d'un portefeuille de 906 millions USD par la Société Saoudienne de Refinancement Immobilier auprès de la Banque Nationale Saoudienne a marqué la plus grande transaction sur le marché secondaire du Royaume, renforçant la confiance des investisseurs. Les programmes de mise à disposition de terrains et les réglementations de vente sur plan protégées par séquestre soutiennent davantage ces réformes de financement, élargissant collectivement l'accès au marché immobilier résidentiel en Arabie Saoudite.

Pénurie Persistante de Logements Soutenant la Demande de Nouveaux Projets Résidentiels

Le marché du logement en Arabie Saoudite est aux prises avec un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande, créant des opportunités pour de nouveaux développements résidentiels. L'Arabie Saoudite devrait nécessiter plus de 800 000 logements supplémentaires d'ici 2030, maintenant une forte demande dans tous les segments de prix. Cependant, l'ajout prévu de 300 000 unités d'ici 2025 est insuffisant pour répondre au taux annuel de formation des ménages, notamment à Riyad, où les recrutements gouvernementaux sont concentrés. Ce déficit est le plus prononcé chez les ménages à revenus moyens, stimulant de solides préventes même pendant les premières phases de construction. L'Autorité Générale de l'Immobilier veille activement à la conformité de qualité et encourage les promoteurs à répondre aux zones mal desservies. Ces déficits persistants devraient soutenir la stabilité à long terme du marché immobilier résidentiel saoudien.

Expansion de la Jeune Population et Hausse de la Formation des Ménages Stimulant la Demande Résidentielle

Le marché immobilier résidentiel en Arabie Saoudite connaît une transformation significative, portée par des changements démographiques et économiques. Avec plus des deux tiers de la population âgée de moins de 35 ans, le pays connaît une hausse des formations de ménages à mesure que les diplômés obtiennent des emplois non pétroliers. Cette tendance accroît la demande d'appartements plus petits et bien équipés dans les zones centrales. Les jeunes Saoudiens commencent souvent par des locations, dynamisant le marché locatif et créant une voie vers l'accession à la propriété. La demande locative est particulièrement forte dans le quartier financier de Riyad et les pôles industriels de la Province Orientale, contribuant à la croissance du marché immobilier résidentiel. De plus, des programmes de financement abordable pour les primo-accédants facilitent la transition vers des résidences principales, soutenant l'absorption dans diverses catégories d'unités^{[1]Chercheurs du KAPSARC, "Changements démographiques et demande de logement", KAPSARC, kapsarc.org}.

Projets de Développement Urbain à Grande Échelle et Projets d'Infrastructure Créant de Nouveaux Pôles Résidentiels

Les initiatives de développement urbain de l'Arabie Saoudite transforment le marché immobilier résidentiel, créant des communautés dynamiques et durables. Des projets phares tels que NEOM, SEDRA, MARAFY et Diriyah Gate introduisent des milliers d'unités résidentielles à usage mixte et accessibles à pied. ROSHN prévoit de livrer 30 000 logements dans SEDRA et plus de 14 000 dans MARAFY, intégrant le patrimoine aux fonctionnalités avancées des villes intelligentes. L'amélioration des corridors de transport relie ces pôles aux principaux bassins d'emploi, réduisant les temps de trajet et augmentant la valeur des terrains. D'importants attributions de contrats, notamment le chantier de 175 millions USD de Red Sea Global, stimulent l'activité de construction et la croissance de l'emploi. Ces développements étendent l'influence économique du marché immobilier résidentiel saoudien au-delà des centres-villes traditionnels.

Coûts de Construction Élevés dus à la Volatilité des Prix des Matériaux et aux Pénuries de Main-d'Œuvre

Le secteur de la construction en Arabie Saoudite est aux prises avec des coûts croissants, dus à la volatilité des prix des matériaux et aux pénuries de main-d'œuvre. Au premier semestre 2024, la consommation de ciment a atteint 22,6 millions de tonnes, avec des prix oscillant entre 58,5 et 63,9 USD par tonne, impactant significativement les budgets des projets. Des mégaprojets dépassant 850 milliards USD de valeur monopolisent les matériaux et la main-d'œuvre qualifiée, provoquant des retards. Les promoteurs dans les zones éloignées font face à des coûts de fret plus élevés, compliquant davantage les projets de logements abordables. Bien que la production locale s'étende, il faudra des années pour répondre à la demande. Les stratégies de stockage et de couverture augmentent les coûts de portage, comprimant les marges dans le marché immobilier résidentiel saoudien.

Dépendance Économique aux Prix du Pétrole Affectant l'Accessibilité Financière des Consommateurs et la Confiance des Investisseurs

La dépendance de l'économie saoudienne aux prix du pétrole continue de façonner l'accessibilité financière des consommateurs et le sentiment des investisseurs. Les salaires du secteur public et les dépenses fiscales liées au logement restent étroitement liés aux revenus pétroliers. Les baisses des prix du pétrole affectent rapidement la sécurité de l'emploi et le revenu disponible. En janvier 2025, l'inflation du logement a atteint 2%, avec des loyers de villas en hausse de 7,7%, exerçant une pression sur les locataires à revenus moyens. En juin 2024, les originations de prêts immobiliers individuels ont chuté de 11% d'une année sur l'autre à 1,41 milliard USD, à mesure que les prix du brut s'assouplissaient. Bien que les prélèvements sur la propriété étrangère aient diminué à 5%, les acheteurs internationaux restent prudents, surveillant de près les tendances du marché pétrolier avant d'engager des capitaux. Pour atténuer l'impact de la volatilité des prix du pétrole, l'Arabie Saoudite se concentre sur la diversification des recettes fiscales et l'avancement de la titrisation hypothécaire.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des Segments

Par Modèle Commercial : Les Ventes Restent Dominantes Tandis que les Locations Progressent

Les ventes ont capturé 63,95% du marché immobilier résidentiel en Arabie Saoudite en 2025, reflétant une préférence culturelle pour la propriété soutenue par des hypothèques subventionnées et de généreuses attributions de terrains gouvernementaux. Les transactions primaires impliquent souvent des engagements sur plan sécurisés par des structures de séquestre qui protègent les acheteurs et libèrent les fonds par étapes, renforçant la confiance. Des promoteurs tels que ROSHN ont adopté des salles d'exposition virtuelles et des approbations hypothécaires instantanées pour accélérer les réservations dans de grands quartiers planifiés. Pendant ce temps, le segment locatif devrait croître à un TCAC de 7,11% jusqu'en 2031, porté par la mobilité des expatriés et les exigences des jeunes Saoudiens à la recherche d'un logement flexible à proximité des nouveaux quartiers d'affaires. Les plateformes de location telles qu'Ejari numérisent l'émission des contrats et la collecte des loyers, augmentant la transparence et les normes de gestion professionnelle dans le marché immobilier résidentiel en Arabie Saoudite.

La croissance locative se concentre autour du Quartier Financier Roi Abdullah de Riyad et du corridor de Dammam, où les employeurs pétrochimiques attirent des ingénieurs en mission temporaire. Des propriétaires institutionnels émergent ; par exemple, Sedco Capital constitue un portefeuille diversifié d'immeubles multifamiliaux, signalant une maturation progressive vers une classe d'actifs locatifs investissable. Les partenariats technologiques - la collaboration IoT de ROSHN avec Cisco - soutiennent des fonctionnalités de maison intelligente qui commandent des primes locatives. Les ventes continueront de dominer en valeur, mais les locations offrent une soupape de sécurité lors des cycles économiques et complètent les choix de logement selon les étapes de vie, enrichissant la structure globale du marché immobilier résidentiel en Arabie Saoudite.

Par Type de Bien : Les Appartements Ancrent l'Expansion à Haute Densité

Les appartements et copropriétés ont sécurisé 52,05% des revenus en 2025 et ont mené la croissance avec un TCAC de 7,29% jusqu'en 2031, soulignant leur primauté dans les métropoles où le foncier est contraint. Le segment excelle dans la livraison à grande échelle : les immeubles à plusieurs étages dans SEDRA, MARAFY et ALDANAH génèrent des économies de coûts qui accélèrent les calendriers de livraison et s'alignent avec les objectifs d'accessibilité de la Vision 2030. Les promoteurs regroupent de plus en plus des espaces de coworking, des garderies sur site et des loisirs en toiture dans les complexes d'appartements, répondant à l'évolution des attentes en matière de style de vie. Les villas attirent encore les familles élargies, mais la hausse des coûts des terrains et des factures de services publics réduisent l'écart d'accessibilité, orientant les acheteurs à revenus moyens vers le logement vertical.

Les vents porteurs de la demande sont prononcés dans le marché immobilier résidentiel en Arabie Saoudite pour les appartements, où les liaisons de transport intégrées raccourcissent les trajets et s'alignent avec les objectifs de durabilité gouvernementaux. Le permis numérique, ainsi que la construction modulaire, aident des entreprises nationales comme Dar Al Arkan à réduire les cycles de construction jusqu'à 15%. Les partenaires étrangers apportent l'ingénierie des façades, la robotique de nettoyage des façades et des systèmes de vitrage économes en énergie, élargissant l'attrait des unités. Avec plus de 70 000 clés d'appartements prévues pour remise dans les grandes villes d'ici 2027, le segment restera la pièce maîtresse du nouveau développement urbain.

Par Gamme de Prix : Le Logement Abordable Gagne en Vitesse grâce aux Politiques Favorables

Le stock de milieu de gamme détenait 44,70% de part des revenus en 2025, mais le logement abordable devrait surpasser toutes les autres gammes à un TCAC de 7,46% jusqu'en 2031. La taxe sur les terrains blancs, la réduction des apports et les hypothèques subventionnées à longue durée convergent pour abaisser les seuils d'entrée pour les ménages gagnant entre 1 600 et 2 400 USD par mois. Les projets dans le quartier Khuzam de Riyad proposent des unités à partir de 66 500 USD et affichent des taux de réservation supérieurs à 75% dans les semaines suivant le lancement.

La taille du marché immobilier résidentiel en Arabie Saoudite pour les unités abordables bénéficie du savoir-faire international en réduction des coûts : China State Construction Engineering applique des panneaux préfabriqués qui réduisent les gaspillages de matériaux de 20%. Les constructeurs égyptiens apportent une ingénierie de la valeur pour les agencements intérieurs qui respectent les normes culturelles locales tout en maximisant la surface vendable. Alors que les vents contraires macroéconomiques persistent, la nature anticyclique du logement abordable est susceptible de stabiliser les flux de trésorerie des promoteurs et de renforcer les objectifs sociaux de la Vision 2030.

Par Mode de Vente : Le Pipeline Primaire Maintient sa Position de Tête

Les ventes primaires contrôlaient 56,10% des revenus de 2025 et devraient se développer à un TCAC de 7,22% à mesure que les mégaprojets libèrent des phases de construction successives. Les règles de séquestre promulguées fin 2024 canalisent les fonds vers des comptes de projet dédiés, nourrissant la confiance et accélérant les préventes pour des communautés telles qu'ALDANAH à Dhahran, où 1 000 unités ont été vendues dans les trois semaines suivant le lancement. Les transactions secondaires prospèrent dans les quartiers matures mais font face à un inventaire limité et à des frais de rénovation qui tempèrent la croissance.

Les initiatives de liquidité stimulent la taille du marché immobilier résidentiel en Arabie Saoudite pour les transactions primaires : les titrisations de la SRERC recyclent le capital bancaire dans de nouvelles originations hypothécaires, tandis que le marketing numérique réduit les coûts d'acquisition des clients. Les promoteurs incitent les premiers acheteurs grâce à des plans de paiement échelonnés et des bons de mobilier, garantissant que les tirages de construction s'alignent avec les entrées de trésorerie. Le déploiement continu de phases à grande échelle maintiendra probablement le marché primaire en pole position pour les cinq prochaines années, tandis que les transactions secondaires servent de plateforme de liquidité pour les acheteurs en cours d'amélioration.

Analyse Géographique

En 2025, Riyad a maintenu son leadership dans la valeur des transactions nationales, représentant 39,85%, porté par la présence des ministères gouvernementaux, des institutions financières et des sièges des principaux mégaprojets. La rénovation en cours du centre-ville de New Murabba, ainsi que les extensions du métro, favorisent le développement de pôles à usage mixte intégrant des lieux de travail avec une offre de logements croissante. Par exemple, le projet SEDRA de ROSHN devrait livrer 30 000 nouvelles résidences, améliorant la diversité des produits et répondant au carnet de commandes de 85 000 acheteurs potentiels. Les forts taux d'absorption ont maintenu les délais de livraison moyens en dessous de 14 mois, reflétant l'efficacité opérationnelle du marché immobilier résidentiel saoudien.

Djeddah continue de conserver sa position de deuxième plus grand marché, soutenue par des initiatives telles que le quartier du canal MARAFY de ROSHN et les sous-marchés à vocation touristique développés par Red Sea Global. Les appartements en front de mer connaissent la croissance locative la plus rapide, alimentée par une activité accrue tout au long de l'année provenant des terminaux de croisière et des établissements hôteliers. La modernisation du port a également stimulé l'emploi dans la logistique et, combinée à l'assouplissement des réglementations sur la propriété étrangère, a attiré des professionnels régionaux à la recherche à la fois d'avantages liés au style de vie et d'opportunités d'investissement. La combinaison de patrimoine culturel et d'infrastructures modernes de Djeddah s'aligne avec les objectifs de la Vision 2030 de diversifier l'économie, assurant une demande soutenue de logements.

L'Agglomération Métropolitaine de Dammam affiche la plus forte croissance régionale, avec un taux de croissance annuel composé (TCAC) de 7,95% prévu jusqu'en 2031. Cette croissance est portée par des expansions dans le secteur pétrochimique et des améliorations des infrastructures portuaires, qui attirent de nouveaux flux de main-d'œuvre. Des plans directeurs tels qu'Aldanah, situé près de Dhahran, émergent comme des destinations clés pour les travailleurs de la connaissance, notamment ceux associés à Aramco et ses industries en aval. De plus, de nouveaux corridors tels que NEOM et la côte de la mer Rouge se développent en pôles sur des sites vierges, soutenus par des emplois dans les énergies renouvelables et la fabrication de haute technologie. Ces régions bénéficient de coûts fonciers plus faibles et d'incitations politiques favorables, élargissant la portée géographique du marché immobilier résidentiel saoudien tout en allégeant progressivement la pression sur les deux plus grandes villes du pays.