Taille et Part du Marché de l'Immobilier Commercial en Oman - Analyse de la Croissance, Tendances et Prévisions (2026 - 2031)

Tendances et Perspectives du Marché de l'Immobilier Commercial en Oman

Pipeline d'Infrastructures de la Vision 2040 d'Oman

Des mégaprojets tels que Madinat Al Irfan (624 ha, objectif de 280 000 résidents et 90 000 emplois) et Yiti (11 millions de m² d'espace touristique intégré) illustrent la manière dont le pipeline de la Vision 2040 remodèle la demande d'actifs dans chaque segment commercial. Le réseau ferroviaire national de 15 milliards USD reliera Sohar à Mascate et à la frontière des Émirats arabes unis, catalysant des clusters d'entrepôts le long de ce corridor. La zone économique spéciale de Duqm, couvrant 2 000 km² avec des engagements de 14 milliards USD, est à l'origine de sous-marchés entièrement nouveaux pour les hôtels, les bureaux et les parcs industriels. Ces projets génèrent des effets d'entraînement - les équipements de commerce de détail, de santé et d'éducation suivent la migration de la main-d'œuvre - et renforcent le marché de l'immobilier commercial en Oman comme levier de diversification essentiel^{[1]Suhail Al Maawali, "National Railway Project Factsheet", Ministère des transports, motc.gov.om}.

Afflux Constant d'IDE des Pays du CCG et d'Asie vers les Actifs Réels

Les capitaux des investisseurs du Golfe et d'Asie se déversent dans des projets industriels, touristiques et logistiques à grande échelle, amplifiant la liquidité sur le marché de l'immobilier commercial en Oman. L'engagement d'Investcorp de 500 millions USD pour le port et les infrastructures industrielles de Duqm illustre cet élan. Le port et la zone franche de Sohar ont attiré 30 milliards USD d'investissements cumulés avec un taux d'occupation foncière de 85 %, dont une usine de polysilicium de 1,35 milliard USD, stimulant la demande d'entrepôts adjacents et de logements pour les travailleurs. Le cadre de finance durable de l'Oman, le premier dans les pays du CCG, propose des obligations vertes labellisées dans 14 catégories, attirant les capitaux asiatiques axés sur l'ESG vers des actifs certifiés LEED et BREEAM. Cette diversification financière soutient une absorption plus forte de bureaux haut de gamme, d'espaces hôteliers et logistiques répondant aux critères des investisseurs mondiaux^{[2]Haitham Al Said, "OIA Launches USD 5.2 Billion Future Fund", Oman Investment Authority Press Release, oia.gov.om}.

Croissance de la Population en Âge de Travailler et Urbanisation

La main-d'œuvre croissante d'Oman accélère la migration interne vers des corridors à usage mixte à Mascate, Sohar et Salalah. Le projet Sultan Haitham City de 1 milliard OMR accueillera 39 000 résidents dans 7 000 logements d'ici 2030, soutenant la demande de bureaux, de commerces et d'équipements communautaires. Des initiatives parallèles telles que le projet de front de mer de la Nouvelle Ville de Salalah pour 60 000 résidents et 200 000 m² d'espaces de commerce-hôtellerie créent une demande secondaire pour les actifs logistiques et de services. Al Khuwair Downtown à Mascate, soutenu par 1,3 milliard USD, vise une expansion démographique de 1,5 million à 2,7 millions d'habitants d'ici 2040, stimulant l'absorption de bureaux de catégorie A. Le Décret ministériel 501/2024 accélère l'omanisation, entraînant des dépenses des entreprises en centres de formation et en espaces de travail conformes. Collectivement, ces évolutions démographiques apportent un soutien fondamental au marché de l'immobilier commercial en Oman jusqu'en 2030.

Obligations ESG des Entreprises Stimulant les Bureaux à Certification Écologique

Les locataires multinationaux exigent de plus en plus une certification LEED Silver ou supérieure, ce qui incite les promoteurs à rénover ou à construire selon les normes environnementales mondiales. L'Office Park d'Omran Group à Madinat Al Irfan a obtenu la pré-certification LEED Gold en 2024, entraînant des démarches similaires de la part d'acteurs privés. Les prêteurs internationaux offrent des réductions de taux d'intérêt allant jusqu'à 50 points de base pour les actifs verts certifiés dans le cadre du programme de finance durable d'Oman, réduisant le coût moyen pondéré du capital pour les promoteurs conformes. Les pionniers rapportent des primes de loyer de 7 % à 10 % pour les bâtiments écologiques, améliorant la conservation de la valeur des actifs malgré la hausse des coûts de construction. La demande s'étend du centre des affaires de Mascate vers des pôles émergents tels que Sohar et Duqm, faisant de la durabilité une exigence concurrentielle sur l'ensemble du marché de l'immobilier commercial en Oman^{[3]Aisha Al Rawahi et al, "Green Building Adoption in GCC Commercial Real Estate", Journal of Sustainable Construction, jsusc.org}.

Escalade des Coûts des Matériaux de Construction et de la Main-d'Œuvre

La volatilité mondiale des prix de l'acier et du ciment comprime les marges des promoteurs alors que l'omanisation entraîne une inflation salariale. Le budget de 36 millions OMR (93 millions USD) de la station balnéaire de Bandar Al Khairan souligne les pressions sur les coûts qui se filtrent dans les actifs hôteliers. Les restrictions du ministère du Travail sur les rôles techniques des expatriés imposent des dépenses supplémentaires de formation et de recrutement, augmentant davantage les coûts de production. Le Manuel de l'Immobilier et de la Construction AECOM 2025 cite l'Oman parmi les pays du CCG confrontés à une escalade supérieure à la moyenne régionale pour le fer à béton et le béton prêt à l'emploi. Les retards de projets et les révisions de portée sont devenus courants, en particulier pour les PME manquant de résilience bilancielle. Bien que les incitations à la finance verte offrent un soulagement marginal, l'inflation des coûts à court terme reste un frein significatif pour le marché de l'immobilier commercial en Oman.

Menace Croissante de Suroffre dans les Bureaux et Commerces de Catégorie B

Le nouveau stock continue d'affluer à un rythme plus rapide que l'absorption par les locataires, en particulier dans les corridors secondaires où les moteurs de la demande sont plus faibles. Le Programme d'Incitations aux Marchés de Capitaux a provoqué une vague d'introductions en bourse à la Bourse de Mascate, mais de nombreuses entités nouvellement cotées maintiennent des effectifs réduits, limitant l'absorption nette de bureaux. Les risques de vacance commerciale ont augmenté suite à l'ouverture de City Centre Sohar (35 301 m², 120 magasins), ajoutant de l'offre sur un marché déjà confronté à la substitution par le commerce électronique. Les données de la Chambre de Commerce d'Oman révèlent qu'une grande franchise de commerce de détail a enregistré une multiplication par cinq de ses pertes d'exploitation en 2024, alors que la fréquentation s'est déplacée vers le numérique. Les propriétaires de catégorie B font face à des incitations croissantes et à des durées de bail plus courtes, mettant à l'épreuve la stabilité des revenus au sein du marché de l'immobilier commercial en Oman.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des Segments

Par Type de Propriété : La Logistique Mène l'Expansion

Les actifs logistiques ont contribué à la croissance incrémentale la plus rapide de la taille du marché de l'immobilier commercial en Oman, dépassant toutes les autres catégories avec une prévision de TCAC de 7,45 % jusqu'en 2031. Le taux d'occupation foncière de 85 % du port de Sohar, les 30 milliards USD d'investissements cumulés et le nouveau terminal agro-vrac illustrent une forte absorption d'entrepôts le long de la côte Batinah. La part du marché de l'immobilier commercial en Oman pour les bureaux est restée la plus élevée à 33,21 % en 2025, soutenue par les programmes de relocalisation gouvernementaux vers Madinat Al Irfan et le lancement de campus d'entreprises à Duqm. Les actifs de commerce de détail font face à une transformation structurelle liée à l'essor du commerce mobile ; néanmoins, les centres phares tels que City Centre Muscat ont maintenu une fréquentation annuelle supérieure à 10,2 millions, conservant l'attrait des emplacements de premier ordre.

Les schémas de demande des locataires évoluent vers des spécifications durables. Les promoteurs axés sur les ports intègrent des toits prêts pour le solaire et un éclairage à LED pour répondre aux mandats carbone des clients du secteur maritime. Les actifs industriels dans la zone économique spéciale de Duqm bénéficient de 14 milliards USD d'engagements manufacturiers axés sur des secteurs à forte intensité énergétique tels que l'hydrogène vert et les pétrochimiques. Les pipelines hôteliers restent actifs, comme en témoignent le complexe touristique de Duqm de 731,6 millions USD et le complexe Club Med Musandam de 100 millions USD visant la certification BREEAM. Les sous-secteurs émergents comprennent les centres de données - l'initiative de 450 millions USD d'Oman Data Park illustre la demande croissante d'alimentation électrique résiliente et de connectivité fibre. Ensemble, ces forces redistribuent le capital vers des classes d'actifs pérennes au sein du marché de l'immobilier commercial en Oman.

Note: Les parts de segments de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par Modèle Économique : Les Locations Maintiennent leur Primauté, les Ventes S'accélèrent

Les locations contrôlaient 70,02 % de la part du marché de l'immobilier commercial en Oman en 2025, reflétant la préférence des entreprises pour la flexibilité opérationnelle dans une économie en cours de diversification. Le volume des baux a augmenté à la suite d'une hausse de 28,1 % en glissement annuel des valeurs de transactions à novembre 2024, portée par les nouvelles créations d'entreprises dans le cadre de la Vision 2040. Simultanément, les transactions de vente progressent à un TCAC de 6,47 % jusqu'en 2031, dynamisées par les permissions de pleine propriété dans les zones économiques spéciales et les exonérations fiscales de 10 ans introduites par le Décret Royal 38/2025. La taille du marché de l'immobilier commercial en Oman liée aux acheteurs expatriés continue de s'élargir, les Indiens, les Britanniques et les Émiratis représentant collectivement plus de 57 % des acquisitions dans les complexes touristiques intégrés.

La location de luxe dans des enclaves telles que Shatti Al Qurum et Muscat Hills maintient des rendements supérieurs à 7 %, soutenue par une absence de taxe foncière et la nouvelle loi bancaire favorable aux prêts hypothécaires qui renforce la protection des consommateurs. Les incitations aux marchés de capitaux facilitent la conversion en société par actions, débloquant un financement préférentiel pour les entreprises souhaitant acquérir leurs locaux opérationnels. Les solides bénéfices du secteur bancaire, totalisant 522,6 millions OMR en 2024, signalent un soutien au crédit soutenu pour les développements occupés par leurs propriétaires. Ces facteurs soutiennent collectivement une trajectoire à double vitesse où les locations dominent la stabilité des flux de trésorerie tandis que les ventes débloquent l'appréciation du capital sur le marché de l'immobilier commercial en Oman.

Par Utilisateur Final : Pilier des Entreprises, Essor des Ménages

Les locataires entreprises et PME ont généré 88,31 % de la taille du marché de l'immobilier commercial en Oman en 2025, soutenus par le Fonds d'Avenir de 5,2 milliards USD et des mandats croissants de création d'emplois dans le secteur privé. Les occupants de premier plan se tournent vers les actifs de catégorie A ; Omran Group a affiché un taux d'omanisation de 94 % et un bénéfice net de 25,2 millions OMR en 2024, signalant une demande robuste pour des locaux haut de gamme. Le marché de l'immobilier commercial en Oman assiste à une nouvelle vague d'expansion des entreprises vers les bâtiments écologiques, visant des économies sur les coûts des services publics et la conformité aux critères ESG.

La participation des ménages, bien que plus modeste, progresse à un TCAC de 7,12 % jusqu'en 2031, catalysée par une croissance de la population expatriée dépassant 43 % des résidents. Les complexes touristiques intégrés permettent la pleine propriété étrangère, attirant des acheteurs aisés vers des projets à usage mixte combinant logements, commerces et espaces de travail. La demande des PME bénéficie de zones d'incubation dédiées au sein de Sultan Haitham City et d'autres projets de la Vision 2040, offrant des loyers subventionnés et un accès aux services d'appui aux entreprises. Les investisseurs ménages privilégient de plus en plus les propriétés à conception économe en énergie et dotées d'équipements communautaires, s'alignant sur la trajectoire de durabilité plus large du marché de l'immobilier commercial en Oman.

Note: Les parts de segments de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Analyse Géographique

Mascate a représenté 69,25 % de la part du marché de l'immobilier commercial en Oman en 2025, ancré par les fonctions gouvernementales et des mégaprojets tels que la régénération d'Al Khuwair Downtown de 1,3 milliard USD, qui vise une population en centre-ville de 2,7 millions d'habitants d'ici 2040. Le plan directeur de 624 hectares de Madinat Al Irfan prévoit 90 000 emplois et 280 000 résidents d'ici 2044, stimulant une absorption soutenue de bureaux, de commerces et d'hôtels. Les développements côtiers haut de gamme, notamment Al Mouj et AIDA, captent la demande des investisseurs à haute valeur nette tout en faisant monter les prix fonciers à Shatti Al Qurum et Muscat Hills. Néanmoins, la suroffre de bureaux de catégorie B et la hausse des coûts incitent à une migration du capital vers les villes secondaires.

Sohar se distingue comme le nœud à la croissance la plus rapide, tirant parti de 30 milliards USD d'investissements portuaires et d'un taux d'occupation foncière de 85 % pour attirer des projets à dominante logistique. Les actifs à venir, tels que l'installation de soutage de GNL de 1,6 milliard USD et une nouvelle liaison ferroviaire vers Mascate et la frontière des Émirats arabes unis, renforcent les avantages en matière de connectivité. L'expansion commerciale se poursuit, illustrée par l'ouverture de City Centre Sohar sur 35 301 m², bien que les risques de vacance exigent une sélection prudente des locataires. La position géostratégique de Sohar en dehors du détroit d'Hormuz attire les investisseurs mondiaux en quête de résilience des chaînes d'approvisionnement, soutenant une croissance supplémentaire au sein du marché de l'immobilier commercial en Oman.

Salalah et le corridor plus large du ' reste de l'Oman ' croissent à un TCAC de 6,94 % jusqu'en 2031, propulsés par des initiatives de diversification touristique et industrielle. La Nouvelle Ville de Salalah promet 60 000 résidents et 200 000 m² d'espaces hôtellerie-commerce, élargissant la base de demande pour les actifs à usage mixte. L'empreinte de 2 000 km² de la zone économique spéciale de Duqm, avec des engagements de 14 milliards USD, favorise des clusters hôteliers, de bureaux et industriels en terrain vierge. Un complexe touristique de Duqm de 731,6 millions USD illustre le déploiement croissant de capital hôtelier. Les réserves stratégiques de carburant au Dhofar et les généreuses incitations fiscales des zones franches renforcent l'attrait pour les promoteurs en compensant la structure de coûts premium de Mascate. Ensemble, ces centres régionaux diversifient l'empreinte géographique du marché de l'immobilier commercial en Oman.

Paysage réglementaire

Oman a renforcé et modernisé la gouvernance de l'immobilier commercial par des décrets royaux et des normes techniques, le ministère du Logement et de l'Urbanisme (MHUP) étant positionné comme le régulateur central. La loi régissant l'immobilier (décret royal 79/2025) est entrée en vigueur en mars 2026, consolidant une supervision jusque-là répartie entre plusieurs mandats et renforçant les exigences de licence et de conformité pour les promoteurs, les courtiers et l'activité de projet.

Sur le plan des transactions et de la qualité des actifs, le décret royal 56/2026 a promulgué une nouvelle loi sur le registre immobilier en mai 2026, remplaçant l'ancien système d'enregistrement et renforçant les processus d'enregistrement formel des titres. Le MHUP a introduit la certification de conformité urbaine en juin 2026 pour confirmer le respect du Code du bâtiment omanais, qui comprend les codes techniques de 2025 couvrant la conception, les services du bâtiment et l'efficacité énergétique/la durabilité. Les permis et approbations continuent de s'appuyer sur des voies de soumission numériques (par exemple, les services en ligne de la municipalité de Mascate et les services techniques du ministère de l'Intérieur), avec des autorisations environnementales et de défense civile intégrées au processus pour les nouveaux développements et les modifications majeures.

Analyse de la chaîne de valeur

La chaîne de valeur de l'immobilier commercial d'Oman va de l'attribution des terrains et de la planification directrice, souvent liées à des programmes gouvernementaux et à des zones spéciales, jusqu'au financement du développement, à la conception, à la construction, à l'approvisionnement en matériaux, aux ventes et locations, et aux opérations continues. Le MHUP ancre l'interface réglementaire et de permis en amont, tandis que les écosystèmes de zones spéciales autour de Duqm, Sohar et Salalah relient les promoteurs et les investisseurs aux moteurs de demande portuaire et de zone franche qui se traduisent par des besoins en parcs logistiques, campus de bureaux, actifs hôteliers et projets à usage mixte.

L'exécution repose sur des entrepreneurs et des fournisseurs de matériaux respectant les normes nationales de construction, le Code du bâtiment omanais de 2025 et les nouveaux mécanismes de conformité relevant les exigences en matière de sécurité et de spécifications de durabilité. La couche des intrants de construction reflète la capacité locale et l'exposition aux importations, soutenue par une capacité nationale de fer et d'acier estimée à environ 3 millions de tonnes par an, ainsi qu'un marché des matériaux de construction de taille importante où les segments architecturaux et décoratifs représentent une part significative. En aval, le marché dépend des courtiers, des canaux de transaction numériques et de la gestion immobilière ou des installations pour stabiliser l'occupation et la performance, les projets touristiques et planifiés à grande échelle (par exemple, Al Bustan et l'aménagement du front de mer de Duqm) élargissant le rôle des opérateurs de marque et des gestionnaires professionnels dans les actifs hôteliers et à usage mixte.

Opportunités de marché et perspectives d'avenir

Les mises à niveau réglementaires et des systèmes de transaction créent de la place pour des produits et services de qualité institutionnelle qui réduisent les frictions pour les capitaux nationaux et transfrontaliers. La loi sur le registre immobilier (décret royal 56/2026) et l'élargissement des cadres de conformité du MHUP, y compris la certification de conformité urbaine liée au Code du bâtiment omanais, ajoutent une valeur pratique aux services de transfert numérique de propriété, à l'activation des dépôts fiduciaires et des ventes sur plan, au conseil en évaluation et à la gestion immobilière prête pour l'audit, en particulier pour les portefeuilles ciblant des investisseurs et des prêteurs internationaux.

Plusieurs programmes et financements de 2026 pointent également vers des voies de développement et de financement à court terme susceptibles de soutenir l'absorption dans les pôles à usage mixte, de détail et hôteliers. Dans la ville de Sultan Haitham, Al Adrak Group a signé un contrat de développement de 480 millions USD en janvier 2026 comprenant une galerie commerciale en plus de la livraison résidentielle, soutenant la demande pour l'immobilier de détail et de services environnant. Les mécanismes de formation de capital s'élargissent, comme l'illustre le lancement en juillet 2026 d'un fonds d'investissement immobilier de 96 millions RO par Tanmia et FIM Partners Muscat, ciblant le développement immobilier via un financement structuré. Avec le dévoilement par l'OPAZ du plan directeur du front de mer d'Al Duqm en juin 2026, incluant des milliers d'unités hôtelières et résidentielles prévues d'ici 2040, les promoteurs, entrepreneurs et opérateurs disposent d'un pipeline plus clair pour les actifs commerciaux liés à l'hôtellerie. La décision 87/2026 de la Royal Oman Police relie également la résidence sans parrain à la propriété immobilière, soutenant le vivier d'acheteurs et de locataires adressables pour les développements intégrés.