Tamaño y participación del mercado inmobiliario residencial de Omán
Visión General del Mercado
| Período de Estudio | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Período de Datos Pronosticados | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado en el año base (2025) | 4.96 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2026) | 5.29 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2031) | 7.34 Mil millones de dólares |
| Tasa de crecimiento (2026 - 2031) | 6.74% CAGR |
| Concentración del Mercado | Medio |
Jugadores principales *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial Imagen © Mordor Intelligence. El uso requiere atribución según CC BY 4.0. | |
Análisis del mercado inmobiliario residencial de Omán por Mordor Intelligence
El tamaño del mercado inmobiliario residencial de Omán en 2026 se estima en USD 5,29 mil millones, creciendo desde el valor de 2025 de USD 4,96 mil millones, con proyecciones para 2031 que muestran USD 7,34 mil millones, creciendo a una CAGR del 6,74% durante 2026-2031. La expansión está sustentada por el gasto en infraestructura de la Visión 2040, un aumento sostenido de la población y nuevas normas de propiedad libre que amplían la base de compradores elegibles. Los planes maestros a gran escala, como Sultan Haitham City y New City Salalah, están acelerando la absorción de terrenos, mientras que los menores aranceles de transacción alientan a los compradores primerizos. Los promotores también están incorporando funciones de hogar inteligente y estándares de construcción ecológica para captar la demanda de los hogares más jóvenes, un movimiento que diferencia la oferta y apoya la resiliencia de los precios. El crecimiento sostenido de las hipotecas -respaldado por el creciente apetito del sector bancario por plazos más largos- mantiene predecible la cartera de ventas, incluso cuando las rentabilidades del alquiler, de entre el 5,6% y el 8,3%, siguen siendo atractivas en comparación con sus pares regionales.
Principales conclusiones del informe
- Por modelo de negocio, el segmento de ventas lideró con el 73,60% de la participación del mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025, mientras que se prevé que los alquileres registren la CAGR más rápida del 7,28% hasta 2031.
- Por tipo de propiedad, las villas mantuvieron el 66,85% de la participación del mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025; los apartamentos están en camino de alcanzar la CAGR más alta del 7,36% hasta 2031.
- Por banda de precio, las viviendas de mercado medio capturaron el 48,55% de participación del tamaño del mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025, mientras que se prevé que las unidades de lujo se expandan a una CAGR del 7,56% entre 2026-2031.
- Por modalidad de venta, las transacciones primarias representaron el 54,10% del tamaño del mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025 y avanzan a una CAGR del 7,32% durante el período de proyección.
- Por ciudad, Mascate concentró el 47,35% de la participación en los ingresos en 2025; Dofar está previsto para registrar la CAGR más rápida del 7,82% hasta 2031.
Nota: Las cifras de tamaño del mercado y previsión de este informe se generan utilizando el marco de estimación propietario de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos e información disponibles a partir de 2026.
Tendencias e información del mercado inmobiliario residencial de Omán
Análisis del impacto de los impulsores*
| Impulsores | % de impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Plazo de impacto |
|---|---|---|---|
| La población joven y en expansión impulsa la formación de hogares | +1.8% | Mascate y principales ciudades secundarias | Mediano plazo (2-4 años) |
| Los planes maestros urbanos crean nuevos núcleos residenciales | +1.5% | Mascate, Salalah, Dofar | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Los programas de vivienda y subsidios amplían el acceso a la propiedad | +1.2% | Barrios integrados a nivel nacional | Largo plazo (≥ 4 años) |
| La demanda de expatriados crece en zonas de propiedad libre y complejos de turismo integrado | +0.9% | Mascate, Al Mouj, zonas económicas especiales | Mediano plazo (2-4 años) |
| Cambio de estilo de vida hacia apartamentos modernos y comunidades cerradas | +0.7% | Centros urbanos | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Creciente demanda de vivienda respaldada por una población joven y en expansión
Una edad mediana inferior a 32 años y un aumento poblacional del 15% en cinco años están ampliando de forma sostenida el conjunto de compradores primerizos. Los datos del Ministerio muestran 500.000 solicitudes de vivienda activas y 125.000 familias sin viviendas adecuadas, lo que subraya una urgente brecha de oferta. El gobierno ha respondido con 22 proyectos de barrios residenciales integrados que incorporan escuelas, clínicas y áreas verdes para satisfacer las crecientes expectativas de estilo de vida. Al mismo tiempo, un repunte del 8% en el número de expatriados durante 2024 revivió la absorción de alquileres en los distritos principales de Mascate. Los programas de empleo modestos pero específicos -300-400 puestos anuales- añaden poder adquisitivo incremental al mercado inmobiliario residencial de Omán[1]Husam Al-Mukhaini, "Annual Housing Requests and Allocations Report 2024", Ministerio de Vivienda y Urbanismo, mohup.gov.om.
Programas de vivienda y subsidios gubernamentales que mejoran la asequibilidad
En 2024, el Programa de Vivienda Social apoyó a 1.382 familias, mientras que el plan "Elige Tu Terreno" asignó 25.000 parcelas con servicios. Las tasas de registro se redujeron del 2% al 1% para los ciudadanos, y los cargos por financiamiento islámico se recortaron, lo que conjuntamente redujo los costos de entrada. Un paquete de asociación público-privada de USD 1.300 millones moviliza capital privado para comunidades de ingresos bajos y medios, garantizando una construcción más rápida sin sobreextensión fiscal. Las concesiones de terrenos preferenciales a los beneficiarios del fondo matrimonial agilizan aún más el acceso a la propiedad para las parejas jóvenes. En conjunto, estos mecanismos amplían el mercado inmobiliario residencial de Omán susceptible de ser abordado[2]Fatma Al-Zadjali, "Budget Execution Update 2024", Ministerio de Hacienda, mof.gov.om.
Planes de desarrollo urbano que crean nuevos núcleos residenciales
El Plan Estructural del Gran Mascate traza el uso del suelo en 1.360 km² hasta 2040, designando corredores orientados al transporte y núcleos de uso mixto. Al Khuwair Downtown, un proyecto frente al mar de USD 2.600 millones, integra oficinas, comercios y 4.000 viviendas, exhibiendo un diseño más ecológico y tiempos de desplazamiento más cortos. En Dofar, New City Salalah abarca 7,3 km² con 12.000 unidades de vivienda y drenaje resistente al clima, lo que indica cómo las ciudades secundarias están absorbiendo la demanda excedente. La cartera de proyectos de USD 85.000 millones de la Visión 2040 también incluye cinco ciudades futuras, lo que indica una larga trayectoria para el mercado inmobiliario residencial de Omán[3]Ahmed Al-Habsi, "Greater Muscat Structural Plan 2040 Summary", Ayuntamiento de Mascate, muscatmun.gov.om.
Creciente interés de los expatriados a través de zonas de propiedad libre y complejos de turismo integrado
Las regulaciones de abril de 2025 permiten la propiedad plena para personas no omaníes en las Zonas Económicas Especiales, basándose en las disposiciones anteriores de los Complejos de Turismo Integrado. Las transacciones de compra por parte de extranjeros aumentaron un 19,4% interanual en 2024, y la Tarjeta de Residencia de Primera Clase vincula un visado de cinco años a un desembolso inmobiliario de USD 1,3 millones. Los nuevos distritos turísticos más allá de Al Mouj amplían el inventario que los extranjeros pueden comprar legalmente, mientras que la base de activos de SEZAD de USD 54.600 millones valida la confianza de los inversores. Estos incentivos amplían el alcance global del mercado inmobiliario residencial de Omán.
Análisis del impacto de las restricciones*
| Restricciones | % de impacto en el pronóstico de CAGR | Relevancia geográfica | Plazo de impacto |
|---|---|---|---|
| Altos costos de construcción y escasez de mano de obra cualificada | -1.1% | A nivel nacional, proyectos de gran envergadura | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Dependencia de los ingresos petroleros que provoca fluctuaciones en la demanda | -0.8% | A nivel nacional | Mediano plazo (2-4 años) |
| Retrasos regulatorios y de procedimiento | -0.6% | A nivel nacional, planes de uso mixto | Mediano plazo (2-4 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Altos costos de construcción y escasez de mano de obra cualificada
Los precios de los insumos subieron en 2024, ya que los costos de importación de acero y cemento siguieron las oscilaciones de las materias primas mundiales, reduciendo los márgenes de los contratistas en los contratos de precio fijo. Las cuotas de omanización complican los procesos de contratación, y los permisos de visado para especialistas a menudo se extienden más de ocho semanas. El sector de la construcción aportó USD 9.000 millones al PIB en 2023, pero ahora debe esforzarse por ejecutar una cartera de proyectos de USD 85.000 millones. Los primeros adoptantes de la impresión 3D señalan un ahorro de materiales del 30%, lo que sugiere una compensación parcial de los costos crecientes. En general, el riesgo de ejecución modera ligeramente el crecimiento del mercado inmobiliario residencial de Omán.
Dependencia económica de los ingresos petroleros
El petróleo aún financia cerca del 65% de los ingresos fiscales, por lo que los programas de vivienda presupuestados siguen las oscilaciones del precio del Brent. Si bien el PIB no hidrocarburífero avanzó un 3,7% en 2024, cualquier caída prolongada en el precio del crudo podría recortar el gasto en infraestructura y enfriar el sentimiento de los compradores. Las pruebas de estrés del FMI señalan la exposición del 17,1% de los bancos en préstamos inmobiliarios como un punto de vigilancia en caso de que los precios se suavicen. Una posición neta de activos soberanos en aumento proporciona un amortiguador a corto plazo, aunque una diversificación más profunda determinará la estabilidad a largo plazo del mercado inmobiliario residencial de Omán.
*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.
Análisis de segmentos
Por modelo de negocio: predominio de las ventas con aceleración del alquiler
Las ventas mantuvieron el 73,60% de la participación del mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025, respaldadas por hipotecas subsidiadas y menores tasas de transacción. Los valores hipotecarios saltaron un 44,8% interanual hasta USD 5.500 millones, incluso cuando el número de contratos disminuyó, lo que implica montos de operación más grandes. Los inversores que compran para arrendar procedentes de las economías vecinas del Consejo de Cooperación del Golfo siguen siendo activos, atraídos por los ingresos de alquiler libres de impuestos y rendimientos brutos del 5% al 8%. Las perspectivas de CAGR del 7,28% del segmento de alquiler reflejan el repunte de los flujos de entrada de expatriados y el desarrollo de los Complejos de Turismo Integrado que agrupan activos de hospitalidad y residenciales.
Los promotores están experimentando con contratos de alquiler con opción a compra que convierten los arrendamientos mensuales en pagos iniciales, un mecanismo que amplía la asequibilidad sin sobreapalancar a los hogares. Las plataformas digitales de arrendamiento mejoran la transparencia en los términos del contrato y permiten el seguimiento del inventario en tiempo real, acortando los períodos de vacancia. La demanda de arrendamiento corporativo también muestra potencial a medida que las empresas multinacionales reabren oficinas regionales, añadiendo un nuevo perfil de inquilinos a largo plazo. En conjunto, estas dinámicas apuntan a un mercado inmobiliario residencial de Omán más equilibrado con el tiempo.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe
Por tipo de propiedad: las villas lideran mientras los apartamentos ganan impulso
Las villas mantuvieron una participación del 66,85% en el mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025, lo que subraya las preferencias culturales por espacios más amplios y privacidad. Proyectos como el Distrito Al Ahlam en Sultan Haitham City ofrecen 47 villas energéticamente eficientes equipadas con paneles solares en la azotea y reciclaje de aguas grises, incorporando la sostenibilidad al segmento de lujo. Sin embargo, los apartamentos registran la CAGR más sólida del 7,36%, impulsados por la escasez de terrenos urbanos y la demanda de estilos de vida de compra y abandono. Los lanzamientos en cartera, incluidas las Yenaier Residences de seis torres, prometen más de 1.200 unidades para 2027, ampliando la porción de apartamentos del tamaño del mercado inmobiliario residencial de Omán.
Los despliegues de apartamentos inteligentes utilizan sensores de Internet de las Cosas para reducir el consumo de energía en un 25%, una característica atractiva para los inquilinos ante el aumento de las tarifas de servicios públicos. Mientras tanto, íconos de uso mixto como AIDA en Yiti integrarán 3.500 residencias con hoteles, comercios y un campo de golf de 18 hoyos, difuminando los límites tradicionales de la propiedad. A mediano plazo, se espera que las villas mantengan su resistencia de valor, mientras que los apartamentos impulsarán la aceleración del volumen.
Por banda de precio: estabilidad del mercado medio con crecimiento de la prima de lujo
Los inmuebles de mercado medio representaron el 48,55% del tamaño del mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025, atendiendo a una amplia base de nacionales asalariados y profesionales expatriados. Los precios medios de las operaciones entre USD 250.000 y USD 400.000 se mantuvieron al alcance gracias a los subsidios en el registro y la flexibilización de las normas sobre el pago inicial. El segmento de lujo, con precios superiores a USD 650.000, tiene previsto crecer a una CAGR del 7,56%, impulsado por inversores de alto patrimonio neto del Consejo de Cooperación del Golfo que buscan segundas residencias costeras más baratas que las de Dubái. Los terrenos de villas de propiedad libre en Al Mouj de Mascate se venden por hasta USD 1,3 millones, pero aún así están por debajo de los valores de referencia regionales en un 20%-30%.
Las tendencias de lujo ecológico, que incluyen el diseño de energía neta cero y la jardinería orgánica, están remodelando el segmento superior y ampliando el atractivo hacia compradores extranjeros comprometidos con los criterios ambientales, sociales y de gobernanza. En el extremo opuesto, Sustainable City-Yiti se dirige a los hogares de ingresos medios con la promesa de energía 100% renovable y cero residuos. Estas estrategias bifurcadas mantienen comprometidos tanto a los compradores orientados al valor como a los aspiracionales en el mercado inmobiliario residencial de Omán.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe
Por modalidad de venta: las ventas primarias impulsan el crecimiento con la maduración del mercado secundario
Las operaciones primarias representaron el 54,10% de la participación del mercado inmobiliario residencial de Omán en 2025, gracias a los nuevos lanzamientos de planes maestros y a la agilización de las aprobaciones de títulos de propiedad -SEZAD ahora procesa las solicitudes de usufructo en 5 días, frente a los 30 anteriores-. Los proyectos insignia, incluida la primera fase de USD 2.600 millones de Sultan Haitham City, alimentan un sólido canal de ventas sobre plano. El mercado secundario está madurando a medida que los primeros inversores monetizan sus ganancias; el registro digital inmobiliario "Amlak" registró 133.000 transferencias en 2024, reduciendo los tiempos de tramitación a la mitad.
La dispersión de precios se hizo más visible: los valores de los apartamentos en Mascate cayeron un 12,9% interanual, mientras que los precios de las villas subieron un 2,5%, lo que refleja diferentes grupos de demanda. También surgió el arbitraje regional, con terrenos en el norte de Al Batinah apreciándose un 18,8% a medida que la expansión industrial se extendió hacia la vivienda. Este desempeño de doble vía crea nuevas oportunidades ajustadas al riesgo en el mercado inmobiliario residencial de Omán.
Análisis geográfico
Mascate concentró el 47,35% del valor de las transacciones de 2025, consolidando su papel como centro administrativo y financiero del mercado inmobiliario residencial de Omán. El Plan del Gran Mascate combina el transporte público con nodos de densidad para mantener los tiempos de desplazamiento por debajo de los 30 minutos, un indicador de calidad de vida que sostiene el interés de los compradores. Los servicios municipales digitales -desde aprobaciones electrónicas hasta portales unificados de mantenimiento- mejoran la capacidad de respuesta municipal y sustentan los valores de las propiedades. La migración continua desde Ruwi y Muttrah hacia distritos de nueva creación como Al Khuwair refleja las preferencias por infraestructuras modernas y núcleos de uso mixto transitables.
Dofar es la zona de mayor crecimiento, prevista para registrar una CAGR del 7,82% hasta 2031. New City Salalah pondrá en marcha 5.827 unidades residenciales en su primer tramo, con un objetivo de población permanente de 60.000 personas. Una playa pública de 6 kilómetros, una extensa restauración de manglares y un drenaje resistente a inundaciones refuerzan el desarrollo frente a los riesgos climáticos. Los picos de turismo estacional coinciden con el monzón Khareef, alargando los ciclos de ocupación para los inversores que buscan un flujo de caja estable dentro del mercado inmobiliario residencial de Omán.
Musandam y el resto de Omán también están en el radar de descentralización del gobierno. Cada gobernación recibe ahora USD 52 millones anuales para mejoras comunitarias, el doble de la asignación anterior. El proyecto Palm Hills en Khasab reserva el 25% de sus 650 unidades para compradores extranjeros, introduciendo un nuevo segmento de demanda. El Decreto Real 36/2022 faculta a las autoridades locales para agilizar los permisos, acelerando el ritmo al que las ciudades más pequeñas pueden absorber la migración procedente de Mascate. En conjunto, estos esfuerzos regionales diversifican la base geográfica del mercado inmobiliario residencial de Omán.
Panorama regulatorio
Omán está modernizando la gobernanza del sector inmobiliario residencial bajo el Ministerio de Vivienda y Planificación Urbana (MoHUP), con el Decreto Real 79/2025 (Ley que Regula el Sector Inmobiliario) que establece un marco consolidado que abarca la estructuración de la propiedad, el desarrollo, las prácticas de corretaje y los controles relacionados. Esta consolidación respalda el cambio del mercado hacia esquemas de mayor escala con planificación integral y sobre plano, manteniendo a la vez un único punto de supervisión para el sector a través del MoHUP.
Un paso adicional se dio con el Decreto Real 56/2026 (Ley del Registro Inmobiliario), vigente desde el 18 de mayo de 2026, que reemplazó el Sistema de Registro Inmobiliario de 1998 y consolidó el registro electrónico para las transacciones inmobiliarias. La ley otorga validez jurídica a los documentos electrónicos (incluida la documentación de título), exige el registro de derechos reales para que sean exigibles y define explícitamente el papel del registro para las unidades sobre plano y los proyectos de desarrollo inmobiliario, mejorando la certeza transaccional en las ventas primarias y en los activos de nivel institucional.
Análisis de la cadena de valor
La cadena de valor del sector inmobiliario residencial de Omán está anclada en la planificación y regulación públicas, con el MoHUP como eje central en la asignación de terrenos, la supervisión de proyectos y el entorno de licencias bajo el marco legal unificado introducido por el Decreto Real 79/2025. El suministro previo incluye la liberación de terrenos y la planificación integral (por ejemplo, Sultan Haitham City), junto con infraestructura habilitante entregada mediante modelos público-privados que interactúan con proveedores de servicios públicos y conectividad como Nama Water Services, Nama Electricity Distribution y Oman Broadband Company, influyendo en el ritmo y la calidad de la entrega de vecindarios integrados.
La ejecución intermedia está liderada por promotores, contratistas y consultores especializados (diseño, ingeniería y gestión de proyectos), seguida de la comercialización y distribución a través de corredores y ventas directas de los promotores, y luego la gestión de propiedades y comunidades posterior. La digitalización también está avanzando hacia los flujos de entrega y transferencia, reforzada por los pasos nacionales hacia el registro electrónico. Los cuellos de botella operativos siguen concentrados en la ejecución de la construcción (variaciones en los costos de insumos, disponibilidad de mano de obra calificada y logística sobre el terreno, como la congestión que afecta el movimiento de materiales), lo que puede extender los plazos de entrega y elevar los costos de las unidades entregadas.
Panorama competitivo
Aproximadamente 90 promotores con licencia compiten en el sector inmobiliario residencial de Omán, lo que hace que el campo esté moderadamente fragmentado. La empresa conjunta del Grupo OMRAN con Dar Al Arkan, con sede en Arabia Saudita, para el complejo AIDA de USD 1.500 millones subraya una tendencia hacia fondos de capital transfronterizos que comparten experiencia en diseño y riesgo. Las plantillas de asociación público-privada ahora estandarizan los términos de arrendamiento de terrenos, los derechos de tenencia y las responsabilidades de servicios públicos, reduciendo las barreras para los nuevos participantes y manteniendo la claridad de gobernanza.
Las herramientas digitales están agudizando las ventajas competitivas. Los primeros adoptantes del modelado de información de la construcción informan de iteraciones de diseño un 20% más rápidas, mientras que los elementos impresos en 3D acortan los plazos de construcción de la estructura de las villas en 30 días. Las estructuras de reparto de beneficios de la Fundación de Dotación de Omán introducen una capa de impacto social, combinando rendimientos comerciales con el desarrollo comunitario. Los paquetes de hogar inteligente incluidos en las hipotecas aumentan la fidelización de los clientes y permiten a los promotores obtener ligeras primas de precio dentro del mercado inmobiliario residencial de Omán.
El endurecimiento regulatorio eleva el listón de calidad. Los códigos obligatorios de construcción ecológica se introducen progresivamente a partir de 2026, imponiendo eficiencia de materiales y estándares térmicos. Los promotores que inviertan en el cumplimiento anticipadamente probablemente atraerán a compradores institucionales que buscan activos alineados con los criterios ambientales, sociales y de gobernanza. Mientras tanto, los especialistas en ciudades secundarias disfrutan de menores costos de terrenos y límites de zonificación más flexibles, lo que les permite ofrecer precios más bajos que sus pares de Mascate sin sacrificar márgenes. La narrativa competitiva, por lo tanto, gira en torno a la solidez del capital, la adopción de tecnología y el enfoque geográfico, más que solo en el precio.
Líderes del sector inmobiliario residencial de Omán
Al Mouj Muscat
Al Raid Group
Wujha Real Estate
Al-Taher Group
Maysan Properties SAOC
- *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial
Oportunidades de mercado y perspectivas futuras
La ejecución a gran escala, habilitada por el gobierno, está generando un espacio más claro en comunidades integradas y en la oferta de nivel medio, respaldada por programas nacionales y planes maestros con nombre propio. El Ministerio de Vivienda y Planificación Urbana informó que las inversiones totales en Sultan Haitham City superaron los 2.4 mil millones de RO, con más de 1,700 unidades vendidas (abril de 2026). El mismo período también incluyó acuerdos de desarrollo adicionales para vecindarios de Sultan Haitham City y acuerdos de la iniciativa Sorouh en múltiples gobernaciones por más de 2,100 unidades, ampliando el inventario invertible y urbanizable más allá del núcleo de Mascate.
La modernización regulatoria y de procesos también está abriendo espacio en las transacciones primarias, la estructuración sobre plano y la transmisión de propiedad digitalizada. El Decreto Real 56/2026 (Ley del Registro Inmobiliario), vigente desde el 18 de mayo de 2026, formaliza el registro electrónico y aclara el tratamiento registral de los proyectos de desarrollo y las unidades sobre plano, mientras que el Decreto Real 79/2025 proporciona un marco sectorial consolidado bajo el MoHUP. En paralelo a los factores de demanda visibles, incluida la expansión de la propiedad absoluta en zonas elegibles (abril de 2025) y el interés continuo de los compradores en planes maestros ricos en amenidades como Al Khuwair Downtown y New City Salalah, la oportunidad favorece a los promotores y plataformas que puedan estructurar productos sobre plano conformes, alinear las protecciones al comprador con procesos listos para depósito en garantía (escrow) y respaldar experiencias de transferencia de título más rápidas.
Desarrollos recientes del sector
- Mayo de 2026: Musstir presentó el destino residencial Musstir Heights, de 300 millones de RO, en Al Jabal Al Akhdar, como parte del plan maestro Al Jabal Al Aali. El lanzamiento amplía la oferta residencial invertible hacia una ubicación de mayor altitud orientada al estilo de vida, reforzando el papel de los proyectos de destino en la atracción de demanda tanto de segunda vivienda como de inversión.
- Febrero de 2026: Al Mouj Muscat lanzó la fase final de Azura Beach Residences III y IV con propiedad absoluta al 100%. El lanzamiento agrega inventario costero premium y muestra cómo se están utilizando los planes maestros habilitados para propiedad absoluta con el fin de profundizar la participación extranjera y expatriada en los activos residenciales de Omán.
- Febrero de 2025: El Ministerio de Vivienda y Planificación Urbana firmó múltiples acuerdos de colaboración para ampliar la entrega de vecindarios integrados. Los acuerdos refuerzan la entrega bajo un modelo tipo APP y amplían la cartera de proyectos que alimenta la actividad de ventas primarias.
Marco de la metodología de investigación y alcance del informe
Definición y alcance del mercado
Para esta metodología, el mercado abarca el valor de la actividad inmobiliaria residencial en Omán, donde se compran, venden, desarrollan o alquilan viviendas con fines habitacionales en las principales ciudades y en el resto del país.
Exclusiones del alcance: excluimos la actividad inmobiliaria comercial, industrial y hotelera, junto con la mera acumulación de terrenos que no esté vinculada a la entrega u ocupación de viviendas residenciales.
Descripción general de la segmentación
- Por modelo de negocio
- Ventas
- Alquiler
Fuentes de datos, dimensionamiento del mercado y validación
Investigación documental
El trabajo documental comenzó con indicadores públicos que explican cómo se comporta el mercado de vivienda en Omán, y luego se refinaron los supuestos de demanda, oferta y precios. Nos basamos en fuentes como los comunicados gubernamentales de vivienda y planificación de Omán, el Centro Nacional de Estadística e Información para las tendencias macro y poblacionales, el Banco Central para la orientación del crédito y las hipotecas, y fuentes internacionales como las series macroeconómicas del Banco Mundial y el FMI para el contexto de ingresos e inflación.
Para vincular la actividad con el valor de mercado, también revisamos comentarios públicos sobre transacciones e hipotecas cuando estaban disponibles, además de anuncios de promotores, notas sobre la cartera de proyectos y coberturas de prensa confiables sobre nuevos lanzamientos y entregas. En paralelo, se utilizó una suscripción de pago que agrega estados financieros de empresas y otra que rastrea noticias y divulgaciones financieras para verificar cruzadamente los rangos de ingresos y las señales de inversión cuando las declaraciones públicas eran limitadas. Estas fuentes de investigación documental son ilustrativas, y también se utilizaron muchos documentos y conjuntos de datos públicos adicionales para la recopilación, validación y aclaración.
Entrevistas y encuestas primarias
El trabajo primario se centró en validar qué se está vendiendo y alquilando realmente, y qué movimientos de precios son realistas en el stock de apartamentos y villas en Omán. Hablamos con una combinación de promotores, empresas de corretaje y gestión de propiedades, prestamistas y profesionales de valoración, y compradores informados o encuestados del lado de los propietarios en los principales centros de demanda, lo que ayudó a cerrar las brechas dejadas por los datos públicos y a alinear los supuestos sobre absorción, descuentos y actividad de reventa.
Distribución de los encuestados del trabajo de campo de la investigación primaria
| Tipo de empresa | Cargo del encuestado | Región |
|---|---|---|
| Nivel superior: 34% | Directivos (CXO): 19% | |
| Nivel medio: 46% | Líderes funcionales/de unidad: 33% | |
| Actores más pequeños: 20% | Gerentes: 48% |
Dimensionamiento y pronóstico del mercado
El dimensionamiento utilizó conjuntamente una lógica de arriba hacia abajo y de abajo hacia arriba, en la que primero se reconstruyó un conjunto de demanda utilizando señales de demanda de vivienda de Omán y luego se contrastó con la entrega de oferta observada. La construcción de arriba hacia abajo vincula la formación de hogares, el flujo de expatriados, el apetito hipotecario y los volúmenes de entrega de proyectos con un resultado de valor a través de referencias de precios y alquileres, antes de ajustarse por un comportamiento realista de absorción y vacancia.
Para mantener el modelo fundamentado, se siguieron de cerca algunas huellas del mercado, incluido el impulso de las transacciones residenciales (cuando se divulgaba), la dirección del crecimiento hipotecario y las condiciones de préstamo, las entregas de nuevas unidades en grandes planes maestros, la división entre apartamentos y villas en la preferencia de los compradores, y el cambio entre alquiler y venta que se observa cuando cambian las tasas o las condiciones laborales. El pronóstico se realizó mediante análisis de escenarios respaldado por un suavizado simple de series temporales sobre los factores clave, y los escenarios se sometieron a pruebas de estrés en las entrevistas para que el caso base refleje la trayectoria más probable de precios y absorción. Cuando los insumos de abajo hacia arriba estaban incompletos para ciertas ciudades o el flujo de reventa secundaria, llenamos las brechas utilizando referencias conservadoras de pares y luego verificamos los totales contra los indicadores de demanda para que la cifra final se mantuviera coherente.
Validación de datos y ciclo de actualización
Los resultados se validaron mediante múltiples pasadas, comenzando con verificaciones internas de precio, volumen y tasas de crecimiento, de modo que ningún supuesto individual dominara los resultados. Comparamos la tendencia final de valor con señales independientes, como la dirección hipotecaria, las entregas anunciadas y los relatos de valor de transacciones reportadas, y luego revisamos cualquier variación significativa mediante llamadas de seguimiento.
Antes de la aprobación final, otro analista revisa la lógica y los insumos clave, y cualquier valor atípico se rastrea hasta el factor exacto que lo causó. Los informes se actualizan anualmente, y se realizan actualizaciones intermedias cuando ocurre un evento material, como cambios de política que afecten la propiedad, retrasos importantes en lanzamientos o un cambio visible en las condiciones de financiamiento. Justo antes de la entrega, se realiza una última pasada de actualización para que el cliente reciba la visión más reciente disponible en ese momento.
Comparación del dimensionamiento del mercado inmobiliario residencial de Omán de Mordor Intelligence con otras estimaciones publicadas
Los tamaños de mercado publicados para el sector inmobiliario residencial de Omán a menudo no coinciden, incluso cuando el tema parece idéntico, porque cada estudio contabiliza el valor a su manera. Las diferencias suelen provenir de si la estimación se centra únicamente en las ventas primarias o también incluye los alquileres, de si la reventa secundaria se trata como valor de mercado y de cómo se actualizan los supuestos de precio y volumen.
Aquí, los principales factores de la brecha se revisaron uno por uno, incluida la distribución de cobertura por ciudad frente a una visión centrada en Mascate, el tratamiento de apartamentos frente a villas, y cómo se consolidan las bandas de precios cuando los proyectos de lujo desplazan el precio promedio. El momento cambiario también importa, ya que las ventanas de tipo de cambio y los períodos de inflación pueden cambiar el valor en USD para la misma tendencia local, y la cadencia de actualización puede quedar rezagada frente a cambios rápidos en las condiciones hipotecarias y los descuentos. La dispersión se explica en gran medida por la contabilización diferente de los alquileres y las transacciones secundarias entre ciudades y bandas de precios, una elección aplicada por Mordor Intelligence.
Comparación de referencia
| Fuente | Tamaño del mercado | Brechas en la metodología de investigación |
|---|---|---|
| Mordor Intelligence | 5.29 mil millones de USD (2026) | |
| Publicación Comercial A | 4.38 mil millones de USD (2024) | Utiliza un año base anterior y una perspectiva más corta, y típicamente refleja una visión centrada en ventas que puede subestimar el valor de los alquileres y las entregas de ciclo posterior en grandes planes maestros. |
| Editorial Sectorial B | 3.67 mil millones de USD (2022) | Ancla la estimación a una fase de mercado más antigua y a categorías de tipo de propiedad más simples, lo que puede pasar por alto los ajustes de precios posteriores a 2022, los cambios de financiamiento y los cambios en la combinación de ciudades que elevan la base de valor. |
En conjunto, la tabla muestra que la elección del año y la definición de valor explican la mayor parte de la diferencia, más que cualquier supuesto individual. Al vincular el total con indicadores de demanda claros y luego verificarlo con señales de entrega y financiamiento, la estimación se mantiene trazable y repetible, sin dejar de reflejar cómo se está transaccionando realmente el mercado.
Preguntas clave respondidas en el informe
¿Cuál es el valor actual del mercado inmobiliario residencial de Omán?
El tamaño del mercado inmobiliario residencial de Omán es de USD 5,29 mil millones en 2026.
¿A qué ritmo se espera que crezca el mercado?
Se prevé que se expanda a una CAGR del 6,74%, alcanzando USD 7,34 mil millones en 2031 durante 2026-2031.
¿Qué región crece con mayor rapidez?
Se prevé que Dofar registre la CAGR más rápida del 7,82%, impulsada por New City Salalah, hasta 2031.
¿Pueden los extranjeros comprar viviendas en Omán?
Sí, las regulaciones de abril de 2025 otorgan derechos de propiedad libre a los no omaníes en las Zonas Económicas Especiales y los Complejos de Turismo Integrado.
¿Qué rendimientos de alquiler pueden esperar los inversores?
Los rendimientos brutos oscilan típicamente entre el 5,6% y el 8,3%, dependiendo del tipo de propiedad y la ubicación.
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